房地产开发企业成本费用的归集与分配
成本费用的归集与分配
成本费用的归集与分配一、土地费用（一）一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地费用”。
（二）分配方法为：1、按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
2、按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
二、前期工程费（一）能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
三、基础设施费（一）一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
房地产成本费用的归集与分配
房地产成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。
有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
成本费用的归集与分配的原则
成本费用的归集与分配的原则费用的归集和分配是计算产品成本的前提和基础。
为了正确核算产品成本，企业应当设置“生产成本”和“制造费用”等成本类账户。
归集和分配费用时，凡是属于直接费用均应直接计入成本核算对象，间接费用应选择合理的标准分配计入有关的成本核算对象。
生产成本通过“生产成本”账户进行归集，该账户是核算企业进行工业性生产，包括生产各种产品、自制材料、自制工具、自制设备等所发生的各项费用。
该账户应设置“基本生产成本”和“辅助生产成本”两个二级账户。
“基本生产成本”核算企业未完成主要生产目的而进行的产品生产所发生的费用；“辅助生产成本”核算企业为基本生产服务而进行的产品生产和劳务供应所发生的费用。
在这两个二级账户下，还应按照成本核算对象设置明细账并按规定的成本项目设置专栏进行明细核算。
成本核算资料是归纳有用的成本信息基础，而成本信息收集是企业财务管理的最基础的工作，也是财务预测、财务控制、财务分析的、业绩考核的基础。
成本管理的好坏直接关系到企业的兴衰，降低成本，节约资源，是企业永远追求的主题。
因此搞好成本核算是企业发展的软件，是会计工作者的主要职责，通过几年的成本核算工作结合我们公司生产组织和工艺流程的特点搞好成本核算应具备的几个环节和根据生产组织和生产流程的特点结合自己的工作经验总结出成本费用归集分配原则。
为了更进一步理解成本核算的过程首先介绍一下我们公司基本情况：我们公司是国有控股的有限公司，投资者资本性质繁多，既有国有的朝川矿的投资，个人资本的创投公司，又有民营的丰麟公司，还有外资的上海集泰公司。
供应商和客户繁多，其中又有五家委托加工原料煤核算，又是是典型的坑口循环经济模式。
由此给公司成本费用归集分配核算加大了难度。
为了对相关利益群体做到客观公正，公允的核算和监督，及时地为管理层提供相关的成本信息。
必须建立一套科学规合理的成本核算模式。
该公司是洗煤——炼焦——化工——煤气发电于一体的循环经济，工艺流程复杂，主产品联产品繁多。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
房地产开发企业-成本费用类科目设置
房地产企业成本费用类科目设置一、开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金、土地有关税费、拆迁补偿费。
（二）前期工程费1、勘察丈量费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘察费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费。
2、规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设计费、制图晒图费、其他规划设计费。
3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、市政设施配套费、园林绿化费、墙改专项基金、招标代理费、质量监督费、施工图纸审查费、劳动保险基金、预算编制费(审核费）、购航测图费、定位放线费、渣土费、检测费、勘察测量费、可行性研究费、抗震审查费、消防审查费、防雷检测费、房屋测绘费、房屋所有权登记工本费、工程交易费、地名费、地籍地形图核地、新材料基金、其他行政规费及规划报建费。
4、招标费：招标费。
5、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费。
6、临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、其他临时设施费。
（三）建筑安装工程费1、建安工程费（土建工程）：（1）基础工程：包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等（2）主体工程：主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（3）甲供材料2、安装工程费：门窗工程、室内水暖气电管线安装、空调及通风工程、消防安装工程、火灾报警工程、电梯工程、公共部位装修、室内装修、避雷接地工程、停车设备及安装工程、其他安装工程费。
成本费用的归集与分配的方法
成本费用的归集与分配的方法成本费用的归集与分配的方法1、材料费用的归集与分配1.1定额耗用量比例分配法材料费用材料实际总耗用量×材料单价分配率 = ----------------------------------各种产品材料定额耗用量之和某产品应分配该产品材料材料费用的材料费用 = 定额耗用量×分配率1.2产品材料定额成本比例分配法某产品材料该产品单位产品材料定额成本= 实际产量×定额成本材料定额各种产品实际材料费用总额成本分配率=---------------------------------各种产品材料定额成本之和某产品应分配该产品材材料定额材料费用 = 料定额成本×成本分配率2、人工成本的归集与分配2.1工资费用的分配计件工资——直接计入产品成本计时工资——对于生产车间发生的直接工资费在生产一种产品时，可将其全部列入该产品的成本中；如果生产几种产品，则应采用一定的方法分配计入各种产品成本中。
直接工资费的分配方法一般采用按实际工时或定额工时的比例进行分配。
3、辅助生产费用的分配3.1直接分配法直接分配法是指把辅助生产车间所发生的实际费用，仅在各基本生产车间和行政管理等部门之间按其受益数量进行分配，对于各辅助生产车间之间相互提供的产品或劳务则不进行分配的一种辅助生产费用分配方法。
公式某辅助生产车间接发生的费用总额费用分配率 = ————————————————该辅助生产车间向基本生产车间、行政管理等部门提供的劳务、产品数量3.2一次交互分配法第一次交互分配法是指将辅助生产车间的费用分两次进行，第一次只限于各辅助生产车间之间根据相互提供的产品或劳务进行交互分配费用，基本生产车间和行政管理等部门从略；第二次是将辅助生产分配前的费用，加上分入费用，减去分出费用，计算出各辅助生产车间的实际费用后，再采用直接分配法，分配给基本生产车间和行政管理部门等各受益单位。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产企业成本归集与分配分析学习资料
房地产企业成本归集与分配分析房地产企业为了计算开发产品的成本，在确定了成本计算对象后，就进入了成本归集和分配阶段，本节对此进行分析。
一、房地产企业成本项目及内容（一）计税成本项目及内容《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：1、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（二）会计成本项目及内容《企业产品成本核算制度（试行）》的通知（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。
1、土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
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土地增值税有关成本对象的规定
• （财税[2006]21号）：“各地要进一步完善土地增值税预征办 法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普 通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定 预征率，并适时调整”。
较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 • 权益区分原则。 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述
原则分别划分成本对象进行核算。
二、房地产企业开发成本构成
• 成本费用区分
•成本费用
•开发成本 •期间费 用
•按照会计 准则或制 度规定
期间费用构成
（一）开发成本构成
（二）房地产开发成本项目
单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施 工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近 、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可 以合并为一个成本核算对象。
对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结 合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定 区域或部位或周期划分成本核算对象。
明细分类
• 政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土 地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交 纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更 用途和超面积补交的地价等。
• 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入 分给合作方的房屋成本和相应税金等。
• 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、 通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
• 对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发 项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核 算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本 。
土地增值税有关成本对象的规定
• 《暂行条例实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房 地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算
• （财税字〔1995〕48号）：“对纳税人既建普通标准住宅 又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算 增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅 不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。
房地产开发企业成本费 用的归集与分配
2020年4月27日星期一
第一部分
房地产开发企业成本构成
一、成本对象的确定
• （一）开发产品成本的内容
• 开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所 发生的各项费用支出。
• 开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发
• （国税发[2006]187号）：“土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以 分期项目为单位清算” “开发项目中同时包含普通住宅和 非普通住宅的，应分别计算增值额”。
• （国税发[2009]91号）：清算审核时，应审核房地产开发项目 是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对 于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类 型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
•*
土地取得成本的构成
土地取得成本明细说明
• 土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权） 而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套 费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作 物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地 价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房 建造费用等。
土地（即建设用地）所发生的各项费用。 房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发
各种房屋(包括商品房、出租房、周转房)所发生的各项费 用支出。
•*
配套设施开发成本。房地产开发企业开发能有偿 转让的配套设施及不能有偿转让、需要分配计入 开发产品的公共配套设施所发生的各项费用支出 。
代建工程开发成本。房地产开发企业接受委托单 位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程 （如市政工程）所发生的各项费用支出。
• 功能区分原则
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时， 可以作为独立的成本对象进行核算。
企业所得税法律制度关于成本对象设置
• 定价差异原则。 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存
在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 • 成本差异原则。 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现
• 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的 拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿 费，危房补偿费等。
企业所得税法律制度关于成本对象设置
• 可否销售原则
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对 象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性 成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经 营销售的成本对象。
• 分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显 差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
• 成本项目是指从生产费用的具体用途出发，将直接开 发费用和间接开发费用划分为若干项目或者类别即成、制造费用等。
• 房地产企业开发产品成本项目一般可分为土地征用及 拆迁补偿费（也称土地取得费）、前期工程费、基础 设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间 接费用等。
（二）成本核算对象的确定原则（会计原则 ）
• 成本核算对象的确定原则（会计原则） 应满足成本计算的需要 便于成本费用的归集； 利于成本的及时结算 适应成本监控的要求。 注：成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不
得随意改变，以保证成本核算的准确性。
•*
（三）确定成本核算对象考虑的因素
成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核 算对象。
同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（ 区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核 算对象。
同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还 应按结构划分成本核算对象。
• 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的 配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均 应单独作为成本核算对象。