房地产项目开发周期基准2016

准施
层
面砌 拆 工期
综
备工
筑除
合
工
期
深圳等珠 15 60 30 20 200 50 160 535 60 595 三角城市
成都、武 20 60 30 20 260 50 200 640 90 730 汉、长沙
等
上海、苏 15 60 30 20 240 50 180 595 60 655
州等 参照24+1修改。
（二）“都市综合体”施工周期基准
1.物业类型：商场（地上6层 地下3层 建筑面积15～20万m2 ）
施 土方 地下 ±0 封顶 外装 室 室 竣 综
项 目
工 支护 室施 以上 后屋 及
准 基础 工 主体 面及 拆架
备 施工
结构 砌筑
内 精 装
外 工 程
工 验 收
合 工 期
施工
时 间
30
270 110 120 150
二、前期策划与设计周期基准
（一）住宅设计周期表
基准时间
款项 （单位：
阶段
月）
备注
初步定位
(1) 新进入城市 ＋15天
1.5 (2) 可复制项目 －15天
(3) 大盘
＋15天
规划
2
(1) 设计竞赛 ＋30天 (2) 争取规划条件可适当延长
方案
(1) 产品复制 －30～45天 2.5 (2) 中小盘项目的“规划＋方案”合并基准时
“都市综合体”施工周期基准的编制说明：
1) 此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结 构施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。 2) 考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：施工准 备+土方、支护、基础施工+地下室施工+±0以上主体结构施工+封顶 后屋面及砌筑+0.6×外装及拆架+0.5×室内精装+0.4×室外工程 +竣工验收。
150
110
150
45
930
2.物业类型：写字楼（地上30层 地下3层 建筑面积5～10万m2）
施 土方 地 ±0 封 外装 室 室 竣 综
工 支护 下 以上 顶 及 ຫໍສະໝຸດ Baidu 外 工 合
准 基础 室 主体 后 拆架 精 工 验 工
项 备 施工 施 结构 屋
装 程收 期
目
工 施工 面
及
砌
筑
时 间
30 200 90 250 90 200 180 90 45 951
住宅类物业施工周期基准的编制说明：
1) 北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增 加2-4个月； 2) 各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，
未包括办理房产证的时间； 3) 综合工期是以单体建筑工期为准； 4) 以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时 开工为准； 5) 整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合 验收、办证时间汇总； 6) 基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形 式另行考虑； 7) 外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间； 8) 室内精装修工期另外考虑； 9) 因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
角城市 成都、武 20 60 260 50 180 570 90 660 汉、长沙等 上海、苏州
15 60 240 50 180 545 60 605 等 参照24+1修改。 6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室
区域
施 基 裙 转 主体 封顶 外 单体 室外 施
工 础 房 换 框架 后屋 架 合理 工程 工
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结 构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准
（一）住宅类物业
1.物业类型：别墅（4层）
区域
施工 基础 准备 施工
主体 框架
封顶 后屋 面砌 筑
外架 拆除
单体 合理 工期
室外 工程
施工 综合 工期
深圳等珠三 15 30 40 20 45 150 50 200 角城市
4.5
4
(1) 产品类型复杂
＋30天
(2) 争取消防设计条件 ＋15天
施工图设计
3.5
（1）不含幕墙、租户配合等施工 深化设计
三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）
施工许可
施工许可证
55天
35天 55天
施工图同时在报审，假定15天审查完毕。 发标 发标
工程量清单编制 总包发标-开标
房地产项目开发周期基准
一、说明 （一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同 时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动 的拿地时间可适当放宽。 （二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。 （三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验， 丰富完善，更新调整。
间为3.5个月；可复制项目为3个月。
初步设计 （报审深
度）
2
(1) 复制项目 (2) 精装
-15天 +15天
施工图设计 （含施工图
审查）
2
(1) 施工需要，可分批出图
阶段
款项
（二）商业设计周期
基准时间 （单位：月）
备注
初步定位
2
（1）新进入城市
＋15天
规划
方案 初步设计 （报审深度）
3
（1）争取规划条件可适当延长
成都、武 20 45 50 30 80 225 90 315 汉、长沙等
上海、苏州 15 30 60 30 70 205 60 265
等
3.物业类型：小高层11层+1层地下室
区域
施工 基础 主体 封顶 外架 单体 室外 施工
准备 施工 框架 后屋 拆除 合理 工程 综合
面砌
工期
工期
筑
深圳等珠三 15 40 80 30 80 245 50 295 角城市
成都、武 20 45 90 50 100 305 90 395 汉、长沙等
上海、苏州 15 45 90 45 90 285 60 345
等
4.物业类型：高层24层+1层地下室
区域
施工 基础 主体 封顶 外架 单体 室外 施工
准备 施工 框架 后屋 拆除 合理 工程 综合
面砌
工期
工期
筑
深圳等珠三 15 60 160 50 150 435 60 495 角城市
成都、武 20 30 50 30 60 190 90 280 汉、长沙等
上海、苏州 15 30 45 25 50 165 70 235
等
2.物业类型：多层（6层+1层地下室）
区域
施工 准备
基础 施工
主体 框架
封顶 后屋 面砌 筑
外架 拆除
单体 合理 工期
室外 工程
施工 综合 工期
深圳等珠三 15 30 50 20 55 170 50 220 角城市
成都、武 20 60 210 50 160 500 90 590 汉、长沙等
上海、苏州 15 60 200 50 150 475 60 535
等
5.物业类型：高层33层+1层地下室
区域
施工 基础 主体 封顶 外架 单体 室外 施工
准备 施工 框架 后屋 拆除 合理 工程 综合
面砌
工期
工期
筑
深圳等珠三 15 60 200 50 160 485 60 545
3.物业类型：酒店（地上40层 地下3层 建筑面积7～10万m2）
施 土方 地 ±0 封 外装 室 室 竣 综
工 支护 下 以上 顶 及 内 外 工 合
准 基础 室 主体 后 拆架 精 工 验 工
项 目
备 施工 施 结构 屋 工 施工 面 及
装 程收 期
砌
筑
时 间
30 200 90 300 90 280 240 90 45 1079
总包开标-定标
20天 其间需安排至少一次投标单位答疑。 开标 25天
定标 签署合同
10天
清单编制的前提 用于招标的施工图质量有保障； 因报批而返工可能性低。
工程量清单编制与总包招标周期基准说明 原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包 干”合同，优点是： 保证成本可控、可预测，不出现大的偏差； 合同签定前，可争取谈判降低造价； 减少结算中与承包商的纠纷。