推荐-长沙北辰三角洲项目战略定位及营销策略报告 精品
精品文案-湖南长沙某项目营销策略总纲汇报
11
趋势判断——宏观经济
1、我国宏观经济短期内将出现技术性反弹，长期来看，反弹不可持续 2、出口贸易形势恶化，自身经济形势周期回调 3、我国宏观经济将呈短期回升、中期下调、长期率先复苏的走势
国家发改委经济研究所发展战略与规划室主任王小广 未来两年的中国经济增长的走势大概是一个W型调整态势：2009年上半年经济增长继续下滑，下半年有所反弹，但这种反 弹基础不牢，内外压力均大，2010年将再次探底，真正的走出谷底大致要到2011年。 摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆 2009年中国经济全年经济增长率为5.5%，其中1、2季度大约在3—4%之间，2009年下半年会有强劲的反弹，3季度6%、4 季度超过9.5%。
本报告是严格保密的。
14
长沙房地产市场
本报告是严格保密的。
15
项目面临的主要挑战
长沙市场明显供过于求，商品房未来已知的市 场存量供应为正常年消化量的8－10倍
2007年长沙全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44%，是长沙有 史以来的最高年消化量。 2008年后商品房供应量概数
区域 筹建项目总建筑面积 （万平米） 在建、在售项目 2008.1.1以后上市的量 （万平米） 2008年后商品房供应量 概数预测值（万平米） 长沙市 4718.37 2767.36 7475.72 岳麓区 1042.65 365.09 1407.74 开福区 1217.55 902.03 2119.58 芙蓉区 267.31 263.42 530.73 天心区 1075.76 378.71 1454.47 雨花区 1115.09 858.11 1973.2
可以确定，09年的房地产政策将是宽松的、积极的。但是这种促进政策主要是维持房地产市场稳定，并通过合理 的住房需求来拉动经济，而不是维持高房价。08年底出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》明确 的房地产政策的两条路径：1、加大保障性住房建设力度。2、进一步鼓励商品房住房消费。
【精品】(最新)北辰花园项目整体策划思路提纲
前言“北辰花园”项目启动在即，当前急需明确、最基础也是最重要的问题是：在对项目先天条件和竞争对手评估的基础上，确定项目的目标客户。
目标消费者的定位决定了项目的户型组合、建筑风格、项目命名、广告主题及推广方式。
作为一家房地产顾问公司，根据项目的客观实际，就客户定位和户型组合提出了我方初步意见，供贵司参考。
由于介入时间比较短，所述不尽不实之处，恳请贵方指正，通过碰撞和交流往往能够得到真正有价值的结论，良好的合作通常都来自于双方的深度互动。
（一）周边环境评价从居家的角度看，项目所处位置是一个不可多得的福地，其依据为：1、项目周边都是新开发的住宅小区，包括龙湖、加洲、汇景台等，社区整体形象好，居民层次高。
2、大量知名小区的开发和入住带旺了这一片区的人气，同时吸引了大量生活配套设施进入这一片区，包括农贸市场、学校、银行、医院等等，以龙湖的餐饮一条街在整个重庆市都有较高的知名度。
3、项目附近有三个公园，将实实在在丰富周边居民的生活，本项目的业主也将是受益者之一。
4、虽然目前公交线路不多，但稍加留意即可以发现，到解放碑、杨家坪、沙坪坝、南坪等几个城市中心都可以直达，且项目所处位置是起点站，出行实际上是非常便利的，华新分流道通车后交通便捷度还将进一步得到提升。
5、高新区的建设将使社区功能更加完善，使其更加繁荣，并能够为住宅市场带来新的购买力。
（二）项目地段条件评价1、项目地块方正，可利用率高，且非常平整。
2、地块内没有高压走廊，附近没有大的污染源。
3、绝大部分住宅能够保证南北朝向。
（一）项目定位面临的问题点1、项目地理位置比较好，能够做出一定的小区环境，参照市场上地段条件和规模类似的项目，2、但是项目定位为于这一档次有两个个比较突出的问题：○在市场上这类项目的数量非常多，竞争非常激烈；○同时受规模的约束，在建筑形态上难以形成差异化，往往只能是小高层或是高层建筑的排列组合。
3、由此衍生出的问题就是：这类项目普遍缺乏鲜明的卖点，在销售的过程中难以形成较大的市场影响力。
北辰公寓营销战略暨推广规划(终稿)
总结VS启迪
行业发展利好 市场需求空间巨大 但是也面临着需求多样性、市场复杂化的挑战
对于北辰商务来说 面临良好的市场机遇和市场空间 但是激烈的市场竞争对于营销和销售提出巨大的挑战
第二节:2005年郑州地产状况
依据数据，针对市场态势分析
主
•媒体策略：以《郑州晚报》为主流媒体，整版半版交替轮换，投
放策略以渲染年轻人的反叛、激情为主
•广告风格：个性张扬
竞争对手参照
北区版块：清华商务
•项目位于南阳路与北环交汇处，隶属惠济区。
状况
•总建筑层数为20层，其中1-4层为大型商超，5-20层为面积从39.9484.61 ㎡ 精装小户型，每层14套；其中5-9层通天然气 ,10-20层未规
依据价格走势，看市场走向
•消费主体的经济实力增强。 •钢材、水泥等建筑材料价格大幅度上涨，导致开发建筑成本的提高。 •土地供应机制的变化和土地价格大幅度的上涨也大大拉动了房价的上涨。 •近年来政府为了让郑东新区尽快出形象、成规模，限制老城区开发，造成老城区 住房供给在一定程度上减少，加剧了老城区住房供应紧张和价格上涨。 •郑东新区房价大幅度上涨也是影响房价上涨的主要因素之一。
第一节:郑州楼市扫描 第二节:2005年郑州地产状况 第三节:北辰商务主要竞争对手剖析
第一节:郑州楼市扫描
供需两旺/快速发展
•郑州人口汇聚，城市化进程加快，人们对住房需求也将大大增加，而郑州 楼盘的供应量近期内急速递增。 •郑州经济连续几年的稳步增长，居民收入稳步增加，对改变居住环境和质 量的渴望会越来越强烈。 •房地产开发准入门槛的提高，房地产市场的规范发展，社区产品品质的提 升以及土地、原材料成本的剧增，都将拉动 2006年楼市价格的上扬。
伟业顾问北辰小汤山项目提案营销策划报告
2019年整理长沙北辰三角洲广告营销推广策略165p资料
“项目具备的力量，无一不是城市顶级、中国领先、比肩世界的力量”
文化地标驱动
世界旅游商业 国际商务标高
中心绝版资源
世界级RBD城市体
城市形象工程
北辰座标中国 中国地王影响
最好的发展背景，最好的城市资源，比肩世界的领先理念与产品， 都是成为城市形象标识、面向中国、面向世界的强大力量。 放眼长沙，没有一个对手有如此高度和如此价值可与我们较量， 因而，我们需要做的，只是一件事——
“ 古城长沙，湖湘之心 ”
* 长沙自古以来就是湖南的政治经济文化中心，岳麓山自古就是文化名山，千年岳麓书 院，更为湖湘孕育了众多学术大家、领袖豪杰，成为湖湘文化的根源和精神图腾。
古城长沙，登顶何方
“ 辉煌，黯淡，再度崛起 ”
* 2000年城址不变的长沙，作为南方历史最悠久、也是最重要的战略、经济和文化中心， 曾一直是中国南方首城。 1938年的“文夕大火”将长沙近7成的建筑付之一炬，长沙遭受无可估量的损失，甚至 落后于周边省会城市发展，成为中国中部普通的二线城市。 改革开放后、特别是近10年来，长沙的经济和文化取得了很大发展。 2003年长沙在 省会城市中的综合竞争力排名由之前的第12位提升到第9位，象征了长沙崛起的决心。
“ 绝版资源 ”
* 二环以内，紧邻芙蓉中央商务区，城市中心最大、最完整的一 块土地，加之湘江大道、芙蓉路、银盆岭大桥、319国道、浏阳 河隧道、地铁1/4号线交汇的交通枢纽，湘江与浏阳河交汇、山 水洲城景观一览，项目所拥有的已不止是城市中心的价值，而 是城市中心独一无二的绝版资源。
伍
“ 两馆一厅 ”
我们应该站在这样的层面思考吗？
长沙市区核心最大的一块地 拥有新长沙文化座标两馆一厅的一块地 湘江浏阳河交汇视野最开阔的一块地 曾有“全国地王”之名的一块地 北辰手笔打造的一块地 ……
北辰三角洲深度分析
北辰三角洲深度分析一、北辰三角洲项目简介1、项目基本情况（项目规划图）北辰三角洲北起浏阳河，南至湘江二桥，西临湘江，东靠芙蓉北路。
总占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。
项目定位为长沙CLD中央生活区、长沙文化“曼哈顿”，是集文化、休闲、商业、商务、居住、旅游为一体的未来生活方式的可持续发展综合新城。
2、项目产品组合住宅高层住宅商业华谊兄弟旗舰影院，中南首席豪华江景五星级酒店，类似沃尔玛、家乐福级别的大型超市，类似美美百货规模的大型百货商场配套超五星级酒店会所，21世纪幼儿园，室外游泳池，高尔夫球场等3、销售情况简介北辰三角洲首期“观天下”组团于10月17日开盘，作为07年的“地王”一直备受业界及购房者的关注。
此次“观天下”组团共推出了8栋高层一、二线江景住宅，共计房源1400套。
开盘推出3#栋、4#栋、5#栋、7#栋、8#栋，两天热销1201套，目前1#栋、2#栋、6#栋处于蓄客期。
此次主要推出户型包括：330.73㎡的五房三厅，169-191㎡的四房两厅，93-151平米的三房两厅，84-89平米的两房两厅。
成交价格：均价在7200元/㎡，其中一线江景房售价在8000-11000元/㎡，二线江景房在6500-8000元/㎡，滨江住宅售价约为5000-6000元/㎡。
二、项目推广策略分析1、推广背景奥运服务前生“地王”背景不管是亚运村的服务还是奥运村服务，都为北辰集团创下了良好的口碑，很高的知名度和美誉度。
加之北辰集团与北京城市开发集团组成的联合体于07年以92亿元竞得新河三角洲地块，成为全国瞩目的新一代“地王”。
作为07年的全国“地王”，北辰集团的名号可谓是升入人心，一直不缺少知名度。
现时隔3年，有必要从新导入企业形象，为后续北辰三角洲的开发做铺垫。
2、推广目标剖析（1）建立良好的知名度和美誉度（2）实现一个高售价与“地王”高地价相匹配（3）扩大走量，快速销售3、品牌形象建立路径剖析（1）07年“地王”造势--树立企业知名度2007年7月，北辰实业联合北京城开组成联合体，以92亿元的高价拍得长沙新河三角洲地块，北辰实业居于主导地位，出资比例为80％，被称为“中国地王”，受到全国的瞩目，快速的树立了企业的知名度。
长沙北辰三角洲项目D3区开盘总结汇报1
英国ACLA
强势资源的三年汇聚，引领国际人居新时代
华谊兄弟影院已签约入驻
中国娱乐业领军企业，涉及 传媒产业，投资及运营电影、 电视剧、艺人经纪、唱片、 娱乐营销等领域
雅礼中学已签约入驻
雅礼中学是一所历史悠久、质 量一流、特色鲜明、具有国际 影响力的百年名校。由美国耶 鲁大学民间团体创办。
[长沙公司北辰三角洲项目D3区开盘总结汇报]
[湖南长沙·二零一零年十一月]
报告体系
Analyze System
>> 引子 >> 三年筹备，奠定热销基础 >> 依据市场，精细营销布局 >> 秉承人性，周密开盘组织
【北辰三角洲】 D3地块 “观天下”组团一期
开盘推售1021套 销售率超过90% 成交金额逾8亿元
创造长沙楼市奇迹 北城复兴梦想正在照进现实
……
【北辰三角洲】开盘热卖，销冠全城！
得益于三年精心规划； 得益于精细化的营销； 得益于周密开盘组织。
报告体系
Analyze System
>> 引子 >> 三年筹备，奠定热销基础 >> 依据市场，精细营销布局 >> 未雨绸缪，周密开盘组织
品牌实力的三年酝酿：亚奥之星北辰实业，赋予长沙名片 鲜活动力
上海浦东新区
西班牙 波纳尔商业中心
洲际酒店已签约入驻
洲际酒店是一个豪华酒店连锁 品牌，由洲际酒店集团拥有。 集团在世界75个国家经营超过 200家酒店。
亚奥之星北辰实业品牌实力的三年酝酿 九大顶尖建筑设计全球联袂的三年携手； 华谊、洲际、雅礼等强势资源的三年汇聚； 三年，北辰实业站在城市的高度打造未来城市CLD； …… 三年精心磨砺，一举奠定了北辰三角洲开盘热销的基础。
北辰三角洲项目整体介绍
北辰三角洲项目整体介绍300亿・动了长沙的心比肩全球城势天下北辰三角洲项目介绍一、项目整体介绍Copyright Centaline Group, 2021Code of this report | 2项目位置中心之上，崛起长沙滨水地标资源――湘江与浏阳河交汇处，湘江龙脉福地项目位于湘江雨浏阳河交汇处，湘江水域最辽阔地带，公元923年，楚王马殷在湘春门以北（即北辰现址）筑起赫赫有名的帝王行宫会春园；先有会春园，后有开福寺，从楚王行宫到三角洲，这里从来都是独一无二的贵胄选择。
Copyright Centaline Group, 2021Code of this report | 3项目位置中心之上，崛起长沙滨水地标中心――零距离接驳五一商圈按照长沙市城市“一轴两带、一主两次六组团”的城市空间规划，发展滨江CBD 成为长沙城市进化的必然方向。
北辰三角洲位于长沙城市中轴线，处于城市发展的核心，毗邻传统中心商圈，打造长沙中心居住生活。
Copyright Centaline Group, 2021Code of this report | 4开发团队国际巨匠携手北辰，创世界级CLD央区实力央企20年，城市运营CLD列鼎南北中国从北京亚奥板块到长沙新城市中心北辰实业――1997年在北京成立，同年在香港发行H股当月挂牌上市；2021年发行15亿A股在上海证券交易所挂牌上市，成为国内第一家A+H股地产类上市公司； 20年前，北辰实业成功运营亚运村、奥运村，给北京四环内带来勃勃生机，历时20年励精图治，公司主营业务包括发展物业、投资物业、商业物业。
2021年7月4日。
北辰实业92亿“重金择地”奠定了如今北辰三角洲中南CLD翘楚地位。
Copyright Centaline Group, 2021Code of this report | 5开发团队国际巨匠携手北辰，创世界级CLD央区全球巨匠最新杰作，国际团队联袂打造Jerde设计总监： SimonesCopyright Centaline Group, 2021Code of this report | 6项目指标537万资源高地，超越城市想象总体经济技术指标地块面积总建筑面积平台上住宅面积酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑平台下社区商业配套和停车库等建筑面积110万方 537万方300万方 80万方 157万方Code of this report | 7Copyright Centaline Group, 2021开发时序项目于2021年开盘，开发周期约5-8年成熟期发展期2021―2021年启动期 2021-2021年2021―2021年启动期：11条道路工程已完成，完成整体设计规划，“两馆一厅”建设，教育、酒店等综合配套的确定；发展期：D3\E5\D2\E3\A1\D1地块项目建设及B1\B2\E1\E2地块规划；成熟期：配套建设完毕、“两馆一厅” 开放、滨江景观带建设完毕、游艇码头投入使用、各地块基本规划建设完毕。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
[深圳中原湖南分公司事业一部] [HuNan.05.2010]
商业秘密声明
本文内包含的资料属于中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司的商业机密，一旦 泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对中原地产代理（深圳）有限公司 湖南分公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。
➢ 07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好 型”建设综合配套改革实验区
➢ 长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快 速带动中部地区经济发展的新道路
➢ 当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一 体化等
目标下的中原观点——
中原四大观点：
项目观点 客户观点
中原观点
竞争观点 入市观点
目标下的中原观点
中原观点一：项目观点 中国中部城市资源型豪宅的领导者！
在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域
➢ 长沙靠近珠三角经济圈， 是支撑沿海、沿江开发 地区的后方基地和促进 内地和西部开发的先导 城市，是湖南省内、西 南邻省及粤港地区的资 金、产品、技术、信息、 人才等生产要素输出的 主要聚集地之一。
➢ 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市， 是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组 团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功 能中心
➢ 其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市 商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信 息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施 一流、高效集约的”极核“。
长沙、湘潭、株洲的 “一体化”发展是城市 发展成为“都市群”的 结果。多核心发展有利 于城市群的形成
在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张 ，城市往外环全向扩张
市民观点“现在的长沙比以前大多了” 东：东部体育新城、武广新城规划 南：省府南迁，融城中心 西：市府西移，先导区 北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造
武汉城市圈：以武汉为中心， 包括黄冈、黄石、孝感、咸 宁、鄂州、潜江、天门、仙 桃等8个城市
长株潭城市群：以长沙为中 心，包括株洲、湘潭2个城 市
在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的发展潜力及吸引力 将进一步提升
➢ 长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群 中城市综合服务功能的核心提供者
如果中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数 据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以 从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。
【北辰新河三角洲】 开启中部城市影响力时代
报告体系
Analyze System
>> 目标 >> 目标之下的中原观点及核心问题 >>项目整体客户研判及策略 >> D3区销售策略 >>中原客户满意度保障计划 >> 中原类似操作案例参考
北辰五力核心价值体系
资源力
动脉力
本案五力 核心价值体系
文化力
规模力
规划力
资源力:江河汇聚, 风云再生
长沙——中心 以配套与城市环境为核心竞争力
湘潭、株洲——产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等 工业为主，经济实力雄厚但城 市环境及配套相对落后
向心力的产生
在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
为推动长沙城市发展快速发展，长沙规划指向明确，由单核 进入多核发展
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多核化发展
新河三角洲崛起
市府西移
东部体育/武广新城
省府南迁
长沙各个区域都有政府利好，本案利好无论在资源、配套、还是产品规 划程度上均属于优势占有者
在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
项目本体属天生地王，贵胄出身，名声在外，综合资源强大 ，属新中心的缔造者，城市的代言人
ห้องสมุดไป่ตู้
图：项目地理位置示意图
滨金霞 物流中心
项目目标
战略目标
中部资源豪宅领导者
> 战略目标：中部视角，树立中国中部称呼四 资源型豪宅的领导者地位，在营销角度实现 市场强大影响力，奠定市场领导者地位；
销售目标
高溢价及现金流的考虑
> 销售目标：本案突破江景价格箱体，实现项 目持续热销；
报告体系
Analyze System
>> 目标 >> 目标之下的中原观点及核心问题 >>项目整体客户研判及策略 >> D3区销售策略 >>中原客户满意度保障计划 >> 中原类似操作案例参考
第三阶段：都市群形成
核心
核心
主城
核心
核心
横滨
副城
川崎
副城 东京
其他城市
副
城
副城
其他城市
千叶
长沙05年以前的发展方式 是典型的单核心发展模式， 五一广场是城市唯一的核 心区，承载整个城市的核 心功能
多核心发展有利于城市的 均衡发展，分散城市发展 压力，新核心区发展成为 城市发展的动力源，将拉 动城市快速发展
地王背景： ➢ 2007年7月，北辰实业股份有限公司以92亿元的价格竞 得湖南省长沙市开福区新河三角洲项目土地开发权。
伍家岭商业圈
景观资源： ➢ 湘江、浏阳河、岳麓山两水一山的独特景观资源。
芙蓉CBD 25亿
万达广场
➢ 537万方建面，傲视全城。
➢ 稀缺临江一线住宅地块，未来政府不再批此类型地块 。
➢ 在全国经济战略布局中， 发挥着承东启西、联南 接北的重要枢纽作用； 伴随着融入泛珠江三角 区域合作，长沙在接受 港澳产业转移的梯度转 移方面具有无可比拟的 优势。
中部六省 长沙
珠三角经济圈
长三角经济圈
在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区,中 部崛起的核心城市
新世纪过江隧道
滨 江 新 城
浏阳河隧道
两馆 一中心
地铁站
三大交通体系： ➢ 公路：南接三一大道，东临芙蓉路，贯穿城区“动脉”
。 ➢ 隧道：浏阳河隧道盘活湘江大道北部路段。 ➢ 地铁：地铁1号线2015年建成通车，地铁口岸项目。
周边规划发展： ➢ 商务、商业、文化、休闲、娱乐、购物中心环绕，两 馆一厅为项目增添文化RBD价值。