南京写字楼市场项目调研
南京桥北商业综合体新一城项目前期调研初稿
竞争对手调研：
桥北目前有5家西餐厅，该 业态稀缺，主要竞争对手： 安朱莉，必胜客. 豪享来，港之广，豪乐嘉属 快餐式西餐.
桥北片区综合体简介示意图
1.明发外滩广场：永辉超市，金逸电影 城，海澜之家，KFC. 2.太平商场：麦当劳，国美电器，圣辉 KTV，苏客，悠仙美地，陆琴脚艺. 3.弘阳广场:大洋百货，欢乐谷， KFC,DQ,必胜客，唐宫酒店，星巴克， 卢米埃影城，金吉鸟 4.苏宁环球天润广场：回味，KFC，大 地影城，英派斯健身 5.华侨广场：苏果超市，傣妹，左岸香 颂，哇哇叫，回味，KFC。 6.家乐福大华店：KFC，大娘水饺，招 商进行中 7.特易购：预计2013.12开业。 新一城：沃尔玛，其余招商中
江北副城
仙林副城
主城
东山副城
浦口新城按地域功能划分为4个片区： 桥北片区，CBD核心区域（顶山片区），珠江镇片区，桥林片区
浦口新城
桥北片区 CBD核心 珠江镇片区 桥林片区
.
桥北片区政府规划为住宅片区，目前综合商业体基本上属于社区类商业 综合体.目前土地供给没有大型商业用地出让，未来出现的都是社区配套 商业体，不能达到一站式购物生活体验的效果，体量在5000方---20000 方以内。现有的商业综合体回随着周边居住人群的增多越加成熟，稳定。
桥北商圈目前住宅小区：（车程15分钟以内） 1.天润城 21.弘阳壹号 2.威尼斯水城 22.旭日华庭骏馆 3.明发滨江新城 23.泰山天然居 4.幸福美地 5.浦泰和天下 6.江畔明珠广场 7.海德北岸 8.桥北新村 9.华侨城 10.旭日华庭 11.金城丽景 12旭日爱上城 13.旭日上城 14.弘阳壹号 15.太平宝邸 16.铭人丽岛 17泰来苑 18.江阳名居 19.天华硅谷 20.大华锦绣华城 目前居住人口20万，规划设计可居住人口为50万。 桥北商圈写字楼：（车程15分钟以内） 1.华侨大厦 2.浦东大厦 桥北写字楼需求较少，存量以小户型为主，主要跟商圈定位居住用地有关.
南京德基广场购物中心商业项目调研分析研究报告
“百大标杆商业项目研究”之南京德基广场调研分析报告南京德基广场由德基集团投资性兴建并实施管理，德基广场的发展分为三期，德基广场的整体占地面积达到41244平方米。
德基广场一二期正式完成对接后，整体面积将达31.3万平方米，其中购物中心面积可达15万平方米。
德基广场的二期主体包括一座324米高，共62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。
是一座集江浙沪乃至全国的一流旗舰购物中心，甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。
南京德基广场项目基本数据开发商德基集团占地面积41244平方米一期总建筑面积：65000平方米开业时间：2006年6月26日二期占地面积：21500平方米总建筑面积：250000平方米裙楼商业面积：85000平方米停车位：1100个试营业：2012年5月8日南京中山路18号项目地址项目动态德基广场、东城汇、新城市广场等南京购物中心大盘点·南京德基广场“例外”专卖店服饰销售无明显上涨御木本MIKIMOTO南京德基广场展示500万项链惊艳全场南京黄金周：德基广场劲销2.8亿苏宁彩电销售翻番路易威登南京德基广场旗舰店升级开业内地第13家南京德基广场项目“焦点”与“舆论”德基广场是南京唯一一家经营世界顶级品牌的购物广场；作为国内高端电器综合店——顺电，首次来到南京；二期的IMAX银幕面积可达普通电视屏幕面积的4500倍；开设大型复式旗舰店；90%的一线品牌从未在南京出现；70%为纯进口食品的BHG精品超市，丰富了德基广场日常生活用品快销门类；二期主体塔楼获得了世界一线酒店集团、万豪旗下最顶端的品牌Ritz-Carlton入驻；德基广场二期六楼，一个近四千平米的区域被打造成为无限欢乐的儿童世界；南京德基广场一期规划图德基广场一期入住品牌商家楼层入驻品牌L1 Louis Vuitton、HermEs、Versace、Cartier、Loewe、Ermenegildo Zegna、HUGO BOSS、D&G、BALLY、Swarovski、Canali、Paul&Shark、Vertu、ArmaniCollezioni、MaxMara、Pal Zileri、Coach、Dunhill、Bvlgari、Tod's、Dior、Burberry、OmegaL2 Louis Vuitton、MAX@CO、Class Roberto Cavalli、GLADA、DKNY、Kent&Curwen、Hitgallery、Moschino、Autason、Verri、Hanloon、David MayerNaman、Juicy Couture、love moschino、CK CalvinKlein、Diesel、Marc By Marc Jacobs、Armani Jeans、Marelly、Dolce&GabbanaL3 Marella、Anmani、Jorya、Bernini、Kang Jin Young、Elegant prosper、La Feta、Marccain、BadgleyMischka、Zuczug、O'2nd、Exception、Mojo S Phine、Givh shyh、Anmani、Kookai、tommy Hilfiger、Tankus、香住SPA、JUVA、NINE WEST、Dissona、江翔眼镜、Folli Follie、Arte、盛时表行L4 Scofield、Roem、calvin klein jeans、Lacoste、Didiboy、SIEG°Fahrenheit、Lampo、anudilo、Byford、Aolama、ZEN、Scofield、Roem、Ecco、Calvin KleinJeans、Lacoste、Didiboy、、Ferrante、SamsoniteBLACK LABEL、C、贝黎诗、Mephisto&Clarks、Mephisto&ClarksL5 Footmark、Crocs、Evisu、TBF、Dazzle、Novo Plus、Replay、Quiksilver、玩具反斗城、Paul Frank、KoyoJeans、Lee、Adidas Originals、Puma、G-Star、Ochirty、Five Plus、Nike、Footmark、Crocs、PhilosophyL6 千释汉医堂、美丽田园、中国黄金、Lily Rose、翠佛堂、宝庆银楼、盛世宝玉、ADK、I Do、Cemni千年、Bose、Leica、Apple、、金宝贝、Baby Park、BebeLUX、Franz、Royal Selangor、RosenthalVersace、李宝赢堂L7 电玩中心、新街口国际影城、南京大排档、南京精菜馆(即将开业)、客户服务中心B1 芭琪冰淇淋、果汁吧、洋葱咖喱、肯德基、宜芝多、舞城市、鹿港小镇、代官山、洋葱牛肉面馆、必胜客、石打食、澳门粥面庄、盘古烤肉、满记甜品、争鲜寿司、甜言蜜语、星巴克、优衣库、屈臣氏、万宁德基广场二期楼层规划图德基广场二期入驻品牌商家楼层入驻商家F1 Tag Heuer、Hublot、Burberry、Giorgio Armani、Cartier(即将开业)、Prada、MiuMiu、Tiffany&Co、Chanel、Salvatore Ferragamo(旗舰店)、Balenciaga、Escada、Chloe、MaxMara(旗舰店)、Chopard、Vacheron Constantin、Blancpain、Breguet、IWC、Piaget、Omega、Audemars Pigeut、Celine、Moncler、FendiF2 Prada、Burberry、Mikimoto、Pierre Balmain、DSquared、Jil Sander、I.T、Thomas Pink、JimmyChoo、Marni、Spige、Patrizia Pepe、La Colline、Kenzo、RED Valentino、Qeelin、MaxMara、Agete F3 AB/Soul、Stuart Weitzman、Braccialini、Blocco、EP、P+、Club Monaco、Mary Ling、O'blu、PuyiOptical、Franck Provost、Twin Set、Malco Manco、Habiiy、Atsuro Tayama、Pinko、Tara JarmonF4 Ed Hardy、Miss Sixty、Mogg Pink、La Mia、Fcuk、Tofu、Evona、真冰溜冰俱乐部F5 Guess、DKNY Jeans、Snipes、Oniarai、Adidas、Coco deal、EnC、Mo&Co、Steve Madden、Tngt、玛花纤体、顺电F6 Gucci Kids、Burberry Kids、Armani Junior、PoloKids、Jacadi、Nichola&Bears、Fiona's Prince、AdidasKids、芙儿优、宝宝卫士、春天河谷、悠游堂、AimerKids、Eland Kids、Miki House、Naturino、Step2Wo F7 Tom Toms Coffee、泰兴茶餐厅、蕉叶、鹿港小镇、俏江南、唐会、那波利意大利餐厅、麻辣诱惑、幸福蓝海IMAX影城(江苏卫视旗下院线)B1 Alexander McQueen、Paule Ka、Vivienne Westwood、Valentino、Etro、iZzue、Godiva、、Zara、B+AB、BHG进口超市护肤专卖店(海蓝之谜、雅诗兰黛、资生堂、悦木之源、魅可、莱珀妮、芭比布朗、娇韵诗、希思黎、香奈儿，均首次以“精品店”模式进驻)德基集团有限公司德基集团有限公司成立于1992年1，行业范围涉及房地产开发、对外贸易、物业管理等领域。
南京新百介绍
INSUN、ANMANI、Cadidl 、HR、ELLE
钟表、珠宝、化妆品、女鞋、饰品
ROLEX、OMEGA、 SWAROVSKI、周生生、周大福、 L’OCCITANE、AUPRES、L’OREAL、fed、Le Saunda
美食广场
BreadTalk、McDonald’s、DQ
停车位
650位
新百写字楼及竞业介绍
10
南京新百目前状况及优劣势
餐饮业态：外婆家、豆捞坊、避风塘等等 优劣势分析： 优势： 项目所在位置属于南京核心商圈，属于南京核心商圈内历史最为悠久物业有较多的忠实消费群体； 如我司选择进入该物业，会对我司品牌建设起到较大的提高作用； 劣势： 项目2期甲方提供面积过小，同一楼层辛湘菜汇客单与我司类似且经营面积较大（1200平米）对我司上座率有一定影 响。 建议：综合上述论述，该项目在南京有较强的影响力且甲方提供面积不大，我司的经营压力不大建议进驻。
江宁商圈为南京B类商圈主要
工业园区与住宅组成人口密度 较大购物中心稀缺.代表无业 万达广场
仙林商圈为南京C类商圈;目
前尚在开发当中,目前为南京 大学城聚集区域
中央门商圈为南京C类商圈
主要已中低端专业市场组成
新街口为南京A类商圈,该区
域聚集多个百货及购物中心, 代表物业新百、德基、金鹰等
夫子庙商圈为南京B类商圈
新街口 新街口百货（2期）
新百一期
2期效果图
新百2期
新街
口步
行街
及写
Байду номын сангаас字楼
新街口步行街
入口
新百一期
新 街 口
新街口 新街口百货（2期）
新百一期
新百2期
1期2期连接处
2010年11月南京部分城市综合体市调报告
三、物业组吅类型
住宅：新城市花园——由七座三——十二局现代建筑高低分明、错落有致，围和组成 癿中庨院落组团。城市假日——为新城市公司开发癿二期住宅项目，由六栋十八局高局 组成，总建筑面积6万多平斱米。城市假日*广场公寓——为新城市公司开发癿三栋5米 挑高小户型SOHO楼。 办公：新城市广场综吅楼——位亍新城市广场癿南部，总局数为一十二局。其中亐局以 上为纯商务办公部分，地面一局是龙江小匙癿公交总站，二、三、四局是不新城市广场 商业街相适癿商业设斲。该项目亍2007年4月全面开业。 购物广场：新城市广场——总建筑面积36万平斱米，为目前省内最具觃模癿集贩物、
其中，商场建筑面积：地下2局，地上5局，约100000㎡
停车位：860个，约40000㎡ 酒庖：国际标准4星级，316个房间，约27000㎡ 总投资：15亿元 地点： 健庩路不中华路交界处 入市时间：2008年8月28日
二、商圈
项目位亍南京城南中华路、健 庩路交界处，属亍夫子庙商
圈。该地匙有着丰富癿传统文
南京部分城市综吅佑市调报告
2010年11月第一版
前言
近年来，南京涌现出多个优质癿商业综吅佑项目。随着公司对此类项目癿研究 需求提高，商业营销管理中心组织了本次调研，集中对新城市广场（龙江）、
水游城（夫子庙）、万达广场（江东门）、环互广场（新街口）迚行了深入癿
实地调研，力求总结出这亓商业项目成功癿原因，为公司今后癿项目运作提供 借鉴和资料储备。
/ 源色牧场
/ 龙竹苑 / 喜美商庖
亐、一期业态分布
F1 时尚女性+银行+麦当劳/KFC+金润发
/ 苏曼烟酒 / 中信银行 / COSTA / E·LAND / TEENIE WEENIE / 伊芙丽 / 雪歌（XUEGE） / 歌莉娅（GEOLIA） / 黛安芬（Triumph） / 爱慕（Aimer） / So basic / So basiamp;SAT） / 百丽（BeLLE） / 思加图（STACCATO） / 瑞贝卡（REBACCA） / 亦谷（YIGUE） / 麦当劳 / KFC / 金润发
南京商业市场物业收费调查
编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1德基广场shoppingmall 中山路18号南京德基房地产发展有限公司2自管60（含能耗）1嘉业国际城商业庐山路158号南京嘉业房地产开发有限公司-自管19.5（含）2金轮国际广场shoppingmall 汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业15-28（含公共水电不含户内能耗）2时代天地广场商业东宝路8号南京正旺置业有限公司2来福士4（不含能耗）3水游城shoppingmall中华路、健康路交叉口上海鹏欣集团总面积16.7万达物业60（含能耗）3凤凰和熙文化广场商业建邺兴隆大街与江东南路交叉口东北角江苏凤凰置业有限公司3.7自管3（不含能耗）商业类市区河西商业类编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1木马公寓酒店式公寓丹凤街卫巷１号南京长发都市房地产开发有限公司2.2长发物业 4.95（含）1仁恒国际公寓酒店式公寓庐山路116号仁恒投资（南京）有限公司13.5仁恒物业6（含）2凯润金城三期酒店式公寓玄武区长江路2号南京凯润房地产开发有限公司-保利物业 3.8（不含）2嘉业国际壹号公馆酒店式公寓庐山路158号南京嘉业房地产开发有限公司-自管 5.5（含）3君临国际酒店式公寓广州路5号江苏中住房地产开发有限公司6.5招商局物业 1.9（不含）34金轮国际广场酒店式公寓汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业4（不含）45南京国际广场公寓中央路201号南京国际集团股份有限公司22.7（含酒店）JLL6（含）5酒店式公寓酒店式公寓编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1金轮国际广场办公楼汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业7（不含）1新地中心写字楼庐山路与中央公园交汇处南京阳光新地置业有限公司28青岛雅园物业20（含）2南京国际广场办公楼中央路201号南京国际集团股份有限公司22.7（含酒店）JLL15（含）2联强国际大厦写字楼江东中路/新安江路南京联强冶金集团房地产开发有限公司9.6捷升物业 4.5（不含）3南京中心办公楼中山南路1号南京金鹰国际集团有限公司17.8金鹰物业22（含）3银城广场写字楼鼓楼江东北路与银城街交接处南京银城房地产开发有限公司7.1银城物业 6.7（不含）4商贸世纪广场商业+办公楼中山南路49号南京盛贸房地产开发有限公司11自管8（不含）/商业返点不另收物业费5南京国际金融中心商业+办公楼汉中路1号招商地产18.6DTZ15（含）6紫峰大厦办公楼中山北路1号绿地集团26科瑞物业23（含）7珠江路1号办公楼珠江路1号南京金鹰国际集团有限公司金鹰物业15（含）办公楼办公楼。
南京绿地广场紫峰大厦项目研究报告
管理风险评估
Hale Waihona Puke 总结词人员素质管理风险涉及到项目的人员、 组织、协调等方面。
项目团队成员的素质和能力 可能影响项目的执行效果， 需要保证团队成员具备相应 的专业知识和经验。
组织协调问题
项目团队的组织和协调问题 可能导致工作效率低下，影 响项目的进度和质量。
技术风险评估
总结词 工程技术难题 施工质量问题 施工进度延误
技术风险涉及到项目的工程技术、施工质量和进度等方面。
项目可能面临一些工程技术难题，如复杂的地质条件、高难度 的结构设计等，需要采取相应的技术措施来解决。
施工质量问题可能导致项目的质量不达标，需要进行修复或重 建，从而增加项目的成本和工期。
选择适宜的植物种类，进行合理的 配置，形成丰富的植物景观。
03
02
人文景观
结合南京的历史文化元素，打造具 有人文气息的景观节点。
灯光照明
采用节能环保的灯光设计，营造出 舒适、美观的夜间景观。
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项目投资估算和效益分析
投资估算
建设成本估算
根据设计方案和工程量清单，南京绿地广场紫峰大厦的建设成本包括土地购置、基础工程、主体结构 、装修工程、设备购置及安装等费用，总计约人民币10亿元。
竞争对手分析
主要竞争对手包括其他在南京市内运营的商业地产项目，如其他写字楼、 商业中心等。在竞争过程中，南京绿地广场紫峰大厦需要发挥自身优势， 如地理位置、品牌影响力等，以吸引客户。
市场趋势与机会
随着科技和创新的发展，商业地产市场正朝着智能化、绿色环保等方向 发展。南京绿地广场紫峰大厦应关注市场趋势，把握机会，创新发展模 式，以保持竞争优势。
从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景
从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景南京作为中国东部重要的经济中心城市，拥有发达的写字楼市场。
本文将从南京十大写字楼建筑的角度，探讨南京写字楼市场的发展前景。
一、南京十大写字楼建筑概述1. 南京国际金融中心：位于南京市中心地带，是一座现代化的综合性商务大厦，拥有高品质的写字楼空间和配套设施。
2. 南京紫峰大厦：作为南京市最高的建筑之一，紫峰大厦以其独特的外观和先进的设施受到广泛关注。
3. 南京中央大厦：坐落于南京市商业中心区域，是一座多功能商务大厦，拥有高档写字楼和商业空间。
4. 南京金鹰国际广场：作为南京市著名的商业综合体，金鹰国际广场拥有现代化的写字楼和商业配套设施。
5. 南京新城市广场：位于南京市新街口商业区，是一座集商务办公、购物、餐饮等功能于一体的综合性建筑。
6. 南京恒隆广场：作为南京市的地标性建筑，恒隆广场拥有高档写字楼和奢华购物中心，吸引了众多国际知名企业入驻。
7. 南京玄武国际金融中心：位于南京市玄武湖畔，是一座集商务办公、金融服务、高端酒店为一体的综合性建筑。
8. 南京德基广场：德基广场是南京市最大的购物中心之一，也拥有高品质的写字楼空间，是商务办公和购物的理想选择。
9. 南京万达广场：万达广场是一座集购物、娱乐、写字楼等功能于一体的综合性建筑，拥有现代化的设施和便捷的交通。
10. 南京金鹰世界中心：金鹰世界中心是南京市的地标性建筑之一，拥有高档写字楼和综合性商业空间。
二、南京写字楼市场的发展前景1. 城市发展的拉动：随着南京经济的快速发展，越来越多的企业选择在南京设立分支机构或总部，这将进一步推动南京写字楼市场的需求。
2. 产业结构的升级：南京正积极推进产业结构的升级，向高端制造业、科技创新等领域转型。
这将带动相关企业的发展，进而增加对写字楼的需求。
3. 政府政策的支持：南京市政府出台了一系列鼓励企业发展的政策，包括减税降费、优惠政策等，这将吸引更多企业入驻南京，推动写字楼市场的繁荣。
南京写字楼市场项目调研
2023-10-29•调研背景与目的•南京写字楼市场现状分析•竞争情况及重点企业分析•南京写字楼市场需求与趋势分析•南京写字楼市场投资风险与机会分析目•调研结论与建议录01调研背景与目的背景介绍南京作为江苏省的省会城市，近年来经济发展迅速，尤其是服务业和高端制造业的快速发展，带动了写字楼市场的需求增长。
同时，南京作为长江三角洲的重要城市之一，与上海等周边城市的联系日益紧密，这也为南京写字楼市场的发展提供了良好的外部环境。
然而，随着全国经济下行压力的加大，南京写字楼市场也面临着供给过剩、空置率上升等问题。
因此，本次调研旨在深入了解南京写字楼市场的现状和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
调研目的1. 了解南京写字楼市场的现状，包括供需情况、价格水平、空置率等；2. 分析南京写字楼市场的竞争格局和发展趋势；4. 为投资者和企业提供决策参考和建议。
3. 探索南京写字楼市场的发展策略和建议；本次调研的主要目的是02南京写字楼市场现状分析行业规模南京写字楼市场近年来发展迅速，目前拥有众多大型写字楼项目，总建筑面积超过千万平方米。
其中，核心商圈的甲级写字楼年租金水平位于全国前列。
分布情况南京的写字楼主要分布在河西新城、新街口、鼓楼等核心商圈，其中河西新城是近年来发展最快的区域，聚集了众多高端写字楼项目。
此外，南京的南部新城和江北新区也在逐步崛起，成为新的商业发展热点。
行业规模与分布主要区域与特点河西新城作为南京近年来重点发展的区域，河西新城拥有许多高端写字楼项目，如南京奥体中心、南京国际博览中心等。
这些项目以现代化建筑风格、完善的配套设施和高品质的服务吸引了众多知名企业和机构入驻。
新街口新街口是南京传统的商业中心，聚集了大量高端商业和写字楼项目。
这里的写字楼以历史建筑为特色，融合了传统与现代元素，具有很高的辨识度。
鼓楼鼓楼区的写字楼以科技和创意产业为主导，聚集了大量科技企业和创意设计机构。
这里的写字楼项目注重环保和智能化设计，吸引了众多科技和创新型企业入驻。
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2006.9.22
468
200-1000，标准层
城开国际 12000-13000 高，目前尾房200平 2006.2.1561米/套来自54，少量70及120 ，
龙台国际 16000-17000 部分挑高4.9米，部 2006..2.19
302
分标准高3米
凯润金城
写字楼预期2009年上市，产品规划尚未明确
5A甲级写字 楼标准商务
服务
未定级
300，其 中75个可
售
四部东芝电 梯
300平方 左右，8 米挑高
闭路电视监控系统； 电子公告屏；巡更、 设备监控系统；停
车管理系统
无
入驻企业及客 群
外贸公司为主
中小企业
证券等中小型 企业
以中小型企业 为主
龙台国际
未定级
150
5部通立电 尚未设计
梯
完工
——
面对工作时间
城开国际
一度整体出让，不少开发企
业蜂拥而至、强势汇入，加
上区域内明显的区位优势，
大行宫片区商务楼市场羽翼
日渐丰满。象国际贵都、长
安国际大厦、日月大厦、长
发科技大厦等都是一下子窜
起来的新秀，其实力不可小
视，前景乐观。
4
项目名称
长江路九 号
凯润金城
长发中心
金轮国际 广场
项目 概况
目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、
凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在
2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周
期
地址
占地面积 总建面积 办公待售面 （㎡） （万㎡） 积（万㎡）
上市时间
销售情况
长江路九号
4.5
27.6
沿长江路共2幢写字楼，A3栋
2
2007.6.23 销售80%，另一幢尚未推出，
推出时间未定
写字楼竞争市场环境
¶ 写字楼市场发展概况 ¶ 新街口—大行宫办公市场竞争环境 ¶ 鼓楼—山西路办公市场竞争环境
1
区域划分
南京CBD目前初步形成了以新街口—大行宫为主，鼓 楼－山西路为辅的的CBD格局;奥体中央商务区的规 划促进了城市CBD ”双核”的形成
鼓楼 新街口
鼓楼—山西路片区——
凭借便利的交通，被誉为“第 二商圈”的山西路写字楼市场 日渐成形。新建高档项目众多， 直接挑战新街口商务中心地位。
电梯
大堂
智能化
配套服务
5A甲级写字楼
地下500
7部三菱电 梯
10.8米高 ５A智能化集成系
1000平方
统
5A甲级写字 楼标准商务
服务
未定级
500
7部富士达 高速电梯
9米，200 平方
5A级智能化系统
提供5星级商 务配套服务
5A甲级写字楼
219可售
四部奥的斯 电梯
6米挑高， 两个50平
方大堂
5A级智能化系统
新街口—大行宫片区——
南京的金融、商业中心，南京 最早发展起来的写字楼市场； 高档写字楼集中区域；项目众 多，产品层次参差不齐
河西奥体片区——写字楼集
中位于奥体中心东的中央商务 区，市场发展历史较短，但随 着建邺区政府的迁入，办公市
场氛围逐步形成
2
写字楼竞争市场环境
¶ 写字楼市场发展概况 ¶ 新街口—大行宫办公市场竞争环境 ¶ 鼓楼—山西路办公市场竞争环境
项目名称
销售价格
分隔面积
开盘时间
供应套数
长江路九号 1期22000
49-67平层
2007.6.30
336
长发中心
挑高2300024000
75.17/90/156/187 部分5.3米挑高，大 部分3.3米标准层高
2005.4.5
368
金轮国际广 场
17000
62-200，主力110左 右，也可2000整层
销售套数 280
租金 2-2.8
342
3.8-4.2
328
1.7左右
54
1.6-2.0
288
2.0-2.5
6
设施标准
新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准， 其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设施档 次最高
项目名称 长发中心 金轮国际广
场 长江路九号
城开国际
产品类型及定 级
车位（个）
无
弹性较大的中
小私营企业
7
个案分析
长发中心
项目盘点
➢项目概况： ➢占地：1.7万平米 ➢总建：12万平米 ➢地址：中山东路300号 ➢开发商：长发地产 ➢物业管理：戴德梁行 ➢项目规划：
由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋 135M的高层住宅和商业广场组成 。
外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑 外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净 。 ➢层高：5米 ➢销售情况
3
项目 新街口作为南京市CBD,人流、物流、信息流集中，都无 分布 一不显示出蓬勃的生机,随着长江路九号、长发中心高档
商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成
熟 ➢寸 土 寸 金 的 新 街 口 是 绝 大
多数市民所认可的CBD，其
区位优势明显，人流、物流、
信息流、资金流等都无一不
显示出蓬勃的生机。周边高
端商务楼云集并日益成熟，
随着2005年地铁一号线的开
通，地下停车场的建成，交 通线路的调整、拆迁工作的 顺利完成将为区域内CBD未 来发展空间潜力巨大。
➢在 市 政 府 一 道 重 塑 大 行 宫 区域的指令下，区域内土地
凯润金城
长江路九号
金轮国际广场
置地广场
新街口商圈
颐和路十二片区
龙台国际 长发中心
城开国际 白下区程阁老巷
1.8
6.9
0.2
2006.6.25
在售少量尾房
龙台国际
延龄巷
0.56
1.8
总计
0.15
2006.2.19
6.45
/
尚余少量尾房在售 /
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供销情况
城中在售项目面积分割大多在200平米以下，100平米 及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价 可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期
项目位于大行宫CBD，周边商务气氛浓厚。该项目产品品质高端，市场口 碑较佳，已成为区域地标性建筑。
2005年4月开盘，累计推出368套房源，目 前已去化342套房源。目前已交付，并有部分 公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少 量零散办公用房。 ➢销售均价：挑高23000-24000元/平米，目前 租金3.8-4.2元/平米
8
2号楼户型
1号楼户型
产品特征 ➢项目主力分割面积75.17/90/156/187平米， 部分5.3米挑高，可多套自由组合。标准 层面积800平米。
玄武区中山路 112号
4.2
22
2.5
2009年及以 项目将建有1幢27层的写字楼，
后推出市场
目前刚开始动工
中山东路300号
1.8
4.67
已交付，并有部分公司入住，
0.4
2005.4.5 入驻公司以外贸企业为主，目
前仍余少量零散办公用房
汉中路
1.8
4.8
1.2
2006.9.27
7-26层为办公用房，正在销售 中，目前售出约70%