2014中国房地产走势

2014中国房地产走势“变革”势如破竹，“回归”顺应理性。

2014年1月16日，由搜狐焦点网主办的2014“变革与回归--中国地产新视角高峰论坛”在北京中国大饭店盛大召开，邀请中国经济改革的参与者与中国房地产行业领袖共聚一堂，旨在把脉中国社会发展之要，在宏观经济调整和社会变革的时代，探索回归理性、回归民生、回归可持续发展之路。

以下是中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生演讲: 根据会议要求我来讲一讲对新的一年的房地产市场预期问题，谈到预期必须要谈到回顾。

2013年虽然已经走完，但是国家统计局的数量还没有出来，我们完全可以通过一到十一月份的数据，这也是权威的国家统计局发布的数据来预测，来分析去年。

那么去年房屋的销售面积已经提高了13.5亿平方米，而房屋销售额预计将超过8.4万亿人民币。

2013年房地产市场投资看到19.5%到11月份的增长，可以预计2013年投资从7万多亿增长到了8.6万亿左右，和整个市场增长相匹配的是房价在去年也有相应的提高。

对于2014年房地产市场的预测，我从这么五个方面来做判断，第一走出调控误区，重建市场经济。

第二楼市持续发力，形成强劲内需。

第三结束两年低迷，进入上升周期。

第四房价总体走稳，限购城市另议，第五加快城镇发展，纠结流转土地。

首先谈第一个走出调控误区，重建市场经济，谈到2013年的调控，首先会想到国五条连续十年调控，连续三年限购，到了国五条，做到了无以复加。

到了年底中央三中全会明确提出市场在资源配置中要起决定性作用和更好发挥政府的作用，其中市场机制有效调节的经济活动一律取消审批。

我们这个经济发展难道真的离不开千手观音，万能政府吗？在80年代的时候，如果没有政府调控，农民就不种地了，后来说没有政府调控，房价就涨到天上去了，其结果是越调越难，这只看得见的手，成了闲不住的手，这本来是我的话，后来变成总理的话。

回顾当年的温州市委，为他们能够推动民营经济的发展？原来就是因为他们按照当时意识形态没有办法管，尤其干脆放弃了领导，由此出现推广到全国初期的温州经验。

可是这些年一些人到处乱调控搞乱了市场，万里同志农改初期一句话，与其瞎指挥还不如不指挥，设想如果上一届国务院五年上班不房价会怎么样，相信经济会比后来的好。

这个调控回来被人们看清了本质，但是当年调控造成病态思维在去年仍然存在，外国病叫斯德哥尔摩综合症，说的1974年六个斯德哥尔摩人被劫持，被劫持时间长了以后，解救出来以后他们不适应，他们就不适应一个自由的状态，他们就习惯于按照劫匪的虐待去思考问题。

去年我们看到了这种情况在很多企业家身上发生，房地产企业在前些年调控中一年要被打两顿，突然去年3月份以后没人打了，他觉得皮痒，又觉得为什么不打我了呢？经常在说下半年该打了，到年底很奇怪为什么不打了呢？他不打难受。

这种斯德哥尔摩综合症传到了国外，多年调控令巴克莱杜撰出李克强经济学。

今年10月底明确提出了构建以政府为主的保障体系，以市场为主的多层次住房需求，这样的一个叫做两个为主，一个体系，重塑了早在19年前我们房改方案提出的政府建设廉租房，市场提供商品房这样一个双轨并行的体系。

经济工作会议明确了政府的职责，政府职责不是商品房上大杀大砍主要解决好廉租房、公租房等保障性建房供给做好棚户区改造。

要在2015年把保障房覆盖面达到20%左右，同时要坚持市场化的改革方向，充分发挥市场活力，满足多层次的住房需求，这是政府应当做的。

这是第一个。

走出调控误区。

第二个谈谈楼市持续发力，形成强劲内需。

我们现在需要内需拉动经济，这是因为外需不畅。

所以倒逼机制，问题导向成为三中全会提出的一种重要的工作决策理念。

这种倒逼机制其实早在1996年已经发现，当时的内需不足，朱总理接受我们建议，提出把住宅建设培育为新的经济增长点和新的消费热点，并且由此推出住房制度改革。

2000年开始中国已经实行了这一步转型，从原来的轻纺工业为主，转向新主导产业为主。

我国当年房改课题组计算100亿拉动168亿元其他行业的产出，当时朱总理明确提出这个要求，并不闭会房地产业拉动的作用，主动提出这种拉动作用。

房地产业在那个时期一直到现在我们看到它拉动了中国五十多个相关产业发展。

在1996年在朱总理担任副总理时期，曾经出现过第一轮的产能过剩，当时钢铁一亿吨过剩，但是后来通过房改启动经济之后很快发现产能不过剩了，老百姓踊跃买房之后，这些产出都很快找到了市场，包括纺织业，这本来是房地产业，跟房地产业关联没有像钢铁、水泥这么密切，但是原来人民只有穿衣服那点布的需求，后来一买房才发现，家具、家装，床上用品大量纺织品需求出现了，朱总理现任的时候产能大大提高但是却没有过剩。

正是因为这样的原因，所以当时国务院明确的把房地产业列为国民经济的支柱产业强调了它的拉动作用。

这几年房地产调控错把降房价当做目标，调控的跟降房价的需要恰恰是反的明明是供不应求，通过紧缩地跟抑制产出，明明调翻了，但是我多次提醒听不懂。

长期限购使相关制造业纷纷受到损害，包括钢材、水泥、有色、物流、电力等等。

原来要当做十大振兴产业那么重要产业，那些制造业，由于抑制内需、打压房地产却都变成了过剩产业，原因何在？因为缺乏最终消费的支撑。

这就像侯宝林当时说的一个相声，没有包袱皮，包不住米。

现在把谁比喻为贼不合适，但是把房地产产业是包袱皮靠谱。

如今产能过剩真的是过剩吗？如果启动内需，我相信有一部分是过剩，有一部分是就不过剩。

一位中央老领导问我，说经济这么多问题，怎么解决？我说你听过吗？马三立药方，医生给他的药方，打开里三层，外三层包装，里面两个字，就是挠挠，只要抓住主导产业，经济很容易启动，促进房地产市场的平稳、健康发展。

现在提出一方面商品房发展，另一部分棚户区改造，不光是建保障房，棚户区改造可以接续形成新的经济增长力。

第三个谈谈结束两年低迷进入上升周期，中国经济发展有周期规律，房地产发展也有周期规律。

刚才赵晓已经跟大家展示了美元的周期，我这里展示的美国人、英国人、香港、日本以及我们研究房地产业的周期规律。

各国各地房地产周期是不一样的，而我们中国也有我们大陆的房地产发展周期，根据我们对房地产销售面积，和房地产销售额的这种变化的分析，我们发现中国内地或者中国大陆房地产业是七年一个周期，其中是五年增长，两年低落，已经连续走过了四个完整的周期。

而从上一个周期第一个时间点，2011和2012年，去年2013年房地产业市场恢复了活力，二季度经济跌到低谷，但是三季度开始走出低谷，实现7.8%增长，让国内外让全体人民建立了信心。

明显的看到从去年开始，房地产已经进入到一个新的发展期，这个发展期是多长时间呢？根据周期规律，它应当是五年增长。

第一步，政府加大投资，缓解经济萎缩。

第二步楼市率先启动，带动经济发展。

第三步需要拉动生产，企业再显生机。

第四步股市结束低迷。

现在已经走到楼市启动这一步，去年虽然不少地方出现地王被人指责，但是总体上来看经济刚刚恢复，全国企业购地，一直是负数，直到年底才出现正数。

这说明经济回升的基础仍然补牢顾。

到了今年年初人们在猜测会不会又要打压房地产，看到一些主管部门讲话，我告诉他们不会，因为领导人认识得很清醒，目前经济回升基础仍然不牢固，不能也绝不会掉以轻心。

还记清姜昆李文华相声，一个人星期天看老虎，结果瞎折腾掉到虎山里面去了，最后大家群众们解下了裤带，结成一根绳子，把这个人从虎山里拉了上来，上来以后大家都很高兴，可为什么没有人鼓掌，一看大家都提着裤子呢，原来裤带还没有收回来。

现在看到经济恢复了，我们都很高兴，但是能不能腾出手打压房地产，腾不出手，因为两只手都提着裤子，想一想松手裤子掉下去，傻瓜才会松手打压别人。

中央经济工作会议提出稳中求进，改革创新，巩固稳中向好发展态势，就是告诉双收紧紧提好裤子。

第四房价总体走稳，限购城市另议。

房价到底上涨了多少，25年房价年年上涨，这是全国城镇商品房的平均价格的数据，而在2013年已经看到了十一月份的数据，经过国家统计局的数据不算，我算出来平均6300多块钱一平方米，到了12月份没有大的调整，全国上涨幅度是在8%到9%。

总体上是个良性增长，但是恰恰是在限购城市，房价猛涨。

我们看到了1到11月份一线城市上涨幅度都超过20%，其中北京达到了21.1%，上海达到21.9%，恰恰是限购加剧供不应求所造成的后果。

人们还误以为限购之后购房者都变成刚需了，当然你不是现贷，人家如果不是说自己刚需根本没有购房资格，所以老百姓用各种办法把自己变成刚需，第一叫子女顶替，由于家长没有购房资格，让子女，让年轻人买房。

造成去年北京年轻人买房比重从15%比例一下子增长到45%，有的误以为真的年轻人买房，这不是透支了未来刚需，恰恰是子女顶替这个办法，使得这些人获取了购房资格。

第二个借名亲戚，个人没有权利买房了，家里没有权利买房，借家里亲戚名字买房。

那天跟我说你是孟教授，前年听了您的讲话之后，我们家就在二环路上买一套房，当时买的五万一平方米，现在涨到七万平方米，我用小舅子名义买房。

这个人走以后我才猛然醒悟，这个家伙不就是国五条投机片够那个坏人吗？第三个夫妻假离，去年假离婚成为一大闹剧，怎么假离两个人把房产转到一方名下，另一个人通过离婚净身出户，一般男人转移到女人名下，男人净身出户。

两个人办理复婚手续由于完成一轮买房，离婚和复婚费用总共18块钱，而买房首付和按揭优惠高达60万，更不要说取得了宝贵的购房资格。

如果要是再买房呢，离一次婚，再结一次婚，反正都是两个人，上演二人转。

第四个办法我昨天才听说，是一个著名主持人告诉我，他说他买房了，我说你们怎么买的？你们离婚了，没离婚，他是用冒险办法，结果发现管理有缝隙，挂在网上大家没发现，所以大家可以试试。

事实证明中国楼市泡沫论是一个伪命题，25年前就说房价会降，结果这25年北京一些地方房价上涨了20好几倍，这些说楼市是泡沫的人，最近又开始张开大嘴无处说，其实中国和外国不是一样的，老拿外国的事情来说中国。

为什么这些专家们他们所说的不准呢，他们蒙，美国有一个谚语说一块坏的表一天也有两个时候准的。

而这些专家的表从来没准过，因为他们表没有指针。

中国能不能像美国、日本或迪拜那样出现那样一时的泡沫，我认为近期不会。

说年轻人会得老年病，我是不相信的，这个年轻人什么时候会得老年病？到他老年的时候才会得老年病，我赞成赵晓刚才分析中国城镇化只是五十年前，六十多年前的日本。

那么日本的老年病还是在这三十年之后的事儿。

在这调控中我们也看到了调控一次上涨一次，越调控越上涨，成为一大乱象，十年调控使得房价上浮越调越高，调到了前年的五年，每年递增11%，去年我们也看到了这种限购城市涨得更快了。

从各国各地的房价看，短期看供求，中期看结构，长期看通胀，总体上房价都是上涨，而房价上涨的原因是什么？从北京四合院可以清醒的看到，原来房价上涨的根本原因是在于土地增值。