特殊事项说明

主要资产评估假设的内涵及应用(一)主要资产评估假设的内涵1、交易假设(最基本的前提假设)(1)交易假设的含义交易假设就是假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

(2)交易假设的意义交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件;另一方面它明确限定了资产评估的外部环境,即资产就是被置于市场交易之中;资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。

2、公开市场假设(交易环境的假定)(1)公开市场假设的含义指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖,其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。

资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不就是由个别交易案例决定。

所谓公开市场,就是指一个有众多买者与卖者的充分竞争性的市场。

在这个市场上,买者与卖者的地位就是平等的。

资产交易双方都有获取足够市场信息的机会与时间,买卖双方的交易行为都就是自愿的、理智的,而非在强制或受限制的条件下进行的。

买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

(2)公开市场假设的意义其她假设都就是以公开市场假设为基本参照的。

公开市场假设也就是资产评估中使用频率较高的一种假设,凡就是能在公开市场上进行交易、用途较为广泛的或者通用性较好的资产,都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。

3、最佳使用假设(多用于房地产评估)所谓最佳使用就是指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使该项资产实现其最高价值的使用。

最佳使用通常就是对一项资产如果存在多种不同的用途,评估人员应该选择其最佳用途来对比进行评估。

会计准则中的公允价值就明确规定就是最佳用途下的市场价值。

4、现状利用假设所谓现状利用就是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。

现状利用方式可能不就是最佳使用方式。

5、原地续用假设原地续用就是指一项资产在原来的安装地继续被使用,其使用方式与目的可能不变,也可能会改变。

原地续用的价值要素一般应该包括:设备的购置价格＋设备运输费＋安装调试费等。

如果涉及使用方式及目的变化,还要根据委托条件确定就是否考虑变更使用方式而发生的成本费用。

6、异地续用假设异地续用就是指一项资产不在原来的安装地继续被使用,而就是要被转移到另外一个地方继续使用,当然使用方式与目的也可能会改变,也可能不改变。

异地续用涉及设备的拆除、迁移与重新安装调试等环节。

除了设备本体价值,还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件,确定其价值要素就是否还包括设备的拆除费用、运输到新地址的费用与重新安装调试费等。

7、持续经营假设(经营主体)持续经营假设实际就是一项针对企业或业务资产组(CGU,也可以称为经营主体)的假设。

该项假设一般不适用单项资产。

持续经营假设就是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去,在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。

假设一个经营主体就是由部分资产与负债按照特定目的组成的,并且需要完成某种功能,实际就就是假设经营主体在未来可预测的时间内将会继续按照这个特定目的,继续该特定功能。

持续经营假设下的评估一定就是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。

8、有序清算假设经营主体在其所有者有序控制下实施清算,即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。

9、强制清算假设强制清算就是经营主体的清算不在其所有者控制之下,而就是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行,该清算经营主体的所有者无法干预。

(二)主要资产评估假设的应用1、资产评估假设应用的基本要求合理性(存在发生的可能性) 评估假设都应建立在一定依据、合理推断、逻辑推理的前提下,设定的假设都存在发生的可能性针对性(针对具有不确定性的特定问题) 评估假设应该针对某些特定问题。

这些特定问题具有不确定性,这种不确定性,评估人员可能无法合理计量,需要通过假设忽略其对评估的影响。

相关性(与评估项目、结论形成有关) 评估假设与评估项目实际情况相关;与评估结论形成过程相关。

2、评估假设应用需要考虑的基本因素评估目的不同的评估目的,市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产状态等不同,评估报告的作用以及评估结论的使用方式不同评估对象单项资产评估假设适用于资产使用状态假设;企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算假设等价值类型不同的价值类型,市场交易条件假设条件也就不同。

评估资料评估资料必要性就是一个绝对概念:必要的评估资料就是评估的前提条件,依据不同的评估资料有时会得出不同的评估结论。

评估资料就是否完整就是一个相对的概念,评估依据的资料很难界定其“绝对”完整,评估应就必要资料的取得作出假设。

3、各个假设的应用举例(1)交易假设的应用(2)公开市场假设的应用(3)最佳使用假设的应用(4)现状利用假设的应用【例3-30】某工业企业合法拥有的土地使用权,国有土地使用证载明用途为工业用地,最佳用途为商业,评估假设可否设定为商业用地用途？『正确答案』对于该类问题需要分析,如果土地权利人无权改变土地用途,则需要按照现状目的评估;如果土地权利人有权利通过履行规定的程序改变土地用途,可以在考虑支付必要变更成本的前提下使用最佳用途评估。

针对资产状态的假设一般会对被评估资产的价值产生影响,因此,评估人员也需要在评估报告中对所采用的假设进行充分说明。

(5)原地续用假设的应用【例3-27】某企业拥有一条生产线,该生产线由若干台设备组成,现拟将该生产线转让给一家新公司。

新公司将在原地继续使用该生产线,需要对其进行评估,如何选择价值前提与价值类型？『正确答案』该案例就是较为典型的选择原地续用价值前提的案例。

根据介绍,本案例的评估目的就是将生产线在原安装地继续使用为目的资产转让,因此,应该选择原地续用前提下的市场价值作为评估价值类型。

(6)异地续用假设的应用【例3-28】前案例中,如果新公司将在一个新地址安装使用这条生产线,并且约定出资方负责将该生产线移置到新地址并负责安装调试。

这时需要如何选择价值前提与价值类型？『正确答案』根据该案例的情况,需要选择异地续用前提下的市场价值。

【例3-29】某企业因城市建设规划搬迁,涉及对企业资产补偿与收益损失补偿评估,涉及搬迁资产的评估,如何设置资产评估的相关假设前提？『正确答案』企业由于需要搬迁,因此全部资产不会在原地继续使用,需要异地使用,因此对于各单项资产的评估应该采用异地续用假设前提。

(7)持续经营假设的应用【例3-19】某工业生产企业未达产,评估时就是否可以按照未来可以达产的方式进行评估？『正确答案』如果企业已经制定有明确的达产投资计划、实施途径等具有充分可行的方案,并且该企业投资符合国家产业政策、投资来源落实,收益预测时可假设企业按计划达产。

上述评估假设属于推测性假设。

所谓推测性假设就是针对评估对象实体、法律、经济属性方面存在不确定性,资产市场条件与趋势的外部环境存在不确定性。

选择最有可能发生或发生概率最大的情形作为评估前提,就是较为常见的一种评估假设。

需要说明的就是该假设忽略了该企业在达产过程中全部不确定因素。

【例3-20】某企业享受所得税优惠政策,但享受年限短于评估收益年限,优惠政策到期后,就是否可以延长优惠期？『正确答案』企业优惠期满后有两种可能性,一种就是继续享受优惠政策,一种就是优惠政策终止。

当评估分析标的资产未来满足税收优惠的各种措施都可以保证,特别就是涉及未来投资的来源全部落实后,可以采用评估假设认为税收优惠期满后可以延长。

【例3-21】某药品生产企业,产能充足,因行业竞争激烈、药品销售网络缺陷、销售模式不符合市场变化,历史经营收益状况不佳。

在对企业股权转让评估时,就是否可以假设企业以后可以改进销售网络缺陷、优化销售模式等？『正确答案』企业的销售模式、销售渠道等应该属于企业重要的无形资产,也就是进行企业价值评估中十分重要的价值要素。

如果企业可以完善这方面的改进,该企业就已经不就是原来的企业,这属于重大的改变。

这种情况一般不可以采用,假设其未来可以改变销售模式,并在此基础上对其进行评估。

【例3-22】某加油站评估,就是否可以假设未来油价不变？『正确答案』釆用评估假设假定产品价格不变显然就是不合理的,不能采用该评估假设。

但就是在实际评估中由于加油站的油价就是政府定价,并且随国际原油的价格波动,因此无法预测,但就是我们可以预测加油站的单位毛利,认为国家目前油品定价原则未来不发生变化,这种假设就是可以接受的。

类似的情况也会发生在火力发电企业,上网电价就是政府定价,无法预测未来的变化,不能采用评估假设的方式认为未来电价不变,但就是可以采用评估假设的方式设定未来政府采用的煤电联动确定电价的机制不变。

【例3-23】某评估项目,评估按照企业提供的预测资料进行,并假设企业未来按照企业提出的计划如期实现,评估人员就是否可以接受此类假设？『正确答案』这一假设缺乏依据,评估人员不能接受该类假设。

类似的情况还包括假设企业未来应收账款全部可以按期回收,不会发生坏账;企业未来的原材料可以按照目前的价格足量按期采购等等。

这些假设都就是不合理的。

【例3-24】某企业并购项目投资价值评估,并购企业制定了并购方案及并购整合措施,对并购标的公司的投资价值评估就是否可以使用两个假设:(1)投资并购方案实现;(2)并购整合如期实现。

『正确答案』实务中在与委托方充分协商后,评估人员在进行投资价值评估时原则上可以采用上述两种假设。

由于投资价值评估在很大程度上就就是建立在预期假设基础上的,投资价值评估一般没有仅建立在现实基础上的,因此,评估人员在与委托方充分协商基础上可以采用上述假设,但需要明确披露。

【例3-25】某企业集团需要将其一个全资子公司转让,需要对该子公司股权的市场价值进行评估,就是否可以按照现状持续经营假设,完全参考其历史经营数据预测未来？『正确答案』标的企业作为企业集团的一个子公司,其历史经营中很可能与集团之间存在某些关联交易;或者就是集团为了追求协同效应而有意安排的一些经营业务。

但就是一旦该企业集团将其转让出集团,这些关联交易,或者有意安排的业务都将不能持续。

因此,此时完全按照现状持续经营假设参考标的企业的历史数据预测未来,就是不符合未来实际情况的,也就是依据不充分的。

(7)有序清算假设的应用(8)强制清算假设的应用【例3-26】某企业破产清算评估项目,清算组制定、并经债权人会议表决通过的清算方案,在限定时间内处置可变现资产。

对可变现资产评估,可否假设为强制出售？『正确答案』本案例已经明确企业不再持续经营,并且相关清算就是在债权人主导下进行的,因此该清算就是一个强制清算,可以采用强制清算假设。

如果企业的清算属于结业清算,清算过程完全掌握在企业的股东手中,则该清算属于有序清算,不属于强制清算,不能采用强制清算假设。