华高莱斯李忠房地产项目策划与营销141263085
华高莱斯市场定位流程与内容
华高莱斯市场定位流程与内容第一部分别墅类居住物业市场定位顾问服务内容-------------------------------------------------别墅类居住物业市场定位顾问工作是基于城市宏观发展背景、城市地理特征、市场竞争形势研究，结合城市或区域居民的消费习惯和居住特征以及项目自身条件的分析，对项目总体开发策略和产品提出针对性且具有相应市场空间的建议。
其主要内容包括以下几个方面：一、宏观发展背景研究通过对宏观发展背景的研究，一方面了解别墅物业发展的经济支撑，富人阶层的规模和成长速度，另一方面把握别墅市场的总体特点和总体走势，为项目定位寻找突破口。
（一）宏观经济发展对别墅市场的影响城市经济总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度，是其它各产业发展的基础，而不同产业的发展与富人阶层的关系密切程度也不尽相同。
因此，该部分内容应该包括：1、城市总体经济发展（GDP）现状与趋势2、相关产业发展对别墅物业发展的影响3、别墅相关产业政策分析（二）别墅物业市场总体环境与城市宏观经济发展相比，别墅类市场的总体情况与居住物业市场的影响就更为直接，无论是其供应量还是其价格水平的现状和走势，都会对某一项目个体形成较大程度的制约。
通过对市场总体的把握，就能更好的找到我们在总体市场的地位。
主要内容如下：1、房地产市场总体景气程度分析2、别墅类物业发展阶段分析3、别墅类物业供应走势分析4、别墅类市场消耗量分析5、别墅类价格走势分析二、地段分析任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。
项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到项目地段在现阶段城市居住空间布局中的位置，并据此提出适合项目发展的构思。
具体包括：（一）宏观地段价值解析项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁徙、区域中的突发事件等，都会影响到项目区域未来在城市结构中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。
基础知识策划方法论地产项目华高莱斯策划方法
华高莱斯策划方法顾问架构区域研究市场调研产品定位概念设计财务方案营销策划销售顾问企业战略顾问架构华高莱斯秉承智力顾问的发展理念，充分借鉴国外成熟的地产顾问服务模式，并基于中国本地化地产顾问的实战需求，紧密结合中国城市和市场发展的内在规律，从区域、产业和城市发展的角度，提出了系统解决地产发展的专业顾问服务体系：基于地产依附于区域乃至城市的属性，决定了我们对于任何一个地产项目的研究，都必须从城市发展的高度来动态地审视项目的定位与发展；基于不同开发商自身背景的差异性，决定了我们不可能提供四海一家的解决之道，我们所提供的是为我们的合作伙伴提供量身定做的具有高度差异化的VIP服务，强调的是一对一的专业化系统解决方案。
基于地产开发愈来愈专业化的发展趋势，我们遵从行业发展细分发展的规律，致力于专门研究并提供地产前期决策范畴的系统化专业顾问服务。
从城市发展的规律性进行项目定位，提供量身定制高度差异化的VIP服务，致力于专业细分领域的深度研究，是我们的发展方向！为开发商提供物有所值的专业化系统顾问服务，是我们的庄严承诺！基于以上理念，针对不同的项目特点，结合开发商的不同要求，华高莱斯将制定符合项目个案特征之定制化的顾问工作计划书，并与委托方进行充分的沟通与交流，力求向委托方提供专业、高效、系统的顾问服务。
对于地产项目之顾问内容、顾问思路以及顾问工作模式如下图所示：华高莱斯的核心业务构成是为居住、商务、商业、园区以及旅游地产等传统开发项目提供顾问服务。
其顾问模式是在对区域发展背景和市场背景进行分析的前提下，为项目找到准确的市场定位，明确项目的目标客户群及符合其需求的产品定位。
以市场定位为基础，用规划（设计）概念对项目的规划（设计）提出针对性意见，或以概念规划（设计）进行用地开发潜质的探测，提出概念方案，用建筑的语言来表达市场定位与项目方案。
在此基础上，根据开发商的要求，提供经济测算、财务评价、商业计划书和商业投标书等不同的财务方案。
-李忠城市发展与地产经营房地产项目系统定位
Page 18
举例：北京
北京人喜欢水景 北京是由元朝人定的都， 游牧人跟水走，有水而居。 北京的海淀和浙江水乡相类似。 北京的化工和钢铁将城市由丰水变成缺水。
Page 19
商铺发展上的不同？
广东人鞋铺：孩子卖鞋赚了更多的钱，像样会很高兴。
北京人鞋铺：孩子想卖鞋，这不是正务， 要抓紧学习。
Page 10
举例
北京交通堵塞 伦敦交通堵塞 一个人开车进伦敦，不让进 城市是人的积聚，人并不完全理性的 认知需要过程 问题应在该解决的阶段再解决！
Page 11
第二章
城市发展的三个层次
城市发展的历史视点 城市发展的人文视点
城市发展的系统视点
要有历史的观点看问题，不能一概而论！
Page 7
举例
摩根史丹利，中国房地产”泡沫“ 中美城市是有差别的，不能一同看待 中国医生的故事
Page 8
举例
上海的苏州河 天津海河
城市的早期都要注重经济的发展
Page 9
举例
年青时用7天连锁酒店健康换钱 年老时用钱换健康 谈恋爱和城市发展的类比
Page 12
城市发展的人文观点
做房地产就是做人气 老子：凿户牖以为室，当其无，有室之用。故有之以为利， 无之以为用
Page 13
案例
CBD里面必须以写字楼为主，其它配属物业不能超过30% 美国的休斯顿和芝加哥写字楼的7天连锁酒店比例非常高。 欧洲、美国、新加坡、中国、东京 CBD写字楼类比。
Page 27
提示
城市的发展不应有任何短板，而这个短板是由历史来 补足的，它要在不同的不停的经历一个又一个的磨炼才会 补足这个短板。任何要素的缺少，都会存在安全上的隐患。 我们现在之所以矿难频发，出现这么多的交通事故，就是 因为我们城市中还存在一系列的短板。
李忠-城市发展与地产经营-房地产项目系统定位策划09
Page 5
豪宅
1. 别墅的起源
2. 第一居所与第二居所
3. 中国别墅市场的特点
4. 第一居所的分布规律与设计特点
5. 第二居所的分布规律与设计特点
Page 6
国外富人区案例
1. 美国棕榈滩
2. 美国比华利山庄
3. 澳洲黄金海岸
4. 美国奥兰多
Page 7
第一居所和第二居所的区别
第一居所： 柴米油 盐酱醋茶
2. 美国比华利山庄
3. 澳洲黄金海岸
4. 美国奥兰多
Page 11
提示
豪宅与房屋的区别 是否是豪宅地 是否有品7天连锁酒店味
Page 12
主讲：李忠
第四章
豪宅型的物业
Page 2
富人的分类
看得见 的富人
二类富人 的住宅是 有区别的
看不见 的富人
Page 3
提示
不要用富人的眼光看穷人7天连锁酒店 不要用穷人的眼光看富人
Page 4
举例
Байду номын сангаас
调查能够赚钱公司的三件事情： 他的写字楼有多大？ 老板的办公间有多大？ 他女秘书的月工资有多少？
第二居所： 琴棋书画 诗酒花
Page 8
国外富人区案例
1. 美国棕榈滩
2. 美国比华利山庄
3. 澳洲黄金海岸
4. 美国奥兰多
Page 9
富人的兴趣
德国朋友 椅子 摩托车修理厂 富人买豪宅是为了兴趣，是一种爱 好
Page 10
国外富人区案例
1. 美国棕榈滩
李忠-城市发展与地产经营-房地产项目系统定位策划05
Page 11
如何在房地产开发中增值保值
用财产观看待房产，就要做到知未来明眼前。 除了硬件，还有邻居也可以决定房产的价值。 社区不要同质化，物业管理会很混乱。 均值化是让房产保值的一个重要方面。
Page 12
举例
举例： 美国人出钱为我修玻璃 美国社区的Shopping mall
主讲：李忠
第三章
城市中房地产业的机遇和选择
Page 2
CXD
CBD CLD COD CED CRD CFD CHD
中央商业区 中央居住区 中央政务区 中央教育区 中央科技区 中央金融区 中央酒店区
Page 3
城市功能分区
雅典宪章中，古代城市和现代城市的区别是，城市功能区 的适度分离。 适度分离的原则用7天连锁酒店到了国土规划中去了，这 样就出现了很多的CXD，造成的负面影响是堵塞。 人和物的移动才会形成交通，人不成在一个地方 完成所有的事情。
Page 13
社区的定义
社区是在一定的空间范围内，一群可以产生相互影响 的人群，为了维护共同资产的利益而结成的利益共同体。 不能离开利益去谈社区，维护社区就是维护了个人资 产。房地产开发商在社区功能分区的时候，一定要注意单 层化，注意邻里间的互动。
Page 14
Page 6
城市中决定房价的因素
交通的问题是决定房价 的主要因素。
在美国的教育是决定房 价的主要因素。 决定房价的二个主要因 素：交通和就业。
Page 7
如何看待房产的价值
Байду номын сангаас
适合并保值的房子才是好房子。 在现代城市中，我们不可能一辈子住一个房子。 房产的价值就是它是一项资产。
地产高端营销策划方案
地产高端营销策划方案一、市场背景分析随着经济的发展，人们对居住环境的要求越来越高，对于高品质的房产需求也在不断增加。
因此，地产公司需要制定高端营销策划方案，以满足这一需求并提高销售业绩。
本文将分析市场背景，研究目标用户需求，并提出相应的高端营销策划方案。
1.1 市场概况当前，中国地产市场竞争激烈，各地产公司纷纷推出高端项目以满足市场需求。
然而，只有拥有独特的市场定位和有效的营销策划方案，才能在激烈的竞争中取得优势。
1.2 目标用户需求分析高端房产的目标用户主要是中高收入阶层，他们追求品质生活，注重居住环境和社区配套设施的优势。
他们对房产的选购有着较高的要求，除了房屋自身的品质，还注重项目的定位、社区建设、生态环境和配套设施。
因此，高端房产公司在策划营销方案时需要从这些角度入手，满足目标用户的需求。
二、品牌定位与目标2.1 品牌定位高端地产公司应该注重塑造自己的品牌形象，使其独特、卓越，并与用户的需求相匹配。
通过定位和打造品牌形象，高端地产公司可以在竞争激烈的市场中脱颖而出。
2.2 品牌目标高端地产公司的品牌目标应该是成为用户对高品质房产的首选品牌。
通过提供卓越的产品和服务，树立良好的口碑和信誉，高端地产公司可以吸引更多的目标用户，并实现销售业绩的增长。
三、营销策划方案根据市场分析和目标用户需求，以下是一个高端地产公司可以采用的营销策划方案：3.1 定位精准目标用户高端地产公司应该通过市场研究和数据分析，确定目标用户群体的特征和需求，以便精确定位和针对性营销。
通过了解目标用户的消费习惯、价值观和人群特征，可以在产品设计、销售和宣传活动中进行有针对性的创新。
3.2 打造独特的产品与服务高端地产公司应该注重房屋的品质、设计和整体规划。
通过与知名建筑师和设计师合作，打造独特的建筑风格，以及具有创新和舒适性的室内设计。
同时，高端地产公司应该提供全方位的配套服务，包括社区设施、物业管理、生活便利等，以满足目标用户对高品质生活的追求。
李忠-城市发展与地产经营-房地产项目系统定位策划12
Page 5
国外商务花园案例
1. 新加坡的商务花园 2. 美国弗吉尼亚商务花园
3. 美国硅谷商务花园
Page 6
写字楼的集群——CBD
1. CBD形成的动力分析 2. CBD形成的地缘分析 3. CBD物业构成分析
Page 7
世界上比较典型的拥有CBD的城市
巴黎 布里斯班 东京 鹿特丹 旧金山 纽约 www.7daysh
主讲：李忠
第九章
写字楼物业
Page 2
商务区与CBD
写字楼的集 群——CBD
写字楼的特殊类 型——商务花园
写字楼的特殊组 合——建筑综合体
Page 3
商务花园
1. 商务花园的兴起与演变 2. 商务花园的环境特点 3. 商务花园与公司总部
Page 4
商务花园的兴起与演变
劳资关系发生变化 新的生产力情况下的新的生产关系的调整 建商务花园的主力动力7天连锁酒店是保证自身人力资源 完整性 建商务花园的另一个动力是追求办公效率
建筑综合体
建筑综合
建筑综合体 中各物业的 动力传递
体成因分析
建筑综合 体分布规律
建筑综合体
的反CBD交通问题？
Page 12
悉尼 新加坡 香港 上海 重庆 大连
Page 8
CBD案例
1. 美国CBD的案例
2. 荷兰CBD的案例 3. 日本CBD的案例
4. 法国CBD的案例
Page 9
写字楼的特殊组合——建筑综合体
建筑综合体就是7天连 锁酒店由三种或三种以上功 能复合而成的建筑的集合。
Page 10
高端房产项目营销策划方案
高端房产项目营销策划方案第一章：项目概述1.1 项目背景在当前经济发展和人民生活水平提高的背景下，高端房产市场需求逐渐增加。
本项目是一款位于城市中心的高端房产项目，项目总面积为xxx平方米，总建筑面积达到xxx平方米，包括住宅、商业、娱乐等多种功能。
本项目的目标客户是成功人士及其家庭，他们对生活品质有很高的要求，同时也具备较高的购房能力。
1.2 项目目标本项目的目标是成为城市中心地段的高端房产项目的领军者，占据该市场的一席之地。
通过精准的定位、独特的设计和高品质的服务，吸引目标客户购买房产，并且建立一种积极、健康的社区氛围。
第二章：市场分析2.1 目标客户分析目标客户主要包括以下几个方面：（1）年龄在30-50岁之间的成功人士，他们在事业上取得了一定的成就，拥有较高的收入；（2）成功人士的家庭成员，他们对生活品质有很高的要求，并且愿意投入更多的资金来提升生活质量；（3）具备一定投资能力的个人和机构，他们将房地产作为一种长期投资手段。
2.2 市场需求分析（1）位置优势：购买高端房产人士首先看重的是项目的位置，本项目地理位置优越，靠近商业中心、交通便利，满足客户的购房需求。
（2）产品特点：本项目的设计独特，结合了当地的文化特色和现代化的建筑理念，满足目标客户对高品质生活的追求。
（3）配套设施：本项目将提供高品质的配套设施，包括健身房、游泳池、会所等，满足目标客户的生活需求。
（4）服务质量：本项目将提供全方位的服务，包括安全、保安、物业管理等，确保目标客户的舒适度和安全性。
第三章：市场定位本项目的市场定位是以高端客户为主，以品质为核心竞争力的高端房产项目。
通过精细化的设计和个性化的服务，满足目标客户对生活品质的追求，成为他们理想的居住和投资选择。
第四章：品牌建设4.1 品牌定位本项目的品牌定位是高端、独特、品质。
通过高品质的建筑、精心设计的户型和全方位的配套设施，打造高端房产的行业标杆。
4.2 品牌价值观（1）质量：本项目将打造高品质的房产，从材料选择到施工过程都严格把关，确保产品的质量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
十一、房地产市场定位与营销策略
1. 产品差异化与营销差异化 2. 表述逻辑和接受逻辑 3. 理性购买与非理性冲动 4. 房地产营销中的定价逻辑
十二、房地产广告与传播
1. 广告推广与市场竞争对象分析 2. 广告推广与客户价值认知分析 3. 广告推广与客户需求细分分析 4. 广告推广与客户认知形象性分析 5. 广告推广与地域语境差异分析 6. 房地产广告特殊性分析
八、投资观念驱动下的居住社区
1. 作为私有财产的个人住房 2. 作为资产价值维护团体的居住社区 3. 利益驱动下的社区均质化过程 4. 利益驱动下的社区互助行为 5. 二手房市场对房地产投资行为的影响
九、居住物业价值与住宅产品改进
1. 住宅产品改进的量变与质变 2. 住宅产品改进的多适性与灵活性问题 3. 住宅产品改进中的标准更替 4. 住宅产品改进中的技术进步因素 5. 住宅产品改进中的社会形态变动因素
五、中国城市化与房地产业的特殊性分析
1. 亚洲民族的置业心理偏好 2. 中国地域亚文化种类的复杂性 3. 中国的人口量级 4. 中国地域发展的不均衡性 5. 中国城市宜居的相对性 6. 中国城乡人口流动的特殊性 7. 中国土地问题的高度敏感性
六、房地产投资与房地产泡沫
1. 房地产需求类型——初次置业、升级换代、舒适 奢华
尺度
三、房地产业与相关产业关联分析
1. 房地产业发展的滞后性 2. 房地产业与金融业 3. 房地产业与住宅产业 4. 房地产业与城市基础设施建设
四、城市化与房地产业发展
1. 城市与现代化城市的标准 2. 城市化与城市规模 3. 城市规模与城市级配 4. 城市化发展模型——膨胀、应急、调整和控制四
2. 房地产投资行为——自住、投资、投机 3. 房地产投机与房地产泡沫 4. 房地产泡沫的地域差异
七、中国房地产市场的宏观调控
1. 对于社会舆论的宏观调控 2. 对于未来发展空间的宏观调控 3. 对于经济发展速度的宏观调控 4. 对于未来生活方式的宏观调控 5. 对于未来城乡结构的宏观调控 6. 对于房地产业本身的宏观调控
1. 城市化联排住宅与美国案例 2. 郊区化联排住宅与荷兰案例 3. 复合化联排住宅与澳洲案例
十六、商务物业需求分析
1. 商务与居住需求差异分析 2. 商务物业的形象力 3. 地段形象力分析 4. 客户形象力分析 5. 建筑形象力分析 6. 商务市场的需求刚性 7. 商务市场需求的地域性差异
十七、写字楼物业发展和国外案例
谢谢大家！
十三、集合住宅发展与国外案例
1. 集合住宅的生态观与荷兰集合住宅案例 2. 集合住宅的城市化与美国集合住宅案例 3. 集合住宅的艺术化与西班牙集合住宅案例 4. 集合住宅的更新改造与德国集合住宅案例
十四、别墅物业发展与国外案例
1. 看得见的顶层与美国别墅案例 2. 看不见的顶层与荷兰别墅案例
十五、联排住宅发展与国外案例
个阶段 5. 不同城市阶段的房地产业 6. 不同城市级别的房地产业
城市发展模型
工业、贸易迅速发展 城市人口剧增 自由发展 政策法律混乱
城市急剧膨胀 城市环境急剧恶化
城市发展模型
大量无统一规划建筑住宅 城市无统一规划 城市基础设施发展不配套
无统一规划 政策法律不健全
二十二、旅游地产与度假物业
1. 旅游目的性差异分析 2. 旅游目的地资源比较优势 3. 旅游地产的美国案例 4. 度假性地产的澳洲案例
二十三、房地产公司发展战略选择
1. 战略意味着细分与集中 2. 沿产品轴发展的企业发展战略 3. 沿地域轴发展的企业发展战略 4. 沿客户轴发展的企业发展战略 5. 沿资产轴发展的企业发展战略 6. 从机会导向发展到能力导向发展的过渡
二十、郊区化购物中心（Shopping Mall）及国外案例
1. Shopping Mall的交通组织与荷兰案例 2. Shopping Mall的复合化与日本案例 3. Shopping Mall的特色化与美国案例
二十一、商业步行街及国外案例
1. 商业步行街的长度问题及与荷兰案例 2. 商业步行街的空间结构问题及德国案例 3. 商业步行街的街廓尺度问题及意大利案例 4. 商业步行街的风情体验问题及日本案例
1. 写字楼的形象力与美国案例 2. 写字楼的生态化与德国案例 3. 写字楼的复合化与德国案例
十八、商务花园发展及国外案例
1. 作为智慧工厂的美国商务花园 2. 景观生态化的荷兰商务花园 3. 社区化的澳洲商务花园
十九、商用物业市场分析
1. 商用物业发展刚性分析 2. 商业物业市场的脆弱性 3. 商业物业发展的渐进性 4. 商业物业分布的地域差异 5. 商业物业面积使用的非均质性 6. 商品种类与商业物业发展的制约
十、房地产市场客户细分化与产品差异化
1. 基于客户有效需求差异的细分化过程 2. 作为产品软硬件区格的差异化定位 3. 房地产市场需求的阶层细分 4. 房地产市场需求的年龄差异细分
十、房地产市场客户细分化与产品差异化
5. 房地产市场需求的代际差异细分 6. 房地产市场需求的地域差异细分 7. 房地产市场需求的置业动机差异细分 8. 房地产市场需求的置业经验差异细分
调整结构
重视城市环境问题 重视旧城改造 重视文物保护 重视城市基础设施建设
重视城市与区域的关系 城市向区域范围扩展
城市发展模型
国土规划、区域规划的控制 城市与外界联系进一步扩大 城市规划方法开始适应城市发展 政策法律及城市管理进一步完善 城市人口稳定
控初步控制 开始较大规模的旧城改造 重视文物古迹 城市基础设施更新
房地产项目策划与营销
华高莱斯国际地产顾问有限公司 李忠
一、房地产与房地产企业
1. 房地产业与房地产投资 2. 房地产企业的投资性特点 3. 房地产项目的利润来源与风险分析
二、房地产企业发展与决策质量
1. 决策质量对房地产企业的影响 2. 正确决策的来源——信息、思维方式和常识 3. 决策思维的尺度——规模尺度、时间尺度和人文
应急措施
城市环境继续恶化 交通问题尤为突出
城市各项事业发展不平衡 破坏文物古迹 破坏生态环境 城市继续膨胀
城市发展模型
政治及经济状况较稳定 城市规划思想活跃并开始
统一规划、统一管理 城市各项事业（包括城市基础设施）
发展较平衡 政策法律逐步健全 城市人口开始稳定 城市与外界联系扩大