土地开发价值研究与分析

土地价值的研究与分析
成功的房地产投资在于土地价值的发现。

价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。

对房地产开发产品而言，对土地价值的认识尤为关键。

不同的价值观以及不同的产品设计方向赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。

所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。

也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。

一、对土地价值的研究从宏观和微观两个方面分析
1、宏观分析即土地SWOT（深层次）分析
1）项目地块的优势；
2）项目地块的劣势；
3）项目地块的机会点；
4）项目地块的威胁及困难点。

此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

2、微观分析即是项目土地性质调查，包括：
1）地理位置；
2）地质地貌状况；
3）土地面积及红线图；
4）土地规划使用性质；
5）七通一平现状；
6）与产品定位的关联性。

二、土地价值的影响因素对开发商的启示：
1、城市性质对地价的影响
城市的性质指城市在国家经济和社会发展中所处的地位与所起的作用，是城市主要职能的反映。

城市性质的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。

城市性质制约着城市的经济、人口结构、规划结构、城市风貌、城市建设特别是土地使用的构成等各个方面，而不同性质的土地使用在经济效益上是有很大差异的，一个城市的职能越多，越能强化城市发展的聚集效益。

现代城市职能中第三产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业越发达，地价水平越高。

因此，开发商在研究土地价值时首先应该结合城市性质加以分析，并考虑城市性质与所开发产品的契合程度，契合度越高则产品前景越好，土地也就越有价值。

2、城市规划
城市总体规划的主要任务是根据城市规划纲要综合研究和确定城市性质、规模、容量和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础工程设施，并保证城市每个阶段的发展目标、途径、程序的优化和布局的科学性。

城市总体规划的科学与否，在很大程度上影响着城市土地价格。

从城市整体层面来看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些因素主要是由城市总体规划决定的。

从城市局部地域来看，地块的用途、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。

土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。

因此，城市规划的指导作用和前瞻性在很大程度上可以决定土地的利用前景，开发商对此应该高度关注。

3、城市规模对地价的影响
城市规模指城市人口规模和城市用地规模，因为城市用地规模随着城市人口数量的浮动而变化，所以，城市规模通常按城市人口划分为特大城市、大城市、中等城市、小城市等。

总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。

城市规模越大，基础设施的建设标准越高，交通运输系统越复杂，城市环境的营造越困难且成本越高，土地级差收益也越高。

同时，按照我国城市土地使用的现状，城市规模越大，人口越多，人均用地指标越低，意味着土地供给与需求的矛盾越突出，土地资源短缺情况越严重，地价水平越高。

因此，开发商在研究土地的价值的同时可以更多的考虑到供需状况，同时以城市规模作为依据。

4、城市土地利用结构对地价的影响
城市土地的利用结构指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。

不同性质用地的价格差异是普遍存在的，而且相差很大。

一般来说，商业用地地价最高，办公和住宅用地次之，工业用地地价最低，因此总体规划确定的城市用地构成与地价总体水平及地价总量密切相关：地价总体水平与商业用地的比重成正比例关系，而与工业用地的比重成负比例关系。

商业用地在城市中的比重主要取决于城市的职能特点及规划用地的功能分区。

同时，用地结构的合理化既有赖于土地价值的经济调节，也有赖于城市规划的政策调节，城市规划在遵循“充分发挥土地使用效益”的原则下优化城市用地结构，有利于提高城市地价的整体水平。

因此，开发商在研究土地结构对土地价值的的影响是更多的应该以城市职能以及城市规划方向作为指导。

5、城市用地空间布局对地价的影响
区位地价级差是导致城市空间结构演变的基本动因之一。

反过来，城市总体规划所确定的城市功能分区及空间结构也会对城市地价的空间差异产生影响。

它具体体现在城市空间结构的层次决定土地价格的分级体系；商业、住宅、工业等功能用地的聚集程度决定了房地产价格总体水平和不同土地等级间价格差异的幅度，即城市用地功能分区及用地功能混合情况决定了地价级差，规划道路运输网结构及道路密度与地段价格直接相关。

对于一般城市而言，聚集程度及交通区位是影响地价的两个最主要的因素。

首先，用地聚集程度越高，尤其是商贸服务业、办公楼宇等聚集程度高的城市各级中心地区，往往是地价峰值区。

其次，城市房地产价格上涨最快的地区一般是交通便捷的地区，尤其是城市新发展区。

规划新开通干道、高速公路出入口两侧土地，地价迅速上涨，表明交通条件的改善对城市土地价格的提高起着直接的促进作用。

聚集程度较高、交通条件优越的地段不仅本区域地价水平较高，而且通过传递、扩散作用，可以带动周边地域地价水平的提高，从而影响城市地价的整体水平。

综上所述，在城市土地价值研究的同时应该考虑很多宏观影响因素，而宏观因素大多有城市性质和城市规划决定。

城市性质决定了城市规划方向，城市规划方向又决定了城市发展规模、城市土地利用结够、城市用地空间布局，这些都是宏观层面上影响土地价值的因素。

城市规划是一个城市发展的主要方向，它决定了城市快速发展的核心区域、决定了城市的主要走向，城市的发展前景、某块土地的利用前景都和城市规划息息相关，因此，开发商在研究一块土地的价值之前对这个城市的规划的充分了解是十分重要的。

三、土地价值的影响因素可以分为如下几项：
1、土地形状：形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价值大于同等条件形状不规则的土地。

另外，如果形状越复合待开发产品，则对于开发商而言价值越高。

2、土地面积：面积适中的土地可以面向更多的用户，过大或过小的面积都将在一定程度上限制土地的使用。

但不同的经营活动对土地面积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。

3、交通环境：一般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。

但经营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对交通环境的要求就截然不同。

4、区位条件：区位在一定程度上取决于交通条件，更重要的是判断是否处在信息集散地，是否临近相关产业的产学研基地等。

如对商务活动的选址。

5、土地性质：主要指土地的权属。

不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序，在一定程度上会影响使用者的投资成本。

6、建设现状：地上建筑物或现阶段的经营活动直接关系到拆迁、安置等方面的费用，而且这部分费用在开发成本实际中的比重越来越大。

7、土地七通一平状况：土地基础设施的配备程度、管线的连接程度直接决定了土地的运营成本以及后续活动的进行，七通一平状况越好越能节省许多后期投资成本，因此此类土地价值也会相对较高。

8、片区规划：城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要影响片区未来的配套和建设强度，对城市郊区甚至农村用地而言则意味着土地性质确定。

9、投资目的：由于目前涉足土地开发的企业越来越多，而且规模越来越大，对这些公司而言土地经营或房地产开发可能只是整体投资计划中的一部分。

其目的可能是为了分散投资风险，或者作为获得资金的手段，或者是为了创造利好消息来支撑公司股票价格等等。

不同的目的会对土地价值作出不同的判断。

这一点必须在土地价值评判过程中事先明确。

总之，土地的各类状况在综合考虑了城市规划等宏观因素之后对土地的价值的影响是直接且明显的，土地的现状应该在更多的考虑了与房地产品的定位以及后续开发活动的契合程度来确定，契合程度越高说明土地的现状与产品的定位越符合，那么后续投入的运营成本就会相对节省，土地对于此产品的价值也就越高。

因此，开发商在研究土地现状的价值时应该尽可能的与待开发产品结合起来考虑，土地的价值不是绝对的价值，是与产品相对而言的。