SZ2012015龙岗区各街道(不含南湾、坂田、横岗)城市更新单位划定规划研究(葵涌、大鹏、南澳街道)-840
深圳市龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险评估报告【模板】
**市**区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称**市**区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险评估报告（二）评估委托方**市马蹄山股份合作公司（三）项目实施背景**区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元位于坂田街道岗头社区，坂雪岗大道与稼先路交叉口，南邻万科城，西邻华为工业区，东侧及北侧为大面积城中村与工业厂房；项目位于坂田中部、坂雪岗科技城核心区位；属于**区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于**市中部综合组团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能。
根据实地勘察，项目更新范围内现状建筑物为工业厂房，部分为宿舍与办公用房，所有物业已移交给**市润创兴控股集团有限公司，目前部分物业处于出租状态，主要是一些物流及汽修公司且均为短期租赁可随时搬迁。
现状总建筑面积约30422.09㎡，平均容积率约1.67，园区现有建筑物陈旧，日久失修，内部无消防回车场地,消防设施陈旧，部分区域消防车难以进入，存在安全隐患。
园区内部因排水设施落后，部分区域经常性水浸。
园区内部道路及建筑建设年代早，与邻近的万科城、城市主干道坂雪岗大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华为科研中心等城市形象极不协调，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展对整体城市形象的需求。
本项目通过城市更新后将落实LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、102-01&03&T1&T2号片区[坂田北地区]法定图则规划用地性质为的商业服务业。
龙岗三和村旧改项目前期研究报告
龙岗三和村旧改项目前期研究报告一、项目概况三和村旧改项目位于深圳市龙岗区龙岗街道。
龙岗街道办紧靠龙岗区委、区政府所在地——中心城，辖区面积64.12平方公里，人口近30万。
该街道办有新生、龙岗、南联、南约、龙东、同乐、盛平、龙岗、平南九个社区居委会，项目正处在龙岗街道办龙东社区，与龙岗中心城之间隔深惠公路。
三和村三和村宏观位置图三和村实景图三和村总占地面积为17.06万平方米，总建筑面积为25.72万平方米，容积率约为1.5。
由于农村缺乏相应规划，因此，拆迁面积还包括村红线外1.28万平方米建筑，合计拆迁面积为27万平方米。
此外，由于政府规划八仙岭公园占用三和村部分土地，因此，该村还有一部分补偿面积约为10万平方米，土地平整，位于八仙岭脚下，依山旁水，正对即将开盘发售的一城峰景项目。
政府补偿用地10万平米三和村临近龙岗立交，紧邻深惠公路，深汕公路和惠盐高速公路，背靠八仙岭，龙岗河也流经此地，交通便捷，地理位置得天独厚。
因此，龙岗街道办办事处、龙岗会堂、邮电局、天虹商场、龙岗中心小学等都汇集于此。
三和二村已经纳入深圳市城中村旧改5年计划中，提出要对该村进行局部拆迁与综合整治相结合的方案，改造面积为4.41万平米。
龙岗街道办事处三和村区位图目前规划建设中的地铁三号线双龙站也处在项目所在地。
该站为龙兴街与深惠路的交汇处，临近深惠高速公路与深汕公路分岔口，为3号线终点站，也是预留与东北方向城际线的换乘站。
该站的建成不仅使得深圳特区内与龙岗直接相连，而且也是与惠州、东莞等地的换乘站，交通重要地位非常突出。
地铁3号线规划图二、项目区位优势分析从传统意义上看，龙岗地产划分为几个相对独立的组团。
首先是罗湖的“后花园”——布吉，其开发时间最早，是“关内上班，关外居住”的首选片区；其次是在老城区发展遇到瓶颈之后，布吉逐步向坂雪岗拓展，形成一个独立的新兴市场；第三，横岗片区在地铁3号线及深惠路改造的利好支撑下，它将成为一个新的市场热点；第四则为大龙城片区（包括龙岗中心城、龙岗及坪山、坪地）。
深圳市龙岗区城市更新申报流程1
二O一四年五月
城市更新项目申报 基本流程步骤
城市更新项目申报 讨论申报难点问题 1、更新意愿---股民大会 2、计划立项---五类合法用地 3、专项规划方案---公建用地贡献计算 4、拆迁赔偿---非农建设用地处理 5、计划至实施---资金监管 6、拆迁分期---征转地 7、计划、实施---土地权属 8、整个申报---办文时间
期重新办理土地、建筑物信息核查。由于在更新单元规划时已整体核查过一遍，再次核查主要是核查土地的信息，以利于土
地确权及后续的土地手续办理。而建筑物核查对于土地确权及后续的土地手续办理并没有太大的作用，因对于工改工项目， 合法的建筑面积并不能扣减地价，但建筑物需提供的资料量确非常大，需要提供建筑物测绘报告、根据地块给建筑物编号等 一系列的资料，因更新单元的范围较大，同时建筑物非常多，导致工作量很大，而区规土局只需要测绘报告的总建筑面积及 开发企业提供的建筑物面积汇总面积作为参考数据。 建议：实施主体确认前重新办理的土地、建筑物信息核查，只对土地信息进行核查，减少不必要的工作，提高办文效率。
此就会出现公建用地不足问题。
2、假设某更新单元50000平方米 （全部不合法）贡献用地16000平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000， 如此就会出现公建用地剩余问题。 按照政策实施规定，贡献用地不足的更新企业提高贡献比例，贡献剩余的规划为国有土地，但对于一个城市的整体规划 来说肯定是不多不少恰到好处为最妥。 建议：1、城市更新单元公建用地贡献应遵循片区原有的法定图则要求。 2、根据城市更新单元新规划的各项指标，由规土单位对原有的法定图则公建用地做出调整，无法定图则规划的按照
城市更新项目申报 计划立项申报难点
难点2. 五类合法用地占比要求。 难点解释： 按照更新单元拆迁范围内五类合法用地，审定更新项目可行性目前已经暴露出两个弊端，一些建设较早的工业区和居住 区因为年代久远，当时开发单位对于开发报建概念模糊，导致土地和物业大多没有在国土做过权属登记，但实际上该类物业
龙岗区城市更新项目实施方案
拆除
1、房地产证注销 2、水、电、管道、电信网迁移
1、市场调研 a、周边旧改项目的拆赔比； b、本村的住宅、厂房、商业的租金标准； c、经济测算
2、拆赔方案及合同拟定
3、项目宣传工作
a、宣传手册的制定 b、宣传条幅 c、沙盘的制定 d、组织项目参观及村民大会
谈判思路
策略：“抓大放小，先易后难，以点带面，逐个击破”
1、村委集体物业谈判
2、本村村民的谈判重点 a、村委领导班子及村委工作人员 b、村委股东及党员代表 c、村委工作人员亲属、朋友、关系户 d、注意事项：通过村委领导帮助及初步谈判，确定难、中、 易对在拆迁范围标准内的进行小范围签约，前期坚守标准
三、意愿征集及背景调查
业主改造意愿的强烈程度及可能对回迁安置的态度 业主对改造的预期希望值 业主的直接诉求 业主的配合度 业主的顾虑 建立业主档案，包括业主家庭结构；成员工作单位、联系 方式；拆迁安置补偿诉求等； 避谈具体补偿诉求，仅对改造后的好处进行宣传，通过意 愿征集可对业主进行分类，确定后期谈判的顺序。
项目范围确定
1、拆迁范围线 2、更新范围线 3、村界
二、测绘确权
1、项目组人员： （1）跟进测绘进度，每天汇报测绘工作； （2）与业主沟通，了解业主的基本信息； （3）了解建筑物的产权信息，并做好登记； （4）每日更新业主信息及建筑物信息CAD图。 测绘协助人员：村委主任2-3名，熟悉村里情况，协助理顺村里关系及业 主信息、产权信息的收集。 2、查违工作开展: （1）项目组人员每日对项目拆迁范围内的所有建筑物进行巡查，发现违 法建筑及时上报； （2）加强与执法队的关系维护，与执法队、村委等建立查违的联动机制。 （3）建筑物、构筑物、每户业主数据汇总；
谈判思路
龙岗区城市更新工作指引
2
龙岗区城市更新工作指引
第一章 总则
一、目的依据
为进一步规范龙岗区城市更新行为，明确部门职责权限及工作要 点，细化操作标准及技术指导，提高城市更新工作效率，根据《深圳 市城市更新办法》（市府令第 290 号，以下简称《办法》）、《深圳市城 市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号，以下简称《实施细则》）、 《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定（》市府令第 288 号，以下简称《决定》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行 措施》（市府办〔2016〕38 号，以下简称《暂行措施》）以及有关政 策文件，制定本工作指引。
龙岗区城市更新工作指引
《龙岗区城市更新工作指引》
LONGGANGQU CHENGSHIGENGXIN GONGZUOZHIYIN
龙岗区城市更新局 2017.1新工作指引
第一章 总则 ........................................................... 1 第二章 城市更新单元计划申报与审批 ..................................... 3 第三章 土地、建筑物核查与处置 ........................................ 23 第四章 更新单元规划申报与审批 ........................................ 43 第五章 实施主体确认 .................................................. 54 第六章 用地管理 ...................................................... 57 第七章 建筑设计管理 .................................................. 70 第八章 附则 ......................................................... 107 第九章 附件 ......................................................... 107 附件一：龙岗区拆除重建类城市更新项目审批流程示意图 ....................................... 108
龙岗区龙岗街道南联圳埔岭片区 更新项目二、三期实施主体公示
厂房、商业及配套
15692.03
货币补偿已按协议执行，安置办公 1500㎡,安 置商业 814.55㎡。
已拆除
083-2、083-6～7
2
严国光
3
陈桂英、李金成
4
严惠强、袁瑞媚
053～055 071～073
004
私宅 私宅 私宅
972.09 1276.59 631.98
货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。
货币补偿已按协议执行，安置住宅 200㎡（严 昌辉、严昌耀各 100㎡）。
已拆除
货币补偿已按协议执行。
已拆除
货币补偿已按协议执行。
已拆除
21
李瑞能
22
黄观送
23
李国阳
070 128、128-1～9 010、010-1～5
厂房及配套 厂房及配套 厂房及配套
272.08 7537.23 2136.86
货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。 货币补偿已按协议执行。
006、006-1～4
063～065 B2
017、018、018-2～5
私宅 私宅
私宅 私宅 私宅
私宅
私宅 私宅 简易房
533.23 1430.76
2320 1158.64 399.27
596.26
326.78 703.31 306.7
货币补偿已按协议执行。
已拆除
货币补偿已按协议执行，安置住宅 900㎡（各 300㎡）。
B6
公示
2013 年 3 月 29 日 星期五
龙岗区龙岗街道南联圳埔岭片区 更新项目二、三期实施主体公示
龙岗街道南联圳埔岭片区更新项目位于龙岗河与龙城南路交汇处。根据该项目专项规划，深
龙岗“中部崛起”新蓝图，横岗街道：实施“六大战略”打造“五城一基地”
龙岗“中部崛起”新蓝图，横岗街道：实施“六大战略”打造“五城一基地”作者：暂无来源：《新经济》 2016年第23期文 / 胡世民蒋小平核心提示前不久召开的龙岗区第六次党代会提出，未来五年，龙岗区将深入践行“五大发展理念”,努力建设东部产业集聚中心、东部科技创新中心、东部协同发展区域中心，努力打造产城融合示范引领区、绿色低碳合作发展先行区、普惠型质量型民生幸福城区和共建共治共享文明和谐城区，打造深圳东部中心，争当落实“东进战略”的领跑者和排头兵，为推动深圳东部崛起而努力奋斗。
横岗街道位于龙岗区中部，是联结龙岗区部东西部以及龙岗中心城区和原特区内的区域，同时也是龙岗区重要的制造业基地，并拥有全市第一个未来产业园阿波罗未来产业城。
那么横岗街道将在龙岗区落实“深圳东进”战略，打造深圳东部中心的进程中发挥什么作用呢？“我们将勇于担当、领先示范，努力成为全区打造深圳东部中心的排头兵和全市实施“东进战略”的生力军。
”对此，横岗街道党工委书记李坚表示，横岗街道将狠抓贯彻落实，把区党代会各项决策、部署贯彻落实好，结合横岗实际，积极实施“六大战略”打造“五城一基地”，力争实现横岗“中部崛起”。
战略一实施南片大开发战略——启动“新引擎”全力开发建设阿波罗未来产业城人站在墙体前，穿上一件黑色披风，被遮挡的部位在红外热线仪中便无法检测出来，实现“隐身”。
前不久在珠海举行的第十一届中国国际航空航天博览会上，由光启集团带来的这件红外隐身衣演示让参观者啧啧称奇。
这是光启首次大规模集中展示超材料技术的应用。
而光启即将落户的阿波罗未来产业城即位于横岗。
据介绍，阿波罗未来产业城是全市第一个未来产业园，也是龙岗区“4+2”重点发展区域之一，规划总面积49.34平方公里，是横岗落实“东进战略”的重头戏，也是横岗未来发展的新引擎。
“我们将举全街道之力，以阿波罗未来产业城核心启动区为载体，依托光启智飞登、邦彦通信和深圳联合飞机等一批高精尖企业，积极引进航空电子研究院、中国航空研究院深圳分院等高端科研平台，大力发展航空航天、军工科技等未来产业，努力将其打造成为国家军民融合改革创新示范区、产城融合的引领区和大众创业万众创新的实验区。
1 龙岗区城市更新实施办法修改
深圳市龙岗区城市更新实施办法（草案）第一章总则第一条【依据】为贯彻《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府令第288号，以下简称《决定》），规范龙岗区城市更新行为，明确部门职责权限，提高城市更新管理水平，提升城市品质，根据《深圳市城市更新办法》（市府令第290号，以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号，以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（市府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《龙岗区人民政府关于加强和改进城市更新工作的意见》以及城市更新其他规定，制定本实施办法。
第二条【适用范围】本实施办法适用于龙岗区城市更新工作。
第三条【领导小组职责】区政府成立区城市更新领导小组（以下简称区领导小组），负责领导全区城市更新工作，对城市更新工作的重大事项进行决策。
区领导小组办公室设在龙岗区城市更新局。
第四条【相关单位职责】区城市更新局是龙岗区城市更新的主管部门（以下简称主管部门），行使《决定》规定的职权，具体负责组织、协调全区城市更新工作。
区政府其他职能部门根据本实施办法履行城市更新管理职责。
辖区街道办应当依职责办理涉及城市更新活动的相关工作,积极维护城市更新工作的正常秩序。
第五条【总体目标】在四个全面战略布局下，坚持五位一体的发展思路，积极贯彻中央城市工作会议精神和推进供给侧结构性改革的总体要求，以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，以崇尚品质、追求卓越、打造精品、不留遗憾为指导方针，以加快建设深圳东部中心、打造“三心四区”为目标，以提高城市发展质量和提升土地节约集约利用水平为核心，结合强区放权工作要求，合理有序推进全区的城市更新工作。
积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，探索历史文化地区保护活化，逐步实现城市空间布局优化、产业转型升级、居住环境和条件改善，提升公共配套水平，提高基础系统支撑能力与城市安全保障能力，稳步提升更新实施率，实现城市多元、系统、有机更新，促进龙岗区的有秩序、高品质、可持续发展。
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USDG 城市空间设计集团 Urban space Design Group
SZ2012015 主要设计内容
规划内容 1、本次城市更新单元划定研究规划最终划定65个城市更新 单元。 其中，已列入计划更新单元15个，142公顷；正在申报更新 单元10个，面积为84公顷；法定图则划定未编6个更新单元 ，面积为64公顷；街道意愿划定19个城市更新单元，面积 为229公顷；本次新增15个，面积为96公顷。 特色创新 1、采取自上而下、自下而上两种方式进行划定。 2、依据大鹏新区现状发展中所体现的特性，更新单元划定 时采取相应的四大针对性原则。 3、在尊重标准性原则的基础上，达到规划目标和解决现状 问题，划定更新单元，同时进行校核，保证可操作性。 4、稳妥有序的推进策略，优先启动产权清晰和开发主体明 确、捆绑公共配套设施建设的更新地区，保障新区更新的 有效推进。对于发展需求迫切的地区，存在安全隐患、失 去基本生活生产功能的地区应近期安排。 5、加强城市更新及控制指引，在保障滨海生态旅游环境的 基础上，通过更新释放用地，提升整体建设品质，有效实 现大鹏国际滨海旅游度假区。
SZ2012015 项目简介
项目名称：龙岗区各街道（不含南湾、坂田、横岗）城市 更新单位划定规划研究（葵涌、大鹏、南澳街道） 设计部门：深圳分公司 项目负责人： 主要设计人员：
设计规模：290平方公里
根据新形势下城市发展战略布局、城市更新政策、更新对 象意愿、公共设施落实需要及市场等考虑，对区域、片区 、单元三个层面的城市更新单元划定及实施进行统筹，对 以往的城市更新单元进行检讨和重新划定，实现区内城市 更新单元无缝隙全覆盖，以提高城市更新单元划定的科学 性。因此，以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依 赖增量土地向存量土地二次开发转变，开展本次城市更新 划定的研究工作。 技术思路 对现状发展中存在的问题与相关规划目标为基础，以城市 更新为建设方式及技术手段，通过自上而下为主导方式， 同时自下而上征询各部门及单位意愿，最终划定城市更新 单元范围。
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