廉价租房申请标准的合理化设计及申请家庭数量预测模型

廉价租房(或经济适用房)申请标准的合理化设计建经济适用房，政府初衷是解决中低收入群体的居住问题。

它顾名思义应该有两大好处：经济性和适用性。

所谓经济性，是指住房的价格相对同期商品房，适合中低收入家庭的负担能力。

所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

依我看，“经适房”还有一个最大的好处，就是使房地产供应体系结构合理化，有利于打破目前我国商品房的垄断地位，平抑商品房畸高的价格。

和其他许多国家一样，经济适用房是国家为中低收入人群解决住房问题所做出的一项政策性安排，它并不要政府拿出真金白银，而是政府出地、减税费，其开发建造利润被要求在3%以内。

它的存在，不仅是我国住房体系的一个“花色品种”，是民众实现居者有其屋的一条渠道，更有利于抑制商品房的暴利。

而且自1998年以来，“经适房”作为保障性安居工程的重要组成部分，解决了不少低收入阶层的住房问题。

比如广州市2009年计划通过廉租住房保障解决10000户、出售经济适用住房解决4100户。

按此计划推进，至今年底，77177户低收入住房困难家庭中，将有47%解决住房问题。

所以，“经适房”是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。

由于中国人均收入较低，财富分配不公，不少普通中国人已经走到了被房价逼空的窘境。

在国家一时还拿不出很多钱来解决群众住房问题时，如果“经适房”完全退出，就会加剧住房紧张状况，增大商品房的市场份额，对缓解中低收入阶层住房紧张更为不利。

诚然，就像一枚硬币有两面一样，“经适房”在给一部分中低收入阶层带来住房好处的同时，也暴露出它在审核、分配、使用过程中出现的各种问题，比如不经济、不适用的现象。

但是，如果叫停“经适房”这个惠民举措，与一棍子打死病人，犯的是同样一种错误。

本着“治病救人”的态度，笔者这里且开几副药方，权当抛砖引玉。

—1—遏制腐败。

作为相对稀缺的住宅产品，“经适房”在规划、建设、销售和转让过程中，如果做不到全程公开透明，就难以避免暗箱操作，最终使其沦为权力寻租的对象。

因此，在推行经济适用房政策时，对于每一个环节，都要做到公开透明，进一步明确监管者、建设者和消费者的责任甚至法律义务，政府在这点上应该有所作为。

完善现有的经济适用房政策及操作程序。

在政策层面，突出“经济”“适用”的特点，由于户籍限制，经济适用房政策还无法惠及所有群体，是否应该向全社会开放，而不应仅仅局限于本地户口的居民。

海口已率先打破非本市户口不能购经适房的界限，其他地方可以借鉴；经济适用房应该由销售为主过渡到租售并举，以增加中低收入阶层的不同需求。

还需要反思操作程序，操作程序的设计应该进一步向公开透明的方向努力。

调整好住房体系的结构。

结合我国中低收入人群众多的现状，保持“经适房”比例，加大廉租房比例，多元化的住房体系可以遏制中等收入阶层因房致贫的趋势，保证中低收入者“居者有其屋”，真正把好事办好。

国内外廉租房制度比较：一、国内外廉租房制度的比较分析—2—(一)国内外廉租房制度历史起点的比较世界各国的历史发展背景及社会条件不同,使得各国建立廉租房制度的起点也各有先后。

如表所示,最早提出建立廉租房制度的是法国和英国,且两国的大发展均是从二战后开始的;其次是美国和新加坡,开始于20世纪60 年代;我国提出和发展最晚。

究其原因,这与当时的经济和社会发展状况是分不开的,具体地说是与国家经济实力和社会迫切需求有关。

当时的英国和法国率先完成了工业革命,在经济上具备了建立廉租房的能力。

但是,随后两国的廉租房建设发展都相对缓慢,直到二战后才开始较大的发展,这主要是因为两国的民用建筑在战争中均遭受较大破坏,国民尤其是贫困人群对住房需求强烈。

美国和新加坡提出与发展廉租房的时间相对滞后,这与其工业化进程相对较晚及受第二次世界大战破坏相对轻微有一定的关系。

我国廉租房制度已发展了近十年,这主要得益于改革开放以来综合国力的增强,政府有能力解决弱势群体的住房需求。

(二) 国内外廉租房制度法律规范的比较按照国际惯例,社会保障中每一项事业的发展都应有一部完整的法律予以保障。

现在已经有160 多个国家建立了社会保障法律制度。

廉租房制度作为一个国家社会保障制度的—3—重要组成部分,与社会保障制度一样具有强烈的法制化特征。

如表所示,国外各国住宅法律规范健全,而我国还没有专门的住宅法律。

在各个住房需求阶段,都应通过立法的形式保证住房保障制度和政策有章可循,并以此来保证廉租房制度的有效实施,这是发达国家的一条重要经验。

我国近期颁布了《廉租住房保障办法》,该办法虽然内容翔实,但立法层次较低。

(三) 国内外廉租房建设资金来源的比较资金是廉租房制度建立和发展的前提,是廉租房建设顺利进行的保障。

廉租房资金除政府财政支持之外,积极拓宽其他筹集渠道也非常重要。

如表所示,各国廉租房资金的供应者主要是政府。

除美国外,其他国家廉租房资金中政府投资占40 % - 90 % ,这部分投资在政府预算中所占的比重在6 % - 8 %之间。

法英两国将—4—廉租房定位为公民的一项福利,认为廉租房建设理应由国家出资予以支持。

在资金的其他来源方面,美国的筹资渠道较为多样化,比较成功地运用了其国内完善的资本市场和住房金融运行体制。

据相关统计,我国2007 年度财政总支出为49565. 40 亿,用于廉租房的支出为145 亿(其中中央政府支出51 亿,地方政府支出94 亿) 。

我国在2007 年度用于廉租房的支出约占政府总支出的0. 3 %。

可见,在我国,廉租房资金主要来源于政府的财政支持,但占政府财政支出的比例却远远低于表中所列的其他国家。

(四) 国内外廉租房管理比较廉租房制度是一个完整的体系,应当注重与之相配套的管理体制的建立。

政府除了在房源的供给上负有责任,在申请、审批、退出及维护方面同样负有重要责任。

如表所示,各国廉租房管理体制基本采取政府管理的模式,有的是中央政府部门集中管理(如新加坡) ,有的是地方政府部门分散管理(如法国) ,有的是中央政府部门与地方政府部—5—门分层管理(如我国) ,只有英国采取政府授权的民间组织管理模式。

这说明,政府在廉租房管理中的责任重大。

(五) 国内外廉租房制度实际效能的比较如表所示,各国廉租房占总住房的数量比例在20 %以上,其中新加坡达到了85 %; 各国国民居住廉租房的比例基本达到20 % ,新加坡甚至达到93 %。

通过比较得出新加坡的廉租房政策是实际效能最好的一个,不仅在尽量减少政府压力的情况下较好地解决了国民的住房问题,而且公共住房建设还直接带动与建筑业有关社会生产基础设施的发展,促进了社会安定团结;法英两国的廉租房也在很大程度上解决了低收入家庭的住房困难,这与其福利国家的思想有关。

美国的比例较低是与其主张个人主义和绩能主义的文化以及偏向利用市场解决问题的理念分不开的。

我国目前国民居住廉租房的比例约为0. 23 % ,大大—6—落后于国外20 %的比例。

但我国的廉租房尚处于起步阶段,相信随着政府重视和经济实力的增强,其实际效能会有很大的提高。

配租方式：在我国现阶段，随着经济和社会的急剧转型，社会不可避免地要出现阶层的分化。

由此产生了所谓的强势阶层，弱势阶层。

然而，不管对于那个阶层而言，安居才能乐业。

解决广大居民的住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个社会问题。

只有保证了“居者有其屋”，构建社会主义和谐社会才不会成为乌托邦式的幻想。

因此，对于无力以市场化手段获得住房的弱势阶层，国家有责任也有义务为其妥善解决住房问题。

早在1998年，国家就设想想以廉租房制度解决低收入阶层住房问题。

2004年3 月1日《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的实施，标志着廉租房制度的全面启动。

廉租房制度，无疑为广大城市低收入者带来了福音。

然而，在实际运行中，廉租房制度却存在着一系列的问题，有待进一步的完善与优化。

廉租房制度的完善需要方方面面的努力，其中，一个重大突破口在于选择适当的廉租房配租方式。

总的来说，现阶段我国廉租房的配租方式主要有三种，即实物配租方式、租金补贴方式、租金减免方式。

（1）实物配租方式，即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面积标准的住房。

廉租房租金按维修费、管理费两项因素确定，租金标准实行政府定价，可按最低收入家庭收入的5% 或公房租金水平的5%～10%确定。

这种方式以广州、福州等部分城市为代表。

（2）租金补贴方式，是指政府为符合条件的廉租家庭按其家庭的配租标准发放补贴租金，由其到市场上自行租赁房屋或选择廉租住房管理部门推荐的合适房源，租住双方签订廉租住房合同后，出租方定期到指定银行提取补贴部分租金。

这种方式以上海、北京、成都等部分城市为代表。

—7——8—（3）租金减免方式，是指由产权单位在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金核减。

这种方式以长春市为代表，对租住公房的最低收入居民家庭按照廉租住房租金收取租金，住户实际交纳租金与公房租金的差额实行补贴或减免政策。

目前，我国廉租房相关政策提出：要以住房补贴为主，实物配租（直接提供廉价租金的廉租房）、租金核减为辅的手段解决低收入家庭住房问题。

然而，据建设部相关通报，目前国家主要配租方式为租金核减。

截至2005年底，我国廉租住房保障户数为328625户，其中，采用租金核减方式的达181729户，占保障总户数的56%；而租赁补贴，实物配租及其他方式则分别占了29% ，14%，1%。

截至2006 年底，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件。

其中，领取租赁住房补贴的家庭占到了32%,比05 年上升了2%；而租金核减配租方式仍占到51%。

租金核减所占比重大，这是由我国现阶段特殊国情所导致的。

据西方发达国家相关经验，实物配租和租金补贴方式是住房保障制度中处于主导地位的两种配租方式。

租金减免是三种配租方式中较为特殊的，因其有一个特定前提，即最低收入居民家庭已承租公有住房，只是因为负担不起市场租金才要求相关产权单位给予一定的扶持，保障对象容易确定且执行便利。

由于这个特定前提，租金减免方式适用范围有限，不论是社会影响还是操作难度，都不会是廉租房配租方式的重点，也不会成为其主流。

因此，下文主要讨论实物配租和租金补贴这两种主要配租方式。

2 实物配租和租金配租的优缺点分析(1)“三市场过滤模型”分析的理论前提“过滤”(filtering)原理是西方发达国家用于住房政策分析的有效和常用的方法,可在住房一、二级市场联动条件下,考虑不同收入阶层和不同等级住房间的供求关系,较好地从微观机理上反映住房市场运行的内在规律。

自20 世纪70 年代以来,已被广泛采用,取得了满意的效果。

所谓住房“过滤”(filtering),是指在住房市场中,最初为较高收入房客建造的住房,随着时间推移,住房质量发生老化,同时新建住房供应增加,导致房价降低,这时较高收入的房客为了追求更好的居住条件,会放弃现有住房,而收入较低的房客会继续使用该类住房的过程。