产业地产100讲(14)：产业园区招商六大误区
发展产业园区要避免四种错误
【发展产业园区要避免四种错误】 (3)中国的产业园区数以万计，但同时也存在空置率高企、发展良莠不齐等问题。
对此，有分析总结了国内产业园区常见的四种发展错误……【建设智慧城市需要“按需定制”】 (7)智慧城市并非是用技术手段改造现有设施那样简单，而是应该分层次、分步骤进行，特别是要注重“按需定制”……【肇庆新区“股权化土改”的实践经验】 (10)肇庆新区以股份化改革实现了农民土地资本化，其探索的征地共建共治共享模式或能为地方的征地制度改革提供有益的借鉴……【社区医疗新实践：“有人情味的”物语诊所】 (12)日本近年来发展出了“有人情味的”物语诊所，在社区医疗和康养方面摸索出了新的经验，对于地方开展社2018年7月24日 总第451期区医疗服务具有一定参考价值……【发展产业园区要避免四种错误】按照最新的2018年开发区目录，中国国家级和省级开发区数量已经达2543家，再加入市、县自行设立的开发区，以及内涵模糊、难以统计的各类“园中园”项目，中国的产业园区恐怕已经数以万计。
然而早前有数据指出，国内产业园的空置率高达40%。
对此，有分析总结了国内产业园区常见的四种发展错误，以供各地方借鉴。
（一）举园区之力培养单一企业导致被牵连后发园区追逐战略新兴产业风口是目前不少地方常见的发展策略，为此不惜用巨额补贴和优惠来喂养单一龙头企业，围绕其进行招商引资从而打造产业集群。
但一些地方没有对真实的市场容量、企业自身的竞争力、产品技术的先进性进行客观充分的评估，以至于忽视了风口背后的巨大风险，导致龙头企业和产业园区互相绑架。
一旦风口因各种因素而退去，这种园企共生的关系就会迅速受到市场的惩罚。
新余市位于江西中部偏西，在光伏产业迅速发展的时机，赛维入驻江西新余高新区，创始人彭晓峰提出三个条件：一是资金，提供两亿元弥补启动资金缺口；二是人才，提供一批技术人才；三是电力供应，多晶硅片的生产必须保证24小时全天候供电。
新余勒紧裤腰带满足了这三个条件，赛维LDK也以优秀表现回报了新余：2005年成立，2007年在美上市，到2011年底，围绕在赛维身边的上下游光伏企业近百家总产值超200亿元。
产业园区招商引资痛点及招商方法
产业园区招商引资痛点及招商方法
招商引资痛点介绍
招商引资是指企业或政府向外方引入资金、技术和管理等以提升企业
可持续发展能力的一种行为，是企业发展过程中的重要推动力之一随着国内外经济环境的不断变化，招商引资也面临着诸多挑战。
首先，招商引资的效益往往被低估，尤其是在初期阶段，投资者往往不太愿意在
短时间内把大量资金投入到一个新兴产业园区，他们会审慎地考虑长期的
财务回报。
其次，招商引资的投资风险也是一个重要因素，尤其是对于小
企业来说，在未经详细鉴定的情况下，隐含的税收、法律、金融和政治等
风险可能使投资者犹豫不决。
最后，营销策略也是一个问题，企业的营销
策略往往没有特别强调招商引资，也没有真正有效地吸引外国投资者，以
及投资者对产业未来发展的预期。
招商引资方法
1、提升综合竞争能力：针对招商引资的痛点，企业可以采取一系列
措施来促进竞争力的提升，营造一个良好的投资氛围，如果企业能够抓住
机遇，从根本上提升自身的综合竞争能力，可以有效地吸引投资者的眼球。
2、综合促进招商：企业可以通过制定合理的招商政策和措施来对招
商引资进行综合促进。
产业园入驻需要注意的问题
产业园入驻需要注意的问题产业园是为各类企业提供办公场所和服务的综合性园区，是推动经济发展、促进创新创业的重要平台。
对于企业而言，选择合适的产业园入驻是一个重要的战略决策，涉及到诸多方面的问题。
本文将从政策环境、企业需求、基础设施、服务能力等多个角度，详细探讨产业园入驻需要注意的问题。
首先，政策环境是企业选择入驻产业园的重要考虑因素。
政策环境包括国家政策、地方政策和园区政策。
国家和地方政策的支持是企业入驻产业园的基础条件，包括政策扶持、税收优惠、人才引进等。
园区政策则是指产业园为吸引企业入驻制定的具体政策，例如低租金、优惠政策等。
企业在选择入驻产业园时，需要详细了解相关政策，并和园区进行沟通，确保政策符合自身发展需求。
其次，企业需求是选择入驻产业园的关键因素。
企业需求包括园区位置、规模、配套设施等。
园区位置的选择是根据企业的市场需求、供应链需求等来定的。
例如，如果企业主要客户在某个地区，那么选择靠近客户的园区会更有竞争力。
规模方面，则需要根据企业的发展规划和员工规模来选择园区。
配套设施也是考虑的重要因素，例如餐饮、购物、医疗等配套设施的完善程度会直接影响到员工的生活质量和工作效率。
因此，企业在选择入驻产业园时，需要充分考虑自身的需求，确保产业园能够满足企业的发展和经营需求。
再次，基础设施是产业园入驻需要注意的重要问题。
基础设施包括交通、供电、供水、通信等。
交通是企业入驻产业园的关键因素之一，企业需要考虑交通便利性、公共交通覆盖情况、道路拥堵情况等。
供电和供水则是保障企业正常运营的基础设施，企业需要了解供电和供水的可靠性和稳定性。
通信设施是企业进行业务沟通和数据传输的关键设施，企业需要确保园区的通信网络覆盖范围和带宽满足自身需求。
因此，企业在选择入驻产业园时，需要详细了解基础设施的情况，并评估其是否满足自身发展需求。
最后，服务能力是企业选择入驻产业园的重要指标。
服务能力包括园区管理能力、运营能力和配套服务能力。
新建专业市场开发运营中的六大弊病
新建专业市场开发运营中的六大弊病随着中国内陆地区经济的快速发展，这两年，国内地级城市的专业市场开发风起云涌。
作为国内最早专注于商业地产的策划顾问机构，我们这几年参与和接触的地级城市专业市场项目也是数不胜数。
但与建设时火热朝天、宣传时铺天盖地形成强烈对比的是，很多新建的专业市场项目招商举步维艰，经营门可罗雀。
一部分专业市场发展商通过夸张其辞的广告，将商铺一卖了之，自己倒是赚得盆满钵满，但是却害苦了一大批的商铺投资者和经营户。
这种不顾招商和经营，杀鸡取卵式的专业市场运营手法，注定是走不长远的。
同时也有一部分开发商，本身具有强烈的社会责任感，希望通过建立一个市场，搞活一方经济，做一件利己利民的好事，但是最终却因为种种先天的原因，导致市场经营的举步维艰，发展商也是有心无力。
世方公司从2000年开始，即专注于商业地产营销，从最早的单纯卖铺，到现在全程的策划运营，期间经历的专业市场项目50多个，合作过的发展商也是良莠不齐，心态各异，既有成功的经验，也有血淋淋的教训。
在运作这些项目的过程中，我们也总结了一些当前地级城市新建专业市场运营过程当中存在的几大弊病，在此也与大家分享一下。
弊病一：未策划定位，就设计建设在广西梧州市双龙路附近，有一个近5万平方米的商业项目，2004年即建成，但是直到目前，商业部分一直基本空置，期间经历过3家策划代理公司，尝试过几个定位方向，最终都是招商招不动，销售也卖不动。
在与发展商交流过程中了解到，他们当时也不懂商业，整个设计工作就是交给设计院完成，没有进行专门的定位策划，朴素想法就是临街划铺，为了多划铺用足商业面积，还专门设计了个大广场规划大片的内街。
同时出于广场形象好看，还特别请设计公司设置了台阶、园林绿化，曲径通幽的小道楼阁。
但是由于双龙路并非城市主道、人气不足，同时道路的坡度非常大，临外街的铺，人车都不便于停留，而出于美观而设置的台阶、园林绿化，更成为内街与外部的天然屏障。
项目建成后，商业部分的定位从打造零售品牌街、餐饮娱乐街，到最后请来浙江义乌，打造小商品专业市场，都是无功而返，乏人问津。
产业园区招商引资存在的问题及应对路径
产业园区招商引资存在的问题及应对路径摘要：自从我国推行经济体制改革以后，地区的经济快速增长，由于地区经济发展水平有限，招商引资是促进地区经济发展不可缺少的环节。
经济发展最基本的需要就是资金，资金的引入可以为产业园区的发展提供资金支持，并且在资金的基础上可以引进先进的技术和管理方式，这能够有效地促进产业园区优化结构，获得更长远的经济效益。
此外，产业园区进行优化，提升产值必须注重招商引资的发展质量和规模。
因此针对当前产业园区招商引资存在的问题，提出有效的解决路径是非常必要的。
本文以笔者所在的产业园区为研究对象，分析了招商引资存在的一些问题，并提出了相对应的解决措施。
关键词：产业园区；招商引资；问题；应对路径一、产业园区招商引资的基本方法（一）项目的选定产业园区选择最适合且最有效的项目要考虑地理位置、基础设施条件以及产业配套设备等各种资源。
沛县产业园区集中于新型铝材、农产品、光伏、纺织、机械五大产业，引进的项目企业也属于这些产业范围。
如果土地资源比较有限，要优先选择好的项目。
在引进时，要适当提高进入的条件，这不仅不会阻碍投资项目的引进，反而能够推动高质量项目的进入。
此外，提供给项目的用地范围要与其投资水平、科技发展水平、用地需求量以及企业未来发展概况等指标联系起来，避免土地资源得不到合理的应用，造成浪费。
招商人员在引进项目时，就要综合考虑这些因素，使园区资源得到最大限度的利用，从而吸引更大更好的项目进入。
（二）项目的来源产业园区招商项目来源主要有5种方式。
第一种是根据产业规划制定招商策略。
在各种行业会议和知名论坛等场合进行宣传介绍，从而提高在业界的知名度。
第二种方式是结合产业链，将产业、资金和平台联系起来，建立园区招商产业体系，推动行业更多的对象共同参与招商。
第三种是利用园区现有的资源，引进与园区产业相关的项目；第四种是纵向产业链招商，在研发、孵化等环节进行全过程招商。
第五种是利用互联网等新媒体进行招商，在微信公众号、微博、APP等平台上扩大宣传，吸引投资者的目光。
产业园区轻资产运营的误区分析
导语有人说，园区轻资产运营是个伪命题。
因为纯粹的“轻资产”运营会导致缺乏话语权和长期掌控力，因此，许多园区“轻资产”运营商在积累到一定阶段后，又开始“由轻转重”、“轻重并举”。
随着拿地难度增大，市场趋于饱和，收益率下滑，很多园区运营商业务方向由增量开发调整为存量运营，即回归到轻资产业务。
而去年住宅房地产的“低迷”更是开启了园区“轻资产”运营的机遇期。
如何在持续体现轻资产运营管理的价值情况下，还能保证政府的履约意愿，保证自己的掌控力，是这个行业需要进一步探索的重要命题。
那么，优秀的轻资产运营园区是怎么做的呢？如何保证轻资产运营模式的同时还能持续盈利呢？目前，产业园区已经进入存量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。
“轻资产”运营容易忽视的4个关键点主抓盈利业务PART/01既然是轻资产运营，当然要轻装上阵。
要生存发展，主次要分清。
首先，就要主抓可盈利的业务，果断舍弃盈利较少甚至不盈利的业务模块。
先打造出比市场上其它园区更具性价比的空间，更舒适的办公环境，更专业的物业管理和更灵活的空间氛围来吸引企业入驻，完成政府的招商任务，拿到运营费、租金。
后续其它服务再跟上也不迟。
成本管控严格PART/02轻资产园区的运营，成本管控必须严格，否则可能无以为继。
如果是纯委托运营项目，需要支付团队员工的工资，日常招商活动费、业务接待费等等；如果是二房东性质，涉及的成本就更多。
所以，做轻资产项目，必须要学会修炼成本管控能力。
当然进行成本管控可以从多个方面入手，比如科学合理的园区空间分割、节约园区能耗（电梯、空调、照明等）以及装修成本。
这方面工作就需要从细节入手，细致展开。
定价科学合理PART/03其次，园区定价要科学合理。
可以从客户分析、市场供应分析、企业意向分析、指标分析4个方面入手，最后再通过市场比较制定最适合本园区的定价策略并达成共识。
工业地产营销推广五大误区
工业地产营销推广五大误区工业地产最大的难点，在于招商。
招商成功，一切完美，招商失败，其它做的再好也没用。
而招商的具体问题无非两个，一是没有客户，二是客户来了不能成交。
即一个是营销的问题，二个是销售实战的问题。
相对来讲，营销做好了，客户滚滚而来，销售的难度就小很多。
工业地产营销一直是困扰行业的大难题，以招商通多年专业营销应验来讲，工业地产营销推广存在几大误区。
第一大误区：像卖楼一样做广告这是目前最大的问题。
很多园区、项目的营销思想依然是卖房子那一套，报广、户外、杂志、电视等一套组合。
表面上看去，并没有什么问题，多层次、多角度覆盖，有什么问题呢？许多项目总经理拿到营销方案，也找不出任何瑕疵。
但问题却偏偏出现了，困惑了许多人。
因为几百万广告仍进去了，却不见动静。
最明显的是招商部的电话基本不怎么响，招商人员满腔热情的期待，大眼小眼盯着电话，却一天、两天、一个月、两个月、也不怎么响起。
好不容易响起来，还是搞推销的。
不是夸大，而是事实，行业普遍现象。
问题出在哪里呢？就在于工业地产营销传播有其独特性，与住宅商铺写字楼差异很大。
没有弄清楚工业地产传播特性而照搬经验主义，自然要出问题。
这不是说报纸、电视、杂志、户外不适合推广工业地产项目，而是方法区别住宅，有独特性。
从事工业地产营销的朋友，应该深入仔细去研究，去调研和实践。
否则就不是浪费广告费那么简单，而是会拖坏整个项目。
招商通资讯在其研究报告《工业地产品牌营销系统》里对工业地产传播特性，如何正确运用各种媒体形式推广工业地产项目有比较详细的讲解，大家可以参考一下。
第二大误区：卖厂房这也是个很普遍的问题。
许多项目在对外的宣传中，最突出的是厂房，比如面积、大小、功能、价格等特性。
要命的就在于这里，这已经违背了销售学上的一个常识。
如果你去问一个优秀的销售员，他会告诉你：'我卖的绝对不是产品本身，而是好处！'什么是好处？好处就是能给客户带来什么快乐与利益，帮他减少和避免什么麻烦与痛苦。
产业园区高效招商的技巧和注意事项
产业园区高效招商的技巧和注意事项嘿，朋友们！今天咱就来唠唠产业园区高效招商的那些事儿。
你想想，产业园区就像是一个大舞台，咱得想办法让各路“明星企业”都愿意来这儿登台表演，对吧？那怎么做到高效招商呢？
首先，咱得把这个舞台布置得漂漂亮亮的！咱得有完善的基础设施，就像你家里得有舒服的沙发、明亮的灯光一样。
比如说，园区的道路得宽敞平坦，水电供应得稳定可靠。
可别小看这些啊，要是企业来了发现这儿啥都不方便，那不就扭头走了吗？就好比你去一个餐厅，环境又差又脏兮兮的，你还有胃口在那儿吃饭吗？
然后呢，咱得有针对性地去寻找那些合适的企业。
不能像没头苍蝇一样乱撞吧！要了解不同产业的特点和需求，就如同你知道你朋友喜欢吃什么口味的食物一样。
比如科技型企业可能更看重科研环境和人才资源，那咱就得在这方面下功夫，给他们提供良好的研发条件和人才引入政策。
这就好比给他们送上了一份贴心的大礼包，他们能不心动吗？
还有啊，服务一定要到位！企业来了不能不管不顾了，得全程贴心服务。
他们遇到问题了，咱得第一时间帮忙解决，就像你朋友遇到困难了，你肯定会全力相助呀！不然企业在这里感觉很无助，那还怎么安心发展呢？
咱不能只是在那儿等着企业上门，得主动出击！去参加各种招商会、推介会，把咱们的园区好好宣传宣传。
就像你有个好东西，不得吆喝吆喝让大家都知道呀？
总之，产业园区高效招商可不是一件容易的事儿，但只要咱用心去做，肯定能有好的效果。
咱得把园区当成自己的宝贝一样去呵护，去吸引那些优秀的企业入驻。
让我们一起加油干吧，把产业园区打造得越来越好！我就不信，咱这么努力还能招不来好企业！。
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编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、
招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实
战分享。
《产业地产100讲》首发于中工招商网，关注中工招商网
微信公众号（zhaoshang800），可以查看全部文章。
随着近几年，国内产业地产的蓬勃发展，园区招商的竞争变得愈加激烈。
在这种情况下，很多园区的产业定位实际上都非常类似，提供的服务和政策也大同小异，如何在这种园区同质化的竞争中，真正实现自身的突破和发展，是大家共同面临的一个课题。
中工招商网根据多年的招商经验，就产业园区招商中常见的误区，做一个解读。
一、策划跟不上，营销当推销
作为产业园区招商，策划必不可少，包括营销战略、营销定位、营销渠道、客户调研、具体招商策略都需要周密思考和谋划，切忌一来就是盲目的拜访客户，采用简单的推销手法。
很多产业园，招商人员对项目、对产业、对客户、甚至对国家的宏观政策什么都不懂的情况下，就去上门推销。
百般折腾，不但招商不成，
反而给客户留下不专业、很糟糕的印象。
先是大面积电话邀约，然后登门拜访，不但没效果，还劳命伤财。
“在不知道谁有需求的情况下，挨个去问”。
对于产业园区招商来说，基本是以失败告终。
没有前期的造势，没有有效的借势，没有周密的谋划。
如果你对产业不了解，需求不了解，行业无见解，基本功不扎实，吃闭门羹是必然的事。
二：急于求成，注重“短平快”，营销手段功利化
如果要急于求成，想“短平快”式的捞钱，建议你不要做产业地产。
产业地产的运营商需要有一定的行业背景，深知这个行业的发展瓶颈和问题，要有一定的担当和责任，试想，一个企业把自己的“全部身家性命”投资到你的园区，这需要多大勇气，需要经过多长时间的反复调研、考察和思考，有多上帐需要算的清清楚楚?产业招商不是卖快消品，讲个情面就买一个。
因此，产业园区招商急于求成是不可取的，更是不现实的。
产业园什么都不具备的情况下，靠搞两次推介会，几个活动就要“捞金”的想法，是非常不现实的。
三：重形式，不重产业环境、生产要素
有些开发商，产品很漂亮，园林很漂亮，但是恰恰基本功能满足不了。
这是一件非常要命的事，因为你的宣传和重点已经与企业的目标需求南辕北辙。
企业要搬迁，动辄投资上百万、上千万甚至上亿元，不仅仅是要块地，要几栋厂房，而更关注的是企业能否活下去?能否发展得更好更快?所以，你的产品对招商来说不是最核心的问题，产业环境、生产要素保障、园区运营模式和理念、政府和园区提供的服务平台才是企业最关心最核心的问题。
如何更好满足企业需求？包括物理空间、管理空间、园区文化空间、服务空间等等都很重要，需要进行多方面的调研。
工业物业卖的不仅是“企业形象”，更应是“企业前景财富”，在营销的过程中重点要对“产业环境、生产要素、运作理念和服务平台”进行深度阐释，并要提供可靠的佐证，解决客户入驻的疑虑，增强客户信心。
四：重招商，不重服务
大部分开发商先把企业招进来，服务这一块一直比较薄弱。
产业服务这一部分，这几年可能还不是很明显，未来十年、二十年，将是一个非常大的盈利点，如果开发商能做好，第一很容易打造企业的核心竞争力，第二将来整体园区的品质和企业成长速度，都将和产业服务非常有关系。
产业园区只有拓展服务领域，提高服务的针对性和差异性，在做好招工、办证(照)、征地等传统内容上的服务工作的同时，做好融资、技术、管理、政策等深层意义上的服务工作，努力提高服务的内涵性、权威性、有效性，才能吸引企业入驻，提高招商引资的成功率。
五：招商次序与节奏没有把握好
与其它行业的招商一样，园区招商工作一定要注重龙头企业的带动效应，做到“抓住了头，找到了根”，就能够为后续的招商打开局面。
我们看到很多园区在招商过程中，没有注重招商次序和节奏的把握，在前期引进了大量的重复性强，规模普遍偏小的企业，这样在园区发展过程中，依靠企业间的自然优胜劣汰来优化招商对象，就必然要经历一个较长的过程，而且可能丧失发展中的机会。
科学的做法应该是在招商定位的指引下，集中精力先做好龙头产业、龙头企业的招商工作，并在发展过程中注重与龙头企业相配套的供应商、服务商、相关产业、相关活动企业的引入，并运用发展的眼光不断促成产业的升级换代，这样才能真正实现招商工作的良性循环。
六、照搬其他园区的经验
一个产业园区招商成功必须走自己的路，任何园区在做招商成功经验总结的时候，往往都是“时候诸葛亮”，我们无法获悉一个园区到底如何招商才一定会成功，但是可以导致一个园区要想成功招商必须做些什么，我们不能单纯的模仿别人的经验，而是应该加上自己对市场的观察、思考和策划，要带有自己特色的东西，只有这样才能保证成功。
成功的园区招商是园区发展的关键，特别是在目前招商资源有限，园区间竞争激烈的背景下，如何在招商工作中不断总结经验教训，持续改进，形成招商的差异化竞争才是最终取胜的关键。
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