房地产企业工程项目的造价管理讲义

房地产企业工程项目的造价管理摘要近几年以来，政府对房地产市场不断的调控，房地产企业利润空间的不断压缩。

房地产企业内部之间的竞争也日渐突出，消费者购房行为也日渐理性化，使得房地产企业在对项目定价时必须十分谨慎，考虑各方面的因素，确定出一个合理价位，既能满足消费者的需求，又能保证企业的合理利润，这使得房地产企业的开发利润在不断的减少。

于是工程造价管理越来越被房地产企业所重视，搞好工程项目全过程的造价管理尤为重要。

为此，本文主要通过对房地产企业项目工程造价管理的现状进行深入分析，分析企业在工程造价管理中存在的常见问题及难点问题，提出解决此类问题的极为有效的措施和对策，抓住问题的关键，深入分析与研究，给房地产企业管理者提供更多更有用的管理方法和实用知识。

最后通过案例分析加以说明。

关键词： 1、房地产企业；2、造价管理；3、全过程管理目录一、引言 (1)二、目前房地产企业造价管理常见问题及情况分析 (2)（一）房地产企业前期阶段分析 (2)（二）房地产企业招投标及合同签订阶段分析 (3)（三）房地产企业施工阶段分析 (5)（四）房地产开发企业竣工决算阶段分析 (6)三、加强房地产企业工程项目造价管理的措施及建议 (8)（一）对房地产企业项目前期阶段措施与建议 (8)（二）对项目招投标及合同签订阶段措施与建议 (9)（三）项目施工阶段措施与建议 (11)（四）项目竣工决算阶段措施与建议 (13)四、房地产企业工程项目造价管理案例分析 (16)五、结束语 (18)致谢................................................................................ 错误！未定义书签。

参考文献.. (19)一、引言随着我国经济快速的发展，工程项目建设在我国经济建设中占据了重要的地位，尤其是房地产业，形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。

房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。

但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，竞争力差。

房地产在我国经济建设中占据了非常重要的地位，同时房地产企业工程项目建设过程中出现的问题也较多以及如何更好地解决这些问题也越来越为人们所关注。

近几年以来，政府对房地产市场不断的调控，房地产企业利润空间的不断压缩。

房地产企业内部之间的竞争也日渐突出，消费者购房行为也日渐理性化，使得房地产企业在对项目定价时必须十分谨慎，考虑各方面的因素，确定出一个合理价位，既能满足消费者的需求，又能保证企业的合理利润，这使得房地产企业的开发利润在不断的减少。

于是工程造价管理越来越被房地产企业所重视，同时企业也越来越重视企业的内部管理，以提高内部人员的素质，加强造价控制，从项目决策阶段、项目设计阶段、项目招投标与合同的签订阶段、项目施工阶段、项目竣工决算阶段及至销售阶段等各阶段进行控制造价。

贯穿于项目开发的全过程。

在节约成本，合理控制工程造价方面，房地产开发的前几个阶段对造价的影响更为突出。

现我就从业多年的经历谈谈房地产企业造价管理的常见问题及解决问题的措施与建议。

二、目前房地产企业造价管理常见问题及情况分析（一）房地产企业前期阶段分析在我国现阶段房地产企业工程管理的主要或者大部分工作是放在项目建设施工阶段。

在机会研究、初步可行性研究及可行性研究和设计阶段的工作做的确实不够。

对于项目的报批只是应付报批及审查，在可行性研究阶段中的工作不具体及不够全面，或者说某些部门也不重视该项工作，还有由于从事该项工作的人员素质不高或思想观念陈旧，使得项目建议书、可行性研究及设计阶段工作的预见性不够准确，从而造成这一块管理工作不到位，使管理工作极为被动以及在项目建设的过程中遭受不同程度的经济损失。

具体主要表现在以下几个方面。

1、项目前期工作的重视程度不足。

决策阶段的投资控制研究成果一般体现在项目可行性研究中，由于在现行经济管理体制下，投资者不重视前期管理工作，没有考虑投资风险，缺乏搞好可行性研究，提高投资经济效益的主动性；且咨询设计单位追求效益，在做方案及设计阶段不仔细，往往造成直接经济损失，并形成“领导意志”或本位主义影响，高估效益，低估投资。

可行性研究只是迫于形式，使其失去原有的意义，难以达到投资控制的效果。

2、可行性研究周期短。

为了应付上级主管部门的审查，甚至有的可行性研究内容只是抄袭人家的内容或简单应付了事。

缺乏多种投资方案的比选。

由于可行性研究工作时间较短，往往无真正的替代备选方案，研究工作仅作为惟一方案的“可行”，而开展或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线，缺乏深入论证，衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标，缺乏科学性，容易出现决策失误。

一个项目若出现前期决策失误，则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力，几乎无法弥补其损失。

3、房地产企业对前期项目决策及设计阶段管理工作规定不明确。

如施工图设计文件审查的主要内容是政策性和技术性要求，未把工程造价是否合理列入审查内容，使得设计阶段施工图设计文件造价审查未真正纳入项目的管理范围。

4、设计招标评标不规范。

房地产企业在招标过程进行违规操作，任意压低设计费，压缩设计周期，使设计招标流于形式，并且只注重设计方案招标，不重视技术阶段和施工图的招标工作，一旦方案中标，技术标和施工图设计就成为方案中标单位的一揽子工程。

由于后面的设计方案缺乏竞争机制，设计单位造价控制的积极性就不高了。

还有在设计评标过程中，只注重外观造型，追求多功能，高标准，而忽视了设计方案造价因素，其评标的不合理性从而影响项目的投资效益。

5、设计人员知识结构不全面，或缺乏经济思想。

在设计阶段，由于设计人员素质参差不齐，一些设计人员专业知识不够过硬，对于工程项目具体要求不够了解，或有重技术轻经济的思想没有改变，导致大量不必要的浪费，更导致设计概算的失控，出现工程项目投资管理工作的失控。

6、投资管理方面高素质人才严重不足。

专业技术带头人、项目负责人以及有技术、懂法律会经营的复合型人才缺乏，龙其是缺乏高素质的能按照国际通行项目管理模式、程序、标准进行项目管理的人才。

（二）房地产企业招投标及合同签订阶段分析工程合同价是在建筑市场通过招投标，由投资者和承包商共同认可的价格。

建筑安装工程价格在项目固定资产中一般占有50％一60％的份额，又是工程建设中最活跃的部分。

因此，控制好工程承发包价格对房地产企业工程项目造价的管理具有十分重要的意义。

有较强可执行力的合同，首先是招标人和中标人签订的合同价格是一个真实的、真正有竞争力的价格；其次是合同对施工过程中的纠纷是具备约束力的；最后合同对后期的工程造价是具有可控性的。

如果拿以上标准来衡量目前的招投标活动，无疑还是有差距的，这也反映了招标人、投标人在招投标过程中还是存在不足之处，还存在一些问题需要改进尽量减少因界定不清产生的利益纠纷，是开发商在招投标即签订合同阶段要着重注意的问题。

以下是房地产企业招标过程中常见的问题。

1、工程量不准确，工程量清单项目特征描述不清晰等有些开发商为了追求时间，在没有详细建筑施工图的情况下就开始招标，这种项目其工程量基本是估算的，而且做法也是暂定的。

也有些是由于工程量清单的编制人经验不足，导致工程量计算不准确，清单的项目特征描述不清晰。

有些房地产开发商在招标文件中写明，如果工程量清单工程量或描述与图纸有出入，以图纸为准，而不重新修改工程量清单，想以此说明把风险转嫁给投标人。

这种情况就会带来各个投标人的理解不一致，有些投标人非常认真，重新复核工程量和项目特征、项目工作内容来进行报价（简称投标方式一）。

而更多的投标人则不做任何复核直接组价（简称投标方式二）。

这样不同的投标人组价的依据是不一样的，投标报价必然也会有差距。

然而，目前我国大部分地区的评标办法，在计算投标报价得分时，其基准价都是按照各有效投标人的算术平均值计算的，这样投标方式二的投标人中标机率就大大提高了。

但由于其组价内容与图纸是不一致的，所以这种中标价很可能是不真实的，是没有竞争力的价格。

另外由于签订合同时是以投标文件为依据，也就是以不准确的工程量和项目特征作为依据，而施工又是以图纸为依据的。

这样投标人可能会依据实际施工的工作内容，以变更的方式来重新确定综合单价。

这样就会带来纠纷，或者是重新商定项目的综合单价，导致合同的可执行力较差。

2、评标办法缺乏科学性工程量清单计价模式下的评标办法一般包括两种：经评审的最低投标价法和综合评估法。

有些采用经评审的最低投标价法的项目，由于在判定投标人的投标报价是否低于成本价的方法和操作上还存在问题，所以最后演变为最低价中标，结果由于中标价明显低于施工企业的成本价，导致施工企业在施工过程中通过各种手段制造纠纷以弥补损失，或者由于无法承担施工带来的亏损以牺牲履约保证金为代价放弃继续施工，给工程的质量和进度带来巨大的影响。

而使用综合评估法的项目，各地的评分标准差异非常大，几乎是五花八门。

其中有一些是被验证过能有效的确定有竞争力的投标报价，而有些评分标准则随意性很大，缺乏科学性。

有些评分标准就是玩数字游戏，计算过程极其复杂，但往往得分最高的不是最有竞争力的报价，不能真正体现出招标人的意图。

3、评标时重评分轻评审，甚至不评审要真正评好一个标，需要评委认真地阅读招投标文件和投标文件，认真审查、确认、处理投标文件中存在的问题，如工程量清单符合性检查、计算错误检查、报价合理性检查及分析。

这些工作需要花费很长的时间，如香港一般评标都需要一周到一个月的时间。

而目前大部分项目的评标时间都只有半天，在这么短的时间内，让评委以传统方式去评审投标文件，难度非常大。

所以目前评委评标时基本都是对涉及重大偏差的内容进行评审，如是否有投标人授权代表签字和加盖公章、规定费率的取费是否正确等。

而对其中的细微偏差，但对工程造价产生影响的内容则很少评审。

也有些项目因为暗箱操作，内定了中标人，为了节外生枝根本就不评审。

但这种轻评审甚至不评审的行为会给后期施工及工程造价控制带来很多问题。

宁波发生的一个案例：一个房地产企业投资项目，其中一家投标人和房地产公司的关系极好，内定了让该投标人中标。

编制投标报价时，该投标人在录入工程量清单时把一条C35混凝土基础梁清单项工程数量的小数点输错了，656.35m3误输为65..635m3。

由于评标时没有仔细评审，没有发现这个问题，根据评分标准确定了该投标人为中标人。

但在施工过程中进行月度款结算时，双方发现了这个问题，施工企业要求按照实际完成的工作量来支付进度款，但业主不同意。

业主认为施工企业在投标文件中少报的那部分金额含在其他项目中了，因此只能按照投标文件中的工程数量进行结算。

这两种计算方法引起的工程款差额近二十万元，因此双方都不让步，最后施工企业停止继续施工，给工程进度造成很大的影响。