浅谈投资性房地产公允价值的确认方法
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产是指用于出租、增值或者进行经营的房地产。
在公允价值计量模式下，
投资性房地产的价值是根据其市场上可获得的公允价值进行计量的。
下面将对投资性房地
产公允价值计量模式进行分析。
确定市场价格。
市场价格是指在一个充分竞争的市场中，买方和卖方在没有强制和合
同限制的情况下达成的交易价格。
公司需要通过市场调查和交易活动等方式确定投资性房
地产的市场价格。
市场价格的确定需要考虑多个因素，如房地产的地理位置、租金收入水平、周边设施等。
确定公允价值。
公允价值是指在一个可观察市场中，以市场价格计量的投资性房地产
的价值。
公司可以通过市场调查和专业评估等方式确定投资性房地产的公允价值。
确定公
允价值时，需要考虑投资性房地产的实际使用价值、收益价值和比较交易价值等因素。
报告投资性房地产的公允价值。
公司需要在财务报表中披露投资性房地产的公允价值。
通常，公司会在资产负债表中以公允价值进行披露。
公司还需要披露计量投资性房地产公
允价值的方法和假设。
试论公允价值在投资性房地产中的应用
试论公允价值在投资性房地产中的应用1. 公允价值的概念和意义公允价值是指在合理、充分、公开的市场上可以交易的价格，应当是市场参与者在执行一项交易时所认为的公正价格。
在投资性房地产的领域中，公允价值的意义非常重要。
通过对投资物业的公允价值的审慎评估，可以为资产管理、投资决策、市场预测和财务报告等提供更可靠的依据。
此外，公允价值的确定在税务、评估和金融等相关领域也有着重要的应用。
2. 公允价值的主要应用方法(1)市场比较法：通过比较市场上类似房地产的销售价格，来确定该物业的公允价值。
(2)成本法：根据物业的重建成本、修建成本和维护成本等因素来确定物业的公允价值。
(3)收益法：考虑物业的收益水平，并以现值为基础来确定物业的公允价值。
(4)资产负债法：考虑物业的资产负债表上的价值和市场价值的差异，以此来确定其公允价值。
(5)折旧法：考虑物业的折旧因素，如经济陈旧、物理陈旧或功能陈旧，来确定物业的公允价值。
3. 公允价值在投资性房地产中的重要性(1)更准确的投资评估：通过对投资物业的公允价值的审慎判断，可以更准确地进行投资评估，建立可靠的投资组合，达到最佳投资回报。
(2)更好的资产管理和资产负债控制：了解投资物业的公允价值，可以帮助资产管理人员更好地控制资产负债，通过房地产的买卖等操作，实现资产的最大化。
(3)更为有力的市场预测：通过对投资物业的公允价值的判断，可以更准确地预测市场走势，预测未来的投资机会。
(4)更完整的财务报告：通过对投资物业的公允价值的认定和报告，可以更准确地反映公司的财务情况，给投资者提供更全面的财务信息。
4. 公允价值确定的难点(1)市场数据短缺：如果没有足够的市场数据，就很难准确地确定公允价值。
(2)通货膨胀和经济波动：在高通胀和经济波动的背景下，物业的公允价值变化很大，很难确定。
(3)物业的类型和地理位置：不同类型和地理位置的物业公允价值差异很大，需要注意。
(4)投资目的的不同：不同的投资目的，可能需要不同的公允价值评估方法，需要加以区分。
投资性房地产公允价值计量方式研究
投资性房地产公允价值计量方式研究首先，公允价值是指在市场交易中，买方和卖方双方自愿进行交易并充分了解相关信息的情况下达成的交易价格。
在投资性房地产中，公允价值可以通过市场交易、参考估值和现金流量贴现三种方法进行计量。
市场交易方法是指通过对市场上类似房地产交易的价格进行比较，来确定目标房地产的公允价值。
这种计量方法基于市场供求关系，并且考虑了投资者在市场上愿意支付的价格。
参考估值方法是指通过对类似房地产的成交价格和市场租金进行调整，来确定目标房地产的公允价值。
这种计量方法相对于市场交易方法更适用于没有市场交易数据或者数据有限的情况下。
现金流量贴现方法是指将未来的现金流量按照一定的折现率计算出其现值，并累加得到目标房地产的公允价值。
这种计量方法基于投资者对未来现金流量的预期，并考虑了时间价值的影响。
投资性房地产公允价值计量方式的应用有以下几个优势。
首先，公允价值计量方法更能反映市场价格的变化，使投资者能更好地了解房地产的价值变动情况。
其次，公允价值计量方法提供了一个客观的、普遍适用的计量标准，对于不同类型的房地产投资可以进行可比性分析。
此外，公允价值计量方法还可以提高投资者对房地产投资风险的认识，有助于制定更有效的风险管理策略。
然而，投资性房地产公允价值计量方式也存在一些劣势。
首先，公允价值计量方法依赖于市场交易和估值数据的准确性和可靠性，如果数据缺失或者不准确，可能会导致计量结果的偏差。
其次，公允价值计量方法无法考虑到特定投资者的特殊需求和约束条件，可能存在个别投资者无法满足的情况。
综上所述，投资性房地产公允价值计量方式是一种基于市场交易、参考估值和现金流量贴现等方法进行计量的方式。
它具有反映市场价格、提供普遍适用的计量标准、提高风险管理能力等优势。
然而，它也存在依赖数据准确性和无法满足特殊需求等劣势。
在实践中，我们应根据具体情况选择适当的计量方法，并结合其他指标来综合评估房地产的投资价值。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
浅谈公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中的运用
浅谈公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中的运用越来越普遍。
公允价值是指在市场上买方和卖方在交易中达成协议后所确定
的价格，反映了该资产或负债在市场上的价值。
投资性房地产是指
用于投资目的的房地产，例如租赁、出租或增值后出售等。
公允价值计量模式的运用主要有以下几点：
1.确定投资性房地产的公允价值
公允价值计量模式能够帮助确定投资性房地产的公允价值。
在
投资性房地产的投资决策中，公允价值的确定是非常重要的。
公允
价值可以反映市场供求关系、地区经济状况、租金水平等多种因素，使投资者更加全面地了解房地产市场的情况，有助于投资决策的制定。
2.确定投资性房地产的价值变化
通过公允价值计量模式，可以随时对投资性房地产的价值变化
进行监控。
投资性房地产的价值可以随市场经济状况、政策法规等
多种因素而变化，公允价值计量模式可以帮助投资者及时了解投资
性房地产的价值变化情况，从而在投资决策中做出更为准确和科学
的判断。
3.更好地反映投资性房地产的价值
公允价值计量模式能够更好地反映投资性房地产的价值。
传统
的会计处理方法往往以成本为基础，对投资性房地产的价值进行刻
意折旧，而公允价值计量模式则更注重投资性房地产的市场价值。
这种方法可以更准确地反映投资性房地产的价值，使投资者更加客观地认识自己的投资，更加理性地制定投资计划。
总之，公允价值计量模式在投资性房地产会计处理中具有重要的应用价值。
它能够更准确地反映投资性房地产的市场价值，使投资者更好地了解房地产投资市场的现状。
浅议投资性房地产的公允价值计量方法的确认2
(二) 融资需求我国房地产市场持续繁荣，采用公允价值计量投资性房地产，期末按照公允价值调整会计报表，公允价值当年变动的部分计入损益，将会使企业账面价值、利润大幅度上升，从而美化企业的财务状况和经营情况，传递出更乐观的信息，投资者、债权人对企业的盈利能力和偿债能力信心更足，有利于企业融资。
（三）盈余管理的需要会计准则规定：企业从成本法变更为公允价值计量投资性房地产时，之间形成的差异第一年计入资本公积，以后年度公允价值变动的部分直接计入公允价值变动损益。
这就为企业提高盈余提供了可能。
四、投资性房地产公允价值计量方法的缺点现行的会计准则对公允价值准则附加了许多限制条件和其他相关要求，用来防范其成为操纵利润的利器，但是从实施情况来看，公允价值的应用中还存在一些制约因素。
（一）持有的目的不好判断，给监管带来难度投资性房地产的定义是为了赚取租金，或为增值后转让的土地使用权或房产。
这个持有目的主要取决于管理者的意图。
有些企业为了逃避房产税，对于一些准备长期持有的房产并未转入投资性房地产，而是转入开发产品中，长期挂帐不调入投资性房地产。
（二）公允价值的可靠性质疑首先由于公允价值主要是市场价格，在无法取得市场价格的情况下，要由会计主体来选择使用哪种方法确认公允价值，不同的方法得出的结果是不一样的，所以人的主管因素不可避免地影响价值的公允性。
其次公允价值是市场的产物，市场化程度的高低，决定着公允价值的公允性。
（三）公允价值选用的方法不一样，得出的结论也不一样我国对投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。
每种方法有其自身的优点和不足。
目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分公司采用专业评估的方法，也有少量企业采用同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
（四）公允价值容易导致利润操纵有的公司为了调节利润，第一年从成本法转换为公允价值计量时，要求事务所评估的价格不要太高，这样就为以后年度的增值留下了余地。
关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨
关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨
投资性房地产公允价值计量模式是指将投资性房地产的公允价
值作为其计量基础的一种模式。
该模式适用于在租赁、出租或出售
等投资性用途下持有的房地产物业，以及用于自用但有明确的公允
价值的房地产物业。
投资性房地产公允价值计量模式的优点在于，它使得投资性房
地产的价值更加真实，反映了市场的价格，准确度更高。
同时，该
模式可以有利于投资者策略形成和决策制定。
另外，该模式能够及
时反映投资性房地产市场变化，实现投资者的风险管理。
然而，投资性房地产公允价值计量模式也存在一些问题和风险。
首先，计算公允价值需要考虑多个因素，其中包括市场需求、租金
收入及升值预期等，需要一定的专业知识和技能。
其次，公允价值
的变化可能会导致财务报表的波动。
这一点尤其重要，因为公允价
值的波动可能会影响财务报表中的净资产和利润等，从而影响投资
者的决策。
最后，公允价值计量模式还有可能被利用进行欺诈行为。
综上所述，投资性房地产公允价值计量模式虽然存在一些问题
和风险，但它也是一种有益的计量模式。
对于投资者而言，应该在
专业人员的指导下进行决策，判断是否采用该模式进行房地产投资。
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法修订稿
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法修订稿投资性房地产公允价值的确认方法是指根据市场上可观察的定价信息，确定特定时间点的投资性房地产的合理市场价值。
投资性房地产的公允价值确认是会计科目设定和资产估值的重要环节，对于合理反映企业投资性房地产价值具有重要意义。
修订稿旨在进一步完善投资性房地产公允价值的确认方法，提高企业会计信息质量和透明度。
首先，修订稿应明确公允价值的概念和确认准则。
公允价值应定义为“在市场上买方和卖方进行正常交易，根据实际存在的交易就投资性房地产合理定价的金额”。
确认准则应明确基于市场观察、市场对买卖双方的预期利益和风险进行评估和测量。
其次，修订稿应规定投资性房地产公允价值确认的基本原则。
原则应包括：（1）公允价值的确认应基于市场实际交易和可观察市场数据，尽量减少主观性和估计误差。
（2）公允价值的确认应区分不同类型的投资性房地产，如住宅、商业、工业等，根据不同类型特点确定合适的估值方法。
（3）公允价值的确认应重视市场的短期和长期因素，兼顾供需关系和经济环境的变化。
第三，修订稿应明确投资性房地产公允价值确认的方法和过程。
方法应包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是通过比较类似投资性房地产的市场交易价格确定公允价值。
成本法是根据重建成本和折旧损耗确定公允价值。
收益法是通过估计投资性房地产未来现金流量来确定公允价值。
过程应包括市场调研、资料收集、数据分析、模型建立和估值报告编制等。
最后，修订稿应强调投资性房地产公允价值确认的披露要求和监管机制。
披露要求应包括公允价值确认方法和过程的说明，前期公允价值与后期公允价值的变动情况，对公允价值变动的原因进行解释等。
监管机制应加强对企业公允价值确认的监督和审计，确保投资性房地产公允价值确认的准确性和可靠性。
综上所述，修订稿应明确投资性房地产公允价值确认的概念、准则、基本原则、方法和过程，同时加强披露要求和监管机制，以提高企业的会计信息质量和透明度，保护投资者的合法权益。
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投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号——投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
（一）专业评估方法确定公允价值
所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。
一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析
众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。
山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。
中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。
（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值
参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。
因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。
二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析
从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。
通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
浅谈投资性房地产公允价值的确认方法
【摘 要】 公允价值计量模式无疑会在市场经济中发挥越来越重要的作用，但使用过程中公允价值的确定一直是个难点，也是人们关注的焦点。文章主要探讨投资性房地产公允价值的确认方法以及各种方法的优缺点和适用范围，并对投资性房地产公允价值的确定提出改进建议。
【关键词】 公允价值； 投资性房地产； 公允价值计量模式
天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。
虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值
所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开发布的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司发布的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。
三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议
通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。
中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。