AFP考试重点难点

房产规划 1. 租房或购房的决策 2. A.购房越划算： 3. a.通货膨胀率上升 4. b.房价成长率上升 5. c.房租成长率上升 6. B.租房越划算 7. a.贷款利率上升 8. b.房屋折旧率上升 9. c.房屋维护成本上升 10. 租购房比较方法——年成本法 11. A.租房年成本=押金×机会成本+年租金 12. B.购房年成本=首付×机会成本+年贷款利息+年维护费用—房价年涨幅 13. 租购房比较方法——折现值法（不考虑机会成本） 14. A.租房净现值影响因素 15. a.押金越高，租房净现值越低 16. b.年租金越高，租房净现值越低 17. B.购房净现值影响因素 18. a.房屋维护成本越高，购房净现值越低 19. b.房屋折旧率越高，购房净现值越低 20. c.未来房价越高，购房净现值越高 21. 期房合理价 期房合理价格=现房价—购房期到交房期之间的房租现值 22. 房地产估价方法 23. A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润 24. B.收益法：房价=净房租/收益率 （适合商铺、写字楼的估价） 25. C.市场法：房价=同地区房屋价格×调整系数 （适合 住宅的 估价） 教育金规划 1. 教育金规划的必要性 2. A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率 3. B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率 4. C.与退休规划期高度重叠，二者不应合并规划 5. 子女教育金负担比率的计算 6. 教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入 7. 教育投资的报酬率（普通年金求i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高 8. FV=0 9. PV=深造的学费成本+深造期间放弃的工作收入 10. n=毕业后可工作的年限 11. PMT=毕业前后的薪资年差异 12. 子女教育金规划工具 13. A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政） 14. B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担 15. C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高 16. D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款 17. E.子女教育金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭 信用管理 1. 信用控制指标 2. A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点） 3. a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入 4. b.每月净现金流入=工资—三险一金—个人所得税 5. B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高） 6. 最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度 7. 最大信用贷款额度=收入×贷款倍数 8. 最大抵押贷款额度=资产×贷款成数上限 9. C.理性信用额度 10. 理性信用额度×（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限 11. 杠杆投资的净值报酬率 12. 净值报酬率=（投资收入—借款利息）/自有资金 13. 财务杠杆倍数=（自有资金+借款资金）/自有资金 债务管理 1. 住房净值贷款（循环贷） A.循环贷款：以抵押贷款为基础，不超过贷款额度下，可以随借随还 B.不限制借款用途，可用于投资或消费 C.利率高，但只有用到贷款额度，才计算利息 2. 倒按揭（以房养老） A.适合退休后有房但没有收入的老人 B.办理倒按揭后，申请人领取固定年金直至终老。年金金额不随房价的变动而变动 C.申请人去世后，贷款提供人获得房产的所有权 3. 抵利型房贷（住房抵押贷款+抵利存款账户） A.抵利存款账户中资金按贷款利率水平计息，相当于允许以存款提前还贷 B.可抵利存款账户中的资金可以动用 C.应计利息=（贷款余额—可抵利账户余额）×利率 4. 气球贷 A.以低利率、长期限计算月供 B.前期还款压力小，后期还款压力大，压力集中最后一期 货币时间价值与计算器的应用

1. 货币时间价值的基本概念

2. A.FV=PV×（1+r）^t 3. B.货币时间价值五个功能键 4. a.终值（FV） 5. b.现值（PV） 6. c.利率（i） 7. d.期限（n） 8. e.年金（PMT）PAYMENT 9. 普通年金 10. A.普通年金（期末） 11. 期末年金：收入、房贷利息支出、储蓄 12. B.普通年金（期初） 13. 期初年金：房租、费用、支出 14. C.PV（期初）=PV（期末）×（1+r） 15. FV（期初）=FV（期末）×（1+r） 16. 加拿大按揭 17. A.期末年金， 18. B.利率按题目利率不变 19. C.P/Y payment per year 例如：按季度等额本息还款（4）按月等额本息还款（12） 20. D.C/Y compound per year 例如：按季度计息（4）银行按月计息（12） 21. 永续年金 22. A.PV=A/R 23. B.增长型永续年金：PV=A/（r-g） 24. 净现值NPV与内部报酬率IRR 25. A.NPV〉0，表明项目可行 26. B.内部报酬率为NPV=0时的贴现率，也就是项目投资的必要报酬率 27. C.IRR〉必要收益率，表明项目可行 28. 名义年利率与有效年利率 29. A. EAR=(1+R/M)^M-1 30. B.按年复利时，有效年利率=名义年利率 31. C.复利期间越小（年→季→月），有效年利率越大 32. D.m无穷大时，即使是连续复利，有效年利率也不是无穷大 33. 等额本息与等额本金的比较 34. A.等额本息：每期还款总额相同 35. B.等额本金：每期还款本金相同，每期还款总额逐渐减少 36. C.还款首期：等额本息利息=等额本金利息 37. 续期：等额本息利息〉等额本金利息 38. 利息总额：等额本息利息〉等额本金利息 39. 寿险保额计算 40. A.遗嘱需要法（用理赔金保障遗属以后生活） 41. 保额=遗属一生支出现值+贷款余额—已有生息资产 42. B.生命价值法（净收入弥补法，用理赔金弥补收入下降的负面影响） 43. 保额=个人工作收入现值—个人工作支出现值 家庭财务报表与预算编制 1. 资产负债表的编制（资产—负债=净资产） 资产 负债 A.流动性资产（现金、活期存款） A.消费性负债（信用卡消费，消费贷款） B.投资性资产 B.投资性负债 a.定期存款 a.金融投资借款 b.基金、股票、债券、黄金投资 b.投资性房款房贷 c.投资性房产 d.保单的现金价值 e.三险一金（除失业保险外）个人账户金额 C.自用性资产 C.自用性负债 a.自用汽车 a.汽车贷款 b.自用住房 b.自用住房房贷 14. 负债比率=负债÷资产 15. 借贷流动率=消费性负债÷流动性资产 16. 融资比率=投资性负债÷投资性房产 17. 自用贷款成数=自用性负债÷自用性资产 18. 收入支出储蓄表（现金基础） 储蓄=收入—支出 收入=工作收入+理财收入 a.工作收入：工资、奖金、兼职收入 b.理财收入：房租收入、利息收入、红利、已实现的资本利得 支出=工作支出+理财支出 a.工作支出：费用支出、房租支出 b.理财支出：借款利息、房贷利息、保障性保费（定期寿险、意外险、财产

、失业险） 工作收入—工作支出=工作储蓄 理财收入—理财支出=理财储蓄 5. 财务自由度=年理财收入÷年总支出 6. 净值增长率=储蓄÷期初净值 =（工作储蓄+理财储蓄）÷（期初资产—期初负债） 7. 固定储蓄和自由储蓄 A.固定储蓄： a.房贷还款的现金部分（利息属于理财支出） b.基金定投 c.保障性保费 d.养老、医疗、住房公积金进入个人账户部分 B.自由储蓄=储蓄—固定储蓄=收入—支出—固定储蓄 C.自由储蓄率=自由储蓄÷税后收入 （指标越高，生活越富裕） 8 现金流量表 净现金流量=现金流入—现金流出 A.生活现金流量 a.流入：工作收入 流出：生活支出 B.投资现金流量 a.流入：投资收益、资本利得、投资赎回 b.流出：新增投资 B.借贷现金流量 a.流入：接入本金 b.流出：利息支出、还款本金 9. 所得税及三险一金的记账 A.所得税：收入的减项或费用 B.失业保险：理财支出 C.养老、医疗、住房公积金：储蓄或投资性资产 10. 保费记账 A.保障性保费：理财支出（定期寿险、意外险、失业险） B.储蓄型保费：储蓄或投资性资产（年金保险、养老金、投资性保单） C.终身寿险： a.自然保费：理财支出 b.现金价值：储蓄或投资性资产 D.保险贷款：负债 E.保险赔款：转移收入 11. 可支配收入=税前收入—三险一金—个人所得税 12. 收支平衡点收入=（固定负担+每月应储蓄）/工作收入结余比率 工作收入结余比率=（工作收入—与工作有关税费）/工作收入 13. 安全边际率=（收入—收支平衡点收入）/收入 投资环境 1. 投资工具概览（积累型） 类型 投资工具 特点 现金及其等价物 短期存款、国债券，货币市场基金、CD存单、短期融资券、央行票据 用于满足经济需要、日常开支周转

债券 中长期存款、债券 满足当期收入和资金积累 基金 单位投资信托、ETF、LOF 获取平均收益 股票 普通股、优先股、存托凭证 用于资本增值的需要 衍生金融工具 期权、期货、远期、互换 风险高、个人参与低 实物投资 房地产投资信托、房地产、流动性差、维护成