新景祥江西南昌红谷滩万达广场个案研究报告

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南昌红谷滩万达广场项目开发定位及户型配比建议书

7000
成交均价 -
4697 8004
6700
供求比 1：0.54 1：1.19 1：6.58 1：0.875
15
项目产品定位/产品发展建议
项目名称联泰香域尚城
绿湖豪城东方海德堡名门世家
唐宁街新地中心
合计
红谷滩已公开未推售公寓供应统计
供应量约（㎡）
预计上市时间
75000
2011年初
30000
11
项目产品定位/产品发展建议
红谷滩写字楼供需情况表
年份
供应面积：供应套数：
㎡
套
成交面积：㎡
成交套数：成交均价：
套
元/㎡
供求比
2007（及07年前）
26955
251
9983
106
4605 1:0.37
2008
9450
103
26422
248
5526 1:2.78
2009
54758
365
42906
12
项目产品定位/产品发展建议
区域
名称
市区
皇冠国际央央春天帝景天下
绿地中央广场
红谷滩
红谷凯旋原金融街地块
联发广场
总部基地其他项目唐宁街
丰和商务大厦合计
写字楼总面积
（万㎡） 2.8 5 10
16.5
2.3 25
8.3
未来两年供应
（万㎡） 2.8 5 5
16.5
2.3 10
4
项目进度
绿地中央广场
市政府新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块金融、办公、商业、酒店用地：250000㎡拿地时间：08年现状：部分开工土地年限：40年

红谷滩家居广场类商业可行性分析

红谷滩家居广场类商业可行性分析报告一、南昌概览：1、南昌市概况：南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。

地理位置：南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。

地理位置十分重要，南朝人雷次宗在《豫章记》中描述南昌：“豫章，水路四通，山川特秀，咽扼荆楚，翼蔽吴越”，是历代兵家必争之地。

南昌——以其特殊的地理位置决定了城市广阔的成长空间。

正在为中部地区崛起而奋斗。

南昌人口：2009年，全市年末户籍总人口为497.33万人，比上年末净增 2.6万人。

其中，非农业人口234.13万人，增长4.1%。

据2009年全市人口变动抽样调查结果显示，2009年全市年末常住人口464.89万人，人口出生率为13.86‰，死亡率为 6.03‰，自然增长率为7.83‰。

2、南昌经济：南昌作为江西的省会城市，较省内其他城市更具有经济发展的优势，历年来经济发展迅猛，居民收入稳定提升。

经济的发展加快了南昌的城市化进程，推动了城市房地产业的高速发展，同时也带动了城市消费的快速增长。

2009年全年实现地区生产总值1837.50亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。

其中，第一产业增加值109.65亿元，增长7.7%；第二产业增加值1018.69亿元，增长14.6%；第三产业增加值709.16亿元，增长11.7%。

三次产业结构由2008年的6.1：55.4：38.5调整为2009年的6.0：55.4：38.6。

人均生产总值39669元，增长12.3%。

2009年，城镇居民人均可支配收入16472元，增长9.0%。

人均消费性支出12406元，增长7.4%。

其中，家庭设备用品及服务类、交通和通讯类、衣着类、医疗保健类支出增幅较大，分别增长21.7%、12.8 %、9.6%、7.5%。

全年农民人均纯收入6296元，增长9.1%。

农民人均生活消费支出3791元，增长9.7%。

南昌红谷滩项目研究报告

项目实施计划分解
计划分解结构
南昌红谷滩项目的实施计划分解为多个层次，包括项目目标、阶段性目标和任务层级。
关键阶段
项目的关键阶段包括前期准备、设计、采购、施工、验收等阶段，每个阶段均需制定具体的计划和时间表。
项目进度安排与协调
01
进度安排
02
资源调配
根据项目实施计划，需合理安排各阶段进度，确保项目按计划推进。
项目的示范效应与影响力
城市规划的示范
南昌红谷滩项目作为城市规划的典范，引领了江西省乃至全国的城市规划潮流。
绿色建筑的示范
项目在绿色建筑方面树立了标杆，为其他建筑项目提供了参考与借鉴。
社会文化的影响力
项目的建设与运营对当地的社会文化产生了积极影响，提高了市民的文化生活品质。
06
项目实施计划与进度
05
项目亮点与特色
项目中的创新与特色
创新性的规划理念
01
南昌红谷滩项目采用了国际先进的城市规划理念，注重城市生
技术
02
项目在建筑领域广泛采用高效节能技术，如太阳能、地源热泵
等，实现了能源的合理利用，降低了能源消耗。
独特的美学设计
03
项目的建筑与景观设计具有独特的美学特点，体现了现代与传
为减少对环境的影响，项目部采用环保材料和技术，优化施工工艺，减少环境污染。
在项目推进过程中，项目部积极与各方沟通协调，加强项目管理，确保项目按时按质完成。
04
项目量化分析
项目关键指标的量化
关键绩效指标(KPIs)
为评估项目的整体绩效，我们设定了一系列关键绩效指标，包括按时交付、成本效益、客户满意度等。这些指标将定期进行监测和评估，以确保项目目标的顺利实现。

南昌电影市场打响巨幕争夺战

南昌电影市场打响巨幕争夺战新影城进驻将为新商圈诞生埋下伏笔大江网-信息日报发布时间： 2011-07-21 05:5421日零时，《变形金刚3》正式公映，与此同时，南昌电影市场经过几年竞争发展，新一波影院大战又悄然打响。

今年暑期，IMAX影厅等新一代观影模式将首次在江西诞生。

据了解，近期有三个影城将上马巨幕影厅项目，这也是自2006年江西首次出现多厅影城时代之后的又一次战火升级。

南昌影城观影人次不输北京“江西观影人次超过了北京。

”南昌市星美影院管理有限公司店总经理康亮去年从北京总部调来南昌，谈到对南昌影院市场的印象，显得非常有信心。

南昌电影市场的潜力让全国各地的院线散发出浓厚兴趣，今年一年，就有星美国际影城、广东金逸影城、天幕影城等着手建设影城。

今年打响巨幕第一枪2006年，万达影城开创南昌观影新模式，南昌由传统的单厅影院模式步入多厅影城时代。

2011年，影城竞争不再停留在规模竞争上，而是出现巨幕、IMAX影厅等新形式。

南昌万达房地产开发有限公司在接受采访时透露，正在建设中的红谷滩万达广场将新建一座万达影城，11厅、建筑面积约7100平方米，其中包括建设IMAX银幕。

另外，天幕影城则在建设13×22米的金属幕巨幕厅，星美影城则在建设16×24米的IMAX厅……毫无疑问，今年将是南昌电影市场自单厅变影城后的再一次短兵相接。

新影城为新商圈诞生埋下伏笔南昌城北青山路、城东高新大道、红谷滩，几家新影城无一例外选择了传统商业中心的老城区。

最早进驻南昌的影城都围绕八一广场、中山路这样的成熟商圈或解放路这样的城市次中心布局，新影城布局却洽谈清一色进驻城北、城东、红谷滩。

红谷滩万达影城依托红谷滩万达广场聚集人气，星美国际影城则希望依托樟树林文化公园生财，天幕影城则希望凭借江西艺术中心互动。

天幕影城负责人胡余辉表示，“江西艺术中心今年10月份将竣工一座美术馆，二期还将建设五星级酒店。

这些都将为影城带来潜在客源。

万达广场分析概述

万达广场经历了哪三代开发模式？万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。

或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。

订单模式四：技术对接也叫共同设计。

南昌西湖万达项目地基基础研究

南昌西湖万达项目地基基础研究摘要：本文对南昌西湖万达项目地基基础有关内容进行了分析，主要涉及项目概况、基础型式以及桩型对比等内容，可供参考。

关键词：南昌西湖；万达项目；地基；基础方案一、项目概况项目地址：拟建南昌西湖万达广场位于南昌市朝阳洲片区，云锦路与银河路交汇处的东南角，为1栋商业综合体，高4层（影厅局部5层），采用框架结构，并配有1层整体地下室。

总图如图1所示。

图1二、基础型式基底以下持力土层评价:正负零对应的绝对标高20.6m，地下一层层高4.6m （5.2m有人防）第②层粉质粘土（承载力特征值140kpa），或第③层中砂（承载力特征值160kpa）。

但土层分布不均匀，土层坡度较大。

局部第②、③层土之间夹杂淤泥质粘土层。

评价：基底以下土层承载力低，且不均匀，土层坡度较大。

结构荷载及天然地基可行性分析：地下1层，地上4层（影厅范围局部5层），柱距8.4mx8.4m。

影厅处典型柱轴力约9000~10000kN，其它位置柱轴力多7000kN左右。

若以第②层粉质粘土层作为天然地基，地基土承载力不足。

若以第③层中砂层作为天然地基设计独基+防水板，独基尺寸比较大，接近筏板，经济性较差。

若以第③层中砂层作为天然地基设计筏板基础，考虑到筏板本身经济性较差，以及需要大量换填土，基坑开挖成本增大、基坑支护成本增大、降水成本增加等经济性因素，再加上换填土均匀性难以保证等诸多因素，故不建议采用第③层土作为天然地基设计筏板基础。

地基基础型式建议：采用桩基础+防水板。

采用灌注桩（持力层为第8层土），或预应力混凝土管桩（持力层为第5或6层土）三、桩型对比分析桩型试算1第8层土为桩端持力层，筛选桩端持力层埋藏较浅的不利孔点ZK27为例。

ZK27处桩端持力层层顶埋深21.5m，初勘中间报告中其它孔点多为23~24m。

基底以下至持力层深度范围内各土层厚度分别为：3层10.4m厚；5层3m厚；7层2.7m厚；8层8.5m厚。

南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书 PPT

南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书
前言
感谢集团领导的鼎力支持！南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！
根据董事长最新修改指示： 1、将原B地块1栋约4.5万㎡甲级写字楼移至A地块室外步行街上方，改为2栋蜡烛； 2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。
项目总图
步行街
A1
数据来源：克而瑞或营销部市调
写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为 52.4万平米，占比全市供应80%以上。
单位：万㎡
200南9年昌1月市至各今区南域昌供各求区供及求均及价价格走势
单位：元/㎡
4578.51
193.563559.66
3783.36
3025.64
5496.97 4554.90
6000.00 5252.851000.00
4000.00
102.64
59.94
14.76
23.43 37.98
69.56 31.5739.40 46.80
绿地中央广场
市政府新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块金融、办公、商业、酒店用地：250000㎡拿地时间：08年现状：部分开工土地年限：40年
嘉里置业，香格里拉酒店、办公、商业、高级公寓用地：238688㎡拿地时间：08年现状：未开工土地年限：商服40年、住宅70年
南昌宏观环境
南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机，房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。
➢南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。 ➢截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。 ➢GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。 ➢第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。 ➢固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增长21.4%。 ➢鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌发展面临新契机。