资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版)
资本化率确定几种方法
．《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）规定了资本化率的四种确定方法：1 市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----资本化率（% ）；M----贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（％）。
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
二．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)规定了土地还原利率三种确定方法：1．土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2．安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3．投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各类相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对对应的范围，确定其还原利率。
此外，国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
会计经验：利息资本化率如何计算公式
利息资本化率如何计算公式利息资本化率如何计算公式 一般借款利息资本化金额可以按照下面的公式来计算： 一般借款利息的资本化金额=至当期末止一般借款累计支出加权平均数x资本化率 （1）累计支出加权平均数的计算 累计支出加权平均数=∑（每笔资产支出金额x每笔资产支出实际占用的天数÷会计期间涵盖的天数） （2）资本化率的计算（不与资产支出相挂钩） 购建固定资产只占用一笔一般借款，资本化率为该项借款的利率； 购建固定资产占用一笔以上的一般借款，资本化率为这些借款的加权平均利率。
加权平均利率=借款当期实际发生的利息之和÷借款本金加权平均数 其中：借款本金加权平均数=∑（每笔借款本金x每笔借款实际占用的天数÷会计期间涵盖的天数） 分析：①如果在资本化开始时两笔或者两笔以上的一般借款已经存在，那么计算一般借款资本化率就是一般借款的加权平均利率。
如1月1日开始资本化，期间没有中断，在资本化期间开始前就存在两笔一般借款，一笔金额是100，利率是10%，另外一笔金额是500，利率是8%。
此时的年资本化率=（100x10%＋500x8%）/（100＋500）。
②如果是资本化期间开始以后又借入了一笔一般借款，那么计算的时候就要考虑本金的加权平均。
如1月1日开始资本化，期间没有中断，有一笔一般借款100，利率是10%，4月1日又借入了500，利率是8%。
此时的年资本化率=（100x10%＋500x8%x9/12）/（100＋500x9/12）。
（3）计算出资本化率以后，再计算资本化金额就可以了。
资本化金额=资产支出加权平均数x一般借款资本化率 注意：计算的一般借款资本化率和计算的资产支出加权平均数所选用的期间必须是一致的。
如以1年为一个期间，或者以完工时为一个期间。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
房地产收益法评估中资本化率
房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V＝Ai÷R（无限年）（1）V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年）（2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益， R为资本化率（收益还原利率）。
由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年，故一般实务中适用公式（2）。
从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。
因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、资本化率的概念资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。
从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收益率，在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。
一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。
一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。
无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。
每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。
因此，资本化率也不相同。
二、影响资本化率的因素1、时间影响房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。
在社会稳定、经济发展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。
而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。
在历史上由于土地看作身份的象征，把房地产投资看作特别可靠的投资，这时房地产不仅仅具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率，甚至会低于银行利率。
再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.2、房地产位置影响由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。
不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。
2020年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案(卷一)
2020年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案（卷一）【试题1.单选题】假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，不动产的综合资本化率应为( )。
A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』参见教材120页，公式变形可得：(L+B)×r=L×r 1+B×r 2所以：r=[B/(L+B)]×r 2+[L/(L+B)]×r 1=5000/(5000+1000)×8%+1000/(5000+1000)×6%=7.67%(三)多选题【试题1.多选题】下列关于不动产评估收益法中收益额的说法正确的有( )。
A.不动产的收益额应该是净收益，指归属于不动产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包括折旧费等非付现支出『正确答案』ABCD『答案解析』实际净收益指在现状下被估不动产实际取得的净收益。
客观净收益指不动产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
计算净收益的总费用只能够包括付现成本，所以E不正确。
【试题2·多选题】(运用收益法评估不动产价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有( )。
A.总收益通常以客观收益为基础计算B.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用C.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等D.净收益由总收益扣减总费用求得E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金『正确答案』ABDE『答案解析』总费用通常包括管理费、维修费、保【试题1·单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地资本化率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为( )。
专门借款资本化率计算公式
专门借款资本化率计算公式借款资本化率是一种财务指标，用于评估企业融资成本是否合理。
该指标反映了企业通过借款获得资金的效益，以及借款对企业财务状况和盈利能力的影响程度。
在计算借款资本化率之前，我们首先需要了解以下几个概念：资本化率、借款资金、固定资产、运营资本和初始投入资金。
1.资本化率：资本化率指的是企业在经营过程中通过使用资金所创造的价值，即利润。
在借款资本化率的计算中，资本化率是用来评估借来的资金对企业利润的影响程度。
2.借款资金：借款资金指的是企业通过向他人借钱获得的资金，可以是银行贷款、债券发行、融资租赁等。
3.固定资产：固定资产是指企业长期使用、不易变现的资产，如厂房、设备、土地等。
4.运营资本：运营资本是企业日常经营所需的流动资金，包括应收账款、存货、应付账款等。
5.初始投入资金：初始投入资金是指企业在设立或扩大规模时所投入的资金，包括所有者权益和借款资金。
根据上述概念，我们可以使用以下公式计算借款资本化率：借款资本化率=借款资金/(固定资产+运营资本-初始投入资金)借款资本化率的计算步骤如下：1.首先，确定借款资金的金额。
这可以从公司财务报表中的借款负债项上找到。
2.确定固定资产的价值。
这可以从公司财务报表中的固定资产项上找到。
3.确定运营资本的价值。
运营资本等于当前资产减去当前负债。
需要从资产负债表中找到当前资产和当前负债的数值。
4.确定初始投入资金的价值。
这可以包括公司的所有者权益和之前的借款资金。
5.将上述数值代入借款资本化率的计算公式。
借款资本化率的分析：借款资本化率的值越高，说明借款资金的效率越高，企业获得的利润相对较多。
相反，借款资本化率越低，说明借款资金的利用效率较低，企业可能出现资金浪费的情况。
需要注意的是，借款资本化率仅仅是评估借款资金对企业利润的影响程度，不能作为评估企业财务状况的唯一指标。
在使用借款资本化率进行分析时，还应该结合其他财务指标和整体经营情况进行综合评估。
资本化率计算方法（资产评估师）
资本化率计算方法（资产评估师）四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
技改项目资本化率计算公式
技改项目资本化率计算公式技术改造项目是企业为了提高生产效率、降低生产成本、改善产品质量和环境保护等目的而进行的一系列技术更新和设备改造的活动。
技术改造项目的资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标之一。
本文将介绍技术改造项目资本化率的计算公式，并分析其在企业投资决策中的重要性。
一、技术改造项目资本化率的计算公式。
技术改造项目的资本化率是指技术改造项目的实际投资与资本化后的投资之比，通常以百分比的形式表示。
其计算公式如下：资本化率=（资本化后的投资/实际投资）×100%。
其中，资本化后的投资是指技术改造项目投资后经过资本化处理后的投资额，实际投资是指技术改造项目实际投入的资金总额。
资本化后的投资包括直接投资和间接投资两部分。
直接投资是指直接用于技术改造项目的资金投入，包括设备购置费、工程费、安装调试费等；间接投资是指与技术改造项目相关的其他费用，如项目前期调研费、技术咨询费、人员培训费等。
二、技术改造项目资本化率的重要性。
技术改造项目资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标，对于企业的投资决策具有重要的指导意义。
具体体现在以下几个方面：1.评估投资效果。
技术改造项目资本化率可以帮助企业评估技术改造项目的投资效果。
通过计算资本化率，企业可以了解技术改造项目的投资回报情况，判断投资是否值得。
如果资本化率较高，表明技术改造项目的投资回报较好，可以带来较高的经济效益；如果资本化率较低，可能需要重新评估技术改造项目的投资效果，或者调整投资方案。
2.指导投资决策。
技术改造项目资本化率可以为企业的投资决策提供重要参考依据。
在进行技术改造项目投资决策时，企业可以通过比较不同技术改造项目的资本化率，选择投资回报较好的项目进行投资，从而实现资金的有效利用和经济效益的最大化。
3.监控项目进度。
技术改造项目资本化率还可以用于监控项目进度。
在技术改造项目实施过程中，企业可以通过定期计算资本化率，了解项目的投资进度和效果，及时发现问题并采取措施加以解决，确保项目的顺利实施和投资效果的实现。
资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版)
第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。
提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。
(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。
(三)以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(1)实际净收益①指在现状下被估房地产实际取得的净收益例如：ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(2)客观净收益①含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
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第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。
提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。
(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。
(三)以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(1)实际净收益①指在现状下被估房地产实际取得的净收益例如：ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(2)客观净收益①含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
②只有客观净收益才能作为评估的依据。
3.净收益的计算公式净收益=客观总收益-客观总费用(二)客观总收益(接近于会计中收入的概念)1.含义总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。
也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。
2.确定客观总收益时候要注意以下问题(1)求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
(2)在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。
最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。
在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
(3)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
【例题】(08年度考试题)被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
【答案】1.收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年2.现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为：2009年：【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500元2010年：【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元2011年：【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21 500*(1+10%)-1+13 015*(1+10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
3.现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为客观收益年限=40-2-5=33年基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)收益现值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行(1)需以类似房地产的收益作比较;(2)需对市场走势作准确的预测;(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。
(三)客观总费用(接近于财务管理中付现费用的概念)1.定义总费用是指取得该收益所必需的各项(付现)支出，如维修费、管理费等。
也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。
2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。
3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
2.建筑物资本化率(1)适用对象建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。
(2)净收益的范围内涵采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。
3.土地资本化率(1)适用对象土地资本化率用于求取土地自身的价值。
(2)净收益的范围内涵采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益房地合一的净收益=房地合一的价值(L+B)×房地合一的年收益率(即综合资本化率r)土地净收益=土地价值(L)×土地的年收益率(r1)建筑物净收益=建筑物价值(B)×建筑物的年收益率(r2)(L+B)×r= L×r1+B×r2很容易得到：式中：r--综合资本化率;r1--土地资本化率;r2--建筑物资本化率;L--土地价值;B--建筑物价值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率(还原率)就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的。
五、计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率(5-5)房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值—--适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率(5-6)土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值(1)方法一(建筑物价值扣除法)土地价值=房地产价值-建筑物现值(5-7)建筑物现值=建筑物重置价--年贬值额×已使用年数当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额=(建筑物重置成本-残值)/耐用年限当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额=建筑物重置成本/土地使用权尚余年限注意：①上述关于年贬值额的公式的基本原理是65页2-36。
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限(这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算)中取短。
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。
所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。