购物中心商业计划书
购物中心未来五年经营计划
购物中心未来五年经营计划引言：购物中心作为城市商业的重要组成部分，在现代社会中扮演着重要的角色。
为了适应市场的变化和满足消费者的需求，每个购物中心都需要制定一个经营计划来规划未来的发展。
本文将以购物中心未来五年经营计划为主题，探讨购物中心在未来五年的经营策略和发展方向。
一、市场调研与定位在制定经营计划之前，购物中心需要进行全面的市场调研，了解目标消费群体的需求和偏好。
根据市场调研结果，购物中心可以确定自己的定位，明确自己的核心竞争力和差异化特点。
未来五年，购物中心应该将定位放在满足消费者多样化的需求上，提供更加个性化的购物体验。
二、品牌建设与营销策略品牌建设是购物中心的重要任务之一。
在未来五年内，购物中心应该注重提升品牌形象，打造独特的品牌文化。
购物中心可以通过开展各种营销活动，吸引更多的消费者。
例如，可以定期举办特色主题活动，吸引消费者参与，提高购物中心的知名度和美誉度。
三、提升服务质量与用户体验购物中心的核心竞争力之一是提供优质的服务和良好的用户体验。
未来五年，购物中心应该加强员工培训，提升服务水平。
购物中心可以引入智能化技术，提供更便捷的购物体验，例如自助结账、无人售货等。
此外，购物中心还可以加强与商户的合作，提供更多的优惠活动和增值服务，增加顾客的黏性。
四、引入新业态与创新发展在未来五年，购物中心需要积极引入新业态，适应市场的变化和消费者的需求。
购物中心可以引入文创产业、体验式消费、跨界合作等新业态，创造更多的消费机会。
此外，购物中心还可以加强与科技企业的合作，推出线上线下融合的购物模式，提升购物中心的竞争力。
五、合理规划租户结构与商户管理购物中心的租户结构直接关系到经营效益和顾客满意度。
未来五年，购物中心应该根据市场需求和消费者的喜好合理规划租户结构，引入具有实力和特色的商户。
购物中心还应加强商户管理，提供更全面的支持和培训，共同提升经营水平。
六、加强社区与公益活动购物中心作为城市商业的重要组成部分，应该积极承担社会责任，加强社区与公益活动。
商业综合体商业计划书
商业综合体商业计划书一、项目简介本商业综合体计划建立一个集购物、餐饮、娱乐等一体的综合性商业项目。
项目选址位于城市中心商圈，交通便利，人流量大，商业潜力巨大。
计划总投资1000万元，项目规模为5000平方米。
计划运营周期为10年，年均盈利200万元。
二、市场分析1.目标客户本商业综合体的目标客户为城市中心商圈附近的居民和上班族，他们具有较高的消费能力和消费需求。
2.竞争分析与周边商业项目相比，本商业综合体的优势在于集多种业态于一体，满足了顾客多样化的需求。
此外，为了增加竞争力，计划引入一些独特的商家和娱乐项目。
三、项目规划1.建筑设计2.商家招商根据市场调研，我们计划引入服装鞋帽、美食餐饮、娱乐休闲、家居用品等多个业态的商家。
同时，鼓励引进一些新兴品牌和个性化店铺，以增加项目的特色和吸引力。
3.品牌宣传为了增加知名度和吸引力，我们计划通过网络、电视、户外广告等方式进行广告宣传，同时与周边企业进行合作，举办一些促销活动和特色推广活动。
四、投资回报2.成本和费用主要的成本包括项目建设费用、商家租金的支付、员工工资和水电费等。
同时也要考虑到一些额外费用，如广告费用、宣传费用和维修费用等。
3.投资回报根据市场分析和经验数据，预计项目在运营三年后开始盈利，并在第五年达到盈利巅峰。
每年的盈利预计为200万元。
投资回收期约为5-6年，投资回报率约为20%。
五、风险控制1.市场风险市场竞争激烈，我们计划通过品牌宣传和特色推广来增加竞争力，同时也要不断关注市场变化，及时调整营销策略。
2.商家租金问题我们将与商家签订合同，确保稳定的租金收入，并根据市场需求进行商家调整，以保证商业综合体的运营稳定。
3.财务风险我们将制定合理的财务计划，保持良好的资金流动，同时加强财务监控，确保项目的稳定运营。
六、市场前景与推广策略本商业综合体所在的城市中心商圈人流量大、消费能力强，商业前景广阔。
我们计划通过品牌宣传、特色推广和与周边企业的合作，吸引更多的客户，提高知名度和盈利能力。
杭州万象城开业商业计划书
除老项目杭大等在不断扩充经营面积丰富业种组合外，其余新建商业项目均向一站式购物中心方向发展， 单纯的百货业态已经成为历史。
第三部分、杭州万象城开业面临的挑战
挑战一、时机
•金融危机对部分租户造成了一定的影响，调整开店计划，缩减开店预算，大的品牌出现减预算 减规模的情况，如NIKE，而一些小的品牌甚至出现了索性不开的状况。这对整体的招租造成了 一定影响。
礼
施
招商实施阶段 万象之 夜
招商实施阶段 万象雅 集
HIGH 高
杭州大厦名店
深圳万象城 （一期）
本案 调整后 本案 开业初
银泰百货 西城广场
涌金广场
PRICE 价格
LOW 低 1
5
SIZE 规模 10
15 SIZE(GFA, 万㎡)
05年8月
06年12月23日
07年中始
07年12月14日
09年10月22日
•首层开业率不足对整个商场的影响 根据当前招商进度，已经非常明确首层开业的品牌将极为有限，届时会对其他租户及整个商场带 来不利局面。
挑战二、周边环境
•道路、交通： 明年开业时，地铁及过江隧道交通设施仍未有配合，链接钱塘江两岸的隧道需到10年底开通， 而能带来大量人流的地铁则需到11年。 而由于地铁及隧道的施工，主干道庆春路封路，也对老城区客户到达万象城造成不便。
未来发展特征：
杭州未来商业发展判断
由单一的武林商业中心向多区域级商业中心发展
未来将形成除市中心商圈外的城西、城北、城东及城南各商圈，除主商圈外，还会形成更多的区域性商 业中心。
商业供应激增逾百万平米，本土百货压力增大
未来几年杭州新增商业面积将超过百万平米。其他主要项目有： 西湖文化广场、嘉里中心、湖滨名品 街二期、来福士广场、银泰购物中心、武林广场地下商城。
购物中心商业计划书两篇
购物中心商业计划书两篇篇一：XX文化休闲购物中心商业计划书第一部分项目资料备注：未知，（开发商与发展商提供）第二部分城市分析（20XX年）第三部分SWOT分析（优势，劣势，机会，威胁）备注：第二，第三部分属前期市场调研阶段，预计为期20天。
第四部分营销目标①实现招商100%以上②人流量平均3000人/天以上③拉动资产价值均价达XX元/㎡（略高于当地市场房产价格10%）第五部分项目定位1.“XX文化休闲购物中心”2.大力宣传XX文化，引进台海品牌，塑造乡情乡愁的文化氛围3.结合自身条件和城市条件，满足条件的产业有批发零售贸易、旅游、通讯、美容健身、教育、娱乐和文化。
4.秀屿城区休闲场所不足5.除服饰销售集中以外，如餐饮、娱乐、科技等均没有形成特色商圈6.由于秀屿的区域地理位置、社会环境和经济发展状况决定了本项目的市场需求支撑只能来自本地。
7.项目处于社区型商圈，针对目前儿童教育的重视性，引进艺术中心及培训机构第六部分市场定位：市的构成：秀屿地区消费市场、旅游人口以及培训机构场的构成：台海贸易与本地贸易相结合第七部分业态规划再根据满足条件的产业开店策略，我们确定如下产业结构休闲服务类经营者开店策略休闲服务行业在选择口岸时主要考虑的因素有：具备地域优势和休闲娱乐比较集中、配备充足的车位、良好的经营环境，产业气氛充足。
休闲服务行业的商铺一般不会选择一楼的商铺，由于行业惯例，消费者可以接受上二楼。
休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好。
商品零售类经营者开店策略商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有：交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不一样，总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。
书画经营者开店策略书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有：文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善书画行业对商铺的要求主要有：便于作品陈列、规模性和整体性三方面文化教育经营者开店策略文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有：社区与选址的交通情况、区域内学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传文化教育行业对商铺的要求主要有：面积符合要求、租金便宜、相对安静具体业态分布一层整层名店街独立品牌商户业种休闲餐饮，数码通讯，化妆品，珠宝，品牌男女皮鞋专卖，茶叶，参茸，药房，干洗，眼镜，钟表等社区功能性业种二层正广场面或前半部女人街业种少女装，少淑装，中老年装，孕妇装，内衣童装等以女性消费为主导的业种三层正广场面或前半部男人街业种男正装，商务男装，休闲装，打火机，车饰等以男性消费为主导的业种四层正广场面或前半部运动城业种运动休闲服饰，户外运动用品，室内溜冰场，反斗娱乐城五层正广场面或前半部家居馆业种家居生活用品，床上用品，生活小百货，书画展，艺术中心，培训机构二，三层后半部业种超级生鲜市场，面积7000-8000平米四，五层后半部业种健身房，ktv，洗浴城，经济型酒店等第八部分项目经营模式商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。
商业综合体项目商业计划书
商业综合体项目商业计划书一、项目概述本商业计划书旨在介绍商业综合体项目的基本情况，包括项目的背景、目标、定位以及预计的盈利模式和发展计划。
二、项目背景随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，人们对于综合商业服务需求的不断增长，商业综合体项目应运而生。
我们计划在城市中心地段建设一个商业综合体，以满足消费者的多元化需求。
三、项目定位我们的商业综合体项目将定位为高品质、综合性、便利性强的综合商业服务中心。
项目将汇集零售商铺、办公楼、餐饮娱乐场所、酒店等多种业态，为消费者提供全方位的商业服务。
四、市场分析通过对当前市场状况的分析，我们得出以下结论：1. 城市中心地段的商业综合体需求旺盛，市场潜力巨大。
2. 消费者对于购物环境、服务质量和产品品质要求提高。
3. 商业综合体的综合性和便利性能够吸引更多的消费者。
五、盈利模式为了实现持续的盈利，我们将采取以下盈利模式：1. 铺租收入：通过向租户出租商铺，获得租金收入。
2. 运营管理收入：通过提供商业综合体的综合管理服务，获得管理费用。
3. 广告推广收入：通过商业综合体的广告位出租和商家推广合作，获得广告收入。
4. 增值服务收入：通过提供增值服务，如VIP会员、增值活动等，获得相应的服务费用。
六、发展计划为了有效实施项目，我们制定了以下发展计划：1. 前期准备阶段：确定项目定位、选址，进行可行性研究，寻找合作伙伴等。
2. 建设阶段：进行项目建设，包括场地规划、建筑设计、设备采购等。
3. 运营阶段：招募租户，开展营销推广，提供全方位的商业服务，实现项目盈利。
4. 后期发展阶段：根据市场需求和项目运营情况，适时调整和升级项目。
七、竞争优势为了保持在市场竞争中的优势，我们将：1. 为消费者提供多元化、高品质的商业服务，满足不同消费需求。
2. 进行精准的市场定位和分析，确保项目的目标受众和市场需求的契合。
3. 注重品牌推广，建立良好的品牌形象和消费者口碑。
4. 提供便利的交通、停车等配套设施，为消费者提供便捷的购物环境。
商场经营思路策划书3篇
商场经营思路策划书3篇篇一《商场经营思路策划书》一、项目背景随着消费者需求的不断变化和市场竞争的日益激烈，商场需要不断创新和优化经营思路，以提升自身的竞争力和吸引力。
本策划书旨在为商场提供一套全面、可行的经营思路，以实现商场的可持续发展。
二、市场分析1. 目标市场：本商场主要面向周边居民、上班族和学生等消费群体，年龄层次涵盖广泛。
2. 竞争状况：周边存在多家商场和购物中心，竞争较为激烈。
需要通过差异化经营和优质服务来突出自身优势。
3. 消费者需求：消费者对商品品质、价格、购物环境、服务等方面有较高要求，同时注重购物的便利性和体验感。
三、经营目标1. 提升商场销售额和利润。
2. 增加消费者满意度和忠诚度。
3. 打造具有特色和影响力的商场品牌。
四、经营策略1. 商品策略优化商品组合，引进更多知名品牌和特色商品。
定期进行商品更新和调整，以满足消费者的需求变化。
设立自有品牌，提升商场的盈利能力和品牌形象。
2. 价格策略制定合理的价格体系，兼顾价格竞争力和利润空间。
开展促销活动，如打折、满减、买赠等，吸引消费者购买。
建立会员制度，为会员提供专属优惠和积分兑换等福利。
3. 营销与推广策略加强线上线下的宣传推广，包括社交媒体、广告投放、传单派发等。
举办各类主题活动，如新品发布会、节日促销、文化展览等，提升商场的人气和知名度。
与周边商家、社区等合作，开展联合营销活动，扩大商场的影响力。
4. 服务策略提升员工服务意识和服务水平，提供热情、专业、高效的服务。
完善售后服务体系，及时处理消费者的投诉和建议。
提供免费的停车、休息、充电等设施和服务，提升消费者的购物体验。
5. 环境与设施策略打造舒适、整洁、美观的购物环境，定期进行清洁和维护。
优化商场布局和动线设计，方便消费者购物。
升级商场的设施设备，如照明、空调、电梯等，提高商场的舒适度和安全性。
五、实施计划1. 第一阶段（1-3 个月）完成市场调研和分析，确定经营目标和策略。
一份完整的计划书
一份完整的计划书（一）项目概述本项目致力于建设一座集商务、文化、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性商业综合体，项目地点位于某市中心区域，拟占地总面积为20,000平米。
本项目地处于该市商业中心区域，周边人流量大，商业配套完善，具备良好的商业发展潜力。
本项目将围绕商业文化主题，将购物、休闲、餐饮、娱乐等多种元素结合，创造出一个既现代又时尚的商业场所，为本市带来更多优质商业服务。
（二）项目规划及建设内容该综合性商业综合体计划建设七个地上层次以及一层地下车库，地上共有商业、文化、娱乐等九大功能区域，其主要建设内容如下：1.商业区商业区位于项目中央，设有超市、百货商场等主要商场业态，引入各大品牌商家，构筑出一个大型购物圈。
2.文化区本区域分为多个分区，提供多元化的文化体验，包括图书馆、剧院、乐团音乐厅等设施，为广大市民打造一个文化底蕴浓厚的购物场景。
3.娱乐区娱乐区囊括了大型电影院、运动健身区、KTV、儿童乐园等多个放松娱乐类场所，为不同年龄层次的顾客营造一个不同寻常的休闲体验。
4.餐饮区餐饮区域设置能容纳大量消费者的餐饮业态，由知名的餐饮品牌集结而成，其中不乏本地特色餐饮店，为消费者提供丰富多彩的口味选择。
5.商务区商务区域为本地企业和政府机构提供办公场所，共享社交和业务支持，是商务人员协同工作的理想之所。
6.酒店区酒店区包含了知名的高档酒店业态，为市民及商务人员提供一站式服务，配合其他功能区域，为外地游客的旅行带来便利。
7.公共服务区公共服务区为消费者提供生活服务，设有常见的银行、物流、快递、洗衣店等基础服务，以及医疗、救助、公共信息等公共服务设施。
（三）项目市场分析本项目位于该市中心商业区，拥有优越地理位置，周边人口密集，交通便利，商务和生活配套经济发达，确保了项目的良好市场前景。
1.消费者群体分析本项目的目标消费者群体为城市成年人、年轻人和家庭妇女。
其中，年轻人是商场中的重要消费群体，他们购买力强，时尚敏锐，偏爱潮流文化、休闲消费、电商等领域。
购物中心商业计划书
购物中心商业计划书一、项目背景与介绍购物中心是现代城市商业综合体的代表性建筑之一，为满足人们日益增长的消费需求，提供全方位的购物、休闲、娱乐等服务。
本商业计划书旨在介绍我们的购物中心项目，包括项目背景、选址、规划设计、市场分析、运营策略等方面的内容。
二、项目背景及选址1. 项目背景随着城市化进程的加快和经济水平的提高，人们对于购物需求的多样化和个性化程度不断增加。
传统的商业模式已经不能满足人们的需求，购物中心应运而生。
2. 选址要求购物中心的选址是至关重要的一环，我们在选址时需要考虑以下因素：- 人口密度：购物中心应位于人口密集的区域，以保证足够的潜在消费群体；- 交通便捷性：购物中心应位于交通枢纽附近，便于消费者的到达；- 竞争环境：购物中心应避免与现有大型商业区过于接近，以避免激烈的竞争。
三、规划设计1. 建筑设计购物中心的建筑设计应注重整体风貌与功能性的结合。
我们将采用现代化的建筑风格，注重空间布局和建筑材料的选择，以打造一个美观、舒适的购物环境。
2. 商铺规划我们计划将购物中心划分为上、中、下三层，上层设有餐饮区和娱乐设施，中层为主要的购物区，下层则为停车场和仓储区。
商铺的规划将根据市场需求和商家要求进行综合考虑和分配，力求实现商业区与商家的共赢。
四、市场分析1. 消费者群体我们的购物中心面向的消费者群体包括不同年龄段的居民和工作人群，其中以年轻白领和家庭消费者为主要目标群体。
2. 竞争分析购物中心所处的市场竞争激烈，我们的竞争对手包括其他购物中心、超市、百货商场等。
在竞争中，我们将通过提供独特的购物体验、打造精品商铺和丰富的娱乐活动来突出差异化竞争。
五、运营策略1. 管理团队我们将组建经验丰富的管理团队，包括市场营销专家、运营管理人员、客服团队等，确保购物中心的高效运营。
2. 租赁策略为吸引优质商家入驻，我们将灵活制定租金政策和优惠政策，并提供个性化的商铺设计和装修服务，以满足不同商家的需求。
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购物中心商业打算一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接阻碍企业的经营。
“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在治理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。
而“地利”也是一个特不重要的因素，属于建筑策划的范畴。
店址选择适当，占有“地利”之势，广泛汲取消费者促进销售，实现更好的经济效益。
都市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。
同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与都市人口分布形态紧密相关。
都市商业中心的形成和进展是都市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济阻碍，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是阻碍企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合都市规划要求。
1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个都市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚拢效益，要求最大限度地利利都市的各种基础设施。
因此，都市人口分布的空间形态是商业中心形成进展的重要制约因素。
（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时刻不同，对选址条件有不同差不。
在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光扫瞄，为以后购买作预备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时刻较长，流淌时刻相对分散。
有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是阻碍购买能力、购买适应的要紧因素，必须加以考虑。
前者能够作为商业规模的要紧参考指标，后者则除阻碍规模之外，还决定了商业的特色和内容。
（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。
（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。
（4）关于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还能够在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开发新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而制造新的商业环境。
2、交通状况都市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。
因此，它是制约商业聚拢与选址的又一个重要因素。
商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。
因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。
在商业的追求最大物资销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。
因此商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时刻总和最小。
3、商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，假如在同一地区内已有过多的同行业商店，势必阻碍商店的经营效果，此为趋异性。
然而另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。
一般来讲，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。
这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。
另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为要紧目的，因此可不能去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。
一般大商场确实是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。
还有一种特性确实是共生性，即指商店依靠于为其他缘故而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，要紧经营小商品，以品种齐全而取得优势。
或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。
4、地形特点选择店址还要分析地形特点，要紧选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，同时能够扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。
位于街道的入口处、公共场所的迎面处差不多上能见度高的地点。
有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5、都市规划的要求都市总体规划和详细规划，都依照都市现状和进展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合都市规划的要求，服从都市总体进展的需要。
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解以后的进展变化，尤其要了解都市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着都市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。
反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有进展前途。
经营打算与竞争环境调查谋定而后动为投资任何事业成功的要件。
谋者于事前打算，并运用投资估价技术作为投资可行性评估。
购物中心投资打算的前时期，必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层，拟订各种服务项目的组合，对这些业态业种先调查需求面，再设定供给的配置。
在拟订的状况下，设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目的配置，通过打算可行评估作投资效益的评析，产生最初步的经营打算。
在那个时期，投资者已有完整的打算轮廓，其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整，但不容忽视先前打算的重要性，事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营打算的调整。
投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营打算，例如主题商店、娱乐、精品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等，其后把类似具有竞争性的业态汇总，以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。
在此过程中决定特定商圈客层的有效需求，并取得竞争者的竞争形势，再按消费潜力计算后求得供给不足量，据以与拟开发的购物中心相比较，从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度，作为拟制购物中心经营打算的初步基础。
具有拟订的购物中心预期经营绩效，即可顺利进行投资估价。
1．竞争形势兵家常言知己知彼百战百胜，购物中心在先前时期了解竞争形势即是知彼的要件。
竞争者在同一商圈内所居的竞争地位，在商圈内供给量所估的比例，需求者有无欲望的特性，但亦有其他限制条件，即使购物狂亦将遭受破产的命运。
当购物中心进入市场争取了需求者的认同，在现有竞争者的供给压力下，可采取市场需求的补足，从竞争者手中攻克市场，或采纳创新的手法制造吸引力，攻占市场。
竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。
（1）大规模经营：由于大规模经营，有能力聘请专家作各种专案的规划，尤其购物中心组织专案的开发团队，完全摆脱一般传统的经营模式。
任何为达到经营目的的不利因素，应由专家立即作出有效的打算预以克服，快速地达成经营商圈的特性。
（2）整合需求：购物中心多功能的经营打算，试图给予消费者全方位需求的满足。
购物中心充分掌握消费者多样化的需求，利用此一特性，并结合大规模经营的多变可塑的特性，于规划时期实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。
这项整合性需求将使一般商店经营者束手无策。
（3）消费资讯提供者：消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必需依靠供给者如何提供有效的资讯，形成教育消费者的积极效果。
购物中心采取精耕商圈的经营模式，不断提供资讯及定期刊物，呈现积极经营的策略。
（4）扮演社区必要设施的角色：近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设施。
购物中心以其大规模的经营形势，改变营利的单一目标，为满足社区居民生活提供其必须的服务功能。
这一种革命性的变化，使购物中心经营成功的机会大幅提升，政府开始重视购物中心的进展，并列入政策，促进其进展及给予实质的奖励措施。
（5）行销策略的配合购物中心运用团队、专业化的打算性行销，年度内采纳全面性热场（EVENT），使购物中心的营业状况一波波地打算性提升，并通过“时刻区分使用”有效地规划，降低坪效。
时刻区分使用的定义，指行销打算时期，掌握各个时刻区段，消费者进入卖场的变化，通过业种的安排，使高峰、低峰的差异降低，达到高坪效的经营目标。
由于购物中心的开发者经营购物中心，卖场的经营绩效与业者的收益息息相关。
开发者脱离房东的心态，利用每个商店的经营者联合成立的组织及累积的基金，适时有效地用于行销策略的推动，形成良性循环，以更佳的业绩、更雄厚的资金，衍生更积极有效的行销策略。
2．经营业绩购物中心采取打算性经营的模式，因此在初期即设定预期经营目标，依照规定商圈锁定客层，依消费者需求条件，预估可能的消费额，设定预期的营业额。
营业额为决定投资者是否投入如此巨大资金的指标，为使一个购物中心增加经营业绩，购物中心的开发经营者可采纳下列的手段加以提升：（1）卖场满载：卖场面积的设计是依据设计规划初期，预定集客力所制造的卖场人潮，产生卖场集客效果，只要有客人进门就有商机。
购物中心打算性经营是以顾客导向、长期经营为目标，故不应认为顾客进门一定有购买行为的发生，否则顾客会产生不受欢迎的心态；而采取希望顾客进门总会有商机的经营心态。
为使卖场满载应采取经营客层策略的步骤为：A、制造集客效果，提高集客力。
B、对进入卖场的顾客群加以明确的分类，再与设定的客层比较。
C、由以上步骤比较的结果，评估原始客层经营的比例，掌握客源。
D、促进与再次、多次进入卖场的顾客建立客层关系。
E、主动提供资讯，把顾客关系Customer Relation的建立，改变为延伸的顾客关系CustomerRetention，如基于顾客的家庭及其亲子关系，逐渐引导主力客层，由顾客关系的建立逐渐满足其生活必需。
F、利用服务的热忱、专业的产品推介，使顾客产生消费行为。
G、提升顾客对购物中心的认同感。
H、让购物中心走入消费者的心，形成市场心理占有的根深状态，争取市场占有率。
以下讲明前面所叙述的经营手段：（2）集客力：卖场吸引顾客能力必需努力营造形象，使顾客成为永久的顾客并成为义务的宣传者。
其积极的做法例如促销活动、结合电子化的资料归集运用与快速服务、商业与社会责任结合以达到经营业绩的目标。
（3）需求整合：运用整合性需求最有利于经营业绩目标的达成。
由于购物中心具有全方位服务、多功能的特性，使进场的顾客能享受美伦美奂的硬件设计与亲切的服务，他们停留的时刻较长，制造许多商机，整合顾客需求一次满足，卖场产生了满足消费者需求的整合效果。
购物中心亦可采取区隔市场的设计配合行销打算，展现强而有力的竞争优势，呈现较佳的经营业绩。