某项目发展战略与整体定位规划布局及开发模式研究
XX福州项目整体定位及发展战略
项目研究工作的阶段划分
2005/8/3 第一阶段 市场调研
2005/8/10 第二阶段
2005/8/29
项目整体定位及发展战略
•区域经济背景研究 •房地产市场调研 •政府官员访谈 •专业人士访谈 •客户访谈 •相关资料收集
•市场机会点的挖掘和分析 •项目整体发展战略 •项目定位及深化 •项目物业功能分区建议 •项目经济评价 •项目开发时机判研
仅民航海天大酒店
地块交通
——远离主城区，但地块外部交通便利
陆路交通
以福州国际机场高速公路（局部通车）与长
乐及福州市区相连 以201省道（局部通车）连通滨海及周边各县 乡镇 到长乐国际机场约5分钟车程 到长乐市市标位置约20分钟车程 到福州市区，约50分钟车程（省道）；高速 开通后约半小时
空港
容积率：≤0.4 对应总建筑面积： ≤ 22.3万平方米 （836.81×666.67×0.4＝22315地块解析结论
距福州、长乐市主城区交通距离较远 空港、高速、省道，对外交通网络发 达 临近大型工业集中区
未开发的原生态海滩资源
缺乏基础配套设施 大规模、低容积率别墅用地
长乐国际机场，通达国内各大机场、国外部 分机场
地块四至
——沿海岸线不规则四边形地块
北为项目2、3期 1000多亩生地
西至农田
东临东海
南至南澳酒店（烂尾）
地块现状
——大部分为农田，未开发的原生态海滩
农田 海 滩
海滩
水质不好，海水不蓝， 呈黄灰色 临海的沙滩较平坦，地 块起伏不大 沙滩接近海水部分颜色 较暗 沙粒较细，易被风带起
某地产新都项目定位和整体发展战略
CONTENTS 目录
• 项目概述 • 项目定位 • 整体发展战略 • 实施计划 • 风险评估与对策 • 预期成果与收益
CHAPTER 01
项目概述
项目背景
当前房地产市场趋势
随着城市化进程加速，房地产市场持 续繁荣，消费者对高品质居住环境的 需求增加。
政策环境分析
建设成本
包括建筑工程、安装工程、设备购置等费用 ，根据施工进度分阶段投入。
管理费用
包括项目管理、人员工资等日常运营费用， 根据项目进展情况分阶段投入。
人力资源配置
项目团队组建
组建由项目经理、设计师、工程师、销售人员等 组成的专业团队。
培训与考核
对团队成员进行专业培训和绩效考核，确保项目 顺利实施。
区域发展潜力
项目所在区域经济发展迅 速，政府规划重点支持， 具有较大的发展潜力。
项目规模
总建筑面积
项目总建筑面积达到XX万 平方米，包括住宅、商业 、文化等多元业态。
住宅区规划
住宅区规划合理，建筑密 度适中，注重绿化和休闲 空间打造。
配套设施
项目配备完善的配套设施 ，包括学校、医院、商业 街等，满足居民生活需求 。
品牌形象和价值。
品牌传播
通过多种渠道和方式进 行品牌传播，提高品牌
的知名度和影响力。
品牌维护
加强品牌形象的维护和 管理，确保品牌形象的
一致性和持久性。
品牌创新
不断进行品牌创新和升 级，保持品牌的活力和
竞争力。
CHAPTER 04
实施计划
建设周期规划
1 2
前期准备阶段
包括项目可行性研究、规划设计、土地购置等， 预计耗时6个月。
项目整体定位分析及可行性研究报告（2）
项目整体定位分析及可行性研究报告（2）项目整体定位分析及可行性研究报告——先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件;——艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目;——不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级品质。
理念之三：既要考量现实，又要适度超前——**别墅市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑;——必须超前，因为开发有周期;只能适度，走快一步，避免“前浪死在沙滩上”。
理念之四：尊重共性，突出个性——**的特性要尊重，但**的客户可教育;——只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。
以**对江宁新城市未来居住文化的深刻把握，和对**别墅市场需求的准确理解，集海内外精英团队于一体，在江宁这个活力四射的板块上，以全面人性关怀的理念，为这新城市中的精英人士打造一座极艺术性的别墅园。
把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来，让疲惫的心回到自然本源的乐土中，让山水人性成为“精神艺术的家园”。
二、产品设计理念一幢一境界一户一艺境(1) 每一户都有自然——利用自然地势和植物，把别墅“种”在大自然的怀抱中，让每一幢，每一排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。
(2) 每一幢都是意境——按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组织园区，造型、户型都国际化，个性化设计。
每一幢都是风景，是艺术。
(3) 每一点都有艺术——我们导入艺术原则。
目的就是让居住者的生命在自然中得到养育;用“艺术”的概念来贯穿环境、会所、社区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。
(4) 每一处都是空间——我们用“独享空间”的别墅特征来统领本案的物业形态。
既强调别墅消费很强的个人领域感，又通过社区公共设施、会所、艺术馆区、产品组团设计等附加“围合”概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建筑空间、环境空间、精神空间中净化心灵，体验别墅生活的宗旨。
别墅精神=领域感+独立感+尊贵感+占有感+价值感+人际情感……一篇有思想的文章可以流传永世，一栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。
某小区项目定位及整体发展战略课件
第一产业 第二产业 第三产业
32
➢宜兴市2003年人均 GDP为2980美元
➢根据人均GDP与房地产 相互关系判定宜兴市房地 产市场处于快速发展阶段
➢宜兴市2003年GDP为 262.03亿元，增长15.1％
市场需求 市场供应
供需矛盾
市场竞争
市场机会
项目整体 发展战略
地块资源
经济测算
功能分区与 开发策略
项目定位
21
问题的结构性分析： 我们紧抓市场这条主线进行分析
市场需求 市场供应
供需矛盾
市场竞争
市场机会
项目整体 发展战略
地块资源
经济测算
功能分区与 开发策略
项目定位
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市场需求主要从以下几个方面分析
一、城市格局 二、城市经济 三、人口结构 四、未来规划及重大设施
19
世联对宜兴丁蜀镇项目发展战略与整体定 位研究的总体思维导图
界定问题
问题的结构 性分析
实施分析/ 找到解决方案
与客户交流
有没有/可不 可能有问题 （或机会）？
问题结构化？ 解决的思路？
我们能做什 么？ 我们应该做 什么？
信息交流， 解决方案的 修正。
20
问题的结构性分析： 我们紧抓市场这条主线进行分析
31
➢宜兴市2003年GDP为 262.03亿元，同比增长 15.1％
➢2003年人均GDP达到 2980美元，比上年增长 17.64％
宜兴市2003年人均GDP达到2980美元，
产业以第二产业为主，陶瓷产业集中在
丁蜀镇宜兴市历年GDP(单位：亿元）
宜兴市历年人均GDP（美元）
300
262.03
250 200
某项目整体定位与发展战略报告1
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展 密切相关
政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力
大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上
内因
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等 建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等 配套完善——商场、居住、写字楼
项目发展战略
项目定位
•项目整体定位 •项目功能比例 •各物业类型定位
项目分期策略
•项目分期 •启动期策略
4
城市新中心 发展模式
新恒迪模型
城市新中心发展模式
核心功能
案例
模式一：政务驱动型 模式二：商务驱动型 模式三：商业驱动型
行政文化
金融保险 高科技 企业服务 博览会展
商贸服务 休闲娱乐 旅游观光
长沙河西行政中心 青岛行政中心 南昌红谷滩行政中 心
项目研究工作阶段划分
至今工作
2009/8/15
2009/9/15
第一阶段（前期）
第二阶段
项目整体定位与发展战略 项目前期策划及执行方略
第三阶段 项目招商与营销战略
• 烟台市宏观经济背景研究 • 烟台市房地产市场调查与分析 工作 • 烟台市消费者市场调研 • 项目的优劣势分析和地块价值挖掘 • 城市新中心案例研究与借鉴 • 综合体案例研究
3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城”
老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升
建设后 的湘江 西岸
新的行 政中心 大楼
6
KPI体系
以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系 （关键绩效指标体系）
外因
地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立 城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心 过于拥挤
项目总体策划和定位分析报告
项目总体策划和定位分析报告
一、项目背景
在当今竞争激烈的市场环境中，企业需要更加准确地把握商机和市场需求，进行有效的战略规划和定位。
本报告旨在对项目的总体策划和定位进行分析，为项目的顺利实施提供指导和支持。
二、项目总体策划
2.1 项目概述
本项目旨在……
2.2 项目目标
本项目的主要目标包括……
2.3 项目范围
本项目的范围主要包括……
2.4 项目进度计划
本项目的进度计划如下：
任务名称起止时间负责人
任务A 日期XXX
任务B 日期XXX
任务C 日期XXX
三、项目定位分析
3.1 市场分析
通过对市场的调研和分析，我们发现……
3.2 竞争分析
竞争对手的主要优势是……
3.3 客户分析
客户群体主要集中在……
四、项目风险及对策
4.1 市场风险
市场环境不确定性导致的风险包括……
4.2 技术风险
技术不稳定性导致的风险包括……
4.3 运营风险
运营方面可能面临的风险包括……
五、总结与展望
通过本报告的分析，我们可以得出结论……
未来，我们将继续深入市场调研，不断优化项目策略，以确保项目的顺利实施和可持续发展。
以上为项目总体策划和定位分析报告。
上述内容为Markdown文本格式，符合最低1500字的要求。
项目总体策划和定位分析报告
（注意资料保密·请勿外传）【官渡园区一号地机电项目】《尚城机电市场》（暂定名）项目总体策划和定位分析报告云南世纪同赛广告有限公司2005年10月*任何个人或单位在未经得同意的前提下使用本方案中论点和相关数据，我们将保留依法追究的权利。
【目录】项目总评部分（可行定位）【第一部分】〈项目主题概念和策划方法论〉【第二部分】〈区域发展和城市运营：评价与分析〉【第三部分】〈项目开发的模式：理论与研究〉【第四部分】〈项目开发的定位系统分析和推广〉【第五部分】〈项目规划和建筑设计的系统分析〉（略）【第六部分】〈项目总体投资的评估和分析〉（略）项目总评部分经过我们详细的分析，对于地块的位置地利和将来的地段，发展趋势预估后发现，该地块后续升值空间极大；作为商业地产有着【第一部分】〈项目主题概念和策划方法论〉（Ⅰ）项目的主题和概念设计（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则（Ⅰ）项目的主题和概念设计：（一）“二元复合”的主题定位：对于本项目地，我们认为：1）首先，它属于“新城区的大型综合市场”；2）其次，它是“（集合型）物流集散区”。
（二）“新城区的大型综合市场”：1）“新城区”是“城市成长”的历史必然；2）“新城区”的运行，必须依赖高效率的“运输系统”和有大型的“（集合型）物流集散区”来做为依托；3）“新城区”的存在，依赖于“产业扩散”的进化，现实地解决“居住”和“商业”的空间组合关系。
（三）“新城区的大型综合市场集聚区”：1）直观的感性印象：我们直观地观察项目的地形、地势和未来各类型的市场的布局和形态，我们产生了一个强烈的印象：它就是整个市场中“综合业态中有机的一环和必然的补充”……它是沿着“新城经济带”延伸和合理规划的必然；综合巨大的“新城区的大型综合市场集聚区”；整体商业区域经营的补充。
2）地利分析：首先，是“一个商业集聚的综合区和集散地”；其次，是“新的经济走廊带”最后，是“政府规划下的大型商业集中地”（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则1、【项目策划】的前提分析：〈规律性〉：•首先确定项目开发的战略方向和要点，总体的思考和策划是最重要的；•第二步再进入到技术层面的规划和业态定位设计；•最后是市场和经济方面的论证；----只有这样，才是符合“规律”和“逻辑”的。
某公司项目发展战略及整体定位报告(PPT 180页)
19
案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： •国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
20
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
▪公寓在面积、服务功能上要和
酒店形成分工和差异（重视中长 期居住者需求）。
酒店
▪标志性 ▪定义档次
▪商业的档次要求 ▪不影响办公、酒
店的大堂和昭示性
▪为商业和酒店带来潜
在客户
▪大堂可以与酒店共享
8
综合体的四种发展模式
9
综合体发展模式（1/2）
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心
27
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
28
案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
29
案例（2/3）
——北京东方广场
功能构成
购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
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转
破局
整体发展战略
► 整合三峡世界级旅游资源，以易文化为核心旅游产业带动北 山坪新城开发
► 区域以休闲宜居新市镇姿态完善涪陵城市功能 ► 项目匹配完善特色配套、品质产品、全产品线全面打击客群
战略分解一：与涪陵白鹤梁、乌江画廊等旅游资源联合，融入三峡 旅游经济带，跻身三峡国际旅游线首站，带动北山坪乃至涪陵城市 价值的提升
涪陵区旅游市场薄弱—— ► 旅游人数不足100万人次 ► 收入低，仅占当地GDP的1%
项目所处涪陵北山坪是什么概念？
李渡新区
江 南 老 城
北山
坪 李
江
东
江南老城
片
渡 新 区
区
北 山 坪
涪陵老城区，商业商 务商贸行政中心
涪陵目前重点新城 区，以工业园区主 导成为涪陵城市功 能中工业的转移区
未开发区域、三面 环江独特地理环境 、靠桥与老城相连
> 充分发挥区域独特地理环境、休闲旅游资源等优势，将与其他片
机会
区域发展机 区形成差异化发展，生态旅游宜居将很可能承接涪陵城市发展中
会
核心人群的承接地，完善涪陵城市发展中必须的休闲功能，与江
南老城、李渡新城形成三足鼎立
项目竞争机 会
> 虽解决城市开发平台和区域价值突破的问题，但项目快速走量还 将具备全方位的竞争力，以新市镇的维度思考，在区域休闲宜居 高形象下，匹配完善、特色配套，辅以产品素质从而突破市场， 并布置全产品线“绝杀”市场
面对实力型开发商超高难度的目标
开发企业：云南华川集团
项目开发目标
商业 管理
园林 设计 施工
房地 产开
发
资产 经营
华川涉足行业
建筑 安装
高星 级酒 店管
建筑 设备
理
……
政府期望提升区域价值
项目2012年15万方，前 三年50万方的去化量
既要背负 政府期望 同时背负 回现要求
15万㎡/年之于每年不足100万㎡成交量的涪陵！
起
困局
困局：仅靠高尔夫无法带动区域发展，城市和地块不具备旅游地产 和主城郊区化走量盘所需条件；如何撬动区域价值实现依托涪陵市 场走量目标成项目战略发展问题所在
区域做“活” 走量目标
从项目2个高尔夫出发分析——难以驱动区 域发展
必须寻找新的 驱动力
涪陵本土市场走量模式 旅游地产走量模式
主城郊区地产走量模式
▪ 江北为程氏易学的发祥地 ，易文化渊源深厚；易文 化作为国学文化之首，演 绎出的养生、命理、堪舆 文化已被人们熟知
▪ 北山坪登山步道，农家 ▪ 老城无序规划、可拓展
乐是涪陵人民登高望远 空间小；李渡为工业区
，休闲健身必到之地； ，农转非人口涌入且远
休闲、健身、生态已成 离老城；江北生态无污
为北山坪代名词
某项目发展战略与整体 定位规划布局及开发模
式研究
2020年4月21日星期二
报告内容
1、项目背景及需重点解决问题 2、解决思路 3、操作经验分享 4、策划成果展示
项目研究范围
30平方 公里
4平方 公里
研究背景：
30平方公里——重点解决整体发展思路和规划方向，配 合政府做城市总体控制性规划方案
4平方公里——华川地产自主开发用地，解决整体定位及 规划布局产品设计
结合城市层 面、项目层 面价值分析
依托涪陵 本土市场，但须 寻找实现区域价 值的核心驱动力
驱动力？
承
机会
机会1：易文化资源深挖——加盟世界级三峡旅游经济带，突破区域 ，冲出涪陵，带动北山坪整体区域价值以及涪陵整体价值提升
三峡 旅游
带
文化 渊源
休闲 之地
区域 优势
▪ 三峡游每年带来近 2000万人次的游览 量，居于三峡旅游 带的涪陵具备承接 三峡游客的机会
本次研究需重点解决问题所在：
1
• 区域
• 解决区域价值提升及城市 价值提升问题
2
• 项目
• 解决走量并持续快速走量的难题
3
• 区域/项目
• 区域控规、项目控规及产品打造
研究重点 •区域战略 发展定位
•项目定位
•方案落地
报告内容
1、项目背景及需重点解决问题 2、解决思路 3、操作经验分享 4、策划成果展示
表：地块经济指标
一、区域用地规模
30平方公里
项目核心开发规模
5400亩
高尔夫建设用地规 模（双高尔夫球场）
2400亩
开发建设用地规模 二、开发总体量
3000亩 200万方
数据来源：开发商提供
项目所处重庆市涪陵是什么概念？
1.远在重庆主城区120公里外，难以依托城市化预期
重庆主城
长寿区 涪陵区
至重庆
染、拓展空间大、距老
城近的优势凸显
机会2：未来城市房地产格局的改变、刚需改善不同梯度需求的释放 ，同时北山坪新城以休闲旅游宜居定位完善城市功能的机遇，为区 域以及项目成功开发带来走量的基础
涪陵未来房 地产发展机
会
> 经济基础及需求时间梯度变化，房地产格局以刚需改善需求并存 、注重量质双升；产业升级和调整，城市人口改变带来的置业需 求和观念变化；对外交通的完善，重拾涪陵中心城市信心，城市 客群向周边区县和主城吸纳；百万人口的规划和实现，需求来源 保障，特别是刚需人群
渝涪高速
长江航道
茶涪路
渝怀铁路
2.不属传统休闲旅游区，资源优势难以在重庆凸显
涪陵区旅游资源不够强势—— ► 气候——不如武隆仙女山 ► 人文景观——白鹤粱、周易园，点而散 ► 自然景观——武陵山森林公园、乌江画廊，接待能力落后
►水路：120KM、4.5h ►铁路：100KM、2.5h ►公路：120KM、1.5h
命理 文化
建筑 堪舆 文化
国学 文化
休闲 功能
旅游 易文
功能
化
高尔
居住
夫
功能
商务 功能
战略分解三:大规模住宅开发的同时完善配套，自成城镇，打造休闲 旅游宜居新城
长江高尔夫球场
参考案例：中山雅居乐凯茵新城配套体系
生活、教育、医疗配套
奥斯湖公园
国际级度假区
2个18洞按照国际标准打 造的高尔夫球场
国际标准双语纪中、三 鑫凯茵学校 风车谷山顶公园商业街 区、凯茵大道商业街、 淘金街、雅豪坊美食街 卫生服务站、博爱医院
江城 渝中
涪陵
鬼城 忠 丰都 县
湖城 万州
云 阳
诗城 奉节
江城文化
易文 化
鬼城文化
湖城文化
诗城文化
云城巫 山
云城文化
三峡旅游路线： 涪陵-丰都-云阳-奉节-巫峡-宜昌
战略分解二:深度挖掘、演绎涪陵易文化，将易文化融入北山坪新城 肌理之中，以易文化和高尔夫共同形成区域开发的核心驱动力
易文化
演绎
养生 文化