最新房地产盈利测算(包括计算公式)

合集下载

房地产收益法的公式

报酬资本化法一、一般公式报酬率长期维持不变:二、净收益每年不变的公式 (一）收益期限为有限年 1[1](1)n A V Y Y =-+ （二）收益期限为无限年 V ＝A/Y (三)用于不同期限价格之间的换算三、净收益在前若干年有变化的公式（－）收益期限为有限年的公式11[1](1)(1)(1)ti i t n ti A A V Y Y Y Y -==+-+++∑ （二）收益期限为无限年1(1)(1)ti i ti A AV Y Y Y ==+++∑ 四、净收益按一定数额递增的公式(一）收益期限为有限年的公式21()[1](1)(1)n nA b b n V Y Y Y Y Y =+--⨯++ (二）收益期限为无限年的公式 2A bV Y Y =+ 五、净收益按一定比率递增的公式（一）收益期限为有限年（二)收益期限为无限年 AV=Y-g净收益等于有效毛收入减去运营费用。

11[1()][1()]11n n I I g I E gE V Y g Y Y gE Y++=----+-+ 六、预知未来若干年后价格(1)t tV Y ++∑tii i=1A V=(1+Y)如净收益每年不变1[1](1)(1)t t t V A V Y Y Y =-+++ 七、净收益:过去数据算术平均数、未来数据算术平均数，求法之三“未来数据资本化公式法”八、零散公式1、有效毛收入（潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入）－运营费用＝净收益2、净收益率与运营费用率： NIR ＝1－OER3、有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值4、收益法：每年递减b,条件是有效毛收入和运费费用公式成立：I(1＋gI)n －1－E （1＋gE)n －1≥05、报酬率的求取方法： A 、投资报酬率排序插入法B 、累加法：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率C 、市场提取法：（1）在V ＝A/Y (2) 采用试错法试算直接资本化法一、常用公式是：（一）V ＝NOI/R （NOI 房地产未来第一年净收益） (二）房地产价值＝年收益×收益乘数毛租金乘数法：房地产价值＝毛租金×毛租金乘数潜在毛收入乘数法：V ＝PGI ×PGIM 有效毛收入乘数法：V ＝EGI ×EGIM净收益乘数法：V ＝NOI ×NIM （直接用资本化率公式)二、综合资本化率：投资组合和剩余技术（一）土地与建筑物的组合 R O ＝L ×R L ＋B ×R B 或者R O ＝L ×R L ＋(1－L ）R B （二)抵押贷款与自有资金的组合R O ＝M ×R M ＋（1－M ）R E(R M 为年偿还额与抵押贷款金额比率R E 自有资金资本化率是税前现金流量（净收益扣除还本付息额的余额）与自有资金额的比率. （一）土地剩余技术在净收益不变、收益期限为有限年的土地剩余技术的公式为(二）自有资金剩余技术 V E ＝（A O －V M ×R M ）/R E()()L L BO L BL B O B BL LL B OL L B B V R R R V V V V R V R R V V V R V R R V ⨯+=++-⨯=+-⨯=1[1](1)M MM n M V Y A Y ⨯=-+(1)(1)1(1)1M M MnM M n M MM n M A R V Y Y Y Y Y Y =+=+-=++-。

2023修正版房地产收益法的公式

房地产收益法的公式房地产收益法的公式1. 引言房地产收益法是评估房地产投资收益的一种常用方法。

通过对房产的租金收益进行估算，以及考虑房产的增值潜力和成本，可以对房地产投资的盈利能力进行评估。

在进行房地产收益法评估时，需要了解其中的公式和计算方法，才能做出准确的分析和决策。

2. 房地产收益法公式房地产收益法的公式是通过计算房地产投资的净收益和总投资额之间的关系，来评估房地产投资的盈利能力。

下面是房地产收益法的公式：资本化率（Capitalization Rate）公式：资本化率 = 净年收益 / 房地产市值净年收益（Net Operating Income）公式：净年收益 = 总年租金收入 - 总年房地产成本总房地产成本（Total Real Estate Costs）公式：总房地产成本 = 购买价格 + 买房相关费用 + 修缮费用3. 公式解析下面对房地产收益法的公式进行解析，以便更好地理解其含义和应用。

3.1 资本化率公式资本化率是衡量房地产投资回报率的重要指标。

它代表了每一单位投资所能产生的年收益率。

资本化率越高，说明投资回报越高。

资本化率公式中的净年收益是通过扣除房地产的运营成本后得到的，而房地产市值是指房产的估值。

3.2 净年收益公式净年收益是指从房地产投资中获得的年收入，减去房地产的运营成本后得到的净收入。

其中，总年租金收入是通过考虑租金收入和租金空置率计算得出的，而总年房地产成本是指房地产的运营成本，包括维修费用、物业管理费用等。

3.3 总房地产成本公式总房地产成本是指购买房地产所需要支付的全部费用。

其中，购买价格是指购买房地产时的成交价，买房相关费用包括中介费用、税费等，修缮费用是指购买房地产后进行装修和维修所需要的费用。

4. 实例应用下面通过一个实例来应用房地产收益法的公式，进行房地产投资的评估。

假设一个房地产的购买价格为30万，买房相关费用为5万，修缮费用为8万。

该房地产的总年租金收入为10万，总年房地产成本为2万。

房地产开发项目利润快速计算公式

房地产开发项目利润快速核算公式
以假设开发法计算
项目
（元／平方米）
（元）
取值说明
技术指标
用地面积
14666.41
容积率
3.00
总建筑面积
43999.23
绿化率
0.30
建筑物占地上限
0.34
商业建面占比
0.21
住宅建面占比
0.79
启动资金
土地成本＋25%建安成本 15,099,865
9239.84 34759.39
504.55 168.18 20.00 700.00 0.03
0.02 0.11 0.03 55.00 50.00 300.00 20.00
ห้องสมุดไป่ตู้
住宅销售总价商业销售总价项目销售总价
55,615,027 预测值 36,959,353 预测值 92,574,380
土地取得总成本总价建安总价销售总成本
总销售额预计住宅销售均价预计商业销售均价
土地成本土地取得单价楼面地价设计费设计单价建安成本建安单价销售成本销售费用成本比率
广告成本比率税费预付预付比例企业管理成本企业管理费比例小区配套费用配套费单价水电配套费用配套单价人防费用单价其它费用
1600.00 4000.00
广告总成本税费总额管理费用配套费总额配套总价总价
7,400,000 竞买最高价预测
879,985 总建平方单价
多层与高层需要区分取
30,799,461 地方市场价格。
2,777,231 销售管理或代理费用占
总销之比
1,851,488 广告支出占总销之比
10,183,182 总销占比

房地产收益法的公式

房地产收益法的公式房地产收益法的公式⒈引言在房地产领域，了解房地产项目的收益是至关重要的。

房地产收益法是一种常用的分析方法，用于确定房地产项目的经济利益。

本文将详细介绍房地产收益法的公式和相关概念。

⒉毛收入计算⑴租金收入计算公式:租金收入 = 租金单价单位面积出租率⑵销售收入计算公式:销售收入 = 单价单位面积销售面积销售率⒊支出计算⑴建筑成本:建筑成本 = 单位建筑面积建筑面积⑵管理费用:管理费用 = 租金收入管理费率⑶维修费用:维修费用 = 建筑成本维修费率⑷其他费用:其他费用 = 租金收入其他费用率⒋净收入计算净收入 = 租金收入 - 支出总额⒌投资回报率计算投资回报率 = (净收入 / 投资金额) 100%⒍风险调整资本化率计算风险调整资本化率 = [(净收入 - 风险费用) / 投资金额] 100%附件:⒈收益法计算表格⒉房地产市场数据法律名词及注释:⒈租金单价: 指单位面积的租金价格。

⒉单位面积: 指房地产项目中的每个单位房间的面积。

⒊出租率: 指出租单位房间 / 总单位房间的比率。

⒋单价: 指每个单位面积的销售价格。

⒌销售面积: 指房地产项目中能够销售的总面积。

⒍销售率: 指销售面积 / 总建筑面积的比率。

⒎建筑面积: 指整个房地产项目的总建筑面积。

⒏管理费率: 指管理费用与租金收入的比率。

⒐维修费率: 指维修费用与建筑成本的比率。

⒑其他费用率: 指其他费用与租金收入的比率。

1⒈风险费用: 指用于补偿投资风险的费用。

1⒉投资金额: 指用于购买房地产项目的总金额。

房地产的相关的计算公式

房地产的相关的计算公式房地产的相关的计算公式1. 毛利润计算公式毛利润是指企业在销售产品或提供服务后，减去直接成本后所得到的利润。

在房地产行业中，毛利润计算公式如下：毛利润 = 销售收入 - 直接成本其中，销售收入是指房地产项目的总销售收入，包括售房款、租金等。

直接成本是指与项目销售直接相关的成本，包括土地成本、建筑工程成本、销售费用等。

2. 净利润计算公式净利润是指企业在考虑所有费用和税后所得的利润。

在房地产行业中，净利润计算公式如下：净利润 = 毛利润 - 费用其中，费用包括企业运营费用、管理费用、财务费用等。

3. 自由现金流计算公式自由现金流是指企业在考虑所有现金流入和现金流出后所得到的自由资金。

自由现金流可以用于企业的扩张、投资或者分红等。

在房地产行业中，自由现金流计算公式如下：自由现金流 = 销售收入 - 直接成本 - 费用 - 税收 - 固定资产购置金额其中，税收是指企业需要缴纳的税款，固定资产购置金额是指企业购置、修建或改善固定资产的金额。

4. 投资回报率计算公式投资回报率是指投资所获得的收益与投资所花费的成本之间的比例。

在房地产行业中，投资回报率计算公式如下：投资回报率 = (毛利润 - 费用) / 投资成本 100%其中，投资成本是指投资房地产项目所需的全部成本，包括购地成本、建设成本、运营成本等。

5. 资产周转率计算公式资产周转率是指企业通过使用其资产进行生产和销售的能力。

在房地产行业中，资产周转率计算公式如下：资产周转率 = 销售收入 / 资产总额其中，资产总额是指企业所有的资产总值，包括固定资产、流动资产等。

以上是房地产行业中常用的一些计算公式。

这些公式可以帮助我们从不同角度对房地产项目进行分析和评估，对于房地产行业的从业者和投资者来说，了解和应用这些公式是非常重要的。

希望本文对您对房地产相关计算公式的了解有所帮助。

住宅成本及利润测算公式

中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。

B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。

C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。

7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。

7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。

室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。

一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。

调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。

其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。

房地产收益法的公式

房地产收益法的公式房地产收益法的公式1、引言在房地产领域，了解房地产收益法是至关重要的。

房地产收益法是一个经济学原理，用于评估房地产投资的可行性和预测其未来的收益。

本文将详细介绍房地产收益法的公式及其各个方面的细化。

2、纯收益纯收益是指不包括债务服务的房地产投资的收益。

它可以通过以下公式计算：纯收益 = 总收入 - 总费用2.1 总收入总收入是指房地产投资所产生的所有收入的总和。

它可以包括租金收入、销售收入等。

计算总收入的公式如下：总收入 = 租金收入 + 销售收入 + 其他收入2.2 总费用总费用是指房地产投资所需的所有费用的总和。

它可以包括房屋维修费用、运营成本、利息支出等。

计算总费用的公式如下：总费用 = 房屋维修费用 + 运营成本 + 利息支出 + 其他费用3、净现值净现值是评估房地产投资的一个重要指标，它考虑了投资现金流的时间价值。

净现值可以通过以下公式计算：净现值 = Σ（每年现金流量 / (1 + 折现率)^n）其中，每年现金流量是指每年的纯收益，折现率是投资的预期收益率，n是每年的投资期限。

4、内部收益率内部收益率是投资者从房地产投资中获得的年均收益率。

可以通过以下公式计算：净现值 = 0，求解折现率5、投资回收期投资回收期是指从房地产投资中收回全部投资的时间。

投资回收期可以通过以下公式计算：投资回收期 = 投资额 / 平均年纯收益6、附加文件本文档附带以下附件：附件1：房地产收益法详细计算示例附件2：房地产收益法公式推导过程7、法律名词及注释- 纯收益：在房地产投资中，指不包括债务服务的房地产投资的收益。

包括租金收入、销售收入等。

- 总收入：指房地产投资所产生的所有收入的总和。

包括租金收入、销售收入等。

- 总费用：指房地产投资所需的所有费用的总和。

包括房屋维修费用、运营成本、利息支出等。

- 净现值：是评估房地产投资的一个重要指标，考虑投资现金流的时间价值。

- 内部收益率：投资者从房地产投资中获得的年均收益率。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

总价（万元）一、开发成本1-6项之和859,205,055.662,353.88
1、土地成本1-1—1-3项之和
268,209,712.031-1、土地出让费255,490,107.721-2、拆迁补偿费2,500,000.001-3、土地契税按土地出让费×4%计算10,219,604.312、前期工程费
2-1—2-8项之和82,287,864.812-1、规划\施工\人防\管网设计费总建筑面积×37元/㎡
14,245,686.722-2、可行性研究费30万元
300,000.002-3、招投标费
建安工程费×0.2%
818,462.482-4、地质、文物勘察费2,988,480.582-5、开发报建费1,573,957.082-6、环评、防雷等1,790,272.572-7、配套费
42,571,005.382-8、前期其他费18,000,000.003、建安工程费费3-1—3-5项之和393,338,821.503-1、住宅按900元/㎡计315,918,582.503-2、公寓按1100元/㎡计11,996,006.003-3、商铺
按1200元/㎡计28,808,515.003-4、公建配套
按1000元/㎡计5,921,200.003-5、地下室及人防按1800元/㎡计30,694,518.004、基础设施建设费4-1—4-8项之和108,774,473.004-1、供电工程总建筑面积×102元/㎡39,500,752.644-2、供水工程总建筑面积×17元/㎡6,709,520.944-3、排水工程总建筑面积×21元/㎡8,261,676.564-4、道路工程
总建筑面积×26元/㎡10,084,766.494-5、环境绿化工程总建筑面积×54元/㎡12,445,440.634-6、煤气工程等总建筑面积×34元/㎡12,112,786.444-7、供暖工程总建筑面积×45元/㎡17,459,529.304-8、临时工程费2,200,000.005、开发期间费用5-1—5-4项之和
3,294,184.325-1、监理费
2,172,741.635-2、工程质量监督管理费546,697.855-3、档案咨询费
487,250.255-4、配套工程质量监督费87,494.596、不可预见费
3,300,000.00
9.04
整体经济效益计算表
整体技术指标说明:本表三期为普通住宅
占地面积:260,479.32;容积率:1.17;总建筑面积:387,989.54;公建:5,921.2;地下室:17,052.51;可销售面积:365,015.83;可销售面积分类:住宅329,826.36;商铺24,284.01;公寓;10,905.46;
225.44
1,077.59
9.02
9.02
项目
计算依据可售分摊单价（元/㎡）734.79
整体经济效益计算表。