养老社区投资分析

养老社区投资分析雷荣军2010-7-3目录一、我国养老产业发展潜力分析 (2)1. 我国养老产业发展的现状 (2)2. 养老产业发展空间大 (6)3. 我国养老产业的发展模式分析 (7)4. 小结 (10)二、我国养老社区发展前景分析 (11)1. 我国养老社区发展的现状 (11)2. 我国养老社区发展方向探悉 (11)3. 我国养老社区投资收益情况 (14)4. 我国养老社区发展潜力分析 (16)5. 小结 (17)三、保险资金投资养老社区的方式研究 (17)1. 从政策的角度来看投资的可行性 (17)2. 投资方式探悉 (18)3. 投资面临的挑战 (20)四、保险资金投资养老社区的重要意义 (21)1. 投资养老社区可以缓解保险资金“长短错配”压力 (21)2. 投资养老社区可以完善保险公司运营的产业链 (21)养老社区投资分析内容摘要：1）养老产业发展潜力大、养老社区将迎来快速发展在“未富先老”的背景下，我国即将进入到人口快速老龄化、老龄人口急剧增多的阶段，养老形势异常严峻；为了更好地解决我国养老问题，政府将通过加强政策支持来促进养老产业快速发展。

养老社区作为“机构养老”重要的发展形式，在养老产业化发展的背景下将迎来快速发展。

2）养老社区在快速发展背景下具有投资价值当前我国养老社区发展刚刚起步，还有很大的改善和提升空间，包括在产品设计、运营模式等；参照先进国家或地区养老社区的发展经验来看，我国养老社区发展前景看好，投资收益率处在固定收益投资和权益投资收益率之间，具有重要的大类资产配置意义。

3）保险公司投资养老社区的模式仍处在探索阶段无论从政策上，还是行业发展规律上，保险公司投资参与养老社区的模式仍处在试验阶段；参照国外成熟的投资模式，股权合作模式、股权投资模式、发行类REITS的投资计划模式等将是保险公司投资养老社区的较为理想模式。

4）保险公司投资养老社区具有重要的意义投资养老社区既可以缓解保险资金“长短错配”压力，也可以完善保险公司运营的产业链。

一、我国养老产业发展潜力分析“养老产业”是以老年人为对象,以满足高层次生活、文化需求为目标,向老年人提供商品和服务的民间营利事业活动的总称,亦称老人福利产业、老龄产业、银色产业等。

根据日本的发展经验来看，养老产业发展主要受以下因素影响：（1）老年人口的规模（2）经济发展水平（3）社会保障体系日本养老产业发展较快的主要原因是：日益增多的老年人口、较高的经济发展水平和较为完善的社会保障体系。

1. 我国养老产业发展的现状1.1我国老年人口规模大、老龄化速度快人口老龄化是指一定社会中老龄人口比重相对较高的一种人口结构状况。

目前国际上广泛认同的一种定量标准是：如果一个社会中，65岁及以上人口占该社会总人口比重超过7％，或者60岁及以上人口占该社会总人口的比重超过10%，那么该社会就已进入老龄化社会。

2009年，全国人口达到13.35亿人；65岁及以上人口占比为8.5%，而60岁及以上人口占比达12.5%，1.67亿人。

按照国际通行标准，中国从2000年起就已经进入老龄化社会了。

数据来源：国家统计局根据全国老龄工作委员会办公室发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研告》，可以将我国的人口老龄化发展趋势从2001年至2100年期间划分为三段：1）快速老龄化阶段(2001年到2020年)中国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。

到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化程度将达到17.17%，其中，80岁以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。

2）加速老龄化阶段(2021年到2050年)中国老年人口数量开始迅速增长，到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与O-14岁少儿人口数量相等。

到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的 21.78%。

3）重度老龄化阶段(2051年到 2100年)2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少年人口数量的2倍。

这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老年人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。

1.2 经济发展水平低，未富先老60岁以上人口占比人均GDP（美元）日本（1980年）13.0% 8682中国（2009年）12.5% 3684在国外，通常是社会发展到一定程度，人均收入水平达到一定标准以后才逐渐进入到老龄化社会阶段。

发达国家进入老龄化时，人均GDP一般在5000-10000美元，具备一定的经济实力，有能力解决老龄化带来的一系列社会问题。

而中国目前人均GDP不到 4000美元，仍属于中等偏低收入国家行列。

可以说，发达国家是“先富后老”，而中国则是“未富先老”。

这种“未富先老”的状况给中国养老产业带来严峻的挑战。

1.3 当前我国养老产业发展的主要特点1）养老产业开始社会化养老机构正由单纯的事业型福利型向事业型与产业型互相结合、福利型与效益型互为补充的方向转变。

养老体系建设的投资主体由单一的国有投资向多种所有制共同投资的多元化发展。

2）养老产业逐步受到重视，管理逐步规范从1994 年以来，中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要（1994—2000 年）》、《中国老龄事业发展“十五”计划纲要（2001—2005年）》和《中国老龄事业发展“十一五”规划》。

国务院、民政部先后颁布了《社会福利机构管理暂行办法》、《老年人社会福利机构基本规范》、《养老护理员国家职业标准》。

依据国际标准化模式和国家标准，一些省市相应制定了养老服务业的地方标准，如《北京市养老服务机构服务质量标准》、《北京市养老服务机构感染控制规范》等。

3）投资渠道日益多元化基本上形成了国家、集体和个人等多种形式共同发展的格局。

许多地方政府采用民办公助的办法，将一部分资金用于鼓励、支持和资助各种社会力量兴办养老服务机构。

有些地方政府鼓励社会力量兴办、街企联办和股份制等形式。

1.4 我国养老产业发展存在的主要问题1）缺乏政府有力的产业政策支持与引导我国目前的养老产业没有实现真正意义上的产业化，养老产业（养老事业可能更确切）带有特殊的福利性和微利性，甚至出现不盈利或亏损的情况。

必须通过政策优惠，吸引社会投资，加快产业培育与开发。

2）缺乏行业标准和市场规范我国养老产业起步晚，发展时间短，整个市场的规范性有待提高，缺乏统一的市场规范和行业标准，缺乏有力的行业监管机构影响了养老产业的健康持续发展。

3）社会投资的力度有限我国养老产业兼有社会福利性质，属于微利行业，利润微薄，难以广泛吸引社会资本投资养老产业。

大多数养老机构以非营利模式存在，不容易从银行、资本市场、保险机构获得必要的资金保障，融资渠道不畅通。

4）基础设施不足，服务水平低，供需失衡我国现有的养老服务机构硬件设施比较陈旧，服务方式比较单一，大部分只能提供吃、穿、住等基本的生活服务，缺少专门的医疗护理设备，缺少增进老年人相互交往的服务、文化体育设施。

5）老年人收入较低，消费观念较为传统与其他年龄群体比较，我国老年人群体的经济收入相对较低，特别是占我国老年人比重过大的低收入农村老年群体，在很大程度上抑制了消费能力。

1.5 发展养老产业是解决我国“未富先老”的人口老龄化现状的必然选择我国是在经济不发达的情况下提前进入了老龄化社会，加之社会养老保障制度的不完善，养老服务体系不健全，庞大的老年群体和较快的增长速度，使养老成为当前我国面临的一个非常紧要的社会问题。

家庭养老负担加重，生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。

“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。

目前养老方式与实际需求不匹配，中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求。

因此，政府必然通过加强政策支持，出台行业标准和社会规范，积极引导社会资金投资养老产业来完善我国的养老服务体系，这也是我国养老产业之路的现实选择。

2. 养老产业发展空间大2.1 养老产业的产业链长养老产业是一个与众多行业相关联的“朝阳产业”。

这些产业不仅包括为老年人提供日常生活用品，还包括养老金融产品、老年文娱产业、老年医疗保健、养老生活照料、养老机构等多个方面。

同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业的发展，因此具有显著的经济带动效应。

养老产业是一项营利性事业,内容可以划分为六个方面：l老年住宅产业：收费型老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修；由于老年人较多地逗留在家中，所以晚年生活的质量在很大程度上决定住的是否舒适。

老年房地产主要包括老年公寓、退休者住宅小区、各种护理住宅、老人健康设施以及各种养老设施的建设、改建和管理。

在美国，有数以百万计的老年人居住在2万多个退休者住宅小区；在日本，近郊性老年住宅小区也日益增多，而且受到当地社会的欢迎，有的得到当地政府的财政补贴。

另外，老年人现有住宅的改造也是老年房地产领域的一个重要方面，其业务内容主要包括取消阶梯、加宽过道、设置扶手等。

l老年金融产业：终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管等；老年金融产业主要包括老年人资产（金融资产和房地产）的运用和管理以及各种老年险种等业务。

老年人从来就是保险业主要的消费群体，在日本上世纪80年代以后，随着老年人口及其财富的不断增加，老年保险市场越发受到关注，如护理保险和各种重大疾病保险相继问世并不断得到普及。

老年资产运用和管理方面，除了养老金担保贷款、养老金管理、投资顾问等主要业务之外，逆抵押贷款业务也发展不错。

逆抵押贷款在美国、法国和英国等已有较长的发展史，如美国自1961年开始开办了住房逆抵押贷款业务。

l老年服务业：家务服务、保健护理、登门洗澡服务等；老年服务业领域可分为两大块市场，即机构养老服务业和居家老年人生活照料护理服务业。

在日本，2000年出现了跨地区经营或连锁店经营，如日立集团、日本生命保险集团、日本电信电话公司等14家大企业联合设立了名曰“生涯伙伴”的全国护理信息中心。

l福利器械用品：销售世界各国最先进的疗养床、轮椅、拐杖、多功能便池等福利器械；l文化生活服务：组织老年人旅行、老年人文化大学、各种体育健身活动；其他相关产业：老年人生活用品开发、销售。

2.2 养老产业发展空间大以日本为例：根据推算，日本老龄产业规模将以4-5%的年率稳定的增长，到2025年成为拥有1兆美元左右规模的支柱产业；与曾是日本支柱产业之一的土木建筑业相比较，市场规模将是后者的1.5-2.5倍。