2021年工业用地产权能否分割转让
工业用地上的房屋能否分割出售？
工业用地上的房屋能否分割出售？原告陈某瑛（以下简称：原告）与被告北京维某宏强投资管理有限公司（以下简称：被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人王颖、朱雨溪，被告的委托代理人王新安、王洁宏到庭参加诉讼。
本案现已审理完毕。
原告诉称：2011年4月，原告与被告签订《房屋转让合同》，合同约定原告购买被告位于北京经济技术开发区X街区X庄X幢X号房屋。
合同还约定了被告应为原告办理房屋产权证书的相关内容。
合同签订后，原告缴纳了全部购房款，但被告未按照合同约定为原告办理房屋产权证书，被告的行为构成违约。
要求：1、判令被告赔偿原告逾期取得房屋所有权证的违约金及利息（自2012年8月22日计算到判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告未向被告提交任何办理房屋权属证明的资料，合同义务尚未发生。
原告未提交任何办理产权登记的资料，被告曾于2011年和2013年两次将办理涉案房屋产权证的资料及分割报告报送政府主管部门，由于政府相关部门的原因，被告未能办理完毕相关手续，被告依约不应承担违约责任。
被告承诺为原告办理房屋权属证明的期限是在房屋交付使用、且原告向被告提交全部办理权属证明的相关资料后360个工作日内，而原告在起诉状中主张的违约金起算时间是在签订合同后的360个自然日，原告主张的违约金起算时间有误。
经审理查明：2011年4月6日，原告（受让方）与被告（转让方）签订《房屋转让合同》，合同第一条项目建设依据约定，转让方以出让方式取得座落于开发区X街区、编号为A9M1的地块的国有土地使用权。
该地块国有土地使用证号为：开有限国有（2007）第41号。
该土地使用面积为41706.2平方米，规划用途为工业用地。
转让方经批准，在上述地块上建设创意产业园项目，暂定名X庄。
建设工程规划许可证号为2009规（开）建字0075，施工许可证为（2009）施（经）建字0101号。
“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议
“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议发布日期：2015-07-10 点击量：2270次一、“工业地产”限制分割销售转让原因我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。
国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。
地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。
原因如下：（一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。
如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。
（二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。
工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。
（三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。
如投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，则办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。
虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。
（四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。
虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。
如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。
二、杭州市政府对“工业地产”分割销售转让的规定全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。
17个工业用地基础知识
1工业用地的分类《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度、污染程度、安全隐患程度的不同：将工业用地分为三类一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。
二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。
三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。
此外，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要。
近年来，在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。
2如何获取工业用地➤经营性用地必须通过“招拍挂”的方式获得。
➤但与住宅用地的“价高者得”不同，获取工业用地需要地方政府同意。
政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。
➤当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担。
3工业用地能否转让根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件。
➤ 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；➤ 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
当然，以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。
4工业用地的涉税问题出让方➤营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。
土地使用权分割法律问题
土地使用权分割法律问题国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。
土地使用权的分割使用权人在处分或取得使用权时常常遇到的问题.那么土地使用权能不能分割，如何进行分割，分割的限制是什么？就上述问题，下面简要叙述一下作者的个人观点。
一、国有土地使用权可分割性有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。
划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
合法权益受国家法律保护。
《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第二十七条、第二十八条规定：以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。
同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。
建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照本规定第六条第二款规定办理过户手续和权属变更登记。
根据上述规定，我们不难发现土地使用权在使用期限内可以依法转让，那么转让可以是整体转让也可以是分割转让。
二、土地使用权分割类型（一）直接分割1、土地使用权直接分割必须符合以下条件：（1）未按土地使用出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让；（2）所转让的土地必须是经依法出让的国有土地；（3）土地使用权转让后，需要改变土地使用出让合同规定的土地用途的，依照有关规定，经土地管理部门和城市规划部门批准；（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让时，应当按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
内蒙古自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 抵押二级市场的实施意见
内蒙古自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见文章属性•【制定机关】内蒙古自治区人民政府办公厅•【公布日期】2021.01.20•【字号】内政办发〔2021〕4号•【施行日期】2021.01.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文内蒙古自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见各盟行政公署、市人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：为深入贯彻《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）精神，加快完善我区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场）建设，经自治区人民政府同意，现提出如下意见。
一、目标任务及适用范围（一）目标任务。
到2025年，基本建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。
在此基础上，各地区逐步健全完善市场规则，落实服务和监管措施，形成市场秩序更加规范的线上线下交易平台。
（二）适用范围。
自治区行政区域内的国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、构筑物及其他附着物等一并交易的情况。
依法入市的农村牧区集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
二、明晰转让条件，完善转让规则（一）明确建设用地使用权转让形式。
建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
建设用地使用权转移的，地上建筑物、构筑物、其他附着物所有权应一并转移。
涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
（责任单位：各盟行政公署、市人民政府，自治区自然资源厅、住房城乡建设厅、市场监管局，以下均需各盟行政公署、市人民政府参与，不再列出）（二）明晰不同权能建设用地转让条件。
关于新时代工业物业分割和转让的意见
关于新时代工业物业分割和转让的意见为充分发挥土地要素在工业经济发展中的重要支撑作用，聚焦提高效率、提升效能、提增效益，推进工业用地提质增效，根据《不动产登记暂行条例》《省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》及《自然资源部省人民政府关于印发〈市盘活利用低效用地试点工作方案〉的通知》等政策文件精神，制定本实施意见。
现就有关事项通知如下：一、适用范围（一）本意见适用于纳入工业（产业）园区标准化建设项目工业物业所有权的分割和转让。
（二）控制性详细规划经市政府批复的工业园区和工业集中区，参照园区标准化项目实施项目招商“双审查”机制，即对拟招引入驻企业、单位面积厂房及配套设施拟售（租）价格先经由投资运营主体审核确认后，再报各园区指挥部或属地镇（街道）、经济开发区对业态类别、投入产出预期、厂房及配套设施售（租）价格进行复核审查通过后，报市政府同意，可参照本意见规定申请工业物业分割和分割转移登记。
二、申请条件（一）已取得出让工业用地的不动产权证书（或土地使用权证和房屋所有权证）；（二）未改变工业用地性质和建筑使用功能，且建筑符合结构安全性和消防安全要求（通过简化政策办理的房屋所有权证及不动产权证应取得有资质的单位出具消防安全评估报告和房屋结构可靠性鉴定合格报告）；（三）不存在超用地红线和超规划指标情形；（四）土地批准文件或土地出让合同约定工业物业产权不得分割或分割转让的除外；（五）无查封、无抵押（经抵押权人同意除外）等限制权利的情形；（六）实行5年过渡期政策，利用原有工业用地兴办信息服务、研发设计、创意文化、电子商务等新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，不得分割、分割转让工业物业产权；（七）采取国有划拨方式取得工业用地的，需补办出让手续；属于集体出让工业用地的还需经集体土地所有权人同意后，方可对宗地上的工业物业产权进行分割或转让，但集体土地出让合同有约定产权分割和转让不需再经集体土地所有权人同意的情形除外。
工业项目用地新旧指标对比-《工业项目建设用地控制指标》
工业项目用地新、旧《指标》对比：《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》6月25日，自然资源部在官网正式发布《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》（下称《指标》），并于即日起生效，这标志着我国工业项目建设用地将实行新的控制指标。
我们对工业项目用地新、旧《指标》进行了对比分析，供参考。
为什么新修《工业项目建设用地控制指标》？此前，国家施行的标准一直是原国土资源部在2008年1月发布的《工业项目建设用地控制指标》（下称旧《指标》）。
直到2021年3月16日，为规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高效利用，自然资源部（2018年3月，国土资源部门改为自然资源部）修订了《工业项目建设用地控制指标》（下称《征求意见稿》），并向社会公开征集意见。
然而，自《征求意见稿》出台至今已过去两年时间，新政却迟迟未能落锤。
究其原因，笔者猜测，国家或希望给各地一个政策缓冲期，一来把在谈的项目在新政出台前消化掉，二是为新指标实施早做准备，当然，也不排除相关标准在业界存在一定争议。
不过，随着国家部委发声，一切总算尘埃落定。
国家为什么要新修《指标》，在笔者看来，有四个主要原因。
1、人多地少的现实情况决定我国必须走一条节约集约利用土地的道路与2008年不同，现在摆在各地政府面前最大的难题是「没地」。
规模稍微大一点的城市，增量工业用地都是「一地难求」。
稀缺的土地资源和工业用地要素指标区域分配不平衡，让企业长期面临拿地难、拿地贵、周期长等问题，很多企业被发展空间「捆绑」住了手脚。
在这样的背景下，抬高工业用地准入门槛，是解决我国工业用地粗放低效现状的迫切要求。
2、单一性质的土地难以满足高科技企业的复合功能需求随着企业由中端制造向研发、销售等高附加值领域迈进，单一性质的工业或商业用地已经无法满足二、三产业融合型功能业态的需求。
对此，各地针对土地创新做了一系列探索，从科研用地到新型产业用地（M0）、再到兼容多种功能的混合用地....诚然，它们在短期内都对地方产业转型起到了一定的促进作用，但随着时间的推移，这些「高附加值」的土地最终却沦为了头部企业的狂欢。
安阳市人民政府办公室关于推行工业用地“标准地”出让的实施意见
安阳市人民政府办公室关于推行工业用地“标准地”出让的实施意见文章属性•【制定机关】安阳市人民政府办公室•【公布日期】2021.12.29•【字号】安政办〔2021〕63号•【施行日期】2021.12.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文安阳市人民政府办公室关于推行工业用地“标准地”出让的实施意见各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门及有关单位：为进一步贯彻落实“放管服”改革要求，优化营商环境，推动高质量发展，建立工业用地“标准地”（以下简称“标准地”）出让制度，实现“拿地即开工”，根据《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》（豫政〔2020〕32号）、《河南省人民政府办公厅关于印发河南省深化企业投资项目承诺制改革实施方案的通知》（豫政办〔2021〕54号）等相关文件精神，结合我市实际，制定本实施意见。
一、基本原则（一）坚持配置市场化。
发挥市场在资源配置中的决定性作用，着力破除传统土地资源要素配置中的体制性障碍，通过事前制定发布标准，企业对标竞价，营造公开透明、便捷高效、公正清廉的投资环境。
（二）坚持亩产论英雄。
明确企业投资强度、亩均税收等“硬约束”控制指标，以土地利用效率为核心，完善奖惩倒逼机制，提升土地集约节约利用水平。
（三）坚持改革提速度。
通过事先明确用地要求和标准，推广带规划设计方案出让方式，实行告知承诺制审批，优化审批流程，实行网上全流程可视化审批，最大限度提高速度和效率。
（四）坚持过程全监管。
强化事中事后监管，建立企业承诺信用管理机制，加大对诚信主体激励和失信主体惩戒力度，营造“守信者受益、失信者受限”的社会氛围。
二、基本概念“标准地”是指在完成区域评估的基础上，对国土空间总体规划（现阶段为土地利用总体规划和城乡规划）确定为工业用途的国有建设用地，明确亩均投资强度、亩均税收、容积率等控制性指标作为“标准”的拟出让宗地。
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工业用地产权究竟有何不同？
欧阳光明（2021.03.07）
能否分割转让？
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。
《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。
且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。
这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。
在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。
同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。
前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。
工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。
大概很多人都想不明白，所以会有网友发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。
168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割
的问题，希望对大家有所帮助。
工业用地与商业用地的产权有何不同？土地使用年限不同。
根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。
如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。
而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。
如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的整体建筑物计算的，建筑物不能拆分成单元。
至于商业用地，你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖，随意就好。
工业用地产权能否分割转让？目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。
在这种传
统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。
2014年6月，国土部发布的《节约集约利用土地规定》指出，针对实践中创造的工业用地新方式，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。
不过，《规定》明确禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
该《规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。
此时，全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。
2014年8月底，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》。
这是继2月底青岛市出台《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》后，青岛市再一次对产业园区分割转让做出明确的鼓励性政策安排。
明确了对小企业产业园工业标准厂房的认定和分割转让基本要求：小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。
多层标准厂房一般不在同一楼层内分割。
这被视为是对产业园区产权分割的开闸之举。
至今只有青岛、东莞等五个城市明文规定工业用地可以进行产权分割。
认为，按照市场规律，一定范围内允许工业用地上项目产权分割是
大趋势。
在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。
对于园区开发商来说，允许产权分割当然是最好不过了。