包头房地产市场分析研究报告

2008年1-5月份包头房地产市场分析报告2008年5月1号目录第一部分包头市都市概况 3- 9第二部分包头市房地产1-5月份市场动态10-11第三部分包头市新建商品房1-5月份市场交易情况12-13第四部分青昆两区1-5月份度客户分析14-19-第五部分市场分析总结20-21第六部分个案楼盘概况22-23第七部分代表性楼盘分析23-53第八部分总结 54第一部分包头市都市概况■包头市都市概况·历史沿革包头地名的由来，一讲是蒙语"包克图"的音译，意思是"有鹿的地点"；另一讲，过去曾是西部地区最大的皮毛集散地，有水旱码头之称，也被称作"泊头"，随着时刻的推移，逐渐演变为"包头"。

包头的历史能够追溯到6000年前的新石器时代，是欧亚大陆草原文明和黄河流域农业文明的交汇地段，历史文化遗存十分丰富，有赵长城、秦长城、麻池古城遗址，南北朝时期还有两位皇帝定都于此。

地理位置及气候包头位于内蒙古自治区西部，地处渤海经济区与黄河上游资源富集区交汇处，北部与蒙古国接壤，南临黄河，东西接沃野千里的土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部。

包头的地理座标是东经１０９度５０分至１１１度２５分、北纬４１度２０分至４２度４０分，面积为２７６９１平方公里。

包头境内有阴山山脉的大青山、乌拉山（以昆都仑河为界），山峰平均海拔２０００米，最高峰海拔２３２４米。

包头市由中部山岳地带、山北高原草地和山南平原三部分组成，呈中间高，南北低，西高东低的地势。

黄河流经包头市境内２１４公里，公路、铁路两桥并行飞架黄河南北。

包头属半干旱中温带大陆性季风气候。

那个地点景色宜人，气温适度。

据《包头市2002年国民经济和社会进展统计公报》，2002年包头市年均气温８.５℃，年最低气温－２７.６℃，年最高气温３５.５℃，年降水总量２６２.９毫米，年最大风速１１.０米／秒，平均风速１.８米／秒，年日照时数２８０６小时，年平均相对湿度５２％，全年沙尘天气１２次。

夏秋之时，是包头绝佳季节，清风送爽，花香色艳，瓜果丰盛，蔬菜充足，是理想的避暑胜地。

冬春二季，冰封雪飘，银装素裹，不具北国特色。

·行政区划及土地面积包头市辖９个旗、县、区，其中：３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区）。

总面积２７７６８平方公里·人口数量2007年末包头市户籍总人口263万人，目前要紧城区人口123万人。

包头宏观经济状况·综合经济经济进展加速提质。

初步测算，包头市GDP总量800亿元，按可比价格计算，比上年增长24%，为近9年来增速最快的一年，其中一产业增加值32亿元，增长3%；二产业增加值444亿元，增长29%；三产业增加值324亿元，增长20%。

按常住人口计算，人均GDP为32000元。

在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入102.2亿元，增长39.4%，创历史新高。

结论：包头人均GDP指数差不多逼近4000美元大关，初步达到了中等发达国家水平，·人均收入及支出2006年，全市城镇居民人均可支配收入达到15211元，人均消费性支出11625元，恩格尔系数下降为32.3%。

随着收入水平的不断提高，城镇居民生活水平和消费观念发生了重大变化，生活消费支出全面增长，消费结构日趋合理，消费档次明显提升，具有现代家庭生活标志的许多耐用消费品，如移动电话、空调、电脑、小轿车等开始进入平常百姓家庭。

结论：包头城镇居民中等收入者人均收入约为2万元，则以双职工家庭为例，年收入约为4万元，则可承受的住房消费约为18万元～25万元。

·工业结构包头市以加快工业改组改造和结构优化升级作为经济结构调整的主攻方向，并运用高新技术和先进适用技术改造传统工业，加快以电子信息为代表的高新技术产业进展，大力进展稀土、绿色产业等特色产业，构筑了新型的工业结构体系。

自主增长机制的初步形成，经济效益明显改善，经济呈现出持续、快速、协调、健康进展的良好态势。

·房地产业今年一季度，我市在建房地产项目总投资129.4亿元，项目总规模794.2万平方米，其中住房项目总规模660.4万平方米。

经济适用住房处于合理的比例范围，其新建项目规模占住房新建项目规模的21.6%。

在建房地产项目保持良好进展势头，房地产产业集中度不断提高，达到37.17%，住宅产业集中度更是突破40%，达到41%。

房地产开发企业资本运作能力显著增强。

有开发项目的房地产开发企业中，在建项目总投资超亿元的开发企业数量占到48.8%，5000万到1亿元的开发企业数量占到18.89%，1000万元以下的开发企业仅1家。

房地产开发项目中，从在建项目总投资角度分析，亿元以上在建项目个数占到37.07%，5000万到1亿元在建项目个数占到18.97%，1000万元以下在建项目个数仅3个，在建项目资本运作规模不断扩大；从在建项目规模角度分析，10万平方米以上在建项目占在建项目总数的18.1%，而不足1万平方米在建项目仅有3个，住房开发建设中，10万平方米以上在建项目占项目总个数的14.29%，5万平方米到10万平方米在建项目占项目总个数的21.43%，不足1万平方米项目仅6个。

·房地产投资2007年1至11月份，包头市房地产市场整体上保持持续、健康、平稳的运行进展态势。

房地产开发建设规模达到729.40万平方米，较去年全年（562.4万平方米）增长167万平方米，与去年同期相比增长36.9%；住宅建设规模629.97万平方米，同比增长49.6%；商业营业用房建设规模74.54万平方米，同比下降30.4%。

其中，今年新开工面积449.54万平方米，同比增长17.7%；住宅新开工面积377.29万平方米，同比增长13.5%；商业营业用房新开工面积48.89万平方米，同比增长2.2%。

房地产开发投资完成77.95亿元，同比增长45.5%，占全市固定资产投资785亿元的9.93%，占第三产业投资361.91亿元的21.54%。

住宅完成投资64.68亿元，同比增长49.6%，商业营业用房完成投资10.56亿元，同比增长5.4%。

其中，市四区及高新区房地产投资分不为（昆区）19.64亿元，（青山区）23.12亿元，（东河区）14.94亿元，（九原区）1.40亿元，（高新区）15.95亿元。

今年一季度，全市各类房屋登记办证4729套、面积42.06万平方米、金额6.97亿元，同比增长了10.5%、3.3%、-3.9%，环比下降了37.6%、35%、34.8%。

其中新建商品房登记办证2628套、面积23.2万平方米、金额4.24亿元，同比增长了6.1%、22.6%、-9.2%，环比下降了45.3%、42%、42.6%；存量房登记办证2101套、面积18.86万平方米、金额2.73亿元，同比增长了16.4%、-13.4%、5.8%，环比下降了24.4%、23.7%、17.3%。

房地产抵押登记共办理2935件，抵押登记面积54.91万平方米，抵押登记金额为11.16亿元，同比增长了14.1 %、-24.8%、41.6%，环比增长了29.6%、-32.7%、-36.4%。

通过数据反映，我市房地产开发建设与投资接着保持较高幅度的增长，其中，住宅开发建设增长较高，商业营业用房开发建设有所下降。

■包头市以后规划1. 市域城镇体系进一步强化市四区作为主城的核心地位，重点进展旗、县政府所在地城镇和若干建制镇。

都市化水平由现状的59.5%进展到2010年67%。

在市域内逐步形成以主城镇为一级城镇，以萨拉齐镇、金山镇、百灵庙镇、白云矿区、石拐矿区为二级城镇，以110国道沿线为进展主轴，以呼白、包白、萨托为进展次轴，职能分工明确的市域城镇体系。

. 都市进展目标到规划期末，都市综合实力达到全国较大都市平均水平，一、二、三产业结构合理，都市经济繁荣、社会文明、环境优美、服务功能完善，各项基础设施配套，生态环境显著改善的现代化都市。

3. 都市性质和规模规划将都市性质调整为“包头市是以冶金、稀土、机械为主的综合性工业都市，是内蒙古中西部的经济中心”。

确定2010年都市人口规模124万人，都市建设用地规模131平方千米，人均都市建设用地105平方米。

4. 总体布局规划确定包头市都市建设用地拓展方向为新市区向南拓展，东河和九原区向西北拓展，逐步形成一市二城的布局结构。

其差不多形态是青山区和昆区为一个城区组团，东河区和九原区为一个城区组团，两组团相对独立的带状组团都市。

工业区分散在城区边缘，生活区集中布置，工业区与生活区之间设大面积防护林带。

第二部分包头市房地产1-5月份市场动态一季度，我市房地产市场供应充足，消费需求接着保持旺盛势头，商品住房价格同2007年四季度价格水平差不多持平，略有上涨，但涨幅不大，房地产市场呈现出健康平稳运行态势。

房地产市场供应充足，产业集中度不断提高，规模化经营成为主流。

一季度，我市在建房地产项目总投资129.4亿元，项目总规模794.2万平方米，其中住房项目总规模660.4万平方米。

经济适用住房处于合理的比例范围，其新建项目规模占住房新建项目规模的21.6%。

在建房地产项目保持良好进展势头，房地产产业集中度不断提高，达到37.17%，住宅产业集中度更是突破40%，达到41%。

房地产开发企业资本运作能力显著增强。

有开发项目的房地产开发企业中，在建项目总投资超亿元的开发企业数量占到48.8%，5000万到1亿元的开发企业数量占到18.89%，1000万元以下的开发企业仅1家。

房地产开发项目中，从在建项目总投资角度分析，亿元以上在建项目个数占到37.07%，5000万到1亿元在建项目个数占到18.97%，1000万元以下在建项目个数仅3个，在建项目资本运作规模不断扩大；从在建项目规模角度分析，10万平方米以上在建项目占在建项目总数的18.1%，而不足1万平方米在建项目仅有3个，住房开发建设中，10万平方米以上在建项目占项目总个数的14.29%，5万平方米到10万平方米在建项目占项目总个数的21.43%，不足1万平方米项目仅6个。

从包头市目前的项目来看，住宅项目开发体量较大，且销售的较好，商业项目体量有限，销售的不太理想，公寓写字楼项目呈逐年上升趋势。

从几个区域来看：昆区的房价较高，项目定位较高，除个不楼盘外销售的都较好。

青山区住宅项目较多，受人们消费理念的阻碍（卖在昆区，住在青山），青山区的住宅销售的都比较好（除个不户型面积较大的楼盘）。

近几年，九原区的房地产市场也逐渐升温，几乎所有的住宅项目销售的都比较理想，缘故有以下几点：①、九原区的房价较低，是专门多中底收入者的首选。