第九章物业设备管理
物业管理企业的设备管理
物业管理企业的设备管理引言概述：物业管理企业的设备管理是指对物业管理企业所负责的各种设备进行有效的管理和维护，以确保设备的正常运行和延长设备的使用寿命。
设备管理对于物业管理企业的运营和服务质量起着至关重要的作用。
本文将从设备管理的重要性、设备管理的基本原则、设备维护和保养、设备更新与升级等四个方面进行详细阐述。
一、设备管理的重要性1.1 提高设备的可靠性和稳定性1.2 提高物业管理企业的效率和服务质量1.3 降低设备故障率和维修成本二、设备管理的基本原则2.1 建立健全的设备档案和管理制度2.2 定期进行设备巡检和维护保养2.3 做好设备故障预防和紧急处理措施三、设备维护和保养3.1 制定科学合理的设备维护计划3.2 定期进行设备保养和检修3.3 做好设备故障处理和备件管理四、设备更新与升级4.1 根据设备使用寿命和技术发展情况进行设备更新4.2 选择合适的设备升级方案4.3 做好设备更新和升级后的验收工作正文内容：引言概述：物业管理企业的设备管理是指对物业管理企业所负责的各种设备进行有效的管理和维护，以确保设备的正常运行和延长设备的使用寿命。
设备管理对于物业管理企业的运营和服务质量起着至关重要的作用。
本文将从设备管理的重要性、设备管理的基本原则、设备维护和保养、设备更新与升级等四个方面进行详细阐述。
一、设备管理的重要性1.1 提高设备的可靠性和稳定性设备管理可以通过定期巡检、保养和维修等措施，及时发现设备存在的问题，进行及时处理，提高设备的可靠性和稳定性。
这样可以减少设备故障和停机时间，提高设备的运行效率和稳定性，从而保证物业管理企业的正常运营。
1.2 提高物业管理企业的效率和服务质量设备管理的良好实施可以提高物业管理企业的工作效率和服务质量。
通过合理的设备管理，可以减少设备故障和维修时间，提高设备的运行效率，从而提高物业管理企业的工作效率。
同时，设备管理还可以保证设备的正常运行，提供高质量的服务，提升客户满意度。
物业管理设备设施管理
物业管理设备设施管理一、引言物业管理设备设施管理是指在物业管理过程中对设备设施进行合理的配置和维护管理的工作。
物业管理设备设施管理是保障物业管理工作顺利进行的重要环节，它涵盖了设备设施的采购、安装调试、定期检修和维护保养等方面内容。
本文将详细介绍物业管理设备设施管理的重要性、常用的设备设施管理方法以及设备设施管理的步骤。
二、物业管理设备设施管理的重要性物业管理设备设施管理是物业管理工作中不可或缺的一部分，具有以下重要性：1.提高服务质量：合理配置的设备设施能够提高物业管理公司的服务质量和效率，为业主提供更加便捷和舒适的居住环境。
2.降低管理成本：通过科学合理的设备设施管理，可以减少物业管理公司的运营成本，降低维修费用和能源消耗。
3.增强安全性：设备设施管理的有效实施能够增强物业管理的安全性，减少事故和突发事件的发生，保护业主的财产安全和人身安全。
4.增加物业价值：良好的设备设施管理能够提升物业的市场价值，吸引更多的投资者和购房者。
三、常用的设备设施管理方法1.采购管理：在设备设施采购阶段，物业管理公司应根据实际需求，制定合理的采购计划和采购预算，选择可靠的供应商，并严格执行采购程序。
2.安装调试：设备设施采购回来后，物业管理公司应组织专业技术人员进行安装调试工作，确保设备设施能够正常运行。
3.定期检修：定期检修是设备设施管理的重要环节，通过定期检修可以及时发现设备设施的故障和隐患，减少维修成本，延长设备设施的使用寿命。
4.维护保养：设备设施的维护保养工作包括日常清洁、润滑、更换易损件等，这些工作能够保持设备设施的正常运行，提高设备设施的效率和稳定性。
四、设备设施管理的步骤1.制定管理计划：物业管理公司应根据实际情况，制定设备设施管理的整体计划，包括采购计划、安装调试计划、定期检修计划以及维护保养计划。
2.设备设施验收：在设备设施采购完成后，物业管理公司应对设备设施进行严格的验收工作，确保设备设施的质量和性能符合要求。
物业管理-设备设施管理
物业管理-设备设施管理物业管理-设备设施管理1. 设备设施管理的重要性设备设施管理在物业管理中起着至关重要的作用。
合理高效地管理设备设施可以有效提升物业运营的质量和效率，保障业主和居民的生活质量和安全。
2. 设备设施管理的内容设备设施管理包括以下方面：2.1 设备设施清单管理建立设备设施清单，包括各设备设施的名称、型号、数量、使用寿命等信息，以便进行日常维护和更新计划。
2.2 维护保养计划制定设备设施的维护保养计划，包括定期检查、保养和维修等，确保设备设施的正常运行。
2.3 设备设施故障处理及时处理设备设施的故障，保证业主和居民的生活不受影响。
建立故障报修系统，方便居民提交故障报修请求。
2.4 设备设施更新与升级根据需求和技术发展的进展，进行设备设施的更新与升级，保证设备设施具备先进的功能和性能。
2.5 安全管理加强设备设施的安全管理，包括设备设施的安全保护措施、消防设施的检查和维护等，确保居民的生命财产安全。
3. 设备设施管理的挑战与解决方案设备设施管理面临的挑战包括设备设施数量庞大、更新换代快、维护保养成本高等问题。
解决方案包括建立科学的设备设施管理制度、使用智能化设备和技术提高管理效率、合理安排维护保养工作等。
4. 设备设施管理的效益通过有效的设备设施管理，可以提升物业管理的质量和效率，延长设备设施的使用寿命，减少维修和更换成本，提高居民的满意度和业主的投资回报。
5.设备设施管理是物业管理中的重要环节，只有做好设备设施管理，才能保证物业管理的顺利运行和居民的安居乐业。
物业设备管理方案
物业设备管理方案1. 引言物业设备是物业管理中不可或缺的重要组成部分，它们包括建筑设备、安防设备、空调设备、电梯设备等。
物业设备的正常运行和维护对于保障物业管理的效率和服务质量至关重要。
因此，建立一个高效的物业设备管理方案对于物业管理公司和业主来说都具有重要意义。
本文将提供一种细化的物业设备管理方案，旨在优化设备维护、提高设备使用寿命、降低维护成本、保障物业管理质量，同时强调预防性维护的重要性。
2. 设备管理流程2.1 设备采购物业管理公司应根据实际需求和预算，制定设备采购计划。
在采购过程中，要注重设备的品质、性能、售后服务和价格等因素的综合考量。
同时，还需与供应商进行充分沟通，了解设备的使用和维护要求，并签订详细的合同协议，确保权益。
2.2 设备接收和验收设备交付后，物业管理公司应按照市场标准进行设备验收。
验收包括设备的外观检查、功能测试和性能验证。
若设备存在问题或不符合要求，物业管理公司应及时与供应商协商解决。
合格的设备才能进行后续的安装和维护。
2.3 设备安装与调试设备安装应按照相关标准和技术要求进行，确保设备安全可靠。
安装完成后，进行设备的调试，验证设备是否正常运行，并进行记录。
对于复杂的设备，还可以委托专业团队进行调试，以确保设备的最佳性能。
2.4 设备日常维护设备日常维护包括保养、清洁和检查等工作。
物业管理公司应制定维护计划，明确维护频率和具体操作要求。
维护工作应由专业的维修人员进行，确保设备正常运行和延长设备使用寿命。
2.5 故障处理和维修当设备出现故障时，物业管理公司应迅速响应，并派遣专业的维修人员进行故障定位和处理。
维修人员应具备专业知识和技能，能够迅速解决各类故障。
维修完成后，应对设备进行测试和验证，确保故障得到有效修复。
2.6 数据分析和预防性维护物业管理公司应建立设备管理数据库，对设备的运行数据进行记录和分析。
通过对数据的分析，可以发现设备的异常情况和潜在故障，并采取相应的预防措施进行维护。
物业设备管理概述
（五） 物业设备的更新改造
设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理
1．设备的寿命 设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿 命
（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的 时间
其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换 与修复情况。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生 活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、 抽水马桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、 循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、 减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、 喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、 光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防 火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消 防走道及事故照明、应急照明设备等。
第三节 智能化大楼的管理
一、智能化大楼的概念
智能化大楼是指通过对建筑物的结构、设备、服 务和管理四个基本要素以及它们之间内在联系的优化 ，从而提供一个投资合理、高效、舒适、方便的环境 的房屋建筑。 新加坡公共事业部认为，智能化大厦必须具备三个条件 ：
一是大楼必须具备先进的自动控制系统，能对空调 、照明、安保、火灾报警等设备进行监控，从而为பைடு நூலகம் 租户提供舒适的工作环境；
（四）物业设备的维修管理 1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
（1）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短
物业管理的设备管理
物业管理的设备管理物业管理涉及各种设备的维护与管理，包括建筑设备、安全设备、电子设备等。
设备管理是物业管理的重要组成部分，它对于确保建筑物的正常运行和居民的生活质量至关重要。
本文将从设备管理的重要性、设备维护的步骤和注意事项等方面进行论述。
一、设备管理的重要性设备管理在物业管理中起着至关重要的作用。
首先，设备管理可以确保建筑设备的正常运行。
建筑物依赖各种设备实现基本功能，如给排水系统、电力系统、暖通空调系统等。
通过设备管理，可以定期检查和维护这些设备，及时发现和解决问题，保证设备的正常运行，提高建筑物的使用效率。
其次，设备管理有助于延长设备的使用寿命。
设备的正常运行需要进行经常性的维护和保养，及时更换损坏的部件，消除潜在的故障隐患。
只有合理进行设备管理，才能延长设备的使用寿命，减少设备更换和维修的成本。
再次，设备管理对于提高居民的生活质量和安全水平具有重要意义。
安全设备如灭火器、安全门禁系统等的管理和维护，可以有效地防范火灾和入侵事件的发生，保护居民的人身和财产安全。
良好的设备管理还可以提供舒适的居住环境，如正常的供水供电、室内温度适宜等，提升居民的生活品质。
二、设备维护的步骤设备维护是物业管理中设备管理的核心环节，它包括以下几个步骤：1. 制定维护计划：根据设备的类型和特点，制定相应的维护计划。
维护计划应该包括维护的周期、维护的内容和责任人等信息，确保维护工作的有序进行。
2. 定期巡检：定期对设备进行巡检，检查设备的运行状况和存在的问题。
巡检过程中需要记录设备的使用情况、损坏情况等相关信息，为后续的维护工作提供依据。
3. 维护和修复：根据巡检的结果，制定维护和修复计划。
对于发现的故障或损坏，及时修复或更换相应的部件。
同时，对于设备的日常维护，如润滑、清洁等工作也要及时进行。
4. 数据分析：对维护和巡检的数据进行分析，统计设备的故障率、损坏原因等信息，为提高设备管理水平提供依据。
同时，可以根据数据分析的结果，调整维护计划，优化维护策略。
物业管理-设备设施管理
物业管理-设备设施管理物业管理-设备设施管理随着现代化的发展，各种设备设施越来越多地出现在我们的生活中，如何有效的管理成为了一个重要的问题。
物业管理-设备设施管理则是指针对物业内各种设备设施进行有效管理，从而保证物业的正常运转和安全性。
设备设施管理主要包括以下几个方面：1. 设备设施的档案管理设备设施的档案管理是设备设施管理的基础，仅有详尽准确的档案资料才能更好地保证设备设施的安全性、可靠性和准确性。
因此，建立设备设施的档案管理工作便成为设备设施管理非常重要的一项工作。
档案管理内容应包括：设备设施名称、型号、购买渠道、生产厂家、安装日期、二维码、维保记录、报修记录等信息，设备设施管理人员应根据设备的规模、丰富性、风险等情况，建立相应的设备档案管理机制，确保设备设施保养、使用的安全性和科学性。
2. 设备设施的保养及维修管理保养及维修工作是设备设施管理的关键砝码，它涉及到设备设施的安全使用，也是设备设施保养的中心环节。
在设备设施保养及维修管理中，首先应对设备设施进行巡查，及时发现设备老化、损坏、故障等情况，然后制定出相应的保养计划及维修方案，保证设备设施及时得到修复。
保养计划也需要分类，分为日常保养、定期保养、临时保养三个方面，设定具体保养项目，确保设备设施保养质量。
3. 设备设施的更新与改造随着时间的推移和科技的发展，部分设备设施失效或更新迭代，必须进行相应的更新和改造，保证设备的现代化及安全可靠。
设备设施更新与改造需要根据实际情况，制定改造计划及具体方案，不同的设备设施改造涉及到不同的专业领域，如机械、电气等，并需要对施工团队及材料质量进行审查，保证改造质量和安全可靠，从而延长设备设施的使用寿命。
4. 设备设施的报废及回收管理当设备设施达到寿命周期，就需要对设备设施进行报废及回收管理，此时需要制定相应的报废程序，包括审批程序、维修历史记录、报废审批表、移交、报废证明文件等方面。
对于需要回收的设备设施，应有相应的标记及记录，由专业人员进行设备的拆卸和回收，以减少设备设施对环境的影响。
物业设备设施管理
物业设备设施管理在我们日常生活的小区、写字楼或商业综合体中，物业设备设施的正常运行对于居民和使用者的舒适与安全至关重要。
物业设备设施管理，这项看似平凡却又极其重要的工作，涵盖了众多方面，从电梯、供电系统到给排水、消防设施等等，每一个环节都关系到人们的生活质量和生命财产安全。
物业设备设施管理的首要任务是确保各类设备设施的正常运行。
以电梯为例，它是人们日常上下楼的重要工具。
如果电梯出现故障，不仅会给居民带来极大的不便，还可能存在安全隐患。
因此，定期的维护保养、及时的故障排除以及严格的安全检测是必不可少的。
维修人员需要按照规定的时间间隔对电梯进行检查，查看电梯的运行状况、零部件的磨损情况等。
一旦发现问题，要迅速采取措施进行修复，以保障居民的出行安全和便捷。
供电系统也是物业设备设施中的关键部分。
稳定的电力供应对于居民的生活和工作至关重要。
从配电室的设备到每家每户的电表，都需要定期巡检。
要检查电线是否老化、开关是否正常工作、变压器的运行是否稳定等。
在夏季用电高峰或冬季供暖期间，更要加强对供电系统的监控，确保电力能够满足需求，避免出现停电等问题。
给排水系统同样不容忽视。
顺畅的排水可以避免污水倒流、地面积水等问题，而稳定的供水则是居民日常生活的基本保障。
物业管理人员需要定期检查水管是否漏水、水龙头是否正常、水泵的运行是否良好等。
同时，要做好水箱的清洁和消毒工作，确保居民用水的卫生和安全。
消防设施在物业设备设施管理中具有极其重要的地位。
火灾无情，一旦发生，后果不堪设想。
因此，消防栓、灭火器、烟雾报警器等消防设备必须时刻保持良好的状态。
定期的检查和维护要确保消防设备能够在紧急情况下正常使用。
此外，还要组织居民进行消防演练，提高大家的消防安全意识和应对火灾的能力。
在物业设备设施管理中，预防性维护是一项重要的策略。
通过定期的检查、保养和更换易损部件，可以有效减少设备设施的故障发生率，延长其使用寿命，降低维修成本。
例如，对于空调系统，定期清洗滤网、检查制冷剂的压力，可以提高空调的运行效率，减少能耗，同时也能避免因故障而导致的突然停机。
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第一节 物业设备概述
一. 物业设备的涵义
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备 的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有 机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的 物质基础和必要条件。
物业设备配套的完善性、合理性与先进性 为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物 质基础与条件。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生 活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、 抽水马桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、 循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、 减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、 喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、 光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防 火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消 防走道及事故照明、应急照明设备等。
合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术 要求与岗位设置要求） 具体工作内容： （1）定员（定工作岗位人数） 方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2） 分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组
（3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制
2．设备运行的管理制度 内容：设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 报告制度和服务规范等。
2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、 回水泵及输送冷水的管网等。
3．室内通风设备
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备 包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量 仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开 关、照明设施等。 2．电器服务设备设施（弱电设备） 包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监 控设备和电脑设备等。 3．房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。
按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。
按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）
按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。
物业设备管 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、
去污等工程设施的总称。它包括：
1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水 泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、 提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。
3. 规章制度建设 三类： 生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班
工作制度等） 责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班
制度等）
4．教育培训（对内、对业主住用户）
（二）物业设备的运行管理 特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1．设备运行的劳动组织 任务：合理分工与协作，配置人力；
（三）物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作： 1．维修操作人员安全作业的培训与教育
培训内容：安全作业训练 安全意识教育 安全作业管理
2．业主和使用人的安全教育和宣传 3．建立设备的安全管理措施
包括：对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度
4、建立安全责任制度
设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设
二、物业设备管理的内容
（一）物业设备的基础管理 1．资料档案管理 物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据 2．标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩 功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段
（二） 燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网 等。
（三） 空调、通风系统
包括：供暖设备、供冷设备和通风设备
1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分
包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管 道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等）， 及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水 箱、去污器等。
（2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。
第二节 物业设备的管理
一、物业设备管理的作用
物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技 术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。 其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥
（四）物业设备的维修管理 1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
（1）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短
（2）正常磨损阶段 （3）剧烈磨损阶段
设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为 （1）初期故障期
必须把握好运输、安装、调试、验收等工作， 重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的 方法。
（2）偶发事故期
此时工作重点是加强安全操作管理，做好日 常的维修保养。
（3）磨损故障期
须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。 因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维 修。
计划修理的定额标准大致有： （1）修理周期及其结构 修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间； 修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期