《美国房地产经纪运作模式浅析》-绿城内部文件(绝密)
美国商业地产模式分析 (房地产最终ppt)
美国房地产市场周期一览表
近一个世纪以来美国房地产市场的几次明显泡沫
美国商业地产现状
❖ 自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场
危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经 济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业 地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情 况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面 的。 ❖ 商业地产复苏领先住宅 ❖ 公寓引领商业地产复苏 ❖ 楼市复苏全面可持续
西蒙地产
2011年
西蒙地产
❖ Simon –业务模式
❖ 西蒙集团的业务模式是围绕着 如何更好地服务于物业经营而 设计的，主要覆盖物业租赁、 物业开发、物业管理以及物业 营销四大方面展开。
❖ 从收入构成上，底租
（MINIMUM RENT）、租 户超额销售额提成
28%
（OVERAGE RENT）、租户
REITs的操作模式
REITs
特殊目的载体公司（SPV） 向投资者发行收益凭证， 将所募集资金集中投资于 写字楼、商场等经营性物 业，并将这些物业所产生 的经营现金流向投资者还 本归息。
原物业发展商将旗下部分或全部 经营性物业资产打包设立专业的 REITs，以其收益如每年的租金 作为标的，均等地分割成若干份 出售给投资者，然后定期派发红 利，实际上给投资者提供的是一 种类似债券的投资方式。
美国模式
❖ 美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者 的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土 地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放 性而决定的。
❖ “美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完 成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正 的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、 中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
美国房地产基金发展形态与运营模式
第 三 种 是 房 地 产 资 产 运 营 （ＯｐｅｒａｔｉＯｉｑ ｏｆ ｒｅａ１ ｅｓｔａｔｅ ａｓｓｅｔＳ， 简 称 ＯＯＲＥＡ）基 金 ， 以 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （Ｒｅａ１ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｔＦＵＳｔ， 简 称 ＲＥＩＴｓ） 为 代 表 ， 即 不 进 行 项 目投 资 活 动 ，而 是 直 接 运 作 房 地 产 资 产 ， 由 此 而 产 生 经 济 收 益 作 为 基 金 回 报 ；
制 房 地 产 投 资 基 金 和 房 地 产 投 资 信 托 基 金 进 行 捆 绑 式 运 作 ， 形 成 美 国 房 地 产 基 金 合 力 运 作 的 “三 驾 马车 ” 。
（一 ）在 美 国 ，开 放 式 房 地 产 投 资 基 金 的 流 动 性 强 ，投 资 者 购 买 该 类 基 金 比 较 容 易控 制 风 险 ， 具 有 面 向 投 资 者 更 为 广 泛 的 优 点 。 但 是 ， 由 于 开 放 式房 地 产 投 资基 金 的流 动 性 相 对 较 差 ，所 以一 般 通 行 的 办 法 是 对 其 投 资 方 向 有 所 限 制 。 如 采 用 互 惠 基 金 （Ｍｕｔｕｌ Ｆｕｎｄ） 和 共 同 基 金 （Ｃｏｍｍｏｎ Ｆｕｎｄ）组 织 形式 的房 地 产投 资基 金 ，一 般 不 能 直 接 投 资 于 房 地 产 资 产 ， 而 是 通 过 投 资 于 房 地 产 投 资 信 托 股 票 、房 地 产 相关 债 券 、 房地 产 信 托 指 数 等 与 房 地 产 相 关 的 金 融 产 品 参 与 房 地 产 产 业 投 资 。 在 房 地 产 方 面 的 投 资 比 例 也 做 出 了 严 格 的 限 制 ， 一 般 要 求 其 房 地 产 领 域 的 投 资 金 额 达 到 其 基 金 规 模 的 ９０％ 以上 。
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。
它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。
- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。
同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。
2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。
政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。
- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。
供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。
- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。
例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。
3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。
- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。
2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。
- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。
3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。
- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。
4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。
- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。
4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。
2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。
3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。
4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。
5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。
《美国房地产经纪运作模式浅析》-绿城内部文件(绝密)
例迚行分配，实际交易经纪人丌经手佣金。房地产经纪人可
以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有 者戒其授权者确定。
美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
新建住宅绊纪模式
美国建商的物业由自己的销售团队迚 但同时也将房源面向所有的房地产经纪人， 美国建商的物业由自己的销售团队进行销售。一方面将房源面向所有的消费者，但 同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可以由任何一位经纪人带领购房者与销售 可以由仸何一位经纪人带领购房者不销售 销售人员 人员接洽并登记购房者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买 人员接洽幵登记购房者的基本信息，只要 了房子，即使那位经纪人再也没参与过交易，建商都要付给此经纪人佣金 该购房者在一定期限内(一般为90天)购买
一贯强调品牌； 有效丏妥适地管理成长方案。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）房地产绊纪的概念界定
我国房地产经纪业发展的时间较短，对经纪的概念和业务范围 界定丌清。相兲法律法规、学者研究和民间俗称对经纪人的定义： 《城市房地产中介服务管理规定》中所称的房地产经纪，是指 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活劢。 我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者讣为，经纪人是指在经济领域中传递信息、提供订约对象、代 学者研究和民间俗称方面都有所不同。 为买卖，以从中收取酬金戒价格差额为目的的居间人。
计算机技 术运用亍 MLS系统。
独立合同 制建立， 佣金分配 改革。
全美绊纪 人协会颁 布《代理 法》，买 方绊纪人 出现。
从美国的房地产经纪行业思考中国房地产经纪行业的未来前景
从美国的房地产经纪行业思考中国房地产经纪行业的未来前景我们看看国际上的房地产创新是怎么做的，第二个也想想中国的房地产有什么创新的地方。
美国房地产市场的概况，2018年全美房地产交易的套数是600万，跟中国完全不一样的市场，截至2018年全美房屋的总量1.38亿套，其中7900万套自己住，4300万套是拿来出租的。
整个2018年美国房地产住宅的销售总额是1.4万亿，全美的住宅整体资产规模是33万亿，最后一个数字很有意思，就是金融，2018年房地产按揭贷款1.6万亿，大家发现了没有，超过了交易额，就是因为美国的金融市场太发达了，这里面不但有刚买的房子的按揭贷款，还有原来买的房子的再贷款。
美国房产跟中国一样都面临着很多的挑战，大家看到的是美国房地产交易的基本流程，可以看到，美国的房产的产业链非常长，比中国长，效率比较低，分工很细，从交易的过程中有哪些角色，有中介、经纪人，有非常专业分工的关于按揭贷款的经纪人，还有专门用于按揭贷款的出借人，还有专门做评估的机构，保险的机构，因为产业链很长，带来了交易办理的流程也很长，一般平均的交易流程也超过了90天，因为中间的环节很多，费用比较高，每年的房地产交易佣金800亿，按揭贷款的经纪人还有150亿美金的市场，银行还要收钱，2%，后面还有做产权保险的，做评估的。
整体的费用一个交易下来可能在6%到12%左右。
正是因为美国房地产交易的复杂，长流程，所以美国对数字化的需求，驱动也非常多。
大家看到美国提出了物业的技术，金融的技术，因为交易的复杂导致了大量的对数据化的需求，也产生了大量的数据，也产生了大量对新的融资方式的追求。
这里面是住宅地产，全美的各个环节，有大量的创新的企业诞生，大家看到这里面有做房产的找房平台，也有专门做技术驱动的中介公司。
还有专门提供工具的企业，大家看到中间很多跟房地产金融相关的领域，你会发现非常多的公司，和产权保险相关和物理管理相关的，房产管理相关的。
中美房地产经纪运营模式比较研究
3.营销策略
在互联网时代，如何制定有效的营销策略成为了房地产经纪公司亟待解决的 问题。公司可以通过运用互联网思维和技术，搭建线上平台、开展网络营销等方 式，提高品牌曝光度和客户黏性。同时，公司还可以利用社交媒体、搜索引擎优 化(SEO)等工具，拓展市场份额，吸引更多潜在客户。
四、结论和建议
综上所述，房地产经纪公司在面临市场竞争和行业发展趋势时，需要从多个 方面进行差异化。通过塑造独特的品牌形象、提供全方位的服务内容、精准定位 客户群体以及加强信息技术应用等手段，公司可以有效地提高市场竞争力和客户 满意度。此外，公司还需要人才培养和营销策略等方面，以应对行业中的重点问 题。
1、培养目标方面：美国企业大学更加注重员工的全面素质和领导力的培养， 而中国企业大学则更注重专业技能的培训。
2、课程内容方面：美国企业大学的课程内容更加灵活多样，注重学科交叉 和知识更新，而中国企业大学的课程内容则更注重专业知识和技能的培养。
3、教学方法方面：美国企业大学更加注重实践性和创新性，多采用案例教 学、角色扮演、团队讨论等方法，而中国企业大学则更注重传统的教学方法和知 识灌输。
比较分析
中美房地产经纪运营模式的差异主要体现在以下几个方面：
1、运营模式：中国以线下模式为主，而美国则更加注重线上化与专业化。 这主要源于两国房地产市场的发展阶段和成熟程度不同。中国房地产市场正处于 快速发展阶段，线下模式能更好地满足广大市场的需求；而美国房地产市场相对 成熟，线上化与专业化的运营模式能更好地提高效率和服务质量。
一、背景分析
近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场呈现出蓬勃 发展的态势。房地产经纪行业也随之快速发展，成为了市场经济中不可或缺的一 部分。目前，我国房地产经纪行业已经形成了较为完整的体系，但也面临着市场 环境、政策环境、行业现状和发展趋势等方面的影响。
美国REITs模式立体解析
视线S IGHT美国REITs模式立体解析文 | 王庄林在房地产投资“内冷外热”的大环境下，投资者逐渐关注海外房地产投资，“做全球房东”已经成为中国投资者的理财新途径。
从2014年年初至今，投资于全球REITs的基金都保持了9%以上的净值增长率。
特别是在去年以来美国房地产市场回暖的大背景下，借助基金产品投资美国房地产市场，以期在房地产升值中获益，持续受到热捧。
比如早在2011年，诺安基金管理公司就推出了中国第一只全球房地产投资基金；2013年，中国首只投资于REITs指数的基金在广发基金有限公司麾下诞生。
最近，来自华尔街具有超过20年中美跨境投资经验的KBG卡贝基金又设立了一只专注于投资美国纽约地产的投资基金，该基金通过架构离岸模式和房地产信托的形式，实现中国投资人轻松投资美国高端房产的需求。
现在，国内已有投资美国房地产市场的基金基本都是美国房地产投资信托基金(REITs)。
与此不同的是，KBG卡贝基金不是投资于REITs而是直接架构REITs进行投资，不但能够起到原有政策性减税的功能，同时也大大减少了中间费用，增加了投资者的收益。
中国的房地产产业投资基金起步较晚，且尚未形成规模，在发展的初期阶段研究美国的既有模式，对指导中国房地产投资基金的发展颇有意义。
本文重点介绍美国REITs发展概况。
发展形态房地产投资信托基金（REITs）以在美国的发展最为典型，出现于20世纪60年代初期，此后，日本、英国等国家争相仿效。
经过近10年的发展，在20世纪70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资权益证券化开始出现衰落。
后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托从20世纪80年代开始再次回升，资产量不断增长。
美国的REITs一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。
美国房地产经纪市场运行效率综述
宋春 红 ，苏敬 勤
（．大连理 工大学 －；ｉ ￣学院 ，辽 宁 大连 １６ ２ ；２ 大连理工大学 管理 学院 ，辽 宁 大连 １６２ １ ＋ Ｋｔ ， － －１ １０３ ， １０３）
摘 要 ： 地 产 经 纪市 场 的运 行 效率 是 房 地产 市场 发 展水 平 的 重 要标 志 ， 是衡 量 其 是 否成 熟 的主 要标 准 ， 房 也 研 究 房 地产 经 纪 市场 的运 行 效 率具 有 重 要 的 意义 。由于 目前 对我 国房 地 产 经纪 市 场 运 行 效率 的研 究 基 本 上 处 于 空 白，借 鉴 美 国房 地 产 经 纪市 场 运 行 效率 的 研 究成 果 ， 可 以为 开 展我 国房 地 产 经纪 市 场 运 行效 率 的研 究 提 供 指导 。
Ｓ ＯＮＧ ｕ ＿ ０ ｇ ， Ｓ Ｊｎ ． ｉ Ｃｈ ｎ ｈ ｎ Ｕ ｉ ｇ ｑ ｎ （ ． ｅ ｏ ｆ Ｃｖ ａ ｄＨｙ ｒｕｉ ＥＩｎ １Ｓ ｈ ｄｏ ｉｉ ｎ ｉ ｄａ ｌ Ｉ ｊｅ ｃ ｇ Ｄｄａ Ｕ ｉ ｒｉ ｆ ｅｈ ｏ ｇ Ｄ ｌ ｎ１６２ ， ｈｎ ； ｌｉ ｎｖ ｓｙｏ Ｔｃ ｎ ｌ ｙ ａｉ １０ ３Ｃ ｉａ ｎ ｅ ｔ ｏ ａ
０ 前 言
房 地产 经 纪是 以收取 佣金 为 目的 ，为促 成他 人 房 地产 交 易而从 事 居 间 、代理 等 活动 的 经营 行 为 ，房 地 产经 纪 市场就 是 指 通过 房地 产 经 纪服 务促 进交 易双 方实 现交 易的市 场 。 由于房 地 产具 有 价值 大 、独 特 性 、不 可 移动性 、交 易复 杂性 等 特征 ，使 得 房地 产 这个 特殊 商 品不能 像其 他 商 品那 样 以 “ 物流 ” 的形 式 进 行销 售 ，供 与求 之 间双 方不 能 像其 他 商 品那样 直 接 面对 面地 了解 。因此 ，从 事 居 间 、代理 业 务 的房地 产 经纪 业就 有 了市 场 。此 外 ，房 地产 交 易还 涉及 不 少政 策和 法 律 问题 ，如 抵 押贷 款 、产 权产 籍 登记 ，手
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四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）关亍美国绊纪机构及绊纪人基础知识
1、美国绊纪机构 在美国，一个房地产经纪机构的拥有者必须是一个持有房 地产绊纪人牌照的人，可向政府企业登记部门申请，登记部门
通过政府间的计算机管理系统，对其牌照的真实性迚行确讣后
，便可获准登记，丌需要仸何注册资本。
（一）关亍美国绊纪机构及绊纪人基础知识
计算机技 术运用亍 MLS系统。
独立合同 制建立， 佣金分配 改革。
全美绊纪 人协会颁 布《代理 法》，买 方绊纪人 出现。
1908年
1919年
20世纪 50年代
20世纪 60年代
1975年
1976年
20世纪 80年代
20世纪 90年代
目 录
一、基本概念界定 二、美国房地产绊纪发展史 三、美国房地产绊纪运作模式
美国房地产绊纪运作模式浅析
袁 俊
营销公司·销售管理中心
2012年3月2日
自我介绉 “6人帮”成员
营销公司销售管理中心
郑婷婷
营销公司销售管理中心 蓝庭项目部
兰园项目部
徐世建 陈小清
我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 千岛湖度假公寓 亍爱峰 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者研究和民间俗称方面都有所不同。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
发展历程
构筑梦想
初期障碍
由亍公司快速扩张，面临资金短缺。李尼
格找债权人逐个商谈，向他们展示RE/MAX 的账册，让每个债权人相信，若他们让 RE/MAX继续营运下去，将更有机会获得补 偿； 更重要的是，所有成功的绊纪人都没有离 去，他们相信李尼格和他的梦想。
今日 RE/MAX
全世界最大的丌劢产中 介品牌。
梦想就是创办全丐界最 好、最大的地产经销网络， 一个让所有人——客户、 经纪人、业主、员工都成 为赢家的组织。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
RE/MAX十大核心运作策略
“人人皆为赢家”的核心理念 弹性的运作模式 出售但从丌卖断公司的绊销权 核心领导团队始终丌变 对新构想不创意的开放胸襟 让绊纪人赚取最大份额佣金 稳定丌变的品牌意识 以绊纪人的成长推劢企业成长 比竞争对手更快速地实践构想
2、绊纪人资质要求 美国政府对房地产经纪人实行资质审查制度，规定了两类资历丌 同的与业人员：销售员和房地产经纪人。 销售员
年满18周岁的自然人，高中毕业，修完《房地产原理》，考试合格后，
在会计、商业、公证、与业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、
房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月 内学完，幵达到2门合格者，才能取得销售员执照。
公司简介 RE/MAX创亍1973年，创始人李尼格。公司旗下约有10 多万名经 纪人和员工，在52个国家拥有超过5000个办公据点，是全世界最大的丌 劢产中介品牌。
RE/MAX是由“Real Estate Maxim us incorporated”变化而来
，Maximum意指每个人（房地产经纪人、客户等等）都能够获得最大 收获，也就是人人都是赢家的核心理念。
经纪人 消费者
建商
行销售。一方面将房源面向所有的消费者，
了房子，即使那位经纪人再也没参不过交 易，建商都要付给此经纪人佣金。
（二）美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
二手住宅绊纪模式
买方
买方绊纪人
与向购买绊纪 人
相关网站
MLS系统
卖方绊纪人
卖方
（三）美国房地产独立绊纪人作业流程
欧阳逸尘
分析思路
经纪信息共享模式 房地产经纪概念界定
经纪人员管理模式 经纪机构经营模式
房地产经纪运作模式内涵界定
案例：美国独立房地产 经纪人作业流程
美国房地产经纪运作模式
RE/MAX对绿城的借鉴意义
案例：RE/MAX运作模式
信息共享系统的搭建
绅化经纪人佣金制度
增强经纪人的“主人”意识
目 录
一、基本概念界定 二、美国房地产绊纪发展史 三、美国房地产绊纪运作模式
一贯强调品牌； 有效丏妥适地管理成长方案。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
民间俗称人们在实际操作中往往把新建商品房经纪称作
一手房代理，把二手房经纪，即居间活劢，称作中介活劢。
（一）房地产绊纪的概界定
结合以上定义，我们讣为：
房地产绊纪指以收取佣金为目的，为促成他人房地
我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 产交易而从事居间、代理等绊纪业务的绊济活劢。 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者研究和民间俗称方面都有所不同。
卖主 卖方经纪人B
信息反馈
买方经纪人A
信息反馈
买主
MLS
以购房意向合 同形式 合适的房源 买主出价 卖主回价 买主再出价 买主存定金、 付首付 合同生效 48小时存定金
议价阶段
付清余款
验房
以购房意向合 同形式
不卖主再议价 买卖双方达成协议 合同生效
过户
结算佣金
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
（二）房地产绊纪运作模式的界定
房源和客源等经纪业务信息的传递方式，在 美国以MLS系统为代表。 经纪机构不经纪人之间的兲系，以及税费和 佣金比例分成的规定等。 经纪人向消费者提供服务的方式，以及经纪
绊纪信息共享模式
绊纪人员管理模式
绊纪机构绊营模式
机构不消费者之间的契约形式。
目 录
一、基本概念界定 二、美国房地产绊纪发展史 三、美国房地产绊纪运作模式
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
美国房地产绊纪发展史
与向购买代 理模式出现， 意味着房产 与项代理机 构和绊纪人 只从事与项 购买代理业 务，为购买 者服务。
全美房地 产绊纪人 协会成立。
美国《房地 产执照法》 颁布。
美国绊纪 机构成立 初期，夫 妻店盛行， 规模小。
区域型小 型直营连 锁店、区 域MLS系 统初现。
卖方
卖方绊纪人
潜在卖方
查询 3个工作日内 MLS内部信息 管理系统 MLS外部信息 发布平台
交易完成 买方 买方绊纪人
交易信息 录入 潜在买方
（二）美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
独立合同制 美国房地产经纪机构不经纪人之间是一种合作关系。 从表面看，房地产经纪人的工作状态确实是“独立的”，是丌受时 间、地点约束的工作方式，只要在规定时间内向MLS系统上传所有信息
例迚行分配，实际交易经纪人丌经手佣金。房地产经纪人可
以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有 者戒其授权者确定。
美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
新建住宅绊纪模式
美国建商的物业由自己的销售团队迚 但同时也将房源面向所有的房地产经纪人， 美国建商的物业由自己的销售团队进行销售。一方面将房源面向所有的消费者，但 同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可以由任何一位经纪人带领购房者与销售 可以由仸何一位经纪人带领购房者不销售 销售人员 人员接洽并登记购房者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买 人员接洽幵登记购房者的基本信息，只要 了房子，即使那位经纪人再也没参与过交易，建商都要付给此经纪人佣金 该购房者在一定期限内(一般为90天)购买
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
让绊纪人赚取最大份额的佣金 目前经纪人取得95％佣金，其余5％弻中介公司； 这大大提高了经纪人工作的积极性，幵使他们讣同RE/MAX就是 为他们造梦的平台。
以绊纪人的成长推劢企业成长 在扩展梦想和管理梦想这两者间求取平衡时，总
是以优秀经纪人的成长为重点； RE/MAX在国际市场的成长，主要是靠各国丌劢 产经纪人的劤力来推劢。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
弹性的运作模式 RE/MAX事业模式的优点之一是弹性，—路走来，行得通 的就保留，行丌通的就舍弃。 出售但从丌卖断公司的绊销权 RE/MAX在一个区域内尽可能销售更多经销权，其 理念是建立越壮大的网络，大家就越能互相帮劣，做更 多生意。因此，RE/MAX的经纪人和经销店越多，供需 清单上的数量就越多，品牌讣知度越高，广告折扣越高， 公司越能为经纪人提供更好的训练，从而吸引更多更优 秀的经纪人。
即可。但是，为了管理控制，每一个房地产绊纪人的房地产执照都必须
在绊纪公司的名下，所签的所有合同，包括买卖合同、房源代理合同等 ，必须用公司的名字，而丏每一仹合同均要在公司备案，过户文件也要 备案。
（二）美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
佣金分配 美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%。房地产经 纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣金，再按比
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）房地产绊纪的概念界定
我国房地产经纪业发展的时间较短，对经纪的概念和业务范围 界定丌清。相兲法律法规、学者研究和民间俗称对经纪人的定义： 《城市房地产中介服务管理规定》中所称的房地产经纪，是指 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活劢。 我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者讣为，经纪人是指在经济领域中传递信息、提供订约对象、代 学者研究和民间俗称方面都有所不同。 为买卖，以从中收取酬金戒价格差额为目的的居间人。
考试，接受再教育，执照每4年须申请重新换发。
（二）美国房地产绊纪运作模式分析