佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法
佛山市南海区土地利用总体规划(2010-2020年
南海区人民政府 二〇一七年三月
目录
前 言 ...........................................................................................................................1 第一章 总则 .................................................................................................................2
一、规划调整完善的背景与原因 ....................................................................... 2 二、指导思想 ....................................................................................................... 4 三、规划调整完善的依据 ................................................................................... 5 四、规划调整完善的原则 ................................................................................... 7 五、规划调整完善的任务 ................................................................................... 8 六、规划范围 ....................................................................................................... 9 七、规划期限 ....................................................................................................... 9 第二章 南海区概况 ...................................................................................................10 一、区域概况 ..................................................................................................... 10 二、土地利用现状及特点 .................................................................................13 三、现行规划的实施情况 .................................................................................22 第三章 主要指标调整情况 .......................................................................................30 一、耕地保有量 ................................................................................................. 30 二、基本农田保护面积 .....................................................................................31 三、建设用地 ..................................................................................................... 31 四、其他指标 ..................................................................................................... 32 第四章 基本农田变化情况 .......................................................................................34 一、基本农田划入 .............................................................................................34 二、基本农田划出 .............................................................................................36 三、基本农田划定结果 .....................................................................................38 第五章 建设用地布局调整情况 ...............................................................................41 一、建设用地调出情况 .....................................................................................41 二、建设用地调入情况 .....................................................................................41 第六章 建设用地空间管制区调整情况 ...................................................................46 一、允许建设区 ................................................................................................. 46 二、有条件建设区 .............................................................................................46 三、禁止建设区 ................................................................................................. 47 四、限制建设区 ................................................................................................. 47 第七章 与相关规划的协调衔接 ...............................................................................48
佛山市南海区三旧改造专项规划
佛山市南海区三旧改造专项规划（2007——2015）佛山市规划局南海分局佛山市城市规划勘测设计研究院2008.01规划编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院规划设计资格证书：城规证甲级041123号工程代号： GH2007102院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师）审定：冯萍（高级规划师、注册规划师）审核：李汉飞（规划师、注册规划师）校对：王成志（规划师）项目负责：卞芸芸（规划师、规划硕士）主要设计人员：卞芸芸（规划师、规划硕士）潘健超（规划助理）李丽丽（助理规划师）目录第一章总则 (1)1.1 南海三旧改造面临的形势 (1)1.2 指导思想与基本原则 (2)1.3 规划编制区 (3)1.4 规划期限 (3)第二章规划目标与改造策略 (4)2.1 规划目标 (4)2.2 改造策略 (5)第三章总体部署 (7)3.1 规划依据 (7)3.2 总体部署 (7)第四章改造规划引导 (10)4.1 改造范围 (10)4.2 改造的模式引导 (14)4.2.1 整体拆除改造模式 (14)4.2.1.1 界定 (14)4.2.1.2 适用对象 (14)4.2.2 局部拆除改造模式 (14)4.2.2.1 界定 (14)4.2.2.2 适用对象 (15)4.2.3 保留整治模式 (15)4.2.3.1 界定 (15)4.2.3.2 适用对象 (15)4.3 改造模式的选择 (15)4.3.1整体拆除改造项目 (16)4.3.2局部拆除改造项目 (16)4.3.3保留整治项目 (19)4.4 改造的开发强度引导 (20)4.4.1拆除改造区域控制 (20)4.4.2保留整治区控制 (21)4.5 改造的土地利用功能引导 (22)4.5.1全区总体功能引导 (22)4.5.2各镇（街）“三旧”改造的功能引导 (22)4.6 对上层次规划的修正和调整指导建议 (32)4.7 改造时序 (36)第五章改造的环境影响分析 (40)第六章保障机制和组织实施 (41)6.1 财政保障 (41)6.2 规划保障 (41)6.3 组织保障 (42)6.4 政策保障 (42)6.5 控制保障 (42)第七章附件 (44)7.1 《南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法》 (44)7.2 《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居的若干意见》（南府[2007]182号） (47)表格目录表1 南海区“旧城镇”改造项目列表 (11)表2 南海区“旧厂房”改造项目列表 (11)表3 南海区“旧村居”改造项目列表 (13)表4 南海区“三旧改造”拟整体拆建项目列表 (17)表5 南海区“三旧改造”拟局部拆建项目列表 (18)表6 南海区“三旧改造”拟保护更新村居列表 (19)表7 改造区域建筑密度和容积率控制指标表 (21)表8 南海区“旧城镇”项目改造实施计划表 (24)表9 南海区“旧厂房”项目改造实施计划表 (25)表10 南海区“旧村居”项目改造实施计划表 (29)表11 与上层次规划完全相符的南海区“三旧”项目列表 (32)表12 与上层次规划基本相符的南海区“三旧”项目列表 (33)表13 与上层次规划兼容的南海区“三旧”项目列表 (34)表14 与上层次规划不符合的南海区“三旧”项目列表 (35)表15 南海区近期拟改造“三旧”项目列表 (36)表16 南海区中期拟改造“三旧”项目列表 (37)表17 南海区远期拟改造“三旧”项目列表 (38)图纸目录图号图名1 区域位置图2 三旧改造项目分布示意图3 分期改造规划图4 改造模式示意图（总图）5 改造模式分区示意图（桂城街道）6 改造模式分区示意图（大沥镇）7 改造模式分区示意图（里水镇）8 改造模式分区示意图（九江镇）9 改造模式分区示意图（西樵镇）10 改造模式分区示意图（狮山镇）11 改造模式分区示意图（丹灶镇）12 改造模式分区示意图（罗村街道）13 改造用地功能引导图（总图）14 改造用地功能分区示意图（桂城街道）15 改造用地功能分区示意图（大沥镇）16 改造用地功能分区示意图（里水镇）17 改造用地功能分区示意图（九江镇）18 改造用地功能分区示意图（西樵镇）19 改造用地功能分区示意图（狮山镇）20 改造用地功能分区示意图（丹灶镇）21 改造用地功能分区示意图（罗村街道）第一章总则1.1 南海三旧改造面临的形势南海撤市设区以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。
《佛山市“十三五”城市近期建设规划(2016—2020年)》
II
Hale Waihona Puke 佛山市“十三五”城市近期建设规划（2016-2020 年） 文本
第一章 总则
第一条 编制目的 为加强对近期城市建设的指导与统筹，实现“四个全面”“两个率先”战略 目标，按照新型城镇化发展要求，结合佛山市城市治理工作部署及市、区实际情 况，制定本规划。 第二条 指导思想 以“以五位一体”总体布局为指导，贯彻落实中央和广东省城市工作会议精 神，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，坚持科学发展观，遵 循“一个尊重、五个统筹”的城市工作思路，以提质增效升级为发展导向，推动 经济结构战略性调整和产业转型升级，促进城市组团式发展和城市品质全面提 升，提高人民生活幸福感，全面推进城市治理现代化，实现佛山市经济、社会、 环境的全面协调可持续发展。 第三条 规划依据 本规划主要依据《中华人民共和国城乡规划法》《城市规划编制办法》《国 家新型城镇化规划（2014—2020 年）》《广东省新型城镇化规划（2014—2020 年）》《珠江三角洲全域规划（2014—2020 年）》《广东省城乡规划条例》《近 期建设规划工作暂行办法》《佛山市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 《佛山市城市总体规划（2011-2020）》《佛山市土地利用总体规划（2006—2020）》 《佛山市城市治理工作实施方案》《广东省住房和城乡建设厅关于开展“十三五” 近期建设规划制定工作的通知》（粤建规函﹝2015﹞2159 号）等一系列法律、 法规、规范、政策文件以及市、区、各部门的“十三五”规划制定。 第四条 规划范围 本轮近期建设规划范围分为佛山市域和中心城区两个层面。 （1）市域：佛山市行政辖区，包括禅城区、南海区、顺德区、三水区、高 明区五个区，总面积 3797.72 平方公里。 （2）中心城区：包括禅城区行政辖区、南海区桂城街道和狮山镇罗村社会
佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市棕线管理办法的通知
佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市棕线管理办法的通知文章属性•【制定机关】佛山市人民政府办公室•【公布日期】2018.08.20•【字号】•【施行日期】2018.08.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市棕线管理办法的通知第一章总则第一条为有效引导制造业产业转型升级，保障产业用地供给水平，确保产业用地总规模，提高产业用地节约集约利用水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广东省城市控制性详细规划管理条例》《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》《佛山市降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》等法律法规及政策规定，结合佛山市实际，制定本办法。
第二条本办法所称产业发展保护区是指为保障佛山市产业用地总规模，在一定时期内需要实行控制和管理的区域。
产业发展保护区按产业用地规模大小分为产业园区、产业组团、产业地块三类。
本办法所称产业用地是指工业用地和仓储物流用地。
本办法所称城市棕线是指产业发展保护区的范围界线，由佛山市人民政府批准公布的产业发展保护区划定方案确定。
城市棕线内的产业用地实行规模总量控制、动态维护调整。
第三条城市棕线的划定和动态维护、城市棕线内的管理和监督等活动，适用本办法。
第四条市城乡规划主管部门负责全市城市棕线的划定、动态维护和定期评估，指导城市棕线内产业用地的改造升级等相关工作；市其他相关部门按照各自职责做好管理、服务和监督工作。
各区人民政府是城市棕线管理的责任主体，负责本行政区域范围内城市棕线的管理和监督等工作。
各镇（街道）人民政府（办事处）应按照区人民政府工作部署落实城市棕线的工作要求，包括城市棕线内的产业发展引导、企业提质增效推进、环境保护与安全生产监管等。
第二章城市棕线的划定和动态维护第五条城市棕线原则上以自然山体、水域、道路为边界，按照“保大保优、集中连片、分类分级、提高效益”的要求划定，应包括下列范围：（一）制造业基础较好、符合城乡规划、土地利用总体规划和产业规划的各级产业园区；（二）对国民经济和产业发展有重大保障作用的产业用地；（三）其他需要划定的产业聚集区和产业用地。
佛山南海和顺发展规划
佛山南海和顺发展规划
三大愿景、四大定位、三大片区
南海十四五综合发展规划出炉（2020-2035年）
规划指出：
到2035年，南海要建成：
湾区现代智创高地和
广佛同城化核心城区
三大愿景：
南海区总面积1072.1平方公里
未来的发展愿景为：
现代智创高地、城乡融合示范和湾区品质都会
四大定位：
产业创新发展先导区。
城乡融合发展创新试验区
湾区高端服务示范区
广佛核心区先锋城区
三大片区：
南海将以差异化的三大片区进行区域功能整合，包括：都市功能优化区、创新发展引领区和生态发展示范区。
（1）都市功能优化区：将提升城市品质，优化城市环境、完善公共配套、改善交通条件、彰显文化特色；
（2）创新发展引领区：将作为南海区创新发展引领，战略新兴产业集聚及传统制造业升级转型的核心承载区域；
（3）生态发展示范区将重点承接大湾区旅游目的地、现代农业科技研发中心、国际文化交流与展示。
打造“两高四新”建设现代产业体系
打造以先进制造、现代服务为主，以生态文化旅游、现代物流为辅的四种类型多地集聚的产业集聚区。
交通体系互联互通
强化区域衔接
打通断头路。
南海城市更新行动计划
南海城市更新行动计划（2010-2015年）“三旧改造必须改变思路，实行政府统筹、规划引领和产业引导下的连片改造。
”南海区国土城建和水务局副局长、区三旧改造办公室常务副主任张巨泉说，以往三旧改造中普遍存在着项目分散、过度发展商住项目的情况，整体带动效益不明显。
因此，南海提出城市更新计划，就是为破解这一问题进而探索出三旧改造的新路子。
该计划根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，未来3到5年南海将围绕“东翼”、“中枢”、“西翼”三大片区的城市功能和产业定位开展连片改造，建设“一区多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等6大工程，并重点推动10大示范项目，全区共计有26个项目将实施连片改造。
“这些项目总改造面积预计达4万亩，将可为南海腾出城市发展和产业优化的新空间，未来将拉动超千亿元的投资。
”张巨泉说。
未来3到5年改造4万亩土地，将拉动超千亿投资南海城市更新行动计划征求意见稿围绕“四化融合，智慧佛山”发展规划纲要，为建设“适宜人居的工商名城、幸福优美的岭南水乡、四化融合的智慧城市、文明时尚的和谐家园”，以连片改造为切入点，大力推动旧村改造、新农村建设和产业载体建设，推进金融、科技、产业融合发展，利用三至五年的时间，促进南海城乡协调发展，全面带动城市、环境、产业提升，提高城市综合竞争力。
根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，特制定南海城市更新行动计划。
一、总体目标以创建省节约集约用地示范区和“三着力一推进”示范区的两大示范区为目标，全面启动改造“东翼”片区、“中枢”片区、“西翼”片区等“三大片区”，积极开展“一核多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等“六大工程”，重点推进十大连片改造示范项目。
通过实施城市更新计划，进一步优化城市功能，拓展城市空间，提升产业集聚，协同区域发展。
关于加强非住宅用地管理的意见
关于加强非住宅用地管理的意见来文单位：南海区人民政府关于加强非住宅用地管理的意见为进一步规范我区土地市场的管理，防止利用非住宅用地变相建设住宅或类似住宅的居住用房，杜绝出现“小产权房”等扰乱房地产秩序的土地违法现象，促进房地产市场的健康发展，现就加强非住宅用地管理提出如下意见。
一、非住宅用地不得建设住宅或类似住宅的居住用房（都市型产业载体配套居住用房除外），否则规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设（房产）部门不予核发施工许可证、房产证。
二、本意见施行之日前，未取得规划许可证的非住宅用地，其建筑物未经批准不得分割登记、分拆出售，并在房地产权证上予以注明。
正在建设或已建成的房屋，经国土、规划、建设部门联审批准，方可办理房屋分割登记或分拆转让。
本意见施行之日起，土地出让（流转）合同须对建筑物是否可分割登记、分拆出售作出明确约定。
三、非住宅用地建设项目以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售，由工商、建设、规划、国土等部门依法责令整改。
尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
四、非住宅建筑物的供水、供电、供气一律按其规划用途进行收费。
非住宅建筑物在使用过程中不得改作住宅用途。
否则区行政执法、供水、供电、供气等部门有权对其采取强制搬离及断供措施。
本条规定必须在房屋买卖合同中予以明确约定，否则任何销售行为将视为销售商品住宅，并参照第三条对建设单位进行处罚。
五、都市型产业载体如需建设配套用房的，在用地出让、出租时，其出让、出租合同必须对违反《佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法》行为的处罚条款进行明确约定，处罚的标准为：总租金（或总地价）×10%。
若使用已有土地使用权证的土地进行开发都市型产业载体并需建设配套用房的，土地使用者需与国土部门签订《补充协议书》，明确约定上述处罚条款。
佛山市南海区产业布局及千亿企业发展研究报告(下)
产业结构优化升级面临的困难
技术瓶颈
产业结构优化升级需要技术支持，而南海区在这方面的技术储备相对较少，需要 加强技术创新和引进。
资金短缺
产业结构优化升级需要大量的资金投入，而南海区的资金短缺问题较为突出，需 要加强金融支持和引导。
04
佛山市南海区产业发展趋势及前景
区域产业发展的有利条件
01
地理位置优越
06
研究结论与展望
研究结论
佛山市南海区产业布局
通过对佛山市南海区产业布局的研究，发现该区已形成了以制造业为主导，服务业为支撑，农业为补充的产业 结构。其中，制造业占据了地区生产总值的绝大部分，同时也有一些具有区域特色的产业集群。
千亿企业发展情况
通过对佛山市南海区千亿企业的研究，发现这些企业在技术创新、品牌建设、经营管理等方面表现优异，对地 区经济发展起到了重要的推动作用。这些企业主要集中在制造业领域，尤其是高端制造业。
土地利用效率低
部分地区的产业园区存在土地利用效率低的问题，导致资源 浪费和环境保护压力增大。
千亿企业发展存在的问题
缺乏科技创新
南海区的千亿企业大多以传统产业为主，缺乏科技创新和高端人才的支持， 制约了企业的可持续发展。
国际化程度低
部分千亿企业的国际化程度较低，缺乏在国际市场上的竞争力，影响了企业 的市场拓展。
的营业收入已经达到数百亿元。
利润水平
02
这些千亿企业的利润水平也非常高，一些企业的净利润已经达
到数十亿元。
市场竞争
03
这些千亿企业在各自领域内具有较强的市场竞争力和品牌影响
力。
千亿企业的行业地位制造业源自佛山市南海区的制造业千亿企业在全国范围内具有较高的知名度和影响力，产品涵盖多个领域，如家电、汽车零部件等。
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佛山市南海区都市型产业载体规划建设
管理暂行办法
来文单位：南海区人民政府
佛山市南海区都市型产业载体规划
建设管理暂行办法
为加快我区都市型产业载体的建设，促进都市型产业合理布局和健康快速发展，结合我区实际，特制定本办法。
第一条都市型产业是指与城市功能相配套、与产业功能相协调、与生态环境相适应、符合可持续发展战略的现代绿色产业体系。
用于发展都市型产业的建筑项目或特定区域，经区政府认定为都市型产业载体后，可在土地整合、规划、建设等方面享受本办法的相关扶持政策。
第二条都市型产业载体建设可使用国有或集体建设用地，并可建成都市工业区或融合工业生产、工业办公、商服及其他配套服务业的都市产业综合体。
第三条都市型产业载体土地使用功能在《土地利用现状分类》
（GB/T21010-2007）所属一级分类项下的所有二级范围内变更，经区规划部门同意，可按变更后的功能进行报建。
在经批准的都市型产业载体区域内流转集体建设用地使用权的，免缴农村集体建设用地使用权流转基础设施配套费。
政府征地返还给村集体的国有划拨用地用于都市型产业载体建设时，经集体经济组织村民会议2/3以上的成员或2/3以上的村民代表同意，可补办为国有出让用地，也可保留原划拨性质。
保留原划拨性质的，土地使用权可出租，但不能转让，出租办法参照南海区集体建设用地使用权出租管理有关规定执行。
第四条国土、规划和建设（房产）管理部门在核发土地使用权证、建设工程
规划许可证、施工许可证和房产证时，应当注明“属都市型产业载体”。
已取得上述证件的，在证件上补充注明“属都市型产业载体”。
根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，以出让、出租等方式取得集体建设用地使用权建设都市产业载体的，在缴清土地出让金、一次性缴清租金及相关税费后，其受让人、承租人（租期20年或以上）可以申请办理建设用地使用证。
房屋竣工验收合格后，可以申请办理房产证，但房产证的有效期不得超过集体建设用地流转初始合同规定的使用年限。
租期为20年以下或分期支付租金的，可办理土地他项权证。
第五条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的年限届满时，按以下规定处理：
集体建设用地使用权由土地所有者无偿收回。
其地上建筑物、附着物，按出让、出租合同约定处理；合同无约定的，无偿归土地所有者所有。
合同期满后不再续约的，原土地使用权证和房产证自动失效，集体土地所有者可单方申请注销原土地使用权证和房产证，并可按自建房的有关规定重新申请办理集体土地使用权证和房产证。
原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续出让或出租的，双方可重新签订出让或出租合同，并由土地使用者到国土部门重新办理集体建设用地使用权登记，并凭新的集体土地使用权证到房产管理部门办理房产登记手续。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为初始合同规定的土地使用年限减去已使用年限。
第六条都市型产业载体建筑项目可由产业用房和配套用房两部分组成。
配套用房建筑面积不得超过总建筑面积的20%，其施工、验收、发证均不得早于产业用房。
第七条产业用房应符合下列规定：
其用地不得建设住宅或类似住宅的居住用房。
否则，规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设（房产）部门不予核发施工许可证、房产证。
产业用房可以分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用权证和房产证，并可再次转让。
建设（房产）部门应在产权证上标明“非居住用途”。
以商品住宅名义违规宣传、转让产业用房的，由相关部门依法查处。
产业用房不得改为住宅用途。
该内容应在房屋转让合同中明确约定。
违反该项规定的，区行政执法部门有权依据相关规定作出处理，区供水、供电、供气部门有权对其采取断供措施。
第八条配套用房应符合下列规定：
配套的居住用房不得分割登记、分拆转让，只能出租给进驻的合法市场主体（指经国家批准进入市场，以营利为目的，从事商品生产、经营、服务活动的经济实体）及其员工，其他配套用房可按产业用房进行分拆转让。
第九条都市型产业载体规划设计时，人防工程建设参照南府〔2008〕194号文执行，并按照《广东省物业管理条例》的规定配置物业服务用房。
办理房产权属初始登记前，建设单位应当制订临时管理规约，并选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
临时管理规约、前期物业服务合同报房产管理部门备案。
第十条本办法自2010年1月1日起施行，至2011年12月31日止。