北京中高端养老项目数据整理
2024年北京养老机构市场分析报告
2024年北京养老机构市场分析报告1. 引言养老机构市场是随着人口老龄化趋势的加剧而迅速发展起来的一个新兴领域。
北京作为我国的首都城市，养老机构市场规模庞大，发展潜力巨大，吸引了越来越多的企业和投资者的关注。
本报告旨在对北京养老机构市场进行全面分析，帮助投资者了解该市场的发展现状，并为未来的投资决策提供参考。
2. 市场规模根据统计数据显示，北京市的老年人口数量持续增加。
截至目前，北京市60岁及以上的老年人口已超过300万，占总人口的比例超过25%。
随着人口老龄化进一步加剧，养老机构市场规模不断扩大。
据预测，未来几年内，北京养老机构市场将保持年均增长率在15%以上。
3. 市场竞争格局目前，北京养老机构市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：•品牌竞争：一些知名养老机构品牌在北京市场占有较大市场份额，拥有良好的口碑和品牌影响力，这对于新进入市场的机构来说是一大竞争压力。
•服务质量竞争：服务质量是养老机构市场的核心竞争力。
一些机构通过提供高质量的服务，如医疗护理、康复辅助等，赢得了老年人和家属的认可和信任，从而取得市场份额。
•成本控制竞争：成本是影响市场竞争力的重要因素之一。
一些养老机构通过提高管理效率、降低运营成本等方法，以更具竞争力的价格吸引客户。
4. 市场发展趋势近年来，北京养老机构市场的发展呈现出以下几个趋势：•多元化服务：随着老年人对养老服务需求的多样化，养老机构开始提供更加多元化的服务。
除了提供基本的生活照料服务外，逐渐引入娱乐、文化、健康等方面的活动，满足老年人不同层次的需求。
•高科技应用：智能化、信息化是养老机构市场发展的重要方向。
一些机构开始引入智能家居设备、远程医疗技术等，提升服务质量和管理效率。
•社区养老模式：社区养老是一种将养老服务引入到居民社区的模式。
这种模式提供了便利的养老服务，减轻了老年人及其家人的困扰和负担，因此受到越来越多老年人的欢迎。
5. 投资建议基于对北京养老机构市场的分析，我们给出以下投资建议：•选择知名品牌机构：考虑到品牌的影响力和市场份额，投资者应该选择已经有一定规模和口碑的知名养老机构，以降低市场竞争压力。
克而瑞年度中国十大养老项目(可做案例分析)
112㎡
—— 90万 3万/3.5万（2人）
余餐费、医疗费等服务费用自理 永久使用权
大套 —— 80万
——
吉杉卡 中套 —— 100万
——
© 克而瑞（中小国套）信息—技—术有1限2公0万司版权所有——
可转让、可继承、可无限次提名 0年费，餐费自理
配套服务 运营管理
1、社区医疗：中国武警医学院附属医院医疗 团队进驻社区，并配备了高端的医疗设备。 2、酒店会所：6万平米；功能特色：特色餐 饮、传统洗浴、娱乐、老年大学、酒店客房。 3、农业设施：13万平米农业大棚；功能特 色：观赏、采摘、耕种、休憩、游玩 4、老年大学：提供各类教学服务。根据入住 老人的实际需求设置相应课程。
分类 户型 入住人数
套一户型
1人 2人
会员制
1人
套二户型 2人
保证金
199万 279万 256万
336万
会费
2万 3万 2万
3万
月费
—— —— ——
——
非会员 套一户型
1人 2人
—— —— —— ——
制 套二户型
1人 2人
—— —— —— ——
套一户型 复合型
套二户型
1人 2人 1人 2人
80万 100万
林溪公馆位于沈阳听雨观澜项目内，总建面积19万 方，总户数1000户。 项目是中国首批绿色养老住区示范项目，内部配套 “蓝卡”私人医生服务，引进三级甲等沈阳医学院 沈洲医院，为业主提供医疗保障服务。园区内设立 绿色食品特供部，为业主供应无公害、绿色食品， 通过对居者生活状态和身心健康关怀和服务，打造 高端颐养社区。
项目配套康复理疗中心，引进国际高端养疗机构和先
进设备、疗养技术，为业主和高端客户提供休闲、养
高端养老市场调研报告
VS
老年人口分布
不同地区、不同城市之间的老年人口分布 存在差异，需要结合当地情况进行具体分 析。
养老服务需求现状
现有养老服务供给
目前市场上已经存在一定数量的养老服务机构和养老服务供给，包括养老院、 敬老院、老年公寓等。
养老服务需求未满足
尽管养老服务供给已经存在，但市场上仍然存在大量的养老服务需求未得到满 足，特别是高端养老服务需求。
02
高端养老市场在近年来逐渐崛起，成为养老服务行业的一个重
要分支。
本次调研旨在深入了解高端养老市场的现状和发展趋势，为相
03
关企业和机构提供决策支持。
目的概述
了解高端养老市场的现状和特点，包 括老年人口分布、消费水平、服务需 求等。
探讨高端养老市场的竞争格局和商业 模式，包括市场参与者、服务内容、 价格策略等。
消费决策谨慎
老年人在消费决策中更加 谨慎，注重产品质量和口 碑，以及服务体验。
消费能力稳定性
相对于一般消费者群体， 老年人群具有相对稳定的 收入来源和消费能力。
高端养老消费行为分析
1 2
高预算投入
高端养老消费者通常愿意在养老服务上投入较高 预算，以获得更好的生活质量和福利待遇。
消费升级需求
随着社会经济发展和生活水平提高，老年人对高 端、高品质的养老服务需求逐渐增加。
行业标准缺乏
目前高端养老市场尚未形成统一的行业标准和规范，不同养老机构的服务质量和收费标准存在较大差异。未来需要进一步推动行业标准的制定和实施，提高 市场透明度和公平性。
研究结论与建议
01
高端养老市场需求持 续增长
随着人口老龄化和消费升级，高端养 老市场需求将持续增长。未来需要进 一步扩大高端养老市场的供给能力， 满足不同老年人的多样化需求。
养老地产北京东方太阳城案例研究分析
年人担当教师。
看护健身中心
农庄苗圃
老年大学
健康步道
北京东方太阳城
• 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求
– 客户群体来源多样
养老一族 准养老一族 养老族子女 地缘性客户
其中有退休教授、干部等，总体层次较高， 小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃 的老年人
很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为 自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、 七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住， 等自己退休后再搬过来住
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单 独布置了大量水系、绿化景观， 满足老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空间， 组团外部设置相对较大的活动场 所；
北京东方太阳城
– 针对老年人人性化的规划设计
无障碍设计： ✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性
✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；
业主自发的俱乐部：
✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自 己喜爱的活动.
北京东方太阳城
• 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功 的关键因素
完善的养老配套 优美的景观环境
大型公共建筑群
专业急救中心：与北京红十字 会紧急救援中心合作，在太 阳城内设立急救站。
北京市民政局关于发布北京市养老服务机构服务质量星级名单的公告
北京市民政局关于发布北京市养老服务机构服务质量
星级名单的公告
文章属性
•【制定机关】北京市民政局
•【公布日期】2022.01.24
•【字号】
•【施行日期】2022.01.24
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】民政其他规定
正文
北京市民政局关于发布北京市养老服务机构服务质量星级名
单的公告
为贯彻落实民政部《关于加快建立全国统一养老机构等级评定体系的指导意见》和《养老机构等级划分与评定》要求，北京市制定了地方标准《养老机构服务质量星级划分与评定》，在做好与民政部养老机构等级评定有效衔接的基础上，开展养老服务机构服务质量星级评定工作。
截至2021年12月31日，北京市具备星级资格的养老机构共有458家，其中五星级13家、四星级40家、三星级58家、二星级309家、一星级38家；截至2021年12月31日，北京市具备星级资格的社区养老服务驿站共有814家，其中三星级13家、二星级427家、一星级374家。
现将北京市养老服务机构服务质量星级名单公告如下，欢迎社会各界监督。
监督电话：***********(总机)
附件1：北京市养老机构服务质量星级名单
附件2：北京市社区养老服务驿站服务质量星级名单
北京市民政局2022年1月24日。
中国10大最成功已盈利养老机构
中国10大最成功已盈利养老机构提要：最近几年，中国养老机构的建设呈现井喷之势，但真正成功盈利的养老机构很少。
我们从全国的养老机构里精心挑选了十家很成功的养老机构供大家参考。
选择的标准是：1）市场化运作，财务上必须实现盈利。
2）提供的服务得到老人、老人家属、社会和同行认可。
3）总床位数不少于200张。
本次评比的对象涵盖全国三千多家具有一定规模和档次的养老机构，经过严格的筛选，反复比对，最终产生了本次活动的十大最成功养老机构名单，具体如下(排名不分先后)：一、北京市石景山区寿山福海养老服务中心简介：北京市石景山区寿山福海养老服务中心(以下简称“寿山福海”)是2006年兴建的具星级标准设施，能提供全方位老年服务的养老机构，是北京市仅有的两家五星级养老机构之一。
“寿山福海”坐落于北京市八大城区之一的石景山区，背靠九龙山，毗邻永定河，交通便利，设施一流。
总建筑面积26600平方米，中式皇家园林风格，2000平米亚热带生态园，青砖黄瓦的外观极具京城皇家气派，内部设计又凸显现代高雅，设床位600余张。
为生活自理和不能自理的老年人提供颐养、照料、医疗、护理、康乐等服务。
点评：根据多位养老行业人士的看法，寿山福海成功的关键是市场定位准确，价格中产阶层可以接受。
当然其他因素也很重要，例如院内环境、服务和医疗等方面也非常不错，特别是医疗(A类医保定点单位，前301医院医师)。
另外土地为工业用地，地价低，大大降低了项目总体建设成本。
二、山东潍坊市华都颐年园老年服务中心简介：创办于2000年，现有职工280人，固定资产10亿元，下属7个独立经营实体。
近年来，在各级政府和社会各界的支持下，实现了快速发展，现已成为集老年公寓、居家养老、旅游养老、老年病医院、培训学校、银龄产业、机构托管等于一体的大型综合性养老产业发展机构。
建有客房式、居家式、酒店式等多种形式的老年住所，现有客房式老年公寓13栋，居家养老公寓4栋，酒店式老年公寓1栋，共设置床位3000余张。
北京养老地产市场简述及案例
北京养老地产市场简述及案例2016年12月“9064”养老服务体系下的产品表现形式2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老，7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。
北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064居家养老社区养老机构养老⏹鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院等设施资源改造用于养老服务。
⏹居家养老的喘息服务上门服务为主要形式⏹对自理老人：提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务。
⏹对不自理、半自理老人：提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。
⏹以设施建设为重点，主要表现形式为供养型、护养型、医养型。
如养老院、养老公寓、康复中心等；⏹公立以福利性质为主，提供基本养老服务，民营以盈利性质为主，开展中高端养老服务；⏹现有住宅的适老化改造服务⏹以老年为服务对象的宜居生态地产⏹日间照料中心、托老所等⏹老年活动中心、就餐点等⏹养老院、敬老院等（非盈利为主）⏹养老公寓（中高端民营，盈利性）产品服务内容养老产品实例---以北京太阳城为例（具备医养结合特点）居家式住宅/别墅产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。
用户可全家入驻，自理老人可单独居住。
房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专业家政提供上门服务。
租住式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要接收健康老人，提供食宿、护理、日常照料等服务。
有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。
安养式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
北京市民政局、北京市财政局关于印发《北京市基本养老服务清单（2022年版）》的通知
北京市民政局、北京市财政局关于印发《北京市基本养老服务清单（2022年版）》的通知
文章属性
•【制定机关】北京市民政局,北京市财政局
•【公布日期】2022.12.30
•【字号】
•【施行日期】2022.12.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】基本养老保险
正文
北京市民政局、北京市财政局关于印发《北京市基本养老服
务清单（2022年版）》的通知
各区民政局、财政局：
根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于推进基本养老服务体系建设的意见》（中办发〔2022〕42号）、《北京市人民政府办公厅印发〈关于加快推进养老服务发展的实施方案〉的通知》（京政办发〔2020〕17号）,结合我市现有政策规定，修订形成了《北京市基本养老服务清单（2022年版）》，现印发给你们，请认真贯彻落实。
附件：北京市基本养老服务清单（2022年版）
北京市民政局北京市财政局
2022年12月30日。
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不能自理/介护
16800元
户居民入住
特护
独立生活设施与服务 北京泰康燕园康复医院 协助生活设施与服务 高端会所 白浮泉湿地公园
会员制 =入门费+月 费
2
北京市中高端养老项目一览表
序号 项目名称
位置
规模及床位数
价格区间
客群
项目特色
经营模式 （取费结构）
中关村生命科
北京太申祥和
4
学园北清路5 1000个床位
自理 半自理/介助 不能自理/介护 特护
项目特色
经营模式 （取费结构）
定期身体指标检测 长幼学堂生活社交平台 星级厨师团队 暖山生态公园
租赁制 =押金 +房费 +餐饮费
自理
朝阳区北苑东路 建筑面积1万㎡ 总月费：
远洋 · 椿萱茂
半自理/介助
2
来春园小区15号 170间，床位数 7900-
理
临近燕达国际医院 +餐饮费
12000张
特护
临近燕龙公园
+护理费
7
阳长者中心
不能自理
复训练
+餐饮费+服务
向里直行100米 36张床位
元
特护
临近长阳体育公园 费
4
北京市中高端养老项目一览表
序号 项目名称
位置
规模及床位数 价格区间
客群
项目特色
经营模式
房山区窦店镇大
万科 · 怡园幸
占地面积
窦路257号万
10 福家社区养老
17000㎡
科 · 幸福家社区
中心
300张床位
提供生活照护、营养配餐、 +床位费
保健医疗
439张床位
元
+餐饮费
特护
院内医疗中心提供全科医
+护理费
学、基本诊疗等诊疗项目
3
北京市中高端养老项目一览表
序号 项目名称
位置
规模及床位数
价格区间
客群
7
保利安平 · 北京和熹会
海淀区冷泉林 语山庄二区15 号楼
总建筑面积约2.2 万平米
200套居住单元
不能自理 临近北京大学首钢医院
元
403张
特护
临近首钢森林公园
租赁制 =押金+床位 费+护理费+ 餐饮费
贴近医疗资源，便于就医
租赁制
自理
保健
占地13000平方米
总月费：
=押金
6
北京双井 · 恭 和苑
朝阳区百子湾 南二路92号
建筑面积25000平方米
半自理 9800-30000
不能自理
动 临近同仁医院亦庄分院
租赁制 =押金+房费 +餐饮+护理 费
5
北京市中高端养老项目一览表
序号 项目名称
地址
规模及床位数 价格区间
客群
项目特色
经营模式
高知群体
租赁制
诚和敬长者 昌平区八达岭高 建筑面积
总月费 自理
与美国养老服务机构
=押金+房费+
13
公馆（朱辛 速和北清路交汇
48000 ㎡
北京中高端养老项目数据整理
北京市中高端养老项目一览表
本次共整理北京市中高端养老项目16个（其中高端养老项目10个，中高端项目6个）
序号 项目名称
远洋 · 椿萱茂 1
（北京双桥）
位置
规模及床位数 价格区间
客群
朝阳区双桥东路 9号院西区23号 楼
建筑面积：1.1万 ㎡
134间，床位数 307张
总月费： 690030000元
总月费： 6000-13000 元
半自理 不能自理
服务 医疗康复干预 临近中日友好、安
=押金+床位费 +餐饮费+护理
特护
费
贞、煤炭等医院
自理
专业医护团队
租赁制
房山区长阳镇 总建筑面积1731 总月费：
万科 · 嘉园长
半自理
个性化定制专业康 =押金+床位费
9
长阳半岛1号院
㎡
5000-10000
养老中心
建筑面积
九和国际健 通州区月亮河温
11
3000㎡
康养老公寓
泉度假村
床位100张
总月费： 3200-14000 元
自理 半自理 不能自理 特护
总月费 5000-10000 元
自理 半自理 不能自理
设有物理治疗室（PT）和作 业疗法室（OT）
为中风、骨关节病等提供专 业指导和康复训练
5000 –
半自理
ASC 开展运营管理合作
餐饮费+护理
庄项目）
处
床位约700 张 12000元
记忆衰退
与高知为邻
费
有医疗护理需求
诚和敬长者
建筑面积
石景山杨庄北区
14 公馆（石景
15000 ㎡
29号
山旗舰项目）
床位200 张
总月费： 5000-9000 元
有康复需求 半自理 非自理
临近窦店中心医院
租赁制 =押金+床位 费+餐饮费+ 服务费
毗邻京杭大运河、温榆河、 通惠河
租赁制 =备用金+房 费+餐饮费+ 护理费
建筑面积
诚和敬长者公 亦庄开发区凉水
12
10000㎡
馆（亦庄项目） 河一街10号院
床位200张
总月费 4600 – 10800元
自理 半自理 不能自理
引进的美国ASC娱乐疗法 量身制定适合老人的娱乐活
总月费： 6000-24000 元
自理 半自理 不自理
项目特色
经营模式
紧挨京密水渠、背 靠西山
距离309医院 6.8 公里
租赁制 =押金+床位费 +餐饮费+护理 费
专业化护理及医疗
自理
租赁制
8
万科 · 北万怡 园光熙长者公 寓
朝阳区光熙门 北里22号
建筑面积17594㎡ 52张床位
（北京北苑）
不能自理/介护
楼
306张
25000元
特护
海外归来具有专业养老 经验的管理人员
美国、日本养老理念、 成熟服务体系
距航空总医院3公里
租赁制 =押金 +房费 +餐饮费
建筑面积约
自理
总月费：
昌平区南邵镇景
31万平米
半自理/介助
3
泰康之家 ·燕园
6000-
荣街2号院
共能容纳约3000
山庄
号
总押金： 70- 120万
自理
传统文化、古典环境 传统中医、太医馆 临近北京大学国际医院
会员制= 押金+月费 （vip免月费）
建筑面积4万平米，公共
自理
膳食专家定制营养食谱
总月费：
石景山区体育
设施及配套1万平米
半自理 康复体验娱乐化
5
海航 · 和家
4500-6000
场南路11号 颐养客房302间，床位
6
北京市中高端养老项目一览表
序号
项目名称
地址
规模及床位数
价格区间
客群
项目特色
经营模式 （取费结构）
自理
紧邻风景宜人的潮白 租赁制
建筑面积约60
半自理
河畔
=押金
燕达金色年化健康 燕郊经济开发区燕
万㎡
总月费：
16
不能自 绿化率高达50%
+房费
养护中心
达国际健康城内 规划设置床位 4000 – 13900元
“医养结合”拥有瑞典 的康复理念和模式
配套二级康复医院
租赁制 =押金+房费+ 餐饮费+护理 费
诚和敬长者
建筑面积
总月费： 有康复需求
朝阳区朝阳北路
15
公馆（八里
5000 ㎡
8000-
半自理
八里庄南里5号
庄项目）
床位约110 张 10000元
非自理
配套二级康复医院 临近红领巾公园
租赁制 =押金+房费+ 餐饮费+护理 费