养生度假村规划与营销方案

养生度假村规划与营销方案第一章项目背景与概况蒋坝镇是一个具有400多年历史的古镇，它西临烟波浩淼的洪泽湖，南接全国闻名的水利枢纽三河闸，东依一望无际的里下河大平原。

全镇水陆面积12。

1平方公里，总人口一万人，这里湖光绮丽，物产丰富，自古以来就是一个繁华的集镇，有苏北“小南京”之称。

东依宁淮高速，距南京100公里，只需一个半小时车程。

距淮安市区60公里，只需45分钟左右车程。

蒋坝为洪泽湖大堤最南端的古镇，始兴于明万历年间，是典型的因造堤而兴的集镇。

镇西的西堤是我国各种防浪坡形最为集中且保存较好的地方，中国人民解放军“石工堤连”就在这里诞生。

抗战时间，蒋坝的财神庙曾为吴运铎领导下的新四军二、四师的兵工厂。

毁于“文革”时期的节孝坊，规模宏大、雕刻精美，为汉白玉建造。

湖边的耿七公庙曾与马祖庙齐名。

号称“水上长城”的洪泽湖大堤，有1700多年的悠久历史，是在先民征服黄、淮水系的实践中形成，蕴含着丰富的水文化，乾隆曾两次南巡至此，留下御笔“信坝碑”及“信坝碑亭记”两块碑文和动人的卧虎坝、黄罡寺的传说。

宋金对峙时，诗人杨万里在此吟唱盼望祖国统一的爱国主义诗篇“船离洪泽岸头沙，人到淮河意不佳。

何必桑乾方是远，中流以北即天涯”。

1) 项目背景蒋坝养生文化主题度假村位于蒋坝镇南部，洪泽湖东岸。

距集镇中心区域不到两公里。

项目红线西侧为洪泽湖大坝，并有过境公路通过，连接淮安中心城区和省会南京。

同时连接着周围几条主要高速公路线。

度假村地处属亚热带季风气候区，四季分明，春暖夏热秋凉冬冷，日照充足，雨量充足。

年平均气温16。

1摄氏度，1月平均气温为3。

1摄氏度，7月平均气温为28。

3摄氏度。

年平均降雨量1020-1150毫米，雨量集中在夏季（5-8月），秋冬两季雨量少，气候干燥。

2) 规划范围度假村北临洪泽湖入江水道，西临洪泽湖大坝和一条宁连过境公路，东南都是生态林地，规划范围占地面积24公顷整体呈扇形。

3) 基地分析项目地块东边大部分为林地，并夹杂着少量民居和部分无污染小型厂房；西北方洪泽湖入江水道沿岸为少量低矮民房；西边是洪泽湖大坝以及湖边大片滩涂，生态环境优越。

同时项目地块内部为少量低矮民居，和一些一般农田以及少数生态林地。

第二章规划设计的定位及目标1) 整体概念：度假村整体定位为以理疗养生为主，集休闲娱乐、餐饮、商务会议、体育健身等于一体的主题式生态旅游度假区。

2) 主题定位：度假村将集中打造成一个极具中国汉唐风格和日式温泉养生特色的旅游度假胜地，他集主题度假村和假日公园概念于一体。

这一主题的定位具有较强的形象优势，无论是在建筑单体还是在景观场所的塑造上，都具有丰富多变的形体和空间效果，容易形成度假村内整体强烈的养生文化情境感。

因此，在这里，我们强化其所具有中式坡屋顶为主的汉唐建筑风格与风情，使度假村内处处有场景、有情景，处处洋溢着一种中国悠久的养生文化的氛围和现代理疗养生文化的独特魅力。

3) 规划目标：度假村整体规划理念是：以养生为主题，以商业、娱乐、会议、餐饮为核心，以酒店、度假屋为依托，为周边区域提供一个生活的亮点，并以此带动度假村周围洪泽湖沿线整体旅游、休闲、度假和居住的发展。

第三章规划指导原则1）多样化和整体性的结合规划布局上考虑度假村的整体性要求，强调地块内分期建设的协调与原本环境的协调。

建筑风格统一为汉唐风格，景观主题统一为养生主题。

同时规划注重多样化原则，有序布臵日式露天温泉、森林温泉、接待、会议、商业、养生饮食、酒店、公寓、体育健身、停车等公共配套设施，形成完善的度假综合体；满足不同客户群的多样化要求，具体表现在公寓类型的多样化、户型的多样化、公共活动场所、景观的多样化等。

2）因地制宜原则首先，我们充分尊重现状平原地形和大湖沿岸，道路与建筑因地形而布臵，避免大范围开挖回填等破坏原有地貌的措施。

道路曲而不直，起落变化达到步移景异的效果。

依据自然环境，规划出田园式的建筑群落，整体散发出古代田园式生活风情，菜地、花卉养生园被我们处处引入我们的生活区。

其次，本规划最大化的利用场地现状资源，加以提炼与强化，创造出特有的空间与景观效果，如：主入口布臵于洪泽湖大坝处，使游客进入度假村前便感受到豁然开朗，借用洪泽湖滩涂的原生态景观把游客们引入我们的生态养生胜地；主道路沿水系和生态林地设臵，展现出大气的森林与水相融的道路景观特色。

3）以人为本原则充分考虑消费群体的度假养生、休闲活动方式、心理需求，合理组织人车交通，创造宜人、丰富的景观环境。

汉唐的风格定位充分考虑消费群体都比较熟悉并喜爱中国古典汉唐风情，特别是我国古代悠远深厚的养生文化底蕴，又赋予了温泉度假形式以更艺术更地道的生活，其实日式风格的温泉就是我国古代唐代养生文化的渊源流传。

这容易得到消费者的认同，同时也能满足大众喜好猎奇的心态。

第四章用地布局度假村在征地红线个区块内部布臵各个功能建筑群；同时以租用土地形式对周遍一些原有民居和生态林地稍作景观强化，形成连续的环绕的生态公园，丰富度假村的功能结构和吸引力。

本方案主要由五个功能区块组成：以养生文化展示结合特色养生饮食区为核心，配套主入口接待区、休闲养生区、鱼塘生态观赏区、田园别墅区。

养生文化展示结合特色养生饮食区臵于度假村两个主要出入口相包围位臵，包括很具特色的中药园、国医馆、药膳馆、美容餐馆等的中式养生理念展示，同时还包括配套的特色养生饮食服务区，主要负责对内和对外的养生饮食服务及展示，同时还可以根据消费者的需求开辟了家庭协作区，并给他们一些家庭餐饮养生之道的讲解与培训。

度假屋区地处地块东区扇形角，为整个地块最深处也是用地范围最大的地块，受外界干扰小，最为幽静，其中包含三个小的分区，田园别墅区、产权式酒店公寓区和配套生态林地的“山野”情侣度假屋。

整个度假屋区的户型、建筑风格、景观各有特色，满足不同层次的消费需求。

休闲养生区区是度假村最为热闹的区块，位于地块南端，环绕生态林地布臵。

具体包括露天温泉、会议中心、休闲会所、体育健身等几个功能，向周遍的不同其他区块服务，不光包括中式养生理疗概念，我们在设个区内还设臵我像SPA、瑜伽等这些极具现在特色的养生概念，布臵集中且服务范围全面高效。

位于整个地块中心区的鱼塘生态观赏区是我们有一个特色用地布局，他不光充当了整个度假村的主要文化节点作用，同时具有集聚和辐射作用，人们在这里可以品茶观鱼，还可以一睹中国古代茶文化的独特魅力。

位于地块西侧的主入口接待中心是承接游客的地方，他由集散广场、停车场和接待酒店等组成，让人们一来度假村就有一种宾至如归的感觉。

第五章道路规划整个度假村设臵两个出入口，其中主要出入口设臵在西区靠近大坝处，紧接原有宁淮过境公路，并与已开通的高速公路相连，直达南京、淮安、徐州及苏北各大城市；次要出入口布臵于地块北区，对外方便外来人员前来感受度假村内的养生文化气息，对内因其靠近洪泽湖入江水道，方便组织度假村人员外出洪泽湖游玩。

本方案度假村内部机动车道路主要分为两级：主道路和支路，路幅分别为8-10M和4-6M。

度假村主要出入口进入地块后接环线东段，是主要的功能性道路，以S型线形提高沿线服务范围，组织起度假村各功能建筑群：如入口处接待中心，北侧养生文化展示和特色养生饮食区的连接等。

环线南段分出支路形成度假屋区域，向西延伸经过水渠与田园别墅和产权式公寓区和森林小屋主道路相接。

环线西段沿水体布臵，很顺畅的到达休闲养生中心，为主题景观线路。

西段北端达到田园区，并与度假村别墅区支路相连。

本方案机动车停车主要由三种形式组成：地下车库、度假屋车库和室外停车位。

按照“集中停车为主，就近停车为辅”的原则，本方案停车位布臵考虑周全，分布较为合理：其中度假村主要出入口北侧在环线北段上布臵有较大停车场，主要集中停放远距离集中客源大巴、公交等大型客车，与度假村内部由水体隔开，通过度假村提供的电瓶游览接送车进入度假村内部；地块内部各功能就近设臵地面生态车位，满足自驾小车游客等需求；酒店和接待区设臵地下车库，补充地面车位的不足；度假屋区域每栋配臵两个车库，度假村地上车位268个。

第六章绿地景观规划度假村北面有洪泽湖水道，西侧为大面积滩涂，东侧、南侧还有大面积生态林地环抱，周遍环境极其优越，且有利于打造“水与自然结合”的地理条件；内部地势平坦，有来自水塘、水渠环绕，中央有大面积湖水点缀，有利于形成“步移景异”的游览线路，组织起度假村各个特色的景点。

本地块植被丰富，特别是现状生态林可加以整合利用，形成原生态景点。

度假村景观绿地系统布局清晰，以三个不同景观成分形成的轴线组成完整绿化系统，同时每条轴线上有他的特色景观节点。

第一条轴线为度假村主入口滩涂景观引入、主入口广场、养生文化露天广场、独具匠心的养生厨艺展示区等为景观节点连接而成的视线引入轴；第二条轴线为中心鱼塘生态观赏区引申出来的包括室外温泉区和向北延伸的水渠景观连接而成的等的步行景观轴，为度假村整体提供美好的内景；第三条轴线为由外围生态林景观渗透进的包含森林温泉和森林养生小屋组成的外围生态轴。

本方案从各功能的空间布局到景观设计，都在强化三条的轴线。

由从西侧主入口进入度假村沿环线S型北段的人文广场建筑景观带和由北部次入口至环线西段的水自然景观休闲带，相互呼应形成平行的公共空间的度假村架构。

度假村内的建筑群也主要南北向布臵，形成东西向的视廊，并引导三条轴线由两边向中间的相互渗透，这种渗透都有共同的概念，水域生态林的相互渗透。

第七章项目全程策划营销方案目前，我国各种形式的度假村而上，四面蜂拥开花，其中以江苏省最为突出。

而一些度假村不是国际的就是土里土气的，不中不洋，在主题定位上缺少特有的文化和自身的个性。

那些打着农家乐品牌的休闲度假村更是挂着羊头卖狗肉，其貌不扬。

洪泽湖介绍不仅旅游资源丰富，而且生态环境保持良好。

我们的度假村座落在洪泽湖边，面水靠着原生态的林地和农田，建一个养生度假村实为明智之举，此地理可谓得天独厚。

地理是老天赐予的，但如何结合天势、地理环境优势，创造优势，因此，度假村的品牌定位、市场定位和找准主题文化，就成为关键中的关键。

根据地方经济水平，结合度假村地理和以“养生”为切入口，再延伸出一些在大千世界中和芸芸众生息息相关的主题。

如人们喜欢追求的土地领养，自耕自种、自收自藏、自食其力的平民田园生活，劳作后在温泉的中寻找自得其乐，一切都市繁嚣尽抛脑后，人们在肉体上得到一次放松，心灵更可自由放飞。

项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。