济南商圈演变(济南开埠至今)
长清文昌商业中心
商业等级：都市级商业中心--市级商业中心—副市级商业中心--区级商业中心--社 区级商业中心等五级结构 商业布局：1核2心4副多组团
பைடு நூலகம்
开埠后，济南呈现内城、商埠区的“子母城”商业结构； 内城商业中心以今泉城路、县东巷纵横两条主街组成并延伸至东门； 老商埠区范围：东起济南老城之西（今纬一路），西至北大槐树（今纬十路），南沿
赴长清大道（今经七路），北以胶济铁路为限（今经一路），计东西长约五里、南北约
二里的区域，用以商货转输、发展商业。
1926年，胶济铁路以北被规划为北商埠，至20世纪30年代后期，北商埠逐渐成为以大型轻工 业为主的工业区，成为北方纺织业和面粉业的中心。
商埠商业期商圈分布（1939年——1948年）
商贸中心 西市场
新市场
大观园
济南仍呈现东西双中心，但商业中心已经移至商埠区和古城区之间，即今经四路东 段——共青团路——纬二路一带，并分别沿经一路和泉城路朝东、西向扩展； 核心商业区为大观园市场和新市场周围，其商业的活跃程度已超过商贸中心、西市场 为代表的西部片区。
商埠区虽然还有当时较为著名的商业市场——西市场和万字巷商场，但随着计划经济体 制的建立，商埠区的商业地位及影响逐渐衰落，商埠区逐渐成为以市民居住和工厂生产为 主的城区。20世纪80年代以后，虽然有所复苏，但是其经济地位已经大不如从前。
传统商业期发展期（1980年——1995年）
济南一百 济南华联 大观园
现代 商业 成熟 期
2009
现代商业起步期（1996年——2002年）
现代商业起步期济南商业特点：
泉城路作为城市核心商圈的地位进一步的到巩固和提升；
消费力的提升促进少数高档百货出现； 消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现； 银座、贵和崛起，打破传统商业模式，以大润发为代表的各种超市大卖场 在济南遍地开花。
现代 商业 起步 期
2002
现代 商业 发展 期
现代 商业 成熟 期
2009
传统商业期整合期（1949年——1979年）
万字巷商场 新市场 西市场 大观园
人民商场
国贸商场
今经四路东段——共青团路——纬二路一带，成为当时的商业聚集区，主要商业市 场包括国贸商场、新市场、大观园、人民商场等
传统商业期整合期（1949年——1979年）
目录 壹
济南商业的发展历程
贰
济南商圈现状概述
PART1 济南商业的发展历程
济南商业的发展历程
现代商业期
传统商业期 商埠商业期
1904 1949 传统商业 整合期 1979 传统商业 发展期 1995
现代 商业 起步 期
2002
现代 商业 发展 期
现代 商业 成熟 期
2009
商埠商业期商圈分布（1904年——1939年）
传统商业时期济南商业特点： 本地国营商场，占据主要市场 商场以百货类为主
▲ 20世纪90年代的泉城路 ▲ 西门桥，建于1995年
济南商业的发展历程
现代商业期
传统商业期 商埠商业期
1904 1949 传统商业 整合期 1979 传统商业 发展期 1995
现代 商业 起步 期
2002
现代 商业 发展 期
济南商业网点规划（2012-2020）
王舍人商业中心 洪家楼商业中心 汽车站商业中心 工业南路 商业中心
北湖商业中心 西客站商业中心
西市场商业中心 阳光新路商业中心 长清大学科技园— 创新谷商业中心
济南印象商 业功能区
英雄山商业中心
唐冶新城商业中心 奥体文博商业中心
图例：
都市级商业中心 市级商业中心 副市级商业中心 区域级商业中心
大观园商圈
全市市民
洪楼商圈 区级商圈
周边居民 济南西部片区居民 小商品经营者 周边居民 周边居民 家居建材经营商及装修 业主 经营商户和批发商 市区的中低档消费者 年轻人及商务人士
西市场商圈
英雄山商圈 高新区商圈 家居建材 服装鞋类 儿童用品 数码电子 北园商圈 泺口商圈 山大路商圈
主要以批发零售为主，经营品类涉及服装、齐鲁鞋城品牌港、济南窗 鞋帽、通讯器材等。 帘城、泺口服装市场 属于专业商圈，是一个以信息产业等高科 济南华强广场、赛博数码 技产业为特色的商圈。 广场
济南商业现状
济南市商业市场形成多商圈格局，以泉城路商圈为城市核心商圈，大观园、洪楼、英雄 山、西市场等次级商圈为辅的格局
泺口 商圈 北园 商圈 洪楼 商圈 大观园 商圈 西市场 商圈 泉城路 商圈 山大 路商 圈 高新区商圈
英雄山商圈
图例：
市级商圈
区域级商圈
专业市场商圈
济南商圈现状分析
商圈类型 商业中心 市级商圈 商圈名称 泉城路商圈 商圈概要 济南市的核心商圈，商业分布密集，业态 较全，各种档次商品丰富。交通便利，距 离火车站和汽车站都很近。基本以百货经 营形态为主。 大观园商圈属于历史悠久的老城区商圈， 虽功能齐全（购物、餐饮、娱乐），但是 物业形态比较传统，档次较低，凭借其优 越位置，仍有生存空间。 济南市历城区的核心商圈，目前辐射了济 南市东北部很大范围，主要功能为满足居 民的日常生活消费，档次中等。 属于专业市场商圈，主要功能为小商品批 发，档次普遍较低，但消费人群较广，辐 射范围较大；西市场商圈形成较早，有几 十年的历史。 英雄山商圈属于满足居民生活需要的区级 商圈，形态比较分散，不属于集中规划的 商圈，各商业形态档次差距较大。 东部高新区新兴的商圈，目前辐射济南市 东部高新区及周边范围，主要功能为满足 居民的日常生活消费，档次中等。 属于专业市场商圈，主要经营的品类以家 居、建材、小商品为主。 代表项目 恒隆广场 、银座商城、贵 和购物中心、世茂国际广 场 万达广场 、大观园商厦、 经四路人防商城 大润发超市 、淘宝街、 银座洪楼店 和谐广场 、华联商厦、 嘉华购物广场 鲁商广场 、银座八一店、 银座玉函店 丁豪广场、银座商城高新 区店 银座商城北园店、 、中恒小商品批发城 消费群体 全市市民、外地游客
人民商场
济南百货
山东华联
随着20世纪80年代交通条件的改善，城市商业向堤口路、纬十二路、经十路、历山路、济泺 路南段和北园大街扩展，经四路——共青团路——泉城路仍然是商业核心区；
济南百货、人民商场、大观园、济南一百、济南华联和山东华联，被称为当时济南商业的
“六朵金花”
传统商业期发展期（1980年——1995年）
商埠商业期大事件（1904年——1939年）
1904年，德国人在经三纬二路创办济南第一家电影院——小广寒电影院；同年，济南第一处 商埠公园（后改称中山公园）在经三纬五路开始建设； 1905年，军阀张怀芝在西关外创办济南第一家商场式市场——新市场；
1918年将普利门外沿顺河街向西到纬一路的地段拓为商埠区；
现代商业起步期（1996年——2002年）
现代商业起步期济南商业大事件： 1996年，银座商城开业，开启济南高档百货的时代
1997年，贵和购物中心开业
2000——2001年，大润发历城店、历下店、天桥店、山水店相继开业 2002年，贵和商厦开业
现代商业发展期（2003年——2009年）
现代商业发展期济南商业特点：
大型商业由传统商业向综合商业过度；
国际零售巨头进驻，第三代商业形态兴起； 销售类商业大量出现； 代表性商家：泉城路万达、沃尔玛、家乐福、 易初莲花、国美、苏宁
现代商业成熟期（2010年——至今）
现代商业成熟期济南商业特点：
以泉城路为都市级商业中心，多个商业附中西逐渐成熟的商业格局 一站式的大型城市购物中心的出现，济南拉开大型城市购物中心序幕 商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序 代表性商家：万达广场、恒隆广场、世茂国际广场
济南商圈的发展演变
青岛荣置地顾问有限公司济南分公司 二〇一五年三月
前言
“济南刘家功夫针铺”商标铜版是我国迄今发现最早的商标，反映了北宋济南 商品经济的发展。元代，济南已经是山东最大的商业城市。 清朝时期，济南城里和城外关厢商业具有不同的特点。济南城里主要是官署、 学校和省、县考场所在地，商业以服务业为主。靠近官署的院前、院东、院西等大 街以及后宰门、贡院一带，集中了一批比较高级的旅馆、饭店、钱庄和金银珠宝店
济南各时期商业特征
商埠商业期 时期 开埠初期 开埠发展期 时间段 商圈 范围 19041939 19391948 传统商业期 传统商业整合 传统商业发展 现代商业起步期 期 期 1949-1979 1980-1995 1996-2002 泉城路一带 现代商业期 现代商业发展期 2003-2009 泉城路一带 现代商业成熟期 2009-至今 泉城路为都市商 业中心，多个商 业副中心
商埠商业期大事件（1939年——1948年）
1939年，日伪政权又规划将齐鲁大学以西、四里山以北、岔路街以东、经七路以南 约１公顷土地为南郊新市区，又称南商埠。还陆续将官扎营、南大槐树、营市街以及商 埠区内原来保留的三里庄等地划入商埠。
济南商业的发展历程
现代商业期
传统商业期 商埠商业期
1904 1949 传统商业 整合期 1979 传统商业 发展期 1995
铺。城外关厢是普通民众的居住地，在城外南关和东关等主要街道上，混杂着各种
店铺和手工作坊，还有定期的集市贸易，是济南商业和手工业的集中地。 19世纪 80年代后的20年间，济南市场迅速扩大，商业逐渐由东关和城里向西 关转移，西关成为新的商业中心。当时的西关，商行繁多。主要的大商行有国药行、 杂货行、绸布行、鞋帽行、钱行，称为“西关五大行”。 1904年，济南成为中国近代史上第一个主动自开商埠的内陆城市，济南近代 的发展也由此开端……
老城区、商埠区
经四路东段、 经四路、共青 共青团路、纬 团路、泉城路 二路一带 一带 商埠区的商业地位及影响 逐渐衰落； 本地国营商场占据主要市 场； 商场以百货类为主
济南自开商埠百年回眸
“自开商埠”百年回眸作者：王音（市委党史研究室）编者的话：在中国城市发展史上占有重要位置，1904年自开口岸，开创了近代中国陆大城市对外开放的先河。
今年5月是“自开商埠”100周年，百年开埠也由此成为今年以来人的热门话题。
其中一个重要原因，是因为在上个世纪的最初几年，自强新政走在了中国各省的前列，作为一个曾经以保守著称的陆古城，以领时代之先的“自开商埠”之举，吸纳域外经济文明，发展自我，使初步走出了以农耕经济消费为特征的圈子，而开始向现代城市转变，所以尤为世人瞩目。
回望历史，自开商埠既有挽回利权、自强爱国的强烈民族色彩，又有追求文明进步、推动社会发展的时代色彩，百年前的也因此一时走在了当时国城市发展的前列。
在改革开放进入21世纪的今天，回眸百年开埠的历史，自然更具有现实意义，同时也更为社会各界和媒体广泛关注。
与已发表的一些此类文章相比，本文所述更为准确与严谨，其观点及所叙史实也颇客观与翔实，对于今天的人们正确了解百年开埠具有相当的启示意义，因而特在此刊出，以供读者参考。
20世纪初的开埠，是乃至现代化进程中的一件大事。
它不但使从传统的政治中心“一跃而成了陆第一大商贸中心”，而且标志着整个陆市场经济的发端，成为“清末城市自我发展的一个典”。
百年后的今日，与开埠之初相比早已是霄壤之别，但如何充分利用外部环境促进经济发展，仍是当代人的一个重要话题。
回顾和审视100年前的开埠，或许会给我们一些新的启示。
“自开”和“陆路”是开埠的特点；开埠的“出发点”在于争自主之权；“三地同开”中国近代绝无仅有；“商埠”位于老城的西关外，分为福、禄、寿、喜四区，不划租界，取消土地永租制，外商与华商照章租地，既保持了城市特色，又拓展了经济空间；新旧城互补，一身二任，“遂不独为政治中心，更为工商业之要埠”开埠发轫于甲午战争后人们对抵制外来侵略、挽救民族危亡的思索中。
1903年9月，清廷外务部批转商约大臣吕海寰“倡议广开商埠”的奏请。
济南商埠区调研报告
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四、采取的解决措施
昔日济南的商埠区,是城市中一处浸透着浓郁的地 域文化色彩和外来文化风情的特殊地区,其发展历史记 载了外来文化与本土文化相融合的过程。就像北京的 天桥、上海的城隍庙那样,它在济南人的心目中留有不 能磨灭的印象,占据着不可替代的地位。在城市现代化 的过程中,如何让商埠区重新焕发生机,再度繁荣,使其 所蕴藏的经济和文化潜能得到最大程度地发挥,保持它 当年在城市中的重要地位,为济南的经济腾飞和社会进 步做出新的贡献,这无论从社会和经济发展的角度,还是 从弘扬文化特色的角度,都是一个刻不容缓的命题。
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老建筑保护问题
近年来,济南的老建筑不少已 经彻底消失,像当年的八卦楼 等只能留存在老济南人的记 忆中,这也反映了城区开发和 古建筑保护的矛盾。而在老 商埠区的开发中,土地寸土寸 金,保存一座老建筑所花费的 精力和成本要远远高于重建, 这也造成了很多开发企业喜 欢将原有建筑一切推倒,重建 现代化的建筑。
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建筑风貌
中西合璧的建 筑风格
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新闻出版图书馆
ห้องสมุดไป่ตู้LOGO
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文艺体育公园
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教会医院
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新式教育
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4、社会百态
随着济南近现代工商业 的发展，各种新式教育的创 办，图书馆、公园的创建。 济南居民的生活模式发生了 明显的富有特征的变化，社 会生活呈现出新与旧，中与 西的冲突和融合的现象。一 种职业的兴衰、一个习俗的 变化、一款服饰打扮的流行， 无不从一个侧面折射出人们 所处时代的风情。
济南老街巷(找寻曾经的记忆)
县西巷、县东巷、按察司周边的老街巷县西巷县西巷是条非常古老的街道，它南自泉城路，北到后宰门街只有540米长。
与县东巷一起为古代济南的南北交通主干线。
然而这条从明朝就非常热闹的古街因城市扩建2003年前就拓宽拆除了，并且以3.07亿元的“天价”被拍出，创下省城历上地价拍卖的最高纪录。
目前改造后的新街就将展现在人们眼前了。
县东巷县东巷南自泉城路，北到大明湖路，因这条街巷位于旧历城县署以东，所以名“县东巷”。
历史上曾名“塌行街”与县西巷是济南古时候南北交通干线，原在中段路东有济南七十二泉之三十八泉的罗姑泉。
东华街此街为位于按察司街和县东巷之间，是条东西向小街，原先是以街上的督城隍庙面命名的“城隍庙街巷”，民国年间改为“东华街”。
按察司街按察司街是连接泉城路与大明湖路一条长770 米的街道。
明、清时期，当时的提刑按察使曾设在这条街南段以东，其原址就是现在的济南第一中学，因此街便以提刑按察使司而名。
苗家巷街旧时其东头位于古城墙以西，现隔黑虎泉北路与东护城河相对；街西头是按察司街。
据传，是因街上一苗姓来此居住较早而名。
街上民居多为平房，有些是较典型的四合院。
如原19 号院旧时是一张氏大户的住处，俗称张家公馆，这年豪宅由三个院落组成，房上木质构件雕梁画栋，据说当年后院还建有戏台。
再如29 号宅院也是清代四合院，传说主人是一钱庄人家，这种保存完好的四合院在济南目前都不多见了。
运署街因清代驻主盐运使司得名。
上世纪六十年代曾名“运输街”后复名。
据说在盐运司迁来前，运署街曾是按察司街的一部分，与目前街上的济南一中大门就是按察司的大门，而西边一墙之隔的原泺源中学大门就是当年盐运司的大门。
泉城路以南周边的老街巷宽厚所街因街西路南清代有慈善机构“宽厚所”，街以所名之。
街原名为“南王府街”。
小王府街位置在泉城路之南，舜井街之东，宽厚街之北有两条南北向小街叫“东小王府”和“西小王府”。
明代德庄王第四代孙宁海王在此街建府居住；后又由德庄王第七代孙宁阳王朱由椅在宁海王府以东建府，遂就分别称之为东小王府、西小王府，以后居民迁来居住便成为街名，后两街合并，称“小王府街”。
济南市(含区县)商圈调研分析报告
经十西路（腊山河东路至二环西 路），华联购物广场世购店
核心 混合区 成熟
是
是
物中心、欧亚大观商都
山东 济南 槐荫 省市区
华联广 省会 友店商
圈
张 华庄 联路 超（ 市纬广十友二店路、至远二大环购西物路广）场，-
次级荫 省市区
百联海 省会 那城商
圈
美 百里 联路 海（ 那美城里东路至二环西路），-
纬三路，银座购物广场
山东 济南 历城 省市区
省会
洪楼商 圈
花园路（历山路至二环东路）， 银座洪楼店、印象城、大润发花 园店、银座奥莱东环店
华信路，银座华信店
山东 济南 历城 省市区
省会
世纪大 道商圈
世 首纪 创大 奥道 莱（唐冶东路至春晖路），科创路，百联奥莱高新店
山东 济南 历城 省市区
省会
万虹广 场商圈
次级 混合区 新生 是 是 次级 商业体 发展 是 是 三级 商业街 发展 否 是 三级 商业街 衰退 否 是
济南市商圈附表
省
市
区/县
街道 (镇)
行政 区划
商圈简 称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈 划分
商圈形 态
商圈 发展
是否 适合 入驻
是否 已有 竞品
备注
山东 济南 历城 省市区
唐王 镇
乡镇
唐王镇 商圈
龙 嘉泉 禾路 购（ 物临广港场北路至唐王广场），-
三级 商业街 发展 否 是
山东 济南 历城 省市区
港沟 镇
乡镇
港沟镇 商圈
港九路（旅游路至港沟隧道口）
-
三级 商业街 衰退 否 是
山东 济南 历城 省市区
【视点】济南老商埠：鳞次栉比，百年传奇
【视点】济南老商埠：鳞次栉比，百年传奇济南是座古老的历史文化名城，拥有许多处能够较完整地体现历史风貌的街区，而百年老商埠区就是其中一颗璀璨夺目的明珠……1904年，是大清国光绪三十年。
这一年新政方兴，风气初开，不断有人上书奏请实行立宪、变更政体。
1904年6月1日，一声惊天动地的火车汽笛声划破济南沉寂的上空，胶济铁路全线通车。
此后，济南与青岛的经济联系逐渐密切。
胶济铁路即将竣工之际，为阻止德国势力借铁路进一步向内陆扩张，山东地方政府经与外务部协商后，由直隶总督袁世凯与山东巡抚周馥联名上奏，在济南城外自开商埠，以期“中外咸受益”。
同时将潍县、周村一并开设商埠。
清廷旋即批准。
济南自开商埠，在老城之外建起了一座新城，堪称近代史上的一个神话。
此举创造了近代中国内陆城市对外开放的先河，并极大促进了济南的社会发展及城市化进程。
开埠前，济南是传统的政治中心，经济“大约比沿海城市的发展滞后40～50年”，“只能算一个三流的商业城市”。
开埠以后，旧城区继续保持政治、文化中心的地位，而商埠区则更好地凸显其经济商业功能，济南一跃成为“山东内陆第一大商贸中心” 。
济南工商业在国内城市中的地位也扶摇直上。
据统计，1927年，济南城关及商埠两地区的商户已达6700多家，号称招财进宝地，累银聚金门，成为清末城市“自我发展”的一个典范。
1912年9月，孙中山先生来到济南，亲眼目睹济南开埠后的巨大变化，盛赞济南的自开商埠。
经二路，老济南人又称之为“二大马路”，是昔日济南的商业、金融和邮政中心。
它东起普利门桥，西止槐树街北口，街长近４公里，是当年济南商埠区最繁华的一条道路。
当时，这条路被人们称为“金银地”。
军阀张怀芝在西关外创办济南第一家商场式市场——新市场，最初以地摊为主，后来逐渐盖起砖瓦房，至上世纪30年代达到鼎盛时期，商店、饭馆多达200余家，剧院、茶园、书棚有20多所。
魏家庄，百年以前是个典型的农村，它邻近济南旧城的西城墙，地理位置特殊。
济南商埠区调研报告
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习俗变化
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服饰变化
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通讯变化
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三、商埠区的现状
同所有城市中心的发展轨迹一样，随着社会、经济、 文化、科技、体制等的发展，城市经济中心区不断地变 更。在城市结构的复合、性质的演替、功能的更新转变、 居民生活需求的转变、城市化等因素的影响下，商埠地 区的生存与发展面临着严峻的挑战，甚至走入了困境。
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商业商标
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工业发展
面粉场的制粉楼
鲁丰纱厂
山东机械局
济南电灯公司
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经济发展
股票
济南恒丰 泰银号汇票
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经济社会的全面发展
济南机车工人和“新中国号”机车
马达车床和龙门刨床
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2、市政交通
济南商埠区的街道规划是按照经纬来设计的，但与 地球仪上的经纬正好相反，东西向的道路称为经路，南北 向道路称为纬路，据说这起源于传统纺织业中所讲的经纬 线。因东西向的马路长而且宽，所以经一、经二路等便被 老百姓称为一大马路、二大马路。经路与纬路将商埠区切 割成大小不等的棋盘状街区，沿街可安排商业店铺，街区 里面则建设里弄或别墅。这种布局是西方近代商业城市常 用的一种规划手法，便于功能分区。
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被拆除的老建筑
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繁华商业的退化
随着经济的发展，高 楼林立的济南有着更多新 的产品和街区，旧事的建 筑由于没有保护，失去了 他的光辉和魅力，人群的 减少，对老商铺产生了很 大的冲击，繁华的商业开 始出现退化的迹象。
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交通拥挤，设施不全
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四、采取的解决措施
昔日济南的商埠区,是城市中一处浸透着浓郁的地 域文化色彩和外来文化风情的特殊地区,其发展历史记 载了外来文化与本土文化相融合的过程。就像北京的 天桥、上海的城隍庙那样,它在济南人的心目中留有不 能磨灭的印象,占据着不可替代的地位。在城市现代化 的过程中,如何让商埠区重新焕发生机,再度繁荣,使其 所蕴藏的经济和文化潜能得到最大程度地发挥,保持它 当年在城市中的重要地位,为济南的经济腾飞和社会进 步做出新的贡献,这无论从社会和经济发展的角度,还是 从弘扬文化特色的角度,都是一个刻不容缓的命题。
浅析济南开埠对历史街区的影响
中心城市 发展着 ， 属于 自给 自足 的封 建经济 。 南经 济 济 主 要是 旧式 商 业 以及 少 量 手工 业 作 坊 ， 持着 传 保
统商 业消 费城市 的特 点 。而 商业 手工 业 的活 动 多局 限于城 郭 四周街 巷之 中， 例如 城 郭西部 的估衣 市街 、 制锦市 街 、筐市街 等 ，它们 也成 为 当时济南 的主 要 商业 街 区 。 当时济 南 的经 济较 为落 后 ，“ 大约 比沿 海 城市 的发 展滞 后 ４ ． Ｏ年 ”美 国学者包 德 威认 为 Ｏ５ ， 济南 “ 能算一个 三流 的 商业城 市 。 只 ”
济 南经济 的 发展始 自 ２ ０世 纪 初 的胶 济铁 路 的 通 车和 自开 商埠 。１０ ９４年 ， 国据 《 德 胶澳 租 界条约 》 修 筑胶 济铁路 即将 修成 通车 。当时 山东 的主政 者清 醒 地认 识 到 ， 国势力 必 将藉 铁 路 的便 捷 ， 澳一 德 由胶
收 稿 日期 ：２ １— ９ ２ ０００—７ 作者简介：刘明（９ ９ ） １７ 一 ，男 吉林长春人 ，助教，硕士生。
遇 。而 “自开商 埠 ”既有利 于利权 的控制 ，也有利 于 当地 经济 的发 展 。 于是在 胶济 铁路通 车之 前， 北洋
大 臣兼 直 隶 总 督 袁 世 凯 会 同时 任 山东 巡 抚 的 周馥
联 名 上奏 “ 明 山东 内地 情形 请 添 开商 埠 折 ” 查 ，要 求 将济 南 、周 村 、潍 县 自开 为通商 口岸 。 同年 ５月 ６ 目得 到清 政府 的批 准后 ，山东当局 和济 南 商埠总 局 即开始 了 “自开 商埠 ”政策 的实 施 ，设立 了商埠
第 ｌ 第 ６期 ２卷 ２１ ０ ０年 １ ２月
辽 宁工业 大学学报（ 社会科 学版）
济南商圈分析
济南商圈分析作者：金亮 2009-08-20 10:36:4对济南商圈的见解有多个版本，但认识的基本框架是相对统一的，随着城市经济的发展，各商圈日渐成熟并呈现出不同的特点。
笔者认为，济南主要有七大商圈：泉城路商圈、洪楼商圈、英雄山商圈、天桥商圈、大观园商圈、北园商圈、西市场商圈。
泉城路商圈泉城路商圈是济南的中心商圈。
泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街。
泉城路商圈范围：东到黑虎泉北路，西至趵突泉北路，北接泉城路，南临文化西路。
分析：目前，泉城路商圈作为济南核心商圈的地位还无人撼动。
但是随着城市拆建以及城市规划的转变，泉城路商圈会有不小的变化。
泉城路商圈一直以泉城路西段为发展重点，但随着舜井片区改造的推进及县西巷商业氛围日渐浓厚，泉城路东段的潜在价值将逐渐显现。
花园路商圈花园路商圈作为近年来新崛起的商圈，发展速度较快，逐步成为东部核心商业圈。
其交通便捷、四通八达，商业氛围浓厚，商业配套齐全。
商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间。
目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。
分析：高校文化影响花园路商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。
济南东部新城的大规模开发，使花园路商圈更具发展潜力。
具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，由于该地块近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。
保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察英雄山商圈英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主的新商圈，文化氛围没有减退，体育旅游又在成长，完美结合营造多姿商业氛围，新老商业带相得益彰。
济南十年楼市编年史
济南十年楼市编年史1998年的流火7月，人们关注的焦点不仅仅是学子们眼里的黑色高考和那场百年不遇的特大洪水。
国家23号文的出台给了中国房地产一道晴天霹雳，彻底划分出两个时代。
福利分房从此成为了历史名词，房地产与福利分房和市场化商品房的双轨运行划上了句号。
住宅市场化的大门就此洞开，房地产走向了市场化这条康庄大道。
2003东进号角济南市最新规划在这一年出炉，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”这十个字让许多人为之心血沸腾。
东进成为最新吹响的号角，在二环东路东六公里的地方，济南市国际会展中心拔地而起。
天业和世通成为这片区域最早的拓荒者，新东方花园（查看地图）、悉尼花乡相继与济南市民见面。
在二环东路东面还有中润世纪城、富翔天地、泉印兰亭（查看地图）等楼盘，均不乏亮点之作。
中润世纪城大手笔运作邀请香港明星任达华做形象代言人，开创是了济南乃至山东房地产市场上引进形象代言人的先河。
这个战略性举动，在济南房地产营销历史上写下了光辉篇章，为人津津乐道。
2004泡沫之论房价、加息、道路建设、土地政策，2004年的济南楼市并不平静，泡沫论发展迅猛，有些甚嚣尘上的态势。
相比较而言，2004年是充满变数的一年。
有家媒体做了一篇标题为“这个十一谁做降价第一”的稿件，但是市场却给这篇稿件判了死刑。
从年初到年尾，2004年的房价没有丝毫松动迹象，人们开始呼吁买不起房，但是当时的房价和现在的来比却是超级便宜了。
房价居高不下持续上涨；加息雷声大雨点小；道路挖了修，修了挖，成效不大；土地政策会不会让房价继续走高。
人们在房价飞涨和对未来的疑问中走过了2004。
2005调控重拳购房者开始用挑剔的眼光、理性的消费选择楼盘，开发商也开始勤练内功。
没有哪一年象05年这样，国家连续出台的房地产政策如此力度之大、频率之高，也没有哪一年的楼市象05那样随风而起，应声而落。
国家的宏观调控起到了一定的作用，济南的成交量出现了数月低迷，呈现同比下降趋势。
但是，成交量的下降并不明显，房价依旧稳中有升，总体还算景气。
城市建设史——济南城市的变迁
二.济南古城的变迁
济南作为一座具有两千余年历史的古城，其沧海桑田般的历史变迁痕 迹已经淡没在时间的风雨之中。通过一些考古及文献的记载，我们仍 然可以对济南的发展作一个大致的概括。
济南古城经历了历下古城、秦汉历城县城、 魏晋南北朝的“双子城”、齐州州城(母子 城)和济南府城的演变过程。在漫长的历史 演变过程中，济南古城虽几经兴废，却从 未消失过，而是以老城区为核心向四周逐 渐地辐射扩展。
古城墙老照片
1950年2月28日，济南市政府下令拆除老城墙，建起了环 城路。据记载，当时只保留了城东南隅一段(原东南角 楼——九女楼地址)，后在其上建解放阁，也就是说如今 解放阁的地基是原来的济南府城墙。
2007年市考古研究所曾在趵突泉北路对发现 的一段残存古城墙进行抢救性考古发掘，发 掘完毕后，此地盖起了高楼。这一角城墙高 约三米，古砖斑驳，守望岁月沧桑。
2、司里街与所里街片区
司所二街位于黑虎泉泉群的南侧，明清时期曾是“整洁 静谧的住宅区”，街的两侧座落着风格各异的四合院，一 般都是二进院落，也有几户三进院或东西跨院的．司里街 长520米，宽5米，是官绅聚居之地．司里街地处南门外， 交通方便，北面又濒临黑虎泉，涛声震响，南护城河水清 见底，水草摇曳，岸边垂柳依依，风景宜人．所以历代官 员争相在此建造府第，终日应酬往来，热闹非凡，固有 “司里街看上任的”之说。所里街长580米，宽5米，在此 居住的多为殷实商贾之家。过去，济南的一些达官贵人死 后，因南围子墙岱安门外是千佛山风景区，不宜选作茔地， 多选在距城较近、地势平坦的马家庄、窑头庄一带，所里 街是南通围子墙永固门的大道，且又平坦、笔直，因此， 居住城关的官绅人家发丧时，必走岳庙后街，所里街，棋 幡楼轿，鼓乐喧天，送葬的队伍浩浩荡荡，十分热闹，形 成了与司里街相对应的“所里街看出殡的”的一道风景。