武汉地产全程营销策划

序

历经两次调整的武汉房地产业又迎来新一轮发展契机。回首历史，有许多曾经辉煌一时的草莽英雄早已烟消云散，也有一批原本默默无闻的企业从无到有、从小到大，几年间发展壮大为知名企业。同样的市场条件，相似的自然资源，结局却完全相反，颇值三思。房地产发展到今天，已经到了一种多品种、大协作的时代，单靠简单的模仿、抄袭几个卖点就能成功的投机时代已一去不返，如何在深入市场调查的基础上，找准市场定位，进而形成一套完整、有效的解决技术方案成为工程成败的关键。

我们不能妄言我们已经了解开发的真谛，恰恰相反，我们只是在不断探索，愿我们的所作能为本工程最终的成功提供一条有益的思路。

第一章透视武汉住宅市场开发现状

近几年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，我市房地产市场保持了持续、健康、稳定发展的态势。一方面，土地储备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发育，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设水平的整体提高。纵观近几年武汉市房地产业的开发指标，我们不难发现武汉房地产市场正面临着巨大的机遇和挑战，作为国民经济“助推器”和“调节器”的房地产业，在2003年上半年央行《通知》和“非典”的双重打压下，在竞争日趋激烈的今天，如何把握市场发展脉搏成为开发成功的前提和基础。多年的策划、代理经验让我们感受到近几年（特别是2002年）的开发特点：

一、房地产开发投资持续稳步增长

来自政府部门的统计数据，也许因统计口径的不同而缺乏关联，但它仍具有参考价值，并且我们相信，其纵向比值是有效而可信赖的，从下列几组数据，我们仍能找出武汉房地产的发展轨迹。

2000-2002年武汉住宅开发一览表

注：总投资额：亿元总施工面积：万平方M 总竣工面积：万平方M

总施工面积总竣工面积

2000-2002年武汉住宅销售一览表

注：总销售额：亿元总销售面积：万平方M

2000-2002年住宅销售价格一览表

注:年份：年 销售价格：元/平方

M

从上述数据中，我们不难看出：

1、 虽然投资额再创新高，但15.4%的增幅高于GDP 增长率4个百分

点，应该不存在太多的

泡沫成分。

1700

1800190020002100220023002001一季

2001二季

2001三季

2001四季

2002一季

2002二季

2002三季

2002四季

2003一季

2003二季

2、销售面积超过当年竣工面积126.15万平方M（即消化100多万平方M的存量房），表明市场需求依然旺盛。

3、销售回收资金占当年投资比例达89%，表明市场仍在良性通道内运行。

但2002年施工面积为当年销售面积的 2.23倍，让人不禁为2003年的销售前景担忧。

二、开发企业大举进入武汉市场随着沿海房地产开发市场泡沫现象的加剧，拍卖的土地地价愈来愈高，开发风险凸现，部分开发企业开始将目光投向即将“喷发”的武汉市场。2002年，武汉市新批的60家开发企业，90%为“外来和尚”，其中不乏上海复地、广州保利、南京三金等国内知名企业。

三、高层楼盘比重继续上升，整体水平不断提高由于楼面地价的水涨船高，容积率居高不下，中高档楼盘所占比例也越来越高。2002年，高层、小高层楼盘占开发总量的63%。当然，随着楼房高度上升，房价应声上涨，并由此带动全市商品房单价的上涨。市区中心地段的中档商品房均价已达2700元/㎡，涨幅7.4％。

四、新都市主义盛行如果说2001年是郊区化、大盘化唱主旋律的话，2002年是回归都市的一年，在政府的大力扶持下，开发商、媒体共唱旧城改造新曲，将新都市主义推向高潮。永清片区、新华西路片区和积玉桥等地区的旧城相继改造、汉口和武昌沿江江滩的改造以及琴台文化中心的建设，为都市回归提供了良好的区域大环境。除此外，全年共改造在册危旧房35万㎡，改造量超过了前3年的总和，极大地促进了住宅一、二级市场的联动。

五、竞争更加激烈，企业重新洗牌有人戏称目前房地产开发是“三外”即外地、外行、外来资金。随着一级土地供应市场的规范和透明化，开发市场的门槛正在不断提高，深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商，凭借其雄厚的资金实力，成熟的职业开发团队，知名

的企业品牌，迅速提高进入门槛。2002年正式实行的土地供应制度的改革，标志着“大象游戏”的开始和投机时代的结束，部分实力稍逊的本土开发企业被迫转移到地市级市场或被淘汰。

六、全方位竞争即将开始

开发工程竞争已不单是产品卖点、营销手段的局部竞争，而是从市场调研、市场分析、产品定位、策划推广、销售把控、到物业经管等全过程、全方位的竞争，实质上是开发商之间综合实力和品牌的竞争，更是开发模式和开发策略的碰撞。

第二章、汉阳区域房地产发展预测

古镇汉阳，自古就以其优美的自然景观和深厚的人文底蕴享誉全国。这里有伯牙、子期的高山流水；有蜚声中外的归元寺；有正在不断建设的南岸嘴风景生态景区……随着月湖周边大规模整治和四湖水生态建设的进一步实施，一个以生态、旅游、制造业为龙头的居住新区正逐渐形成。大家有目共睹的是，经过近几年大规模的城市建设和旧城改造，汉阳房地产市场一改往日“贫民窟”或经济适用房的形象，虽然暂时还不能和汉口和武昌两位“大哥”平起平坐，但其咄咄逼人的气势，已让武汉市民领略到“新世纪、新汉阳、新生活”的风貌。

作为第三产业和国民经济支柱产业的房地产业，在汉阳苏醒的时候早已先行一步。一批有远见、有实力的开发商早已闻风而动，在尚未苏醒的108平方公里的土地上，掀起热火朝天的建设热潮。其开发特征明显不同于武昌、汉口两大市场，带着深深的地域烙印。

由于本工程地处五里墩、马沧湖路中段，因此本报告仅选取汉阳旧城区（即从钟家村沿汉阳大道至十里铺为研究范围加以分析）。总体来看，该区域的房地产发展有以下几个特点：

（一）2002年是汉阳房市阔步前进的一年，是继“三区五片”后的又