大数据时代：房地产估价数据开发与利用实践

大数据时代：房地产估价数据开发和利用实践

摘自《中国房地产估价与经纪》2013年6期

作者：蒋文军

参加这个论坛感受非常多，信息量非常大，也让我们有机会把我们公司在批量评估和数据开发利用方面的成果做一些介绍。

一、估价机构开发利用数据的必要性

我们的传统业务开始全面萎缩，拆迁越来越少，课税基本取消，抵押恶性竞争，司法僧多粥少。估价行业发展，需要找到新的业务领域。

第一，估价机构开发利用数据是行业信息化建设的需要。虽然房地产估价属于智力服务行业，但在信息化建设这一块比较弱，计算机对很多估价机构而言只是一个简单工具，还处在“刀耕火种”的时代。第二是资产评估入侵，今年《资产评估法》二审通过，资产评估师要抢房地产估价师的饭碗，我们做了一个统计，发现浙江省的资产评估公司70%的业务是房地产估价，其他省份多多少少都会有这样的情况。第三是其他行业的插足，数据公司、IT 企业开发了各类所谓的自动估价系统，声称自己是“第三方公正评估价格”。

我们公司2008年就建立了一套RPS系统，已经在银行、担保公司等金融机构广泛应用。2010年在武汉举办的全国知名估价机构联谊会，主要探讨估价行业的可持续发展问题，当时我提出了一个概念，就是我们房地产估价机构，可以利用自己的专业优势做房地产估价数据提供商和运营商。当时大家反映都很冷淡，都不太接受。2011年我也做过一些呼吁，在年会论文里，分析了估价机构做数据有什么优势，应该用什么方式，尤其提到了联盟的概念，这次论文里也有。今年这个话题成了主题，非常热门，据我自己的不完全统计，现在做数据系统的房产估价机构不少于30家。有外来的也有本土的。

二、估价数据开发所需的技术积累

今天，在数据开发非常热门的情况下，我想泼点冷水。有几个观点和个别嘉宾不一致，希望可以和大家探讨。

第一个是对大数据的理解。大数据给我们带来了巨量信息资源，改变了我们的思维方式。同时，计算机可以提供更快速的数据加工处理效率，更广泛的数据利用模式。但它以结果为导向的，只解决是什么，不回答为什么。《大数据》里有一个例子，美国航空公司有一个软件，非常准。每一个航班晚点率可以精确到百分之九十几：软件的开发者收集了美国航空几十年来不同时段航的真实时间，测定其晚点率，用庞大的数据得出结论，今天的某一班航班会正点还是晚点，会晚点多少时间。但它并不说明航班为什么晚点，完全用数据推测，确切来说这是概率问题。但是，至少现在我们对房地产估价的定义跟概率没有直接关系，虽然估价方法的比较法需要用比较实例进行推算，但远不是概率的概念。所以，他们的做法不需要估价师，也正因如此，行业外的插足者可以做出各种各样的系统，看起来还非常准。大数据对现在我们现在所从事的数据采集、开发、利用，我们是用一种什么样的态度来对待，他是不是完全适用。

第二个是对房地产数据的定位。现在估价机构都有很多数据，也都在大量采集，有的机构数据量已经达到PB级，澳大利亚的专家提出全世界的信息量达到了三千万亿兆，2015年还要翻两番。房地产数据能有多少呢，一百万亿兆？中国的房地产数据又有多少呢，一亿兆？一亿兆就是PB后面加两个零，PB已经非常大了，后面还得加两个零。我想说的是，我们应该有针对性的，面对自己所从事的行业、所需要的资源，不能胡子眉毛一把抓，要避开没有开发价值的数据。所以，在这里我提出来房地估价数据的定位，我们把它定义为是专业估价机构和专业房地产估价人员专业性的挖掘集成利用的价格数据和过程数据，至于其他的一些

基础数据，我认为不是我们应该去考虑或者花精力的。我们必须要让自己所做的数据产品具有专业性、科学性和权威性，否则就和外行人做的东西就没有实质区别。

第三个自动估价系统替代不了房地产估价师。我比较推荐估价数据应该来源于估价专业人员+CAMA系统，虽然有更先进的IAM系统，而且完全是自动的，但可能要到实现人人免费医保，全自动系统才能为我所用。因为全自动系统的应用需要两个基础，第一房地产信息完全透明，现在有几家能拿到的房产的权属信息？第二房地产交易公开透明，现在哪一个能够拿到所有的真实的成功案例？但是这个在美国、澳大利亚是可以做的，在中国做不到，至少在实现人人免费医保之前做不到。所以现在研究自动估价系统有一定的借鉴价值，但是没有人工参与，它是不准确的。所以在这一点上我认为CAMA系统只能作为一个辅助系统，只是为人所用。

第四个开发利用房地产估价数据所需的条件。需要准确掌握房地产估价理论、熟练运用各种估价方法；批量评估技术；信息技术，为估价数据产品的信息化提供软硬件支持、移动通信支持、GIS支持及网络支持；数据技术，负责数据的采集存储、集中处理、统计分析、挖掘利用，并从数据中发现价值；计算机软件，以及专业人才，需要技术与人才的结合，当然还需要钱，而且数额非常大。

三、估价数据开发和利用实践

我们公司在2005年完成了萧山区普通住宅和商业用房批量评估，2007年完杭州市主城区普通住宅批量评估，2008年完成了杭州主城区别墅排屋、写字楼、单身公寓及余杭区普通住宅、别墅排屋批量评估；2010年完成杭州主城区沿街商铺批量评估，2011年完杭州市主城区工业仓储类、自用办公类、酒店宾馆类、大型商业类、4s店类加油站类批量评估。这些都通过了专家鉴定，在房产税税基评估中取得了比较好的经验，提炼了一些实用的技术，也得到国外同行的高度认可

2008年，我们建立了一套RPS系1.0，覆盖杭州主城区普通住宅，主要提供价格信息展示；2009年升级为2.0系统，2013年升级为3.0系统，覆盖范围扩大至全省十多个县市，功能也有了本质的变化，由此引申出我们在浙江省尝试做的房地产估价数据平台。

四、浙江省房地产估价数据平台

我完全赞同前面的嘉宾关于联盟的分析，联盟有一定的必要性和优势。浙江省房产估价数据平台也是一种联盟的形式，并不是单独一家有能力建立的。数据平台的运营就像建立一个估价数据的高速路网，数据公司提出路网建设计划、施工方法、服务标准，以吸引各种车辆开上高速公路，而各个合作伙伴按照统一的质量标准修筑和养护道路，并从各自的收费站获得回报。这就是我们想要的，让每一个估价机构在这个平台上能开发出新的盈利模式，能够赚钱。

这个平台连接的是数据公司和估价平台将批量估价技术和数据开发产品给估价机构，估价机构应用之后，再把市场反馈和新产品开发建议反馈给数据平台进行调整和加工。

数据平台的主要作用：一个是建设和推广，利用信息技术，结合网络，开发符合数据平台运营和发展需要的软件系统，向合作伙伴推广输出。第二个是估价技术研究与实施指导，集合估价资深专家，总结技术领先、实用性强、适用性广的批量估价技术、数学模型、实施经验，向合作伙伴指导输出。第三个是数据产品研发与市场培育，统一服务品牌，统—产品质量，根据市场需求和客户反馈及时跟进需求，研发新的数据服务产品，不断地培育市场、引导客户。

通过这个平台，提高了传统业务效率，实现了业务管理信息化、服务方式多元化，开启了咨询服务模式，全方位服务客户。

2012年—2013年，我们在省内8个城市中确定了数据合作伙伴，提供工作标谁、数据标准、工作流程，指导其对数据进行批量处理；2013年—2014年，计划在全省地级市和30余县级市实现全覆盖；2014到2015年，实现全省县级城市全覆盖。我们的金融客户达到了1100多个，国有商业银行、股份制银行、地方银行都有使用，包括参与平台建设的单位，他们的客户群也基本都已涵盖。

特别介绍一下我们的亮点系统——商业房地产批量评估。2010年我们完成了杭州主城区沿街商铺批量评估，可以查询到每个商场、店铺的价格。目前在浙江省已经有五六个城市已经在做商业批量评估数据的采集工作，完成以后也将进入这个系统。这个系统主要有三大特点：第一模型适应，针对不同城市（大型城市、中型城市、小型城镇，及城市性质等）特点，匹配对应的商业房地产批量评估模型，满足不同城市需求。第二是精度可选，针对所搜

集（或与政府共享）房产信息的完备程度，实现“商业路段”、“商业楼幢”、“单套商铺”匹配不同定位的基准价，满足不同客户需求。第三是方便快捷，只需导入调查信息（符合格式要求）数据库，即可快速自动、批量生成对应路段的商业楼幢基准价或单套商铺基准价，极大提高评估功效。软件只是一个形式，我们更关注的是其落地和实际应用效果，这个平台为省内的每一个成员单位提供数据估价技术和数据产品应用，包括商业、住宅，包括具体的工作流程、采集标准等数据的检验，符合平台所需要的网络数据标准，都是由我们具体指导帮助完成的，县市没有这样的力量，所以我们要去帮助他做。

五、房地产估价数据开发和利用展望

从数据集中到数据挖掘，从价值意见到数据分析，从价格展示到全程咨询，愈来愈多的数据积累，愈来愈多的技术支持，必将生产出愈来愈多的产品（包括我们现在无法想象的产品），给我们带来愈来愈多的客户。这就是大数据的魅力所在！谢谢各位！

（作者单位：浙江恒基房地产土地资产评估有限公司）