空间转换_广州城市建设以新区为重点的新设想

空间转换:广州城市建设以新区为重点的新设想蔡穗声城市基础设施对于城市的运转与发展来说，起基础作用，基础设施建设必须先行，其发展规模、速度与经济社会发展相比必须超前，否则会制约经济社会的发展。

然而，多年来，广州城市基础设施滞后发展，困难重重，积欠颇多。

究其原因，除了投资比例偏低等原因外，基础设施建设主要放在旧城区进行也是一个主要原因。

旧城区的改造与新区开发孰先孰后，一直是城市建设中的难题之一。

本文筑此提出一些设想。

一、变原地追赶为易地超前毋出路在于把城建重点从旧城区转向新区翻新区开发资金来源是土地，有偿使用土地须从实物交换形态向货币交易过渡.用i~2个五年计划时间建成容纳百万人口的新区完全可能，然后再回头改造旧城多年来，广州市的基础设施建设主要放在旧城区进行，这对缓解旧城区所面临的种种问题起了积极作用，也是长期欠账后采取的不得已的应急措施。

但是，旧城区人口密度高、建筑密度高、交通密度高，原有的各种关系错综复杂，不易理顺，因此把基础设施投资主要放在旧城区有许多不利因素。

(一)、投资效益差。

扩路建桥要搬迁大量住户，扯皮、纠纷、拆迁等耗时费钱。

建设人民路高架路和六二三路高架路迁走30多个单位、270多个住户，搬迁费耗资一千万元。

各类基础设施的更新增容是条条拨款，拨款时间不可能一致，难以统一建设，结果路面重复开挖，浪费很大，事信功半。

(二)、难以预留储备容量。

旧城区道路普遍超负荷，局部扩建必然吸弓{周围的交通流，把储备容量都占满。

东风路从1974年开始分段扩宽，历经8年完工，有快慢车道，刚一建成便塞满车辆。

(三)、不利于缓解旧城区人口密度与交通密度。

现时旧城改造要回迁原住户，开发公司要保本有利经营，又必须出售商品房安排新住户，结果是改造后人口密度更大了。

把基础设施投资放在}日城区，增大了旧城区的人口、交通的吸引力，反过来使基础设施负荷更大。

(四)、现代化程度不高。

在原有的旧摊子上改造，不允许大拆大建，往往妥迁就原有道路走向、建筑分布等，造成新的不合理布局。

而且这种建设更多的是扩建增容，在数量上满足急需，而不是质量上翻新，向现代化水平发展。

因此，要扭转基础设施建设滞后的被动局面，卸下越来越沉重的欠账包袱，必须开拓视野，突破旧城区的落篱，把城市建设的重点尽快从旧城区转移到新区。

开发新区首先遇到灼问段是资金问题。

基础设施澳设的投资额是巨大的，不可能依赖原有投资渠道给予满足。

但它可以通过有偿转让开发的土地来获得。

天河体育中心建设近期开发土地2.6平方公里，国家不拨款，土选交由广州市城市建设开发总公司统一开发，费用包千，结果三年完成全部工程，并通过有偿转让已开发的土地回笼了资金，投资市政设施约2.5亿元。

经营土地开发可回收大于基础设施投资的资金，用这些资金开发新的土地，再通过经营取得更大收益，就基本可解决城市基础设施建设中最大的难题—资金不足问题。

实际上广州近年来已逐步改革以往无偿划拨土地给建设单位盖房的做法，由政府指令性或招标方式划拨土地给开发公司开发。

开发公司通过卖熟地或出售自营的商品房收回土地综合开发投资，并取得利润。

开发公司从政府手里取得地产经营权是有偿的，即国家不投资的前提下建设相应的基础设施，有时还要上缴一定数量的房屋给市政府。

这是土地有偿使用的初级阶段。

这种方式的不足是，土地使用权的商品化取实物交换形态，政府还未完全用价值的尺度衡量土地，对不同的土地也未能做到同一价值尺度，因而只能算是粗放型的土地经营。

它不能保证政府取得土地级差收益，难以避免开发公司转让土地时哄抬价格、从而萎缩房地产市场的短期经济行为。

因此，下一步应从实物交换的半商品化走向较为完全的商品化，即走向货币交易，用同一价值尺度衡量不同地段的土地，切实把级差收益收回政府手里，尽可能使各开发公司在同等条件下竞争，通过提高经营管理水平取得企业利润。

这就要求市政府经营地产。

具体做法是:市政府出面向农民征地，通过招标投标方式由地产开发公司进行土地开发(建设基础设施等)投资总承包，然后由政府有偿出让已开发土地一定年限的使用权，回收资金支付地产开发公司。

出让熟地的方式可以有定向协商招标、公开书面招标和公开竟投(拍卖)等。

政府经营地产的好处是取得土地级差收益，合理平衡地价，根据需要有计划地吸引开发资金，防止农民、地产开发公司哄抬地价，便于按城市规划控制建设的规模、布局与时序。

土地有偿使用从实物交换的半商品化走向货币交易的商品化，实际上也是把土地逐步推进市场、建立地产业的过程。

在土地有偿使用实物交换阶段，政府与开发公司尚未完全分家;在货币交易阶段，政企完全分家，政府间接管理企业，通过开放土地市场，运用价值规律，以及法律手段和必要的行政手段，调节供求关系，引导开发公司的经营，从而在房地产开发领域建立起“国家调节市场，市场引导企业”的经济运行机制。

通过经营地产，政府不但可收回投资，还可取得土地级差收益与投资利润作为扩大地产经营的资金，建设资金就不愁枯竭无来源。

广州市近年来平均每年房屋建筑竣工面积约400万平方米，其中住宅占了半数以上，年均递增率为13。

7多。

从1982年到1986年的5年时间，广州市房屋竣工面积与住宅竣工面积就超过1965年末实有房屋建筑面积1958万平方米和实有住宅建筑面积993万平方米。

可见，只要相对地集中力量开发新区，用1至2个五年计划的时间建成的新城区容纳百万人口是完全有可能的。

这样，新区便可分担旧城区约部分功能，使旧城区的人口密度、建筑密度、交通密度有所下降，基础设施超负荷的情况也会缓解。

改造旧城就容易多了，其基础设施建设的重点就会转向更新换代，从数量与质量上实现超前发展。

新区与旧城相比，没有很多束缚和复杂关系，有可能按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设原则，各类基础设施建设按一定比例同步进行，容量一次建够，并留有一定储备量。

因此，基础设施建设在新区实现超前是完全可能的。

新设想实际上是变原地追赶时间差距(滞后)为易地实现超前发展，而且这种超前发展是采取先新区后旧城的方式来实现的。

之所以能采取这种不平衡发展的方式，是因为在新区可以实施某些在旧城难以实施的政策，如出售土地使用权，从而大大加快城市改建步伐。

二、实施新设想的若干策略@往房制度改革为土地商品化准备市场，从而成为新区开发的经济动力匆新区开发的八项技术政策.旧城改造取调整降压、填平补齐策略住房制度改革。

现行低房租制度不可能形成足够规摸的商品房市场，必须尽早开始住房制度改革的前期准备工作，认真测算，草拟若干方案选用，尽快推动改革起步。

住房制度改革要能刺激群众买房，从而为新区建设准备群众基础与市场动力。

制订地方性土地管理法规。

新设想实施的关键是土地管理，变行政无偿无限期七‘划拨土地为有偿有期限出让土地使用权。

要通过立法形式严格旧城区与新区的土地管理，为政府经营地产提供法律依据，为顺利开发新区土地提供法律保障。

集中力量统一开发。

开发新区必须集中各开发公司的力量统一进行，这样才能分担新建基础设施的巨额费用，使其容量一次建够，并尽快发挥效益，实现资金回笼。

集中力量统一开发，能尽快形成城区规模，增大对旧城区的吸引力。

新区开发技术政策。

初步提出以下八项:1.认真做好规划并严格实施，把新区建成生产与生活兼顾、劳动力与就业大体就地平衡、各类基础设施与文教娱乐等公共服务设施配套齐全、具有综合功能的区域。

基础设施容量要建够，并预留一定的储备量，杜绝日后挖路不止之弊。

2。

规划要兼顾近期、中期、远期，近期规划用地不宜排得太满，应留有发展余地。

有些项目如立体交叉、重要桥梁、大型公共建筑等在近期内不能实现，但从长远来看又是必须的，应预留用地，加以严格控制，以免将来被动。

3.新区内各小区之间宜保留菜田等绿地分隔，避免连成片。

4.要合理规划新区建筑密度、容积率与人口密度，创造优于旧城区的生活居住环境，创造新区对旧城居民的吸引力。

5.工业生产要按专业化生产分工协作原则，集中布点，成片配置，减少重复布点与不合理的交通运输。

区街工业要突破小生产的传统格局，向社会化大生产和商品经济要求的方面发展。

厂房布局变占地多、松散的平面为主体式、多层次的工业大厦。

6.丰富民居设计手法，改变方盒子、行列式的单调、呆板状况，采取灵活多变的空间组合形式，在经济、适用的前提下尽量做到美观。

7.在商品住宅建设中试行“骨”“肉”分离制，即由开发公司建造房屋的‘骨架(由柱子、墙壁、楼板、管道等组成的房屋结构)，购房者根据自己的经济条件，生活方式、人口结构等情况安排房子的内隔墙、装修材料、各种设备等，以适应人们不同的消费需要。

8.充分发挥土地的经济效益，不建“独宅大院”式围墙，提倡新建楼宇首层开放，即首层只建支柱、楼梯(电梯)，其余门窗、墙壁等一律不建，还地于民，由市政府统一安排作停车场、小公园、绿化地、交通通道等，避免房子盖得越多，公众活动场所越少的情况，也由此创造富有岭南新特色的通透明快街景。

旧城改造的主要方针则是调整降压，填平补齐。

在当前旧城区人口密度高，建筑密度高，交通密度高的情况下，改造旧城弊多利少，不宜花大力气。

这不但是集中力量开发新区的需要，也是疏散旧城区高密度以降低其对基础设施压力所必需。

如果旧城改造与新区开发同步进行，必然抵销新区对人口、交通的吸引力，削弱开发新区的动力，使居民滞留于旧城中，最终使新区开发失败。

因此，大规模改造旧城应在新区形成规模并“吸”走相当一部分人口之后。

在现阶段，l日城改造应积极调整，降低密度，加强维护，合理利用。

结合工业企业的技术改造，逐步把工艺落后、污染环境、厂房陈旧的工厂迁出旧城区，逐步把不是非留在城区不可的工厂迁出旧城区，迁出工厂区的旧址由市政府统一安排，主要用作道路交通、农贸市场、园林绿化等。

对于民居，要加强维护，严格保护富有地方风格和时代特点的建筑、文化古迹、书院私园等。

】日城区要杜绝见缝插屋现象。

成片改建必须降低人口密度，把人口疏导向新区，取消回迁政策。

旧城区在调整降压的同时，还须根据需要与可能，对原有基础设施适当地填平补齐，加快交通外环线建设，增加静态交通场所，增加公共绿地、环卫设施，整治像涌、地下排水、排污系统等，对托儿所、幼儿园、室内农贸工业品市场等市民急需的公共服务设施，也应本着填平补齐精神做好规划，尽快建设。

(作者单位:广州市社会科学研究所责任编样:黄超美)(上接第51页)而推动了政治民主;(2)开放改革促进了商品经济的繁荣和市场机制的建立，从而扫除了小生产者的许多传统观念和腐朽的封建意识，动摇了专制集权政治的基础，它培育了人们的民主意识、奠定了民主政治的基础;(3)开放改革促使广州人抛弃了旧的落后的生活方式，逐步形成了新的现代化国民的生活方式，民主成为人们的生活习惯和传统。

可以这样说，改革开放如同新鲜的清洁空气，社会主义社会的机体只有在这种清新的空气中才能有新的生机和活力，没有这种清新的空气，社会主义经济建设将死气沉沉，社会主义民主建设也将窒息和死亡。