建设用地预审技术方案
浙江省建设项目规划选址和用地预审论证报告编制技术指南
浙江省建设项目规划选址和用地预审论证报告编制技术指南一、引言随着浙江省经济快速发展，建设项目规划选址和用地预审成为重要的环节。
为了规范和提高建设项目规划选址和用地预审工作的质量和效率，特制定本技术指南。
本指南旨在帮助相关工作人员编制规范、科学的建设项目规划选址和用地预审报告，为浙江省的建设项目提供有力的支持。
二、编制原则1.科学性原则：报告编制需要基于科学的理论和方法，充分考虑项目规划选址和用地预审对环境和人民生活等方面的影响。
2.合法性原则：报告编制必须符合国家法律法规和相关规定。
3.公开透明原则：报告编制要求公开透明，提供足够的信息，让公众和相关利益方能够了解项目的影响和意义。
4.准确性原则：报告中的数据和信息必须真实、准确，切忌虚假和误导。
5.相容性原则：报告编制需要与其他相关规划文件相统一，确保整体规划的一致性。
三、报告的组成部分1.项目背景与目标：说明项目的背景、目标，以及项目选址和规划的意义和目的。
2.规划选址的依据：详细介绍项目选址的依据和原则，包括区域规划、城市规划、用地规划等相关文件的要求和指标。
3.选址范围和分析：详细说明选址范围，分析选址的利弊，包括对环境、交通、地质等方面的影响分析。
4.选址方案比选：对可行的选址方案进行比选，包括综合评价，选择对环境影响小、交通便利、资源利用高效的最佳选址方案。
5.用地预审的依据与指标：介绍用地预审的依据和指标，包括国家和省级标准要求，分析用地的可行性。
6.用地预审的范围和内容：详细说明用地预审的范围，包括土地资源、用地条件等要素，分析用地的合理性。
7.用地预审的评价及建议：对用地预审进行评价，提出是否通过预审和有关的建议。
8.附录：包括相关的统计数据、调查报告、地图资料等。
四、报告编制的要求1.逻辑清晰：编制的报告要有明确的结构和逻辑顺序，方便读者阅读和理解。
2.语言简练：使用简洁明了的语言，避免使用过多的行业术语和复杂的句子。
3.数据准确：报告中的数据和信息必须真实、准确，可通过多种方法进行核实。
建设用地预审技术方案.doc
（二）工作内容若项目用地需修改土地利用总体规划时,本项目工作大概可分为规划调整阶段和预审阶段。
✧ 规划调整阶段✓ 分析项目产生的背景和项目建设的必要性；熟悉项目各项基本情况（包括项目设计、施工、项目投资等）；✓ 结合项目涉及相关区县土地利用现状数据库、规划数据库,进行项目各项地类用地面积汇总,统计项目所占各现状地类及规划地类的权属、面积、分布；✓ 提出项目节约集约用地措施、征地补偿及拆迁安置措施；✓ 拟定调整补划方案、耕地补充方案；✓ 评估项目对规划实施存在的社会经济影响,对耕地保护、建设用地布局、生态环境保护以及居民生产生活的影响；✓ 编制规划调整文本；✓ 协调区县政府报送规划调整文本,并由北京市国土资源局召开专家评审会。
✧ 预审阶段建设项目用地预审是一项国土资源部门逐级审查的重要管理工作,属行政审批事项。
具体流程可大致分为：收件——受理——审查——审核——审定——告知与颁发——公示与归档。
地铁17线延伸工程涉及三个区县,需分别上报北京市国土资源局对项目用地进行预审。
建设项目预审办理及需提交资料具体如下：申请方式：书面申请证件名称：建设项目用地预审意见收费标准：不收费办理时限：20个工作日（收件、受理、告知环节不计入时限）受理条件：1、本行政区域内除国土资源部预审的建设项目、中央国家机关及其直属企事业单位、驻京部队建设项目和跨区县行政区域建设项目以外的建设项目；2、建设项目审批、核准前和备案后；3、申请人按照有关规定提交材料齐全；4、申请人提交的材料符合法定形式；5、申请人或代理人身份符合有关规定。
申请人需要提交如下材料：1、建设项目用地预审申请表（原件一式二份）；2、建设项目用地预审申请报告（原件一份）；3、按照固定资产投资项目类型：①属于审批类的建设项目,项目建议书和可行性研究报告分开审批的,提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的,提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；②属于核准类的建设项目,提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；③属于备案类的建设项目,提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
建设用地预审技术方案
建设用地预审技术方案1.引言2.预审范围预审范围涵盖以下几个方面：（1）用地法律法规的合规性；（2）用地区域的可行性；（3）用地环境的适宜性；（4）用地代价的可行性。
3.预审方法（1）查询有关法律法规预审人员应查询国家和地方有关法律法规，包括土地管理法、国家土地利用总体规划等，以了解所选用地是否符合相关规定。
（2）实地考察和调研预审人员应与建设单位一同进行实地考察和调研，对土地的地理环境、水源供应、地形地貌、生态环境等进行初步的评估。
（3）查阅相关资料预审人员应查阅用地相关的资料，包括该区域的土地利用规划、生态保护红线划定情况等，以获取更详细的信息。
（4）召开专家会议根据预审结果，预审人员可以召开专家会议，听取专家的意见和建议，提出进一步的预审要求。
4.预审内容（1）用地合规性评估预审人员应对所选用地的法律法规合规性进行评估，包括土地性质、土地权属、土地供应途径等，以确保用地符合国家法律法规的要求。
（2）用地可行性评估预审人员应评估所选用地的可行性，包括用地的稳定性、建设项目对用地的要求、用地区域的规划等因素，以确定用地是否适合建设项目。
（3）用地环境适宜性评估预审人员应对用地的环境适宜性进行评估，包括土壤质量、水源供应、生态环境等方面，以确保用地对建设项目的环境影响较小。
（4）用地代价可行性评估预审人员应评估用地代价的可行性，包括用地的价格、清理费用等因素，以确定用地是否符合建设项目的经济可行性。
5.预审报告预审人员应根据预审结果编写预审报告。
预审报告应包括以下内容：（1）用地基本情况介绍；（2）用地合规性评估结果；（3）用地可行性评估结果；（4）用地环境适宜性评估结果；（5）用地代价可行性评估结果；（6）专家意见和建议。
6.预审意义与效果（1）提前评估和解决用地问题，减少后期调整和变更的可能性；（2）确保选址合理，避免影响建设项目的实施进度；（3）提高用地利用效率，减少资源浪费；（4）保护环境，避免对生态系统的破坏。
《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部令第7号)
《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第7号）《建设项目用地预审管理办法》，已经2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
部长田凤山（章）二○○一年七月二十五日建设项目用地预审管理办法第一条为保证土地利用总体规划的实施，控制建设用地总量，规范建设项目用地预审管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。
第二条本办法所称建设项目用地预审（以下简称"预审"），是指在建设项目可行性研究阶段，有关人民政府土地行政主管部门依法对建设项目涉及土地利用的事项进行的审查。
第三条预审应当遵循下列原则：（一）土地用途管制；（二）切实保护耕地；（三）合理和集约利用土地；（四）保障基础设施、国家重点建设项目用地。
第四条能源、交通、水利、矿山、军事等建设项目依照法律规定确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，建设项目由人民政府批准的，预审工作由该人民政府的土地行政主管部门负责；建设项目由有批准权的人民政府所属部门批准的，预审工作由该部门的同级土地行政主管部门负责。
第五条建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地，预审工作由建设项目所在地的市、县人民政府土地行政主管部门负责。
第六条建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府土地行政主管部门直接受理：（一）申请预审的正式文件；（二）项目建议书批复文件；（三）建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等；（四）单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。
第七条负责预审工作的人民政府土地行政主管部门，对符合本办法第六条规定的预审申请，应当受理。
对不符合本办法第六条规定的预审申请，应当在2个工作日内通知申请人，逾期不通知申请人的，视为受理。
关于建设项目土地预审方面的内容
《中华人民共和国城乡规划法》
要求建设项目必须符合城乡规划，并明确了规划部门在土地预审中的职责。
《中华人民共和国环境保护法》
强调了环境保护在建设项目土地预审中的重要性，要求对环境影响进行评估。
技术标准与规范
《土地利用现状分类标准》
01
规定了土地利用现状的分类原则和方法，是进行土地预审的重
案例二：某高速公路建设项目土地预审案例
总结词
跨区域协调，生态保护
详细描述
某高速公路建设项目土地预审涉及多个地区 ，需要跨区域协调。在审查中，重点考虑了 项目对生态环境的影响，并提出了相应的生 态保护措施。同时，还就土地利用、征地拆 迁等问题与相关地区进行了充分沟通和协调
，以确保项目顺利进行。
案例三
目的
通过土地预审，对建设项目用地的合 理性、合规性和可行性进行评估，为 项目后续的土地获取、规划审批和建 设实施提供依据。
土地预审的重要性和意义
保障土地资源的合理利用
土地预审有助于确保建设项目用地符 合土地利用总体规划和城市规划，促 进土地资源的节约集约利用，避免土 地浪费和不合理开发。
提高项目前期工作质量
是否符合合理用地规模控制标准，是否存在超规模用地的现 象。
用地标准和布局审查
是否符合国家和地方规定的用地标准和布局要求，如容积率、建筑密度、绿地率 等。
是否符合土地使用功能分区和空间布局的要求，是否存在违规占用生态保护红线 等现象。
用地节约集约程度审查
是否采取了节约集约用地的措施，如立体开发、综合利用 等。
监管措施与要求
监管措施
加强对建设项目土地预审的事前、事中和事后监管，确保土地预审意见的落实和合规使用。
建设项目办理用地预审与选址意见书技术方案
建设项目办理用地预审与选址意见书技术方案一、引言在开展建设项目前，必须对用地进行预审与选址，确保项目的可行性和合理性。
本文旨在提供一个针对建设项目办理用地预审与选址意见书的技术方案，以确保项目顺利进行。
二、用地预审1.用地预审的意义用地预审旨在评估候选用地的合理性和可行性，确保选址符合相关的法律法规和规划要求。
这是项目开展的第一步，也是决定项目前期投入和可行性的关键。
2.用地预审的内容用地预审应包括以下内容：(1)对候选用地的地理环境进行评估，包括地质地形、气候条件、水资源等方面的考察；(2)对候选用地的土地利用状况进行查验，了解是否遵循规划要求；(3)对候选用地的社会经济影响进行评估，包括就业机会、税收贡献、对周边环境的影响等方面的调查；(4)对候选用地的交通运输条件进行评估，包括交通流量、道路状况、交通可达性等方面的研究。
3.用地预审的流程用地预审的流程应包括以下环节：(1)获得用地预审的权限和相关的法律法规依据；(2)收集候选用地的相关资料，包括土地规划图、土地利用许可证、环评报告等；(3)对候选用地进行现场调查和勘察，补充完善资料；(4)评估候选用地的技术可行性和合理性，形成用地预审意见书。
三、选址意见书1.选址意见书的意义选址意见书是对建设项目的最终选址提出建议和意见，确保选址的合理性和可行性。
2.选址意见书的内容选址意见书应包括以下内容：(1)对候选用地的优缺点进行分析和评估，明确选址的合理性和可行性；(2)对候选用地的土地利用规划进行审查，判断是否符合相关的规划要求；(3)对候选用地的环境影响进行评估，包括对生态系统的影响、对水资源的影响等方面的考虑；(4)对候选用地的交通运输条件进行评估，包括交通流量、道路状况、交通可达性等方面的分析；(5)对候选用地的社会经济影响进行评估，包括就业机会、税收贡献、对周边环境的影响等方面的调查；(6)提出选址意见和建议，包括选址的合理性和可行性、可能存在的风险和问题以及解决方案等。
建设用地预审技术方案
（二）工作内容若项目用地需修改土地利用总体规划时，本项目工作大概可分为规划调整阶段和预审阶段。
✧ 规划调整阶段✓ 分析项目产生的背景和项目建设的必要性；熟悉项目各项基本情况（包括项目设计、施工、项目投资等）；✓ 结合项目涉及相关区县土地利用现状数据库、规划数据库，进行项目各项地类用地面积汇总，统计项目所占各现状地类及规划地类的权属、面积、分布；✓ 提出项目节约集约用地措施、征地补偿及拆迁安置措施；✓ 拟定调整补划方案、耕地补充方案；✓ 评估项目对规划实施存在的社会经济影响，对耕地保护、建设用地布局、生态环境保护以及居民生产生活的影响；✓ 编制规划调整文本；✓ 协调区县政府报送规划调整文本，并由北京市国土资源局召开专家评审会。
✧ 预审阶段建设项目用地预审是一项国土资源部门逐级审查的重要管理工作，属行政审批事项。
具体流程可大致分为：收件——受理——审查——审核——审定——告知与颁发——公示与归档。
地铁17线延伸工程涉及三个区县，需分别上报北京市国土资源局对项目用地进行预审。
建设项目预审办理及需提交资料具体如下：申请方式：书面申请证件名称：建设项目用地预审意见收费标准：不收费办理时限：20个工作日（收件、受理、告知环节不计入时限）受理条件：1、本行政区域内除国土资源部预审的建设项目、中央国家机关及其直属企事业单位、驻京部队建设项目和跨区县行政区域建设项目以外的建设项目；2、建设项目审批、核准前和备案后；3、申请人按照有关规定提交材料齐全；4、申请人提交的材料符合法定形式；5、申请人或代理人身份符合有关规定。
申请人需要提交如下材料：1、建设项目用地预审申请表（原件一式二份）；2、建设项目用地预审申请报告（原件一份）；3、按照固定资产投资项目类型：①属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；②属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；③属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
建设项目用地预审
建设项目用地预审概述建设项目用地预审是指对建设项目用地的实际情况进行初步核实和评估的活动，旨在确认是否具备用地条件，为后续土地使用权出让、用地审批和工程建设打下基础。
本文将介绍建设项目用地预审的相关内容。
目的建设项目用地预审的目的是为了保护土地资源，合理利用土地，促进城市规划和建设的科学化、合理化，避免建设中出现用地难题或项目违法违规等问题，保证城市建设的顺利进行。
预审程序建设项目用地预审的程序主要分为三步：第一步：资料审核在项目申请材料到齐后，经评审机构组织专业鉴定、审核人员对资料进行审核。
主要目的是确定提交的申请材料是否完整、真实、准确。
如果资料齐全、无误，则继续进行第二步。
第二步：实地考察组织相关专业人员对用地进行实地勘测和了解，确认用地现状、自然地形、地貌、土壤、植被、地质和环境等情况，同时对建设方案作出初步评估，确定用地是否符合法律、规划和技术标准规范，评估用地是否具有可持续发展的潜力，以及方案的可行性等。
实地考察是建设项目用地预审的关键步骤。
第三步：评审意见根据实地考察结果，评审机构对该项目提出预审意见，包括项目的用地是否合理，建设规模是否符合城市规划，环保等问题是否得到妥善解决。
评审机构可根据实际情况，确定预审合格或不合格意见，或提出建议修改意见。
同时，评审意见应在规定时间内送达建设单位并抄送有关部门和单位。
预审内容用地位置与现状用地位置与现状是建设项目用地预审的重点，主要包括用地地址、用地总面积、用地的用途、现有建筑的数量、规模和状态等。
此外，还需考虑用地的地段位置、周边环境、交通状况、公用设施等问题，对是否符合城市规划的要求进行初步判断。
用地是否能满足规划要求建设项目用地预审的另一个重要内容是对用地是否满足城市规划要求进行判断，如用地性质、用途、建筑高度、绿化配比等方面是否符合城市规划的要求，以及用地是否需要变更、调整或改进等。
用地环境与土地状况对用地的环境与土地状况进行评估，主要包括用地地形、地貌、土质情况、水文地质条件、植被、盐碱状况、有毒有害物质污染等方面，以确定用地的适宜性和可行性。
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（二）工作内容
若项目用地需修改土地利用总体规划时，本项目工作大概可分为规划调整阶段和预审阶段。
规划调整阶段
分析项目产生的背景和项目建设的必要性；熟悉项目各
项基本情况（包括项目设计、施工、项目投资等）；
结合项目涉及相关区县土地利用现状数据库、规划数据
库，进行项目各项地类用地面积汇总，统计项目所占各现
状地类及规划地类的权属、面积、分布；
提出项目节约集约用地措施、征地补偿及拆迁安置措施；
拟定调整补划方案、耕地补充方案；
评估项目对规划实施存在的社会经济影响，对耕地保护、
建设用地布局、生态环境保护以及居民生产生活的影响；
编制规划调整文本；
协调区县政府报送规划调整文本，并由北京市国土资源
局召开专家评审会。
预审阶段
建设项目用地预审是一项国土资源部门逐级审查的重要管理工作，属行政审批事项。
具体流程可大致分为：收件——受理——审查——审核——审定——告知与颁发——公示与归档。
地铁17线延伸工程涉及三个区县，需分别上报北京市国土资源局对项目用地进行预审。
建设项目预审办理及需提交资料具体如下：
申请方式：书面申请
证件名称：建设项目用地预审意见
收费标准：不收费
办理时限：20个工作日（收件、受理、告知环节不计入时限）受理条件：
1、本行政区域内除国土资源部预审的建设项目、中央国家机关及其直属企事业单位、驻京部队建设项目和跨区县行政区域建设项目以外的建设项目；
2、建设项目审批、核准前和备案后；
3、申请人按照有关规定提交材料齐全；
4、申请人提交的材料符合法定形式；
5、申请人或代理人身份符合有关规定。
申请人需要提交如下材料：
1、建设项目用地预审申请表（原件一式二份）；
2、建设项目用地预审申请报告（原件一份）；
3、按照固定资产投资项目类型：
①属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；
②属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；
③属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
标准：
1、申请人提交的材料应齐全，符合法定形式，且真实有效。
因申请人提交虚假材料引致的法律责任由申请人自行承担；
2、除制式表格外，原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸复印（附图可以用A3纸扩印或与原图大小相同），图纸比例统一采用1：500、1：2000或1：10000；
3、全部复印件应加盖申请人公章（装订成册材料的复印件应加盖骑缝章）并注明“与原件相符”。
提交材料要求：
1、申请人提交的材料应齐全，符合法定形式，且真实有效。
因申请人提交虚假材料引致的法律责任由申请人自行承担；
2、除制式表格外，原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸复印（附图可用A3纸扩印或与原图大小相同）；
3、全部复印件均应加盖申请人公章（成本材料的复印件应加盖骑缝章）并注明“与原件相符”。
二、工作目标
根据《建设项目用地预审管理办法》（国土部42号令）：“属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。
”
我公司就该项工作的具体工作目标为：
1、如项目需要土地规划调整，将及时完成土地规划调整工作，并协调北京市国土资源局召开专家论证会；
2、代表委托方开展具体预审工作，优质、高效的完成土地预审，为委托方办理各项前期审查事项提供顾问咨询，为项目按时开工建设提供保障。
三、工作计划及进度安排
本项目预审工作主要包括资料收集、外业踏勘、报告撰写、成果评审及上报、预审报件。
具体安排如下：
（一）相关资料收集
1、项目主管部门提供：项目可行性研究报告（项目建议书），地质灾害评估报告，环境影响评价报告，北京市轨道交通规划文本及图件，项目勘测定界成果（北京地方坐标、北京五四坐标两
种），项目取得的发改委、规委、交通部门等相关部委的批复函件、规划意见书及建设项目选址意见书、项目相关会议纪要等批件和材料、企业法人营业执照、法人身份证明等材料。
2、技术承担单位收集：项目所涉及的区、县现行规划文本和图件，主要包括沿线各区县、乡镇最新的土地利用现状图、规划基期年土地利用现状图、现行土地利用总体规划图、最新的遥感影像图、北京城市总体规划（2004-2020年）以及各乡镇镇域规划。
（二）外业踏勘
1、项目占地汇总：分图斑、分权属、分地类汇总项目用地面积，明确项目是否占用基本农田。
2、项目现场踏勘：项目沿线地形、地貌、地质情况，区域社会经济、道路交通系统分布情况调查。
（三）撰写规划调整报告及制图
在收集整理相关资料和外业调查的基础上，若项目用地需修改土地利用总体规划时，撰写《昌平区土地利用总体规划局部修改方案及对规划实施影响的评估报告——北京未来科技城地下交通工程项目》，制作相关图件及矢量数据。
（四）成果评审
将修改后方案上报北京市国土资源局昌平分局相关科室初审，根据初审意见进行修改，完善后由北京市国土资源局昌平分局
组织召开专家评审会，并形成论证意见，会后根据专家意见进一步修改完善。
（五）成果审批
若项目占用基本农田，最终成果随征地件上报国土资源部审批；若项目未占用基本农田，最终成果随征地件上报北京市人民政府审批。
（六）报送预审材料及预审批复
按照北京市国土资源局昌平分局预审要求，项目在资料齐备、批件齐全的基础上，我公司在20个工作日内完成技术方案及预审材料，并分别上报北京市国土资源局昌平分局预审。
此部分工作内容由北京市国土资源局昌平分局完成，按照相关规定，预审批复一般为20个工作日
四、工作成果
《昌平区土地利用总体规划局部修改方案及对规划实施影响的评估报告——北京未来科技城地下交通工程项目》及该建设项目用地预审批复和全套用地预审材料（纸质版和电子版）。
五、工作难点及缩短工作周期建议
项目前期工作手续繁杂，需要与多个相关部门反复沟通开会协调。
目前北京各区县基础设施项目多，建设用地指标严重不足，
可以调整补划的地块很少，乡镇工作协调困难。
建议项目主管部门和技术承担单位与项目涉及的
昌平区土地部门、乡镇沟通协调，做好相应的征地补偿、拆迁安置及建设用地指标平衡工作，缩短前期工作时间。
此外，我单位将及时协调北京市国土资源局昌平分局，统一部署工作要求和时间节点，优质、高效完成项目土地预审工作。
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