房地产估价师开发经营公式-(1)
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共180题）1、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。
A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】 C2、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。
A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案】 C3、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】 A4、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（）。
A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单【答案】 C5、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。
A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】 A6、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】 C7、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】 A8、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。
A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】 A9、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（）㎡。
A.44B.48C.54D.64【答案】 C10、产生房地产价格泡沫的基础是( )。
A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】 A11、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(基础题)
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）单选题（共50题）1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化【答案】 B2、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。
A.4B.8C.12D.15【答案】 C3、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】 C4、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。
A.生产性投资和非生产性投资B.直接投资和间接投资C.长期投资和短期投资D.金融投资和实物投资【答案】 B5、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。
A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】 B6、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。
地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。
若土地的资本化率为8%。
该房地产建筑物部分的总价为（）万元。
A.100B.149C.232.3D.180【答案】 C7、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。
A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入【答案】 B8、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
则该投资项目的投资利润率为（）。
A.13.0%C.33.3%D.23.3%【答案】 A9、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共50题）1、下面不属于不可控制因素的调查的是( )。
A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【答案】 B2、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】 B3、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三B.四C.五D.六【答案】 D4、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。
A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】 A5、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】 D6、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。
A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】 D7、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。
A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】 D8、房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】 C9、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。
A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】 B10、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。
A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】 A11、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、关于还本付息的方式说法错误的是（）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C2、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】 C3、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。
A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A5、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。
A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】 C6、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法7、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。
A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A8、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】 D9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
2022-2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)
2022-2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）单选题（共100题）1、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。
A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B2、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。
A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】 A3、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A.投资B.投机C.信托D.储蓄【答案】 A4、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（）。
A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】 D5、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。
A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择【答案】 A6、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。
A.商品批发价格指数B.城市居民消费指数C.城市居民消费价格指数D.商品零售价格指数【答案】 D7、下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入，但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】 D8、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】 B9、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库(附答案)
2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附带答案)单选题（共30题）1、（ ）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】 B2、小区内停车场建设费属于（ ）。
A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】 A3、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A4、目标市场选择中，最简单的模式是（ ）模式。
A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】 A5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。
A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C6、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为( )万元。
A.20B.15C.35D.50【答案】 B7、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。
A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】 A8、实物投资可分为（ ）。
A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】 A9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A.20B.30C.70D.40【答案】 D10、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。
如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。
A.12.00%C.14.80%D.17.20%【答案】 C11、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（ ）。
2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案
2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】 D2、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。
则其速动比率为（）。
A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】 B3、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险4、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。
A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B5、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。
A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】 A6、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。
A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%7、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。
A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A8、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】 C9、房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
房地产估价师-收益法公式汇总
一、等差数列通项公式:求和公式:前n项和公式：二、等比数列通项公式:前n项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式四、净收益每年不变的公式【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
五、净收益按一定数额递增的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万七、净收益按一定比率递增的公式收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
八、净收益按一定比率递减的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会十、净收益在前后两段变化规律不同的公式【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
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第一章
资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）
当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1。
折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率
第二章
1报告期存量＝上期存量+报告期竣工量－报告期灭失量
2空置率＝空置房屋面积/同期房屋存量面积
3可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量+报告期新竣工量
4房屋施工面积＝报告期新开工面积＋上期开工跨入报告期继续施工的面积＋上期已停建在报告期恢复施工的面积
报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
5平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积
6销售量＝现房销售面积+期房销售面积
7吸纳量＝销售量+出租
8吸纳率＝吸纳量/可供租售量
10吸纳周期＝1/吸纳率
11土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积
12土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积
13开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本
14住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格
15住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格
16量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率
17抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入
第四章
本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值第五章
3.1 开发－销售型
3.2 开发－持有出租－出售型
3.3 购买－持有出租－出售型
3.4 购买－更新改造－出售型
3.4 购买－更新改造－出售型
本利和=本金+利息利息=本利和-本金
单利I n=P×i×n
F n=P（1+i×m）=P+P×i×n
复利F n=P（1+i）n
I n=P（1+i）n-P=P[（1+i）n-1]
实际利率=e名义利率-1（当计息周期数趋于无穷大时）名义利率=周期利率×每年的计算周期数
1现值换算为终值P～F（一次支付终值）
2终值换算为现值F～P （一次支付现值）
3年值换算为终值A～F（等额序列）
■公式
4年值换算为终值A～F（等额序列）■公式
5年值换算为现值A～P
■公式
6等差年值换算为现值
7等差序列现值系数
8等差年值换算为等额年值
■等差序列年费用系数
9等比年值换算为现值
■等比序列现值系数
10等比年值换算为等额年值
■等差序列年费用系数
第六章
1销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用
2营业收入=销售收入+出租收入+自营收入
营销收入=销售房屋面积×房屋销售单价
出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价
自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报3
毛利润毛利润＝营业收入－营业成本
营业利润（销售型）＝营业收入－营业成本－期间费用－营业税金及附加－土地增值税
（出租型）＝营业收入－营业成本－运营费用
税前利润（利润
总额）
＝营业利润+营业外收支净额税后利润（净利
润）
＝利润总额－所得税
4土地增值税的税率
增值率＝增值额/扣除项目金额
5企业所得税
■应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损
■所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额
■房地产开发企业所得税税率为25%
当期应纳税所得额×25%＝当期应纳所得税
房地产开发企业所得税预计计税毛利率的规定
位于地级市城区和郊区的不低于15%
位于其他地区的不低于10%
6净现值的计算公式
■各年净现金流量相等时（A-P）
■各年净现金流量不相等时（F-P）
7判定标准
■FNPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受；
■FNPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。
【注意】FNPV＝0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的。
8判定标准
■FNPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受；
■FNPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。
【注意】FNPV＝0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的。
9判定标准
10态投资回收期的计算公式
动态投资回收期P b=累计净现金流量开始出现
判定标准
【注意】如果P b＝P c，说明正好在基准回收期这个时间回收了所有投资，项目在财务上可行
11
12公式
13置业投资的投资利润率
14建筑覆盖率＝建筑物基底面积/土地面积
■容积率＝建筑面积/土地面积
15公式
16【重点难点】土地增值税为四级超额累进税率
土地增值率R土地增值税率土地增值税额的速算扣除
不超过50%30%土地增值额×30%
50%-100%40%土地增值额×40%－扣除项目金额×5%
土地增值额×50%－扣除项目金额100%-200%50%
×15%
土地增值额×60%－扣除项目金额200%以上60%
×35%
17资本金净利润率
■公式
18【解析】
19公式
20【重要公式】
【两个重要公式】
税前现金流＝营业收入－运营费用－还本付息
税后现金流＝税前现金流－企业所得税
21 【重要公式】
不考虑物业增值收益时
考虑物业增值收益时
【重点难点】投资者权益增加＝年还本付息－年利息
22【重点难点】解题思路
【税前净现金流】
税前净现金流＝营业收入－运营费用－还本付息
【税后净现金流】
税后净现金流＝税前净现金流－企业所得税
【企业所得税】
企业所得税＝（税前净现金流+投资者权益增加值－折旧）x25%
【投资者权益增加】
投资者权益增加＝年还本付息－按单利计算的年利息
23利息
■计息规定
·当年发生的借款，利息按半年计息
·以前年度的借款，按全年计息
■公式
【重点难点】还本付息的方式（五种）
■一次还本利息照付－每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息■等额还本利息照付－每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少
■等额还本付息－每期还款相等，月供即此类
■一次性偿付－到期一次性还本付息
■气球法－借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
24借款偿还期（续）■公式
25
26公式
27公式梳理】
正式计算
简化计算
正式计算
简化计算
28公式
29公式
判定标准
·一般企业为200%以上
·房地产企业的流动比率相对较低
30公式
■判定标准
·一般企业为100%
·房地产开发企业速动比率较低
31
第七章
1利润=总销售收入-总成本
总销售收入=销售单价×数量
总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本×数量2销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量
3建筑面颊=土地面积×容积率
4五个重要指标
第九章
1【重点难点】如何考核借款人的还款能力（两指标）
■月还款额与收入比控制在50%以下
■月所有债务支出与收入比控制在55%以下
第十章
1可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数
2【重点难点】三个重要公式和三个重要系数
公式一：可出租面积=建筑面积×可出租面积系数
公式二：可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积公式三：可出租面积=出租单元内建筑面积×R/U系数
系数一：
系数二：可出租面积和出租单元建筑比例系数
系数三：
3潜在毛租金收入
潜在毛租金收入＝全部可出租面积×最大可能租金水平4净经营收入＝有效毛收入－运营费用
5房产税（两种计税方式）
■业主应缴纳房产税，按年计征，分期缴纳
■两种计税方式
·按房产原值的1.2%
·按租金收入的12%。