某高尔夫项目前期定位报告
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西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主
规划面积10平方公里，已开发4平方公里 距北京145公里 地理位置优越，交通便利 区内基础配套设施齐全 距天津滨海国际机场8公里 距天津市区5公里
9
周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知 度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带
项目目前周边情况 北临：耕地 东北临：未来工业园用地 南临：津晋公路、未来镇建设用地
聚集形成了
手机 电子映像产品 数码相机
三条产业链
入驻知名企业： 三星电子 彼恩特通信 柴田精密模塑 罗姆半导体 华翔电子 阿尔卑斯公司 田边制药
中环高科技 大田航空代理 大通智能电池 美国丹纳赫 耐克森 合捷精密仪器 源达日化
7
产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津 港公路为主线微电子产业带
谨呈：天津京基房地产开发有限公司
京基高尔夫项目前期定位报告
22
本体分析
报
告
市场解析
提
纲
项目定位
开发策略
物业发展建议 价格定位与经济测算
1 本体条件分析
44
项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15 公里，属未来规划的生态特色镇
距中心城区约 40分钟车程
津南区
距八里台镇中心 约4公里
A
地块现状
住宅地块
地块目前部分为高尔夫球场用地，部分
为净地；地块部分有坡地地形
高尔夫球场为本项目附属资源，未来将
配合住宅项目进行重新规划设计改造，预
计2009年完工，目前预计为国家巡回赛标
B
准
项目含3.5万平方米酒店，预计为5星级
酒店
公建部分预计规划设置幼儿园、小学，
为住户提供相关配套
指标： 地块现状
西青开发区
泰达 微电 子工 业园
距西青开发区约8公里
距八里台工业园约3公里
团泊新城
“巨葛庄贝壳 堤”天津古海 岸与湿地国家 级自然保护区
八里台 工业园区
天嘉湖 生态旅 游带
6
产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群 2.6万人
天津开发区微电子工业区，坐落于西青区大寺镇，作为全 国首家以“微电子”命名的工业园区，经市政府批准，成立 于1996年5月24日，是天津开发区设立的三个区外小区之一。 现有注册企业92家，其中外资61家，内资31家，投资总 额12亿美元，从业人员达2.6万人。 工业区保持40%以上的增长速度。2006年，实现工业总 产值543.2亿元，出口41.6亿美元，GDP60.8亿元。
区位因素
Biblioteka Baidu
•项目所属区域为城市发展未来轴线，受中心城区和滨海新区双向辐射； •距中心城区15公里。
规划因素
•自然资源：临近国家级自然保护区，隶属天嘉湖生态特色板块； •社会资源：位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点。
劣
交通因素 •仅靠津港公路联通天津市区，道路较窄，昭示性差
势 配套因素 •周边缺乏基本的生活配套，属非居住热点片区，片区认知度有待提高
八里台镇
八里台镇规划图
项目位于津南区八里台镇西北部，距城市中心约40分钟车程； 津南区位于天津中心城区和滨海新区之间，位于天津市规划的“一轴两 带三区”的城市空间格局的发展主轴（武清新城——中心城区——津南 新城——滨海新区核心区）之上； 随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向 挤压，未来将快速发展； 津南区将构建“三带五镇一新城”，其中八里台镇将建成以天嘉湖生态 休闲旅游为特色的生态镇
新大洲本田摩托有限公司天津分公司 三星电子 现代电子天津多媒体有限公司 住电硬质合金(天津)有限公司 Ｆｒｅｅｓｃａｌｅ半导体
天津富奥电装空调有限公司 天津富士光机有限公司 丰田工机汽车部件（天津）有限公司 大田－联邦快递有限公司天津分公司 中芯国际集成电路制造（天津）有限公司
8
产业支撑——津南开发区（西区）:交通便利，以工业、物流为主体 的工业园区
天津市西青经济开发区于 1992 年经天津市人民政府批准 成立，是享有国家经济特区优惠政策的对外开放区域。
以电子信息产业为龙头，汽车配套、生物 医药为主体的多功能、现代化、国际化的 工业园区
现有世界 500 强企业 14 家 入驻知名企业： 天津阳光塑料有限公司 天津松下电子部品有限公司 天津宝洁工业有限公司
两轴：天嘉湖周边、鸭淀湖周边生 态旅游轴和津港公路两侧二、三产 业为代表的发展轴
三点：建设双闸、潘家洼、大孙庄 三个新农村示范居民点
四带：以泰达微电子和八里台工业 园区为代表的工业发展带、以国家 农业科技园区为代表的农业发展带、 以天嘉湖开发为代表的生态旅游带、 以鸭淀湖及京津高尔夫旅游板块为 代表的发展辐射带
5
项目位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点， 临近国家级自然保护区，并自成一高尔夫旅游板块
八里台镇被列为全市第二批9个示范小 城镇建设试点之一，城镇建设规划已被国 务院批准，启动工作开始实施。
规划定位：以IT产业为主导，具有北方 水乡特色的生态宜居新型城镇
规划布局：
一心：八里台村、大韩庄村等聚集 的镇中心生活服务区
1313
本体分析
报
告
市场解析
高尔夫球场
总占地面积51万平方米；总建筑面积61万平方米，容积率为1.2 ； 61万平方米含7万平方米商业，其中3.5万平方米酒店，另有公建设施。
12
项目本体评价
项目属性——城市近郊、陌生区域、中低密度、大规模住宅项目
优 势
指标因素
•项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势； •容积率：1.2，属中低密度。
目前项目仅由津港公路一个 入口进入
目前项目周边无直达公交线 路和轨道交通
津港公路现状 双向四车道，道路较窄
往中心 城区
往山西
外环快速环路
目前项目入口
往蓟县
往滨海 往大港
11
项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目
限制条件：
项目地块分南北两个地块 A地块：占地21万平方米 B地块：占地29万平方米
本项目受90/70政策限制
工业园
耕地
项目周边缺乏基本 的生活配套，也非 居住热点片区
未来镇建设用地 八里台镇中心
八里台 工业区
10
仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项 目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港
交通设施 公路
名称 津港公路 外环快速环线
高速
津港（在建） 津晋
规划面积10平方公里，已开发4平方公里 距北京145公里 地理位置优越，交通便利 区内基础配套设施齐全 距天津滨海国际机场8公里 距天津市区5公里
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周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知 度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带
项目目前周边情况 北临：耕地 东北临：未来工业园用地 南临：津晋公路、未来镇建设用地
聚集形成了
手机 电子映像产品 数码相机
三条产业链
入驻知名企业： 三星电子 彼恩特通信 柴田精密模塑 罗姆半导体 华翔电子 阿尔卑斯公司 田边制药
中环高科技 大田航空代理 大通智能电池 美国丹纳赫 耐克森 合捷精密仪器 源达日化
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产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津 港公路为主线微电子产业带
谨呈：天津京基房地产开发有限公司
京基高尔夫项目前期定位报告
22
本体分析
报
告
市场解析
提
纲
项目定位
开发策略
物业发展建议 价格定位与经济测算
1 本体条件分析
44
项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15 公里，属未来规划的生态特色镇
距中心城区约 40分钟车程
津南区
距八里台镇中心 约4公里
A
地块现状
住宅地块
地块目前部分为高尔夫球场用地，部分
为净地；地块部分有坡地地形
高尔夫球场为本项目附属资源，未来将
配合住宅项目进行重新规划设计改造，预
计2009年完工，目前预计为国家巡回赛标
B
准
项目含3.5万平方米酒店，预计为5星级
酒店
公建部分预计规划设置幼儿园、小学，
为住户提供相关配套
指标： 地块现状
西青开发区
泰达 微电 子工 业园
距西青开发区约8公里
距八里台工业园约3公里
团泊新城
“巨葛庄贝壳 堤”天津古海 岸与湿地国家 级自然保护区
八里台 工业园区
天嘉湖 生态旅 游带
6
产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群 2.6万人
天津开发区微电子工业区，坐落于西青区大寺镇，作为全 国首家以“微电子”命名的工业园区，经市政府批准，成立 于1996年5月24日，是天津开发区设立的三个区外小区之一。 现有注册企业92家，其中外资61家，内资31家，投资总 额12亿美元，从业人员达2.6万人。 工业区保持40%以上的增长速度。2006年，实现工业总 产值543.2亿元，出口41.6亿美元，GDP60.8亿元。
区位因素
Biblioteka Baidu
•项目所属区域为城市发展未来轴线，受中心城区和滨海新区双向辐射； •距中心城区15公里。
规划因素
•自然资源：临近国家级自然保护区，隶属天嘉湖生态特色板块； •社会资源：位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点。
劣
交通因素 •仅靠津港公路联通天津市区，道路较窄，昭示性差
势 配套因素 •周边缺乏基本的生活配套，属非居住热点片区，片区认知度有待提高
八里台镇
八里台镇规划图
项目位于津南区八里台镇西北部，距城市中心约40分钟车程； 津南区位于天津中心城区和滨海新区之间，位于天津市规划的“一轴两 带三区”的城市空间格局的发展主轴（武清新城——中心城区——津南 新城——滨海新区核心区）之上； 随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向 挤压，未来将快速发展； 津南区将构建“三带五镇一新城”，其中八里台镇将建成以天嘉湖生态 休闲旅游为特色的生态镇
新大洲本田摩托有限公司天津分公司 三星电子 现代电子天津多媒体有限公司 住电硬质合金(天津)有限公司 Ｆｒｅｅｓｃａｌｅ半导体
天津富奥电装空调有限公司 天津富士光机有限公司 丰田工机汽车部件（天津）有限公司 大田－联邦快递有限公司天津分公司 中芯国际集成电路制造（天津）有限公司
8
产业支撑——津南开发区（西区）:交通便利，以工业、物流为主体 的工业园区
天津市西青经济开发区于 1992 年经天津市人民政府批准 成立，是享有国家经济特区优惠政策的对外开放区域。
以电子信息产业为龙头，汽车配套、生物 医药为主体的多功能、现代化、国际化的 工业园区
现有世界 500 强企业 14 家 入驻知名企业： 天津阳光塑料有限公司 天津松下电子部品有限公司 天津宝洁工业有限公司
两轴：天嘉湖周边、鸭淀湖周边生 态旅游轴和津港公路两侧二、三产 业为代表的发展轴
三点：建设双闸、潘家洼、大孙庄 三个新农村示范居民点
四带：以泰达微电子和八里台工业 园区为代表的工业发展带、以国家 农业科技园区为代表的农业发展带、 以天嘉湖开发为代表的生态旅游带、 以鸭淀湖及京津高尔夫旅游板块为 代表的发展辐射带
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项目位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点， 临近国家级自然保护区，并自成一高尔夫旅游板块
八里台镇被列为全市第二批9个示范小 城镇建设试点之一，城镇建设规划已被国 务院批准，启动工作开始实施。
规划定位：以IT产业为主导，具有北方 水乡特色的生态宜居新型城镇
规划布局：
一心：八里台村、大韩庄村等聚集 的镇中心生活服务区
1313
本体分析
报
告
市场解析
高尔夫球场
总占地面积51万平方米；总建筑面积61万平方米，容积率为1.2 ； 61万平方米含7万平方米商业，其中3.5万平方米酒店，另有公建设施。
12
项目本体评价
项目属性——城市近郊、陌生区域、中低密度、大规模住宅项目
优 势
指标因素
•项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势； •容积率：1.2，属中低密度。
目前项目仅由津港公路一个 入口进入
目前项目周边无直达公交线 路和轨道交通
津港公路现状 双向四车道，道路较窄
往中心 城区
往山西
外环快速环路
目前项目入口
往蓟县
往滨海 往大港
11
项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目
限制条件：
项目地块分南北两个地块 A地块：占地21万平方米 B地块：占地29万平方米
本项目受90/70政策限制
工业园
耕地
项目周边缺乏基本 的生活配套，也非 居住热点片区
未来镇建设用地 八里台镇中心
八里台 工业区
10
仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项 目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港
交通设施 公路
名称 津港公路 外环快速环线
高速
津港（在建） 津晋