房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产开发项目各阶段进度计划时间标准
六、园林景观设计
18
概念方案
封顶前90天
开盘前210天
19
扩初设计
封顶前60天
开盘前150天
20
施工图
封顶前30天
开盘前120天
七、室内装修设计
21
概念方案
封顶前90天
开盘前210天
22
扩初设计
封顶前60天
开盘前150天
23
施工图
封顶前30天
开盘前120天
八、示范区专项设计
24
概念方案
开盘前210天
185天（首层10天、顶层10天、其它层5.5×30）
7
三层会验
第十层主体结构完成
交叉进行
8
样板房装修
60天（所在层结构板完成后45天内进场）
9
售楼环境完成
销售前15天
交叉进行
封顶后35天
重点控制结构垂直度，内外墙批荡同时进行
10
外墙饰面砖
封顶后40天开始、封顶后60天完成
11
裙楼装修
60天
交叉进行
12
拆除外排栅
封顶后65天
13
毛坯完工
封顶后105天
14
豪华装修竣工
封顶后60天场地移交开始、封顶后85天移交完成、封顶后130天豪装完成
15
永久供水
封顶后100天
16
永久供电（低压配电）
拿地后30天
20
地下障碍物调查
拿地后30天
21
建筑物命名申报
拿地后50天
（二）修建性详细规划
22
交通评价
拿地后110天
15
交评批复
23
房地产企业项目开发基准及标准工期(模板)
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目录一、项目开发周期基准的建立与应用 (4)1.建立初步的基准 (4)制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。
42.持续改进及应用 (4)1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估； (4)2)总结、推广与更新： (4)总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
(4)3.周期基准计算的起始点 (4)1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； (4)2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。
极个别4项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
4二、前期定位与设计周期基准 (4)1.住宅设计周期表 (4)2.商业设计周期 (5)三、典型物业工程施工周期基准 (7)1.住宅类物业 (7)1)住宅类物业施工周期基准的编制说明： (7)a)沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个 (7)冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间； (7)b)各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和 (7)办理产证的时间； (7)c)工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段通 (7)常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段；7d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；7e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证 (7)时间汇总； (7)f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。
有桩基工程时：将根据不 (7)同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔桩工 (7)期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4个月， (7)建筑面积1～2万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天； (7)g)主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期； (7)h)外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；7i)室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；7j)二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完 (7)成时开始插入)；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交 (7)叉进行，以缩短施工综合工期； (7)k)当工期跨春节影响施工时，工期增加25～30天； (7)l)因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间。
房地产开发项目各阶段进度计划时间标准
扩初设计
开盘前150天
26
施工图
开盘前120天
九、幕墙专项设计
25
概念方案
交地后90天
开盘前210天
26
扩初设计
交地后150天
开盘前150天
27
施工图
交地后180天
开盘前120天
十、导视系统专项设计
28
概念方案
开盘前180天
29
扩初设计
开盘前120天
30
施工图
开盘前90天
开发报建计划模块
序号
工作内容
竣工前30天内
53
泛光照明工程合同下发
竣工后30天内
54
外墙清洁合同下发
交楼前15天内
房地产开发施工计划模块
一、别墅施工计划模块：
序号
工作内容
标准时间
备注
1
桩基础施工
20天（静压桩）
2
土方开挖
15天（半地下室）
3
桩基础检测
20天（静载、动测）
4
地下室结构
40天（半地下室）
（±0.00，95天）
5
主体结构
29
阳台栏杆合同下发
主体封顶后7天内
有样板销售前4个月
30
外墙装饰类施工合同下发
主体封顶后7天内
有样板销售前4个月
31
厨房排气烟道施工合同下发
主体至±0.00前10天内
32
变形缝施工合同下发
主体封顶后30天内
33
首层大堂及电梯前室装修合同
主体封顶后30天内
34
入户门安装合同下发
主体封顶后30天内
有样板销售前4个月
房地产开发项目各阶段进度计划时间标准
宗地面积复核
拿地后30天
5
30
地籍调查表
7
交付土地出让金及契税
拿地后30天
4
缴费证明（3%-5%的契税，5‰的合同印花税）
8
国有土地使用权证
拿地后60天
5、6、7
15
10
建设用地批准书
拿地后120天
3、8、15
30
《建设用地批准书》
11
交地
拿地后90天
土地移交确认书
三、用地规划许可证阶段
12
环评报告书编制及评审
25
扩初设计
开盘前150天
26
施工图
开盘前120天
九、幕墙专项设计
25
概念方案
交地后90天
开盘前210天
26
扩初设计
交地后150天
开盘前150天
27
施工图
交地后180天
开盘前120天
十、导视系统专项设计
28
概念方案
开盘前180天
29
扩初设计
开盘前120天
30
施工图
开盘前90天
开发报建计划模块
序号
工作内容
设计计划模块
序号
工作内容
设计完成时间
备注
一、总图规划设计阶段
1
资料准备
拿地后10天
2
概念规划设计
拿地后30天
3
修建性详细规划（五图一书）
拿地后60天
二、方案设计阶段
4
建筑方案设计
拿地后90天
5
基础方案
拿地后120天
开工日
6
管网平衡方案
拿地后120天
开工日
房地产开发项目各阶段进度计划时间标准
土方合同下发
桩基完成前15天
9
基坑支护合同下发
桩基完成前15天
10
土壤氡浓度检测合同下发
桩基完工前30天
11
白蚁防治合同
底板开工前30天
12
主体建筑安装工程合同下发
工程开工前15天
13
地下室防水工程合同下发
工程开工前15内
14
人防工程合同下发
主体开工前7天内
15
沉降观测合同下发
主体至±0.00前
17
封顶后90天
18
取得消防验收合格证
封顶后100天
19
取得煤气验收合格证
封顶后100天
20
邮电信报箱安装完成
封顶后100天
21
电视、电信安装完成
封顶后100天
22
智能化安装完成
封顶后100天
23
紧急备用电源安装完成
封顶后90天
24
小区道路、管网完成
封顶后85天
达到工程竣工标准
25
园林环境配套完成
封顶后105天
8
建筑初步设计
交地后60天
9
基坑支护方案设计图
交地后35天
10
桩基础施工图
交地后55天
四、施工图设计阶段
11
地下室施工图
交地后90天
12
建筑施工图
交地后120天
13
人防施工图
交地后120天
14
室内外市政综合管网
交地后150天
五、智能化专项设计
15
概念方案
封顶前90天
16
扩初设计
封顶前60天
17
施工图
拿地后110天
房地产项目开发周期基准的探讨
房地产项目开发周期基准的探讨为了提高项目开发效率，国内一些标杆房地产企业均颁布地产项目开发周期基准，总结推广本公司多年以来项目开发的最佳实践，并将根据今后开发过程中的新的最佳实践和集团的战略导向，逐步修订基准要求。
1．地产项目开发周期基准的内容包括地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准四部分，均包含具体指标及其应用解释和示意图两块内容。
2．地产项目开发周期基准的意义公司的总体效率即ROE水平，由投融资效率和地产项目开发效率所决定，地产项目开发效率的提升，一方面构成融资效率的基础，支持滚动投资效率达成；另一方面更是公司资产周转速度、资金利润回报的实际保证，其本质是追求合理利润率之下的IRR最大化。
地产项目开发周期对开发效率起着决定性的作用。
根据公司典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。
因此，从资金的使用效率出发，区域性的开发周期基准也将构成公司投资布局的一项重要依据。
3．地产项目开发效率基准应用准则3.1.公司地产项目开发周期基准是由各区域和各项目地产公司根据区域内竞争企业的状况和自身能力而决定的效率基准，由公司项目管理和投资发展部基于同行业同区域对比研究，对各区域公司进行支持和指导，每年整合并颁布一次。
3.2.公司颁布的地产项目开发周期基准将是可研阶段公司对地产项目总体计划要求的基础，新增投资项目的总体计划均需满足周期基准，新项目可研的IRR测算也必须基于该周期基准，项目公司已有地产项目总体计划安排均不得低于周期基准。
3.3.公司地产项目开发周期基准，设计周期纳入年度考核，其他周期基准作为总部备案，暂不考核，纳入项目公司管理能力评价体系中。
3.4.地产项目开发周期基准每年调整一次，各区域和各项目公司应在对自身能力及本区域内竞争对手开发周期研究的基础上，在每年11月底前完成调整，并报总部项目管理部备案，由总部重新颁布。
住宅开发标准工期参考
开发标准工期参考（住宅）
住宅 小高层住宅（11层） 交地后170天 交地后270天 交地后360天 交地后420天 交地后510天 交地后720天 住宅 小高层住宅（11层） 30天（静压桩） 90天（两层地下室）、50天（一 层地下室） 15天（静载、抽芯、动测） 90天（两层地下室）、50天（一 层地下室） 81天（首层8天、顶层10天、其 它层7×9） 封顶后135天 封顶后40天 封顶后60天 封顶后90天 封顶后180天 封顶后330天 多层住宅（6层）、洋房 交地后170天 交地后270天 交地后330天 交地后390天 交地后450天 交地后660天 独栋、联排别墅 交地后170天 交地后270天 交地后330天 交地后360天 交地后420天 交地后660天
高层住宅（33层） 高层住宅（18层） 30天（静压桩） 30天（静压桩） 90天（两层地下室）、 90天（两层地下室）、50 50天（一层地下室） 天（一层地下室） 15天（静载、抽芯、动 15天（静载、抽芯、动 测） 测） 90天（两层地下室）、 90天（两层地下室）、50 50天（一层地下室） 天（一层地下室） 235天（首层8天、顶层 130天（首层8天、顶层10 10天、其它层7×31） 天、其它层7×16） 封顶后135天 封顶后135天 封顶后40天 封顶后40天 封顶后60天 封顶后60天 封顶后150天 封顶后110天 封顶后210天 封顶后210天 封顶后390天 封顶后390天
பைடு நூலகம்
开发标准工期参考（住
一、项目工程标准周期 序号 内容 高层住宅（33层） 交地后170天 交地后270天 交地后480天 交地后540天 交地后660天 交地后900天 高层住宅（18层） 交地后170天 交地后270天 交地后390天 交地后450天 交地后570天 交地后810天
房地产开发计划项目各阶段进度计划时间标准
序号工作内容一、总图规划设计阶段1资料准备2观点规划设计3修筑性详尽规划（五图一书）二、方案设计阶段4建筑方案设计5基础方案6管网均衡方案7土方开挖方案三、初步设计阶段8建筑初步设计9基坑支护方案设计图10桩基础施工图四、施工图设计阶段11地下室施工图12建筑施工图13人防施工图14室内外市政综合管网五、智能化专项设计设计计划模块设计达成时间拿地后 10 天拿地后 30 天拿地后 60 天拿地后 90 天拿地后 120 天拿地后 120 天交地后 30 天交地后 60 天交地后 35 天交地后 55 天交地后 90 天交地后 120 天交地后 120 天交地后 150 天'\备注动工日动工日动工日15观点方案封顶前 90 天16扩初设计封顶前 60 天17施工图封顶前 30 天六、园林景观设计18观点方案封顶前 90 天开盘前 210 天19扩初设计封顶前 60 天开盘前 150 天20施工图封顶前 30 天开盘前 120 天七、室内装饰设计21观点方案封顶前 90 天开盘前 210 天22扩初设计封顶前 60 天开盘前 150 天23施工图封顶前 30 天开盘前 120 天八、示范区专项设计24观点方案开盘前 210 天25扩初设计开盘前 150 天26施工图开盘前 120 天九、幕墙专项设计25观点方案交地后 90 天开盘前 210 天26扩初设计交地后 150 天开盘前 150 天'\ 27施工图交地后 180 天开盘前 120 天十、导视系统专项设计28观点方案开盘前 180 天29扩初设计开盘前 120 天30施工图开盘前 90 天开发报建计划模块序办文时限工作内容设计达成时间前置条件（工作获得文件备注号日）一、开发资质办理1公司营业执照办理拿地前 60 天2申报资料准备拿地前 20 天3获得开发资质拿地后 50 天1、 5《房地产开发企业资质证明书》二、土地获得阶段4参加竞投（拿地）拿地当日1土地成交确认书5土地出让合同拿地后 10 天4《土地出让合同》6宗地面积复核拿地后 30 天530地籍检查表交托土地出让金及契缴费证明（ 3%-5%7拿地后 30 天4的契税，5‰的合税同印花税）8国有土地使用权证拿地后 60 天5、 6、71510建设用地赞同书拿地后 120 天3、 8、1530《建设用地赞同书》11交地拿地后 90 天土地移交确认书三、用地规划允许证阶段12环评报告书编制及评拿地后 20 天审13环评报告拿地后 40 天环评初审批复14立项拿地后 60 天8、 131015用地规划允许证拿地后 90 天8、 1420四、修筑性详尽规划阶段（一）设计先期检查16地块现状测绘拿地后 20 天地块现状测画图17地质勘探拿地后 30 天地质勘探报告18周边道路状况检查拿地后 30 天19电力、电信、给排水、拿地后 30 天领土部 34 号文规定'\燃气状况检查20地下阻碍物检查拿地后 30 天21建筑物命名申报拿地后 50 天（二）修筑性详尽规划22交通评论拿地后 110 天15交评批复23文物保护建议拿地后 100 天15文保办批复24地铁距离建议拿地后 100 天15地保办批复25航空报批拿地后 100 天15航空批复26排水（污水）报批拿地后 110 天15排水（污水）许可27白蚁防治报批拿地后 50 天15白蚁防治协议28修筑性详尽规划报批拿地后 120 天15修规批复五、建设工程规划允许证阶段29报建通获得修规后 10天2830面积审察获得修规后 20天2931规划放线获得修规后 30天30《放线记录册》电房及用电建议32供电部门建议获得修规后 20天28批复，电房地点面积确认图33消防专业报建获得修规后 100天34人防建设建议书获得修规后 10天30《防空地下室建设建议书》35地铁审察建议（总平面获得修规后 20天28图）36环卫建议获得修规后 20天28 37防雷评论获得修规后 40天28、 30 38卫生防疫建议获得修规后 20天28 39扩初批复获得修规后 90天28、 30、40获得工程规划允许证获得修规后 60天31、 32、34、 35、36、六、施工允许证阶段（一）施工图审察41消防审察建议获得修规后90 天42人防专业审察建议获得修规后90 天43施工图合格审察建议获得修规后90 天书44防雷装置设计审察意获得修规后《防雷装置设计90 天见书赞同书》45燃气施工图设计与审获得修规后90 天查46供水施工图设计与审获得修规后90 天查47供电施工图设计与审获得修规后90 天查48有线电视施工图设计获得修规后90 天与审察49电信（含宽带）施工图获得修规后90 天设计与审察50供暖施工图设计与审获得修规后90 天查（二）施工先期准备51交通告批建工证后110 天52市政报批建工证后110 天53园林审批建工证后110 天54渣土外运审批建工证后110 天55路灯审批建工证后110 天56暂时施工用水、排水、拿地后 110 天用电报批57施工占道报批建工证后110 天58电力线拆掉、迁徙报批拿地后 110 天59电信线拆掉、迁徙报批拿地后 110 天60给排水管道拆掉、迁徙拿地后 110 天报批61红线内树木砍伐、移栽拿地后 110 天报批62其余阻碍物拆掉、迁徙拿地后 110 天报批63初步设计技术评审获得修规后60 天64初步设计批复获得修规后90 天（三）施工允许证阶段65施工合同存案获得修规后90 天66招招标手续办理获得修规后90 天67施工图审察存案获得修规后 120天68质量监察存案获得修规后 120天'\燃气合同供水合同供电合同有线电视合同电信合同供暖合同《暂时占用道路允许证》《树木砍伐、移植允许证》渣土外运允许证赞同路灯迁徙及管线加固暂时占道允许证'\69安全监察存案获得修规后 120天70获得施工允许证获得修规后 120天八、预售阶段71面积展望销售节点前14 天预售测绘报告72《预售允许证》办理销售节点前7 天《房地产预售许可证》合同计划模块序号工作内容合同下发时间备注一、开发报建与先期准备阶段1勘探钻探合同下发工程动工前 45天2施工用水工程合同下发工程动工前 30天3施工用电工程合同下发工程动工前 30天4管线迁徙合同下发工程动工前 30天5桩基础施工合同下发工程动工前 15天二、桩基础及地下室工程6监理合同下发工程动工前 15天7桩检测合同下发桩基达成前 15天8土方合同下发桩基达成前 15天9基坑支护合同下发桩基达成前 15天10土壤氡浓度检测合同下发桩基完工前 30天11白蚁防治合同底板动工前 30天12主体建筑安装工程合同下发工程动工前 15天13地下室防水工程合同下发工程动工前 15内14人防工程合同下发主体动工前 7 天内15沉降观察合同下发主体至±前17消防工程施工合同下发主体动工后 30天内18电梯购销安装合同下发主体动工后 30天内三、± 0.00 至出售19销售类合同下发销售前 4 个月20中央空调工程施工合同下发销售前 4 个月21销售电梯安装工程合同下发销售前 3 个月22豪华装饰配套电器合同下发销售前 2 个月21样板房装饰合同下发场所移交前 15天22展现区园林工程合同下发场所移交前 15天23市政工程合同下发场所移交前 15天'\四、出售至工程完工24屋面钢构造施工合同下发主体封顶前10天内25屋面彩瓦铺贴施工合同下发主体封顶前10天内26幕墙工程合同下发场所移交前90天内27天面及室内防水合同下发主体封顶后7 天内28铝合金门窗工程施工合同下发主体封顶后7 天内有样板销售前 4 个月29露台栏杆合同下发主体封顶后7 天内有样板销售前 4 个月30外墙装饰类施工合同下发主体封顶后7 天内有样板销售前 4 个月31厨房排气烟道施工合同下发主体至±前 10天内32变形缝施工合同下发主体封顶后30天内33首层大堂及电梯前室装饰合同主体封顶后30天内34入户门安装合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月35防火门安装合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月36豪华装饰工程合同下发主体封顶后 2 个月内有样板销售前 4 个月37泊车场类工程合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月38有线电视施工合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月39智能化施工合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月40永远用水工程合同下发主体封顶后30天内41电磁流量计合同下发主体封顶后30天内42煤气工程施工合同下发主体封顶后30天内43永远用电类工程合同下发主体封顶后30天内44发电机设施购销安装合同下发主体封顶后30天内45宽带网施工合同下发主体封顶后30天内46小区室外电力管网工程合同下发主体封顶后30天内47水泵房设施购销安装合同下发主体封顶后30天内48小区市政配套工程合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月49体育场施工合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月50游泳池设施购销安装合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月51园林施工合同下发主体封顶后30天内有样板销售前 4 个月52室内环境检测合同下发完工前 30 天内53泛光照明工程合同下发完工后 30 天内54外墙洁净合同下发交楼前 15 天内房地产开发施工计划模块一、别墅施工计划模块：序号1工作内容桩基础施工标准时间20 天（静压桩）备注'\ 2土方开挖15 天（半地下室）3桩基础检测20 天（静载、动测）4地下室构造40 天（半地下室）5主体构造60 天（ 20× 3 天）6屋面主体构造15 天7内外墙砖砌体砌筑达成封顶后25 天8内外墙砖砌体批档达成封顶后40 天9外墙饰面砖达成封顶后60 天10拆掉外排栅封顶后63 天11毛坯完工封顶后90 天12豪华装饰完工封顶后180 天13永远供水封顶后85 天14永远供电（低压配电）封顶后80 天15获得消防查收合格证封顶后85 天16邮电信报箱安装达成封顶后85 天18电视、电信安装达成封顶后85 天19智能化安装达成封顶后85 天20小区道路、管网达成封顶后80 天21园林环境配套达成封顶后120 天22规划查收达成工程完工后30 天23环保查收达成工程完工后60 天24获得质量查收建议书工程完工后60 天25获得档案认同书工程完工后75 天26完工存案工程完工后85 天27《房地产权属证明书》及90 天所有分户图工程完工后（± 0.00 ，95 天）达到工程完工标准± 0.00 至毛坯完工150 天，± 0.00 至豪装完工240 天，别墅群增添6028共计工期天工期二、多层（ 6 层）施工计划模块：序号工作内容参照时间备注1桩基础施工60 天（冲孔桩）、 20 天（静压桩）2土方开挖、基坑支护35 天（一层地下室）、 20 天（无地下室）3桩基础检测交错进行（±0.00 ， ,95 20 天（静载、抽芯、动测）天）4主体构造60 天（ 10 天/ 层）5三层会验第三层砌体达成6样板房装饰60 天（所在层构造板达成后40 天内进场）8内外墙砖砌体砌筑达成封顶后 25天9内外墙砖砌体批档达成封顶后 35天要点控制构造垂直度，内外墙批荡同时进行10外墙饰面砖封顶后 40 天开始、封顶后60 天达成11裙楼装饰60 天交错进行12拆掉外排栅封顶后 65天13毛坯完工封顶后105 天14豪华装饰完工封顶后 60 天场所移交开始、封顶后 85天移交达成、封顶后130 天豪装达成15永远供水封顶后100 天16永远供电（低压配电）封顶后 90天18获得消防查收合格证封顶后100 天19获得煤气查收合格证封顶后100 天20邮电信报箱安装达成封顶后100 天21电视、电信安装达成封顶后100 天22智能化安装达成封顶后100 天23紧迫备用电源安装达成封顶后 90天24小区道路、管网达成封顶后 85天达到工程完工标准25园林环境配套达成封顶后105 天26规划查收达成工程完工后30 天27环保查收达成工程完工后60 天28获得质量查收建议书工程完工后60 天29获得档案认同书工程完工后75 天30获得完工查收存案表工程完工后85 天31《房地产权属证明书》工程完工后90 天及所有分户图32共计工期± 0.00 至毛坯完工 165 天，±至豪装完工 190 天三、高层（32-33层）施工计划模块：序号1 2工作内容超前钻桩基础施工参照时间30 天60 天（冲孔桩）、 20 天（静压桩）备注视需要而定，交错进行3土方开挖、基坑支护50 天（两层地下室）、30 天（一层地下室）4桩基础检测20 天（静载、抽芯、动测）交错进行5地下室构造65 天（两层地下室）、40 天（一层地下室）（± 0.00 ， 225 天）6主体构造185 天（首层 10 天、顶层 10 天、其余层5.5 × 30）7三层会验第十层主体构造达成交错进行8样板房装饰60 天（所在层构造板达成后 45 天内进场）10内外墙砖砌体砌筑达成封顶后 30天11电梯安装场所移交封顶后 45天12内外墙砖砌体批档达成封顶后 45天要点控制构造垂直度，内外墙批荡同时进行13外墙饰面砖封顶后 50 天开始、封顶后115 天达成14裙楼装饰60 天交错进行15拆掉外排栅封顶后125 天16毛坯完工封顶后180 天18豪华装饰完工封顶后 75 天场所移交开始、封顶后145天移交达成、封顶后200 天豪装达成19永远供水开通封顶后175 天20永远供电（低压配电）封顶后160 天21获得电梯准用证封顶后175 天22获得消防查收合格证封顶后175 天23获得煤气查收合格证封顶后175 天24邮电信报箱安装达成封顶后175 天25电视、电信安装达成封顶后175 天26智能化安装达成封顶后175 天27紧迫备用电源安装达成封顶后160 天28小区道路、管网达成封顶后150 天达到工程完工标准29园林环境配套达成封顶后180 天30规划查收达成工程完工后30 天31环保查收达成工程完工后60 天32获得质量查收建议书工程完工后60 天33获得档案认同书工程完工后75 天34获得完工查收存案表工程完工后85 天35《房地产权属证明书》工程完工后90 天及所有分户图36共计工期± 0.00 至毛坯完工 365 天，±至豪装完工385 天四、高层（18-20层）施工计划模块：序号1 2工作内容超前钻桩基础施工参照时间30 天60 天（冲孔桩）、 20 天（静压桩）备注视需要而定，交错进行3土方开挖、基坑支护50 天（两层地下室）、30 天（一层地下室）4桩基础检测20 天（静载、抽芯、动测）交错进行5地下室构造65 天（两层地下室）、45 天（一层地下室）（± 0.00 ， 225 天）6主体构造108 天（首层 10 天、顶层 10 天、其余层5.5 × 16）7三层会验第十层主体构造达成交错进行8样板房装饰60 天（所在层构造板达成后45 天内进场）9售楼环境达成销售前 15天交错进行10内外墙砖砌体砌筑达成封顶后 30天11电梯安装场所移交封顶后 45天12内外墙砖砌体批档达成封顶后 45天要点控制构造垂直度，内外墙批荡同时进行13外墙饰面砖封顶后 50 天开始、封顶后90 天达成14裙楼装饰60 天交错进行15拆掉外排栅封顶后100 天16毛坯完工封顶后140 天18豪华装饰完工封顶后 75 天场所移交开始、封顶后120天移交达成、封顶后160 天豪装达成19永远供水封顶后135 天20永远供电（低压配电）封顶后120 天21获得电梯准用证封顶后130 天22获得消防查收合格证封顶后130 天23获得煤气查收合格证封顶后130 天24邮电信报箱安装达成封顶后135 天25电视、电信安装达成封顶后135 天26智能化安装达成封顶后135 天27紧迫备用电源安装封顶后120 天28小区道路、管网达成封顶后120 天达到工程完工标准29园林环境配套达成封顶后140 天30规划查收达成工程完工后30 天31环保查收达成工程完工后60 天32获得质量查收建议书工程完工后60 天33获得档案认同书工程完工后75 天34获得完工查收存案表工程完工后85 天35《房地产权属证明书》工程完工后90 天及所有分户图36共计工期± 0.00 至毛坯完工 248 天，±至豪装完工268 天五、高层（10-11层）施工计划模块：序号1 2工作内容超前钻桩基础施工参照时间30 天60 天（冲孔桩）、 20 天（静压桩）备注视需要而定，交错进行3土方开挖、基坑支护50 天（两层地下室）、30 天（一层地下室）4桩基础检测20 天（静载、抽芯、动测）交错进行5地下室构造65 天（两层地下室）、45 天（一层地下室）（± 0.00 ， 225 天）6主体构造70 天（首层 10 天、顶层10 天、其余层5.5 × 9）7三层会验第十层主体构造达成交错进行8样板房装饰60 天（所在层构造板达成后45 天内进场）9售楼环境达成销售前 15天交错进行10内外墙砖砌体砌筑达成封顶后 25天11电梯安装场所移交封顶后 40天12内外墙砖砌体批档达成封顶后 35天要点控制构造垂直度，内外墙批荡同时进行13外墙饰面砖封顶后 40 天开始、封顶后70 天达成14裙楼装饰60 天交错进行15拆掉外排栅封顶后 80天16毛坯完工封顶后120 天18豪华装饰完工封顶后 60 天场所移交开始、封顶后100天移交达成、封顶后150 天豪装达成19永远供水封顶后115 天20永远供电（低压配电）封顶后110 天21获得电梯准用证封顶后115 天22获得消防查收合格证封顶后115 天23获得煤气查收合格证封顶后115 天24邮电信报箱安装达成封顶后115 天25电视、电信安装达成封顶后115 天26智能化安装达成封顶后115 天27紧迫备用电源安装达成封顶后110 天28小区道路、管网达成封顶后110 天达到工程完工标准29园林环境配套达成封顶后130 天30规划查收达成工程完工后30 天31环保查收达成工程完工后60 天32获得质量查收建议书工程完工后60 天33获得档案认同书工程完工后75 天34获得完工查收存案表工程完工后85 天35《房地产权属证明书》工程完工后90 天及所有分户图36共计工期± 0.00 至毛坯完工 190 天，±至豪装完工220 天六、酒店（四层裙楼、五层塔楼）施工计划模块：序号工作内容标准时间备注1桩基础施工60 天（挖孔桩）、 20 天（静压桩）2基坑支护30 天（一层地下室）3土方开挖20 天（一层地下室）、 10 天（无地下室）4桩基础检测20 天（静载、抽芯、动测）5地下室构造50 天（一层地下室）、 20 天（无地下（± 0.00 ， 180 天）室）6主体构造128 天（裙楼二层 20 天，裙楼其余层15 天/ 层、顶层 15 天、其余层 12× 4）7屋面主体构造30 天8内外墙砖砌体砌筑封顶后 25 天9外墙砖砌体批档封顶后 40 天10外墙饰面封顶后 45 天开始、封顶后120 天达成11拆掉外排栅封顶后 130 天12塔楼排栅封顶后70 天13室内装饰完工封顶后 70 天进场14封顶后 250 天达成15永远供水封顶后 240 天16永远供电（低压配电）封顶后 200 天18厨房设施达成封顶后 200 天19消防系统达成封顶后 130 天20空调暖通达成封顶后 90 天21煤气安装达成封顶后 130 天22电视、电信安装达成封顶后 240 天23智能化安装达成封顶后 245 天24小区道路、管网达成封顶后 140 天达到工程完工标准25园林环境配套达成封顶后 180 天26规划查收达成工程完工后30 天27环保查收达成工程完工后60 天28获得质量查收建议书工程完工后60 天29获得档案认同书工程完工后75 天30完工存案工程完工后85 天31共计工期±0.00 至豪装完工378 天七、写字楼（四十层）施工计划模块序号工作内容1超前钻2桩基础施工参照时间30 天60 天（冲孔桩）、 20 天（静压桩）备注视需要而定，交错进行3土方开挖、基坑支护50 天（两层地下室）、30 天（一层地下室）4桩基础检测30 天（静载、抽芯、动测）交错进行5地下室构造70 天（两层地下室）、45 天（一层地下室）（± 0.00 ， 240 天）6主体构造275 天（首层 20 天、顶层 15 天、其余层6×40=240 ）7三层会验第十层主体构造达成交错进行8样板房装饰60 天（所在层构造板达成后45 天内进场）9售楼环境达成销售前 15天交错进行10内墙砖砌体砌筑达成封顶后 30天11电梯安装场所移交封顶后 45天'\ 12内墙砖砌体批档达成封顶后 45天13外墙幕墙构造 20 层开始、封顶后120 天达成14裙楼装饰60 天交错进行15拆掉外排栅封顶后 90天16毛坯完工封顶后180 天18室内装饰完工构造封顶 20 天场所移交开始、封顶后 145天移交达成、封顶后200 天达成19永远供水开通封顶后200 天20永远供电（低压配电）封顶后190 天21获得电梯准用证封顶后200 天22获得消防查收合格证封顶后200 天23获得煤气查收合格证封顶后200 天24邮电信报箱安装达成封顶后200 天25电视、电信安装达成封顶后200 天26智能化安装达成封顶后200 天27紧迫备用电源安装达成封顶后190 天28小区道路、管网达成封顶后240 天达到工程完工标准29园林环境配套达成封顶后270 天30规划查收达成工程完工后30 天31环保查收达成工程完工后60 天32获得质量查收建议书工程完工后60 天33获得档案认同书工程完工后75 天34获得完工查收存案表工程完工后85 天35《房地产权属证明书》工程完工后90 天及所有分户图36共计工期± 0.00 至工程完工 545 天，±至完工存案630 天。
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房地产项目开发周期基准
（试行）
一、说明
（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准
（一）住宅设计周期表
（二）商业设计周期
三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）
签署合同
⏹清单编制的前提
用于招标的施工图质量有保障；
因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明
原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：
●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；
●合同签定前，可争取谈判降低造价；
●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业
1.物业类型：别墅（4层）
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等153045255016570235
2.物业类型：多层（6层+1层地下室）
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后屋
面砌筑
外架
拆除
单体合
理工期
室外
工程
施工综
合工期
深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等153060307020560265
3.物业类型：小高层11层+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等154590459028560345
4.物业类型：高层24层+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等15602005015047560535
5.物业类型：高层33层+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室
区域施工
准备基础
施工
裙
房
转
换
层
主体
框架
封顶后
屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市156030202005016053560595
成都、武汉、长沙等206030202605020064090730上海、苏州等156030202405018059560655
参照24+1修改。
住宅类物业施工周期基准的编制说明：
1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；
2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时
间；
3)综合工期是以单体建筑工期为准；
4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；
5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；
6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；
7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；
8)室内精装修工期另外考虑；
9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
地产项目关键节点计划管理办法——项目开发周期基准
（二）“都市综合体”施工周期基准
1.物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2 ）
项目施工
准备
土方支
护基础
施工
地下
室施
工
±0以
上
主体
结构
施工
封顶后
屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时
间3027011012015015011015045930
2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）
项目施
工
准
备
土方支
护
基础
施工
地下
室施
工
±0以
上
主体
结构
施工
封顶后
屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时
间3020090250902001809045951
3.物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）
项目施
工
准
备
土方支
护
基础
施工
地下
室施
工
±0以
上
主体
结构
施工
封顶后
屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时
间30200903009028024090451079“都市综合体”施工周期基准的编制说明：
1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、
转换层；基础型式为桩基础。
2)考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：施工准备+土方、支护、
基础施工+地下室施工+±0以上主体结构施工+封顶后屋面及砌筑+0.6×外装及拆架+0.5×室内精装+0.4×室外工程+竣工验收。