2013年园区地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

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绿维创景：2013房地产行业人力资源的创新发展

2013房地产行业人力资源的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联人力资源委员会及伟业顾问集团协助提供。

房地产在经历了土地时代、资本时代后，正处于一个转型时代，时下房地产界说的最多的两个词莫过于“转型”和“创新”。

面对房地产转型、精细化市场区分和产业化发展。

首先，房地产进入“千亿时代”，随着万科第一个迈入千亿之后，各大标杆企业如中海、恒大、保利、碧桂园等也加入这一行列，千亿军团基本形成，地产势必将进入并购时代，即大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼；其次，随着地产利润逐步趋于理性，面对售价受控而土地价格不断攀升、土地带来的利润逐步降低，从而导致房地产利润越来越薄，土地储备越来越集中在标杆企业手中，这样市场倒逼小型、非专业地产企业退出市场，势必会淘汰一部分中小地产企业。

面对房地产风云突变，人力资源应该作何思考？房地产人力资源从业者存在的意义和价值何在？人力资源又如何应对地产转型？如何思考？如何自我变革？一、关注三大关键1、突破“突破”固有思维，突破习惯做法，拨开表象看本质。

所有人力资源都在干“招、用、育、留”的工匠活，我们不妨静心思考，问问自己人力资源到底应该干什么？我们存在的意义和价值是什么？目前人力资源有陷入两个怪圈的趋势，首先是关注活动甚于关注成果、关注投入甚于关注产出、关注过程甚于关注利润，跑出很远却忘记为什么出发者大有人在。

其次是，追求“新”和“复杂”，好像不说出点新东西、不把事情整复杂了就无法体现人力资源的水平，今天学这家、明天推崇什么体系，最终原地踏步。

2013年国内房地产市场数据统计分析报告

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

绿维创景度假地产开发经营模式

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

绿维创景：《2014中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例

《2014中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之金融投资创新案例篇。

一、新派公寓——都市白领新生活社区全经联点评：新派公寓在恰当的时点收购了合适的资产，成功引入了资本。

迎合了当下青年白领的居住消费需求，打造了结合移动互联，用户体验，社交等社会热点的精致青年社区。

新派公寓不是简单的房地产开发运营模式，其项目整个流程涉及收购、定位、改造、出租，资金回报，其核心为资产的管理能力和金融的创新。

新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments）是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。

全经联金融投资委员会委员，新派公寓创始人王戈宏先生提出并实践未来中国白领新的居住理念：Lifestyle （新生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）。

绿维创景：市场中生长的新型城镇化模式

旅游运营网市场中生长的新型城镇化模式北京绿维创景规划设计院 2013年12月28日，由全国房地产经理人联盟（简称：全经联）主办的“2013中房论坛”在成都召开，来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。

我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。

林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点，揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。

并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势，全面分析了产社城乡一体化的开发模式，及未来地产开发商的转型升级。

以下是部分精彩观点摘录：林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”一、新型城镇化是一个顶层设计现在针对新型城镇化出现了三个错误观点：第一，新型城镇化就是开发房地产和造城运动；第二，城镇化是工业化的结果，不可能成为推进经济增长的工具；第三，新型城镇化已经接近尾声，留在农村的劳动力只有大概2.2亿，农村居民主要是老弱病残儿童等。

我不认同这三个说法。

我认为，第一，新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升，是一场最深刻的社会体制改革——城乡二元结构突破，与造城和开发房地产完全不同；第二，新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体，是一次最大规模的公共设施与公共服务投资，这势必将推进经济的增长；第三，新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整，其中最重要的是城市群及城镇群发展结构；第四，新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展，房地产商将在这一过程中扮演重要角色。

绿维创景：养老住区的创新样板——全经联创新教学基地

养老住区的创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联养老住区委员会协助提供。

2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。

人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。

养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。

当前国内养老住区的类型可分为：传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。

1、亲和源·老年公寓上海亲和源养老住区占地125亩，包括11栋老年公寓，1栋老年度假酒店，以及会所、老年护理医院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等配套设施。

是中国第一个成功运营老年人会员制的养老社区，也是上海首个高端养老社区。

亲和源•老年公寓是中国养老产业探索与发展历程中一个具有典型性的代表项目。

2013年政策盘点

2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。

多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。

在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。

但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。

坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。

此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。

随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。

1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市限购政策略有放松。

2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。

其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。

新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。

自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。

8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。

此外，9月舟山（楼盘）市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示,目前并未明确调整相关施。

限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措上海（楼盘）、郑州（楼盘）等热点城市坚持调控决心。

2013年房地产金融发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年房地产金融发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。

过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。

其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。

另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。

于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。

从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。

总结起来，主要有以下几个方面：1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。

而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。

进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。

尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。

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2013年园区地产发展特征
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
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2013年园区地产发展特征
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。

这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。

园区地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，通过分析，2013年园区地产越来越突出地体现出四大方面特点：
1、新型城镇化建设，推动园区地产发展
园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。

产业催生城镇，信息管理社会。

园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。

2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。

科技部统计，2012年国家高新区达到105家，实现GDP 5.22万亿元，约占全国经济总量的10%，拥有近1.3万家规模超过亿元企业，2013年前三季度，105家国家高新区实现营业总收入14.4万亿元，主要经济指标与去年同期相比，均保持两位数增长。

国家提出的“世界一流高科技园区、创新型科技园区、创新型特色园区”三类园区更是受到各项政策和体制机制的大力扶植。

以国家高新区为代表的产业园区以其在产值、就业、税收、创新等方面的突出贡献日益受到各级政府的青睐。

2、房地产企业对园区地产的投资力度加大
2013年，房地产企业转型园区地产的热情更加高涨。

万达投资400亿元的青岛东方影都等项目，已经超越了商业地产的概念，无论从运作模式还是其项目内涵来讲，更符合园区地产的本质要求；住宅地产老大万科在推出万科广场等商业地产品牌后，于三季度以近54亿元的价格第一次拿下产业办公用地，也标志着号称专注于房地产住宅开发的万科，正在悄悄布局园区地产。

园区地产的老牌劲旅联动U谷、华夏幸福基业等也纷纷在扩大布局。

园区地产在2013年表现出强劲增长的态势。

园区地产虽然总体较好，但参差不齐的现象依然严重。

据统计，在341个国家级开发区的工业用地产出强度方面，最高达24亿元/公顷，最低仅26万元/公顷，产出强度差距近万倍。

这既有地区差异的原因，也有各园区的产业定位以及开发运营质量问题。

百舸争流，大浪淘沙，高质量的园区地产开发依然是社会所急需的，有广阔的市场前景，而落后的必然被淘汰。

3、开发模式趋于综合化
目前，我国园区地产开发形成了三种常见的模式：主体企业引导模式——一般是指企业通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集；园区地产商模式——企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润；产业园区协调开发模式——在政府主导下，根据城市规划发展需要，基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，实现城市功能建设的完备。

园区地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往
很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的。

综合运用以上三种模式成为了园区地产的选择。

4、越来越注重资源价值最大化
园区地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。

园区地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。

5、日益注重产业环境营造
园区地产的表现形式主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。

园区地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。

6、投资要求越来越高
园区地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。

由于注重以地产为基础，以产业为依托，尤其是十八届三中全会以后释放出工业用地价格逐渐上涨的信号，这对园区地产开发商的资金实力提出了较高的要求。

7、基础设施作用关键
基础设施建设是园区地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能吸引优秀项目/企业的入驻。

供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，也是其关注的重点。

从目前的发展来看，园区地产在规划上越来越重视基础设施建设，在成本投入上也倾斜更多。

8、增值服务成为亮点
2013年，投资者对园区地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，而软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。

这就促使原来的园区地产由单纯的园区产品开发销售向综合的“产业开发”和“氛围培育”
转变。

在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

同时，也可以考虑通过资产、物业、租金入股等方式，将园区物业、产业开发与园区发展结合起来，推动园区的资本化运营。

（有关园区地产、旅游地产开发的更多研究，详见）。