资产评估计算题

{例4-8}估价对象概况：估价对象是一栋出租的写字楼；土地总面积12000平方米，总建筑面积52000平方米；建筑层数为地上22层，地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用权年限为50年，从2000年5月15日起计。

估价要求：评估该对象2005年5月15日的市场价值

解：估价过程如下：

1、选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，

适用收益法估价，故选择收益法。

2、搜集有关资料。通过调查了解搜集到的有关资料总结如下：（1）租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200平方米，占总建筑面积的60%。

（2）租金平均为35元/平方米.月

（3）空房率年平均为10%。

（4）经常性费用平均每月为10万元。

（5）房地产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

（6）其他税费为租金收入的6%。

3、测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200*35*12*（1-10%）

=1179.36(万元)

4、测算年运营费用：

（1）经常费用：年经常费用=10*12=120（万元）

（2）房产税：年房产税=1179.36*12%=141.52（万元）

（3）其他税费：年其他税费=1179.36*6%=70.76(万元)

（4）运营费用：年运营费用=（1）+（2）+（3）=332.28（万元）5、计算年净收益：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847、08（万元）

6、确定折现率。在调查市场上有相似风险投资所要求的报酬率

的基础上，确定折现率为10%。

7、计算房地产评估值。根据过去的收益变动情况，判断未来的

净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的

计算公式为:P=A/R{1-1/(1+r)^n}=A(P/A,r,n)

上述公式中的收益期限n等于45年，因此：

P=847.08/10%*{1-1/(1+10%)^45}=8354.59(万元)

依据计算结果，根据估价人员的经验，确定本估价对象于2005年5月15日的评估价值为8355万元，单价为1607元/平方米。

{例4-9}估价对象概况：某写字楼2004年5月建成，钢筋混凝土结构，地上16层，地下1层，工程造价为3000元/平方米，建筑面积1200平方米，占地面积4000平方米，土地使用权性质为出让，使用年限为50年，2002年5月起计。目前该写字楼用于出租，每月平均租金收入50万元。经评估人员调查、分析，得知该建筑物经济耐用年限60年，现重置成本为3200元/平方米，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米60元，空置率为10%，每年需支付的管理费用为年租金的3%，维修费为重置成本的1.5%，其他税费为租金收入的5%，土地资本化率8%，建筑物资本化率10%。

估价要求：根据上述资料评估该写字楼所占土地使用权2006年5月

的价格。

解：估价过程如下：

1、评估方法的选择。由于估价对象有收益，适宜采用收益法进行

评估，因此选择收益法进行评估。

2、计算总收益。总收益为客观而不是实际收益，因此：

年总收益=60*12000*（1-10%）*12=7776000(元)

3、计算总费用。

（1）年管理费用=7776000*3%=233280（元）

（2）年维修费=3200*12000*1.5%=576000(元)

（3）其他税费=7776000*5%=388800（元）

年总费用=（1）+（2）+（3）=233280+576000+388800=1198080（元）4、计算房地产纯收益：

年房地产纯收益=年总收益-年总费用=7776000-1198080=6577920（元）

5、计算建筑物纯收益。

（1）计算年综合性贬值额。由于土地使用年限小于房屋耐用年限，根据现行《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让

年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价

必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的

年期为50-2=48年。这样：年综合贬值额=建筑物重置价/使用

年限=3200*12000/48=800000(元)

（2）计算建筑物现值。

建筑物现值=建筑物重置价-年综合性贬值额*已使用年数

=3200*12000-800000*2=36800000(元)

（3）计算建筑物纯收益。

建筑物年纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率

=36800000*10%=3680000（元）

6、计算土地纯收益。

土地年纯收益=年房地产纯收益-建筑物年纯收益

=6577920-3680000=2897920（元）

7、确定土地使用权剩余年限：

土地使用权剩余年限=50-4=46（年）

8、计算土地使用权价格：

评估价格=2897920/8%｛1-1/(1+8%)^46｝=35173240(元)

单位价格=35173240/40000=8793（元/平方米）

【例4-14】估价对象概况：估价对象是一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地总面积6000平方米，土地形状规则，规划允许的用途为办公，容积率<=3,j建筑覆盖率<=30%，土地使用权出让时间为2006年6月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。估价要求：需要评估该宗地2006年6月出让时的单位地价和楼面地价。

解：估价过程如下：

（1）选择估价方法。该宗地属于待开发土地，适用假设开发法进行估价，故选择假设开发法进行估价。

（2）确定最佳的开发利用方式。通过市场调查分析，该土地的最