第15讲 真实利率：房价波动的真正秘密
人民币汇率与房价波动关联分析
•三、国际资本的投机加大了泡沫的程度
•
国际资本的流入引发三个短期效应：加剧了日元升值之压力；加快了股价
和房价上涨；过度增加日本国内货币供应量。这三个效果都刺激短期内日元继续
升值、泡沫不断膨胀，吸引了更多的国际资本进入日本投机。
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人民币汇率与房价波动关联分析
日本房地产泡沫总结
•日本房地产泡沫形成 图
•在汇率升值不影响经济增长出现倒退的情况下，经济持续增长对生产 要素需求及其价格增长的推动作用就会存在。
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人民币汇率与房价波动关联分析
汇率波动与房价波动关联分析
•三、从资产属性角度看汇率升值对房地产价格的影响
人民币汇率与房价波动关联分析
日本房地产泡沫发生的背景
•二、经济面的变化
•c、持续贸易顺差，日元大幅升值
• 80年代后期，美国及西方各 国，开始针对日本的长期顺差施 压，采取制裁决议，以限制日本 商品出口。美国以其是日本最大 市场为由，要求日本进行市场开 放和金融自由化。
• 为缓和同美国的经济摩擦。 •从1980年10月始，日本原则上开 放了外国资本和国内资本的跨越 国境流动。1985 年 9 月签署《广 场协议》，日本汇率基本实现了 市场化。此后，日元开始迅速升 值，一年间，日元从 1 美元兑换 235 日元上升到了 150 日元。
25% 35% 20% -17% 34% 17% -15%
12% 25% 12% -34% 19% 5% 8%
•除美国外，本币升值15%以上，对应的地价表现为上涨，幅度一般低 于本币增长幅度，本币升值往往推动房地产价格产生阶段性高点
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人民币汇率与房价波动关联分析
汇率波动与房价波动关联分析
人民币升值、汇率波动与房价调控_图文(精)
经济与管理研究（２０１０年第６期）ＩＲｅｓｅａｒｃｈＯｉｌＥｃｏｎｏｍｉｃｓａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ法和乔利斯基（Ｃｈｏｌｅｓｋｙ）分解技术，响应结果则严格依赖于模型中变量的次序，使结果具有不确定性。
但采用广义脉冲响应函数能够克服该缺点，因此，我们采用广义脉冲响应函数来考察房价对自身、人民币实际有效汇率指数和汇率波动冲击的反应以及人民币实际有效汇率指数对房价冲击的反应。
ＲｅｓｐｏｍｅｏｆｌｎＨＰｔｏｌｎＩ－ＩＰＲｅｓｐｏｎｓｅｏｆＩＲＨＰｔＯＲＥＥＲ图１ｉｎＨＰ对自身冲击的反应函数图２ＩｎＨＰ对ＲＥＥＲ冲击的反应函数ｇｅｓｐｏｍｅｏｆＲＥＥＲｔｏＩｎＨＰＲｅｓｐｏｎｓｅｏｆＩｎＨＰｔｏＶＡＲＩｍｍ舵ｍ…・－…・・・∥…。
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图４ｌｎＨＰ对ＶＡＲＩ冲击的反应函数图３ＲＥＥＲ对ｌｎＨＰ冲击的反应函数由图１知，房价在初期受到自身一个标准差的正向冲击后迅速上涨，然后逐渐下降直至第３期，随后轻微上涨并最终趋于稳定。
显然，房价对于来自于自身的１个单位的正向冲击表现出显著的正向效应。
在图２中，房价在初期受到人民币实际有效汇率一个标准差的正向冲击后迅速上涨，上涨了０．００８个百分点。
然后房价迅速下降，在第３期时，与冲击前的房价相比，房价下降了０．００５个百分点，随后房价逐渐回升并最终稳定在０．０１５个百分点左右。
因此，短期来看，人民币升值在引起房价迅速上涨后会有暂时性的轻微下跌，但长期来看，人民币升值将引起房价的上涨。
这再次验证了假说１的正确性。
对于房价迅速上涨后的暂时性下跌可能的原因是，面对迅速上涨房价，为抑制房市泡沫，央行被迫采取紧缩性货币政策。
由于银行信贷是我国房地产业的重要资金来源，银行信贷的减少无疑会给房市降温，房价暂时性下跌。
但终因我国住房供需矛盾突出，供给不足，需求呈刚性，加之人民币升值预期所吸引的大量国际游资持续涌入我国，并流入具有高收益性房地产市场，房价逐渐回暖，并在“标杆效应”的作用下，国内民间资金也逐渐跟风入市，房价最终逐渐上涨。
名义利率和实际利率
按照利率的决定方式可划分为： 官定利率和市场利率。
官定利率是由一国的货币管理部 门或中央银行规定的利率。 市场利率是由市场供求关系决定 的利率。
按照信用行为的期限长短可划分 为长期利率和短期利率。 资金借贷期限在一年以内的利率 称为短期利率，在一年以上的利率称 为长期利率。
按计算方法，利率有单利和复利之分。
§复利法：把定期结算的利息加
入本金，逐期滚动计算利息的方法。 公式为： n S=P(1 +r) I=S-P
例：1000元3年期定期存款
S = P ( 1 + r )n =1000 ×（ 1 + 10% ） =1331（ 元 ） I=S-P =1331 – 1000 = 331（ 元 ）
3
某公司借款1000万元，年利率为10%， 采用复利法计息，问5年到期后连本带息 需支付多少？
按照借贷期内利率是否可以浮动 可划分为：固定利率和浮动利率。 固定利率是借贷期内不做调整的 利率，浮动利率是借贷期内可以定期 调整的利率。
按照利率的真实水平可划分为：名 义利率和实际利率。
名义利率是以货币支付的名义数额。 实际利率是剔除了通货膨胀因素后的利 率水平。
实际利率=名义利率-通货膨胀率
天津 金融 一条 街
按在利率体系中的地位和作用分
分为基准利率和非基准利率。 基准利率是指在整个利率体系中处于关 键地位、起决定作用的利率。 非基准利率是指基准利率以外的所有其 他利率。
按照计算利息的期限单位，可划 分为：年利率、月利率和日利率。 年利率一般以本金的百分之几表 示，月利率以千分之几表示，日利率 以万分之几表示。
100元货币的现值
年份
r =10%
什么是名义利率什么是实际利率两者如何换算
什么是名义利率什么是实际利率两者如何换算
名义利率（Nominal Interest Rate）是与贷款的固定条款有关的，即
在贷款合同中规定的利率。
它是指银行每年用于计算兴贷费用的利率。
它并不考虑货币价值的变动，因此，它有时也被称为绝对利率。
实际
利率（Real Interest Rate）是新的一种利率表示方式，它考虑了货币价
值变动的因素，以此来准确反映借款者使用货币贷款需要付出的费用。
它是指用户实际付出贷款时，比实际货币金额多出的成本，作为银行
为借款者提供“货币贷款”服务而增加的费用称为实际利率。
实际利率通常比名义利率更高，因为除了名义利率本身外，还包含了
通货膨胀的影响。
因此，虽然名义利率往往会来回波动，但同样的，
实际利率会一直维持在某个更高的水平。
两者的区别：名义利率(Nominal Interest Rate)表示贷款合同中规定的利率，此外，它并不考虑货币价值的变动；而实际利率(Real Interest Rate)则考虑了购买力的变动，以此来准确反映借款者使用货币贷款需要付
出的费用。
如何将名义利率转换为实际利率：名义利率除以（1加上通货膨胀率）
即可得出实际利率，如下：
Real Interest Rate=Nominal Interest Rate/[1+Inflation Rate]
例如：如果某贷款的名义利率为5%，同时通货膨胀率为2%，实际利
率即为：
Real Interest Rate=5%/[1+2%]=4.84%。
第15章.利率水平与利率结构
金 融 学 原 理
违约风险也称信用风险，即指借款者到期时不
能按期还本付息的可能性 。 违约风险越高，对该债券的需求会减少，从而 使该债券的价格下跌，利率上升。 违约风险越低，对该债券的需求会增加，从而 使该债券的价格上升，利率下降。
金 融 学 原 理
甲公司债券价格 （上升） D1c P1c P2c
Ls = S + △ Ms Ld = I + △ Md Ls = Ld
i
M
d
M
s
Fs
S
Fd
I
6
金 融 学 原 理
50
70
120
140
190
1. 2. 3.
4.
5. 6.
社会平均利润率 借贷资本供求状况 产业经济周期 通货膨胀指数 国家经济政策 国际利率水平
金 融 学 原 理
金 融 学 原 理
金 融 学 原 理
金 融 学 原 理
一、利率决定理论
1.古典学派的利率决定理论的总特征
理论总特征：以经济在自由竞争中能够 自动达到均衡为基础，强调的是自然利 率，即实物利率，并且认为通过利率的 自动调节能够使经济趋于并最终达到充 分就业状态下的稳定
古典利率理论认为储蓄是利率的增函数，投资是利 率的减函数，利率由投资和储蓄共同决定。
收入：收入的提高－财富增加－对货币作为财
富储藏的手段的需求增加，收入的提高－对货 币作为交易媒介的手段的需求增加－货币需求 曲线右移，均衡利率上升。
价格水平：价格水平上升－同样名义货币的实
际价值会下降，它所能购买的商品和劳务就要 比涨价前所能购买的少。为了使所持实际货币 余额不致因价格水平的上涨而减少，人们就会 持有更多的名义货币量。因此价格水平上升时， 对名义货币需求会增加，从而使货币需求曲线 向右移动，利率上升。
第15章-利率的期限结构(投资学,上海财经大学)
n
fn = n期的短期利率
yn = n期债券（指零息债券）在第n期的到期收益率
(1 yn ) n (1 yn1 ) n1 (1 f n )
所以，未来短期利率（远期利率）是根据上式推断 出来的，即现在时刻已协定；而不一定等于未来真 实的短期利率，因为实际利率到那时可能变化。
33
$100 $100 $1100 1082 .17 2 1.0688 1.0688 1.0688 3
到期收益率= 6.88% 6.88% 小于3年期利率7%。
7
二、收益率曲线的两种形式 （一）即期收益率曲线与到期收益率曲线
纯收益曲线 （即期收益率曲线）
当期收益率曲线 （附息债券的到期收益 率曲线）
30
图15.6 期限利差: 10年期和 90天短期国库券收益率31Βιβλιοθήκη 作为远期合同的远期利率
通常，远期合同不等于最终实现的短期利率。 但在做决策时，它仍是一个重要的考虑因 素： 锁定贷款利率
32
（四）市场分割理论
根据市场分割理论，不同期限的债券市场是相 对分割的，某种期限的债券市场很少受到其他 期限债券市场的影响。各市场供求力量决定该 市场上债券即期利率，短期利率是由短期债券 市场的供求关系决定的，中期利率是由中期债 券市场的供求关系决定的，长期利率是由长期 债券市场的供求关系决定的。
图 15.4 收益率曲线
28
（三）结构期限的解释
收益率曲线反映未来利率的期望。 未来利率的预测包含了一些其他的因素，如 流动性风险溢价。 上升的收益率曲线可能暗示了： 预期利率上升 投资者对持有长期债券要求一个很高的流 动性溢价。
金融经济学二十五讲课件(25讲全)
资产的回报率
– 资产不同状态下的回报率
ru
Xu P
1,
rd
Xd P
1
– 资产期望回报率
E[r] qru (1 q)rd
q
Xu P
1
(1
q)
Xd P
1
q P
1-q 当前价格
1 P
qX u
(1
q) X d
1
E[ X ] P
1
Xu Xd 未来支付
6
1.2 金融经济学的主要内容
资产和资产的回报率（续）
净现值法则：那些净现值为正的项目是值得投资的
时间
0
1
2
3
现金流
-100 30
60
40
– 如果3年间的年率都为10%（每年复利一次），项目净现值为正，值得投资
NPV
100 30 1 10%
60 (1 10%)2
40 (1 10%)3
6.9
– 如果3年间的年率都为20%（每年复利一次），项目净现值为负，不值得投资
连续复利（continuous compounding）：每年计复利的频率无限大，每一 瞬间获得的利息收入都立即开始产生利息
lim
m
A 1
r m
mn
lim
m
A 1
r m
m
r
nr
Aenr
“72法则”
23
3.3 金融决策
净现值法则
现值（present value）与未来值（future value，又叫终值）
0 100 30 60 40 1 IRR (1 IRR)2 (1 IRR)3
内部收益率法则：如果项目内部收益率高于资金成本，则项目值得投资
第15章 住房的合理定价
第十五章 15.2 问题提出
Matlab数学建模案例分析
民以食为天，民以安居为乐。目前国内的房地产业面临前所 未有的困境，原因在于房价太高，而需房者收入太低。2010年 3月5日，温家宝总理在第十一届人大三次会上作的政府工作报 告上讲,在2010年要“促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏 制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求 ”。所以如何使得百姓买得起房，房地产商有钱可赚，国家的 支柱性产业得以健康地发展是放在我们面前的一大难题。 请根据以上数据完成下列三个问题： （1）根据该地区历年的平均房价建立模型预测 2010年的平 均房价。 （2）研究该地区人均GDP与房价的关系。 （3）试建立2010年该地区的合理房价模型使得百姓、房地 产商、政府都比较满意（如果你的模型需要，你可以在网上 查阅并使用有关的数据）。
Matlab数学建模案例分析
p( y ) a 0 a1 y a 2 y
^
2
D 0 a0 D 0 a1 D 0 a 2
a0 779.2418 a1 75.4540 a 12.5899 2
%%由于使用二维拟合，故P1应该为3*13的矩阵，第一列为1，第二列 为Y，第三列为Y的平方 P1(:,1)=1; P1(:,2)=P'; P1(:,3)=(P.^2)'; [b,bint,r,rint,stats]=regress(Y',P1)
第十五章
Matlab数学建模案例分析
问题二中，由于GDP和房价之间的关系不易确定，即我们无 法直接断定究竟GDP是房价的函数还是房价是 GDP的函数。因 此我们对应两种假设分别建立了两个模型，同样利用统计工具 箱进行多变量非线性拟合，并得出各自的函数关系，最后以误 差的大小决定模型的优劣。 问题三中，考虑到人的收入是不一样的，相对富有的人群可 能会购买多于一套的住房，而经济条件差的人群可能一套也购 买不起。基于这个原因，我们将所谓的“平均房价”分为了两 部分，一部分是购买第一套住房的价格；另一部分是购买多于 一套住房的价格，这样就建立起了一个相对“不平等”的房价 模型。这样做的好处是，它可以既基本维持总体平均房价（即 保障了国家的税收和房地产商的收入），又减轻了中低收入人 群购房的压力。最后我们得到了一个非线性最优化模型，使用 LINGO软件很容易求解。