深圳COCOPARK案例
创新特色商业街区案例ppt课件
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〖苹果22街〗
案例启示
1、建筑文化：原创院落艺术街区 2、景观设计：融合自然
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保利水城
保利水城——国内首个“水主题”复合商城
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地理位置 占地面积 商业面积
项目特色
经营方式
佛山RBD核心枢纽位置，南 海桂城千灯湖中央水轴之上
11.7万平方米
40万平方米
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[关键字]： 商业街区、创新、特色
[简介]： 本文分别研究了无锡哥伦布广场、苹果22街、保利水城、深圳 cocopark四个特色商业街区,它们以创新主题、特色打造以及独 特的建筑风格营造出新鲜、休闲、享受的购物方式，给消费者全 新的体验。
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案例借鉴
1、无锡哥伦布广场
国内首个内街式购物中心, 6000平方米下沉式露天广场 12条商业内街 8大自然光中庭400多间独立店铺 100米空中天桥
业态比例：
餐饮（酒吧） 35% ；
电影院（娱乐休闲） 15% ；
精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之岛超市、
百老汇影城、
2200多平方米美食广场
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深圳coco park
占地面积：42358.4㎡ 总建筑面积：20万平米，（一期约12.8万平米） 容 积 率：1.997 绿 化 率：25.05% 由五星级商务中心（A塔SOHO、B塔LOFT复式办 公）和美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园构成。
车位：1600个（其中一期800个车位）
A塔，soho公寓 休闲购物公园
B塔，loft办公
苹果酒店服务式公寓、
蒙太奇公寓、
深圳CocoPark考察报告76页PPT
谢谢！
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深圳CocoPark考察报告
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如ห้องสมุดไป่ตู้之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
2011年深圳福田COCOPARK深度案
地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
深圳北站附近适合情侣去的地方
深圳北站附近适合情侣去的地方英文版Places Near Shenzhen North Station Perfect for CouplesShenzhen North Station, a bustling hub in the heart of Shenzhen, offers a diverse range of attractions and activities that are ideal for couples seeking an unforgettable experience. Here are some of the top spots near the station that are perfect for a romantic getaway or a casual outing.Shenzhen Safari Park: This massive park, located just a short drive from the station, is home to a wide variety of exotic animals. Couples can enjoy a relaxing walk through the park, taking in the beauty of nature and the fascinating wildlife.Shenzhen Bay Park: With its breathtaking sea views and romantic atmosphere, Shenzhen Bay Park is an ideal destination for couples. They can stroll along the seaside promenade, watch the sunset, or simply enjoy the fresh sea breeze.Cocopark: This vibrant shopping and entertainment complex offers a perfect blend of relaxation and fun. Couples can indulge in a shopping spree, grab a bite to eat at one of the many restaurants, or catch a movie at the cinema.Window of the World: This famous theme park is a must-visit for couples seeking an exciting day out. With its replica of world landmarks and thrilling rides, it offers hours of entertainment and memories to cherish.Shenzhen Library: For the culturally inclined couple, a visit to Shenzhen Library is sure to be rewarding. They can spend a quiet afternoon browsing through books, or attending cultural events and workshops.With its convenient location and array of attractions, Shenzhen North Station is the perfect launchpad for a romantic adventure in Shenzhen. Whether it's a weekend getaway or a quick date night, these places are sure to create memories that last a lifetime.中文版深圳北站附近适合情侣去的地方深圳北站，位于深圳市中心的繁忙交通枢纽，为情侣们提供了众多令人难忘的景点和活动。
研究性学习案例--深圳大型购物中心分布情况及分析
1.大概位置：福田区，靠近卓越时 代广场，信息枢纽大厦，比邻福华 路。 2.交通：公交：3路丶398路丶b612, 丶b686丶64路丶71路丶80路丶109 路丶235路等公车途径中心城 地铁：罗宝线→会展中心站→A出 口 周边住宅:辛诚花园
1.大概位置：南山区，周边显眼的东西有瑞思中 心，世界之窗，欢乐谷，锦绣中华等，邻近深 南大道。 交通：公交：21路，26路，54路，79路， 101,109,113,204,2232,245,72,78等经过益田
成员： 范震宇、蓝建、林众 鑫丶卢键宏、刘剑桥、
深圳市第二高级中学
高一十五班
在国家政策的支持下，深圳从30年前 的小渔村变成了一个现代化的城市，创造 世界少有的深圳速度，成为了中国与世界 交往的窗口之一。随着深圳经济的发展， 越来越多的大型购物中心被建立了起来， 这些购物中心虽然多，但从分布的地理位 置上看存在一些特征。
1.大概位置：罗湖区，临近地王大厦，大剧院。周边标志建筑有木 棉花酒店丶宝轩酒店。 2.交通： 公交：352丶7路、207路等都经过万象城的车。 地铁：罗宝线或蛇口线→大剧院站→C出口 周边住宅：嘉丰阁丶帝廷峰丶万德居丶滨河新村
1.大概位置：罗湖区，周边比较显眼的建筑有发展中心大厦，钻石商业 广场等，邻近南湖路。 2。交通：公交：2路、11路、14路、17路、82路、102、205、229、 306、307、381、386等公交都经过金光华。 地铁：罗宝线→国贸站→A出口 周边住宅：周边无住宅区
研究内容：深圳大型购物中心分布情况及分析 研究目的：了解深圳大型购物中心分布情况。
通过分析调 查的购物中心所在地的人流量、交通丶住宅等方面情况，得出各 大型购物中心分布的特点，制定出一个小型的深圳部分大型购物 中心分布说明。
9-福田COCOPark案例
5. 场外立面更新、场内导购更新升级。
COCOPark二次调整后业态比例 （按实用面积）
4% 7%
39%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套
COCO Park整体业态比例：主力店及餐饮比例较大
COCO Park主力店比例
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
蓝色字体为住宅项目、 红色字体为商业项目、 紫色字体为写字楼项目
发展商战略：以福田COCO Park为标杆快速扩张
异地快速拓展计划
自2010年起，星河陆续筹备多个商业项目，拟以福田COCO Park作为品牌标杆，利用其在深圳积 累多年的品牌吸引力与商业运营管理经验，快速进行品牌复制，实现布局扩张。
L1层业态比例 面积
5014.1 1283.8
0 957.3 7255.2 主要商家品牌
比例 69% 18% 0% 13% 100%
优衣库、GUESS、CK Jeans、IMMOBILE、周大福、施华洛世奇、GUCCI（钟表）、星 巴克、哈根达斯、蕉叶南亚站、CABALA1972吧、DICKIES、LEE、TOUGH
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了购物互动性，直接接驳地铁方便快捷；
③ ：细节处理人性化，100m空中长廊，实现了室内外的 合理互动，帽式的中庭，明亮的环境给购物带来愉悦的心 情； ④ ：购物中心多采用弧形设计，增加了购物的趣味性，避 免了客户购物乏味； ⑤ ：打造了市区内唯一“酒吧街”，将体验功能放大，合 理运用外部空间；
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【项目特色】内街运用弧线设计，创造丰富的购物视觉空间和愉 快的购物体验
弧线设计要点：通过弧线通道设计，顾客的视野延伸 性较强，更加有动感。顾客购物过程中，处处移步换 景，惊喜层出不穷，对于顾客来说，这也是非常好的 购物体验。而在传统的直线型购物内街设计中，顾客 一眼看穿了街道的商铺，容易感到乏味和疲倦
潮流服饰方面：COCO Park 囊括了国内一线的三大男装品牌——KALTENDIN、 梵思诺、迪文渡，进驻COCO Park 精品类锁定国际一线品牌OMEGA、TISSOT、 周大福等； 休闲运动服饰品牌近20 余种
娱乐、生活方面：香港百老汇电影院、中国移动体验中心等大型娱乐店进驻。 其中香港百老汇影院是首次进驻深圳。百老汇影院是香港最大的电影院经营商， 已拥有12 间戏院，58 面银幕。百老汇影院将在COCO Park 的橄榄形顶层建立6 个放映厅，可同时容纳800 个人同时观看影片。 中国移动体验中心也在COCO Park 设立华南地区最大的旗舰店，据介绍，中国 移动体验中心将成为国内最大且最早的移动3G 服务体验站。
广场不仅适合举办各类明 星秀、时装发布会、新产 品推广等活动，更给消费 者提供了一个充满了阳光 的新鲜空间 coco park 着力想营造一 种愉快而又新奇的购物体 验
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项目亮点——1 全开敞下沉式露天广场，不仅给各类推广活动的 “广场秀”，更给消费者提供了一个充满了阳光的新鲜空间。 营造了一种愉快而又新奇的购物体验。
COCO Park 在地上二层架设了100 m 长的空中天 桥，天桥为钢结构桥身，透明玻璃栏杆，跨越露天 广场折入中庭。
COCO Park采 用韩国帽形状 设计的购物中 心内部中庭
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COCO Park 做为一个成功的购物中心，非常注重娱乐与购物的互动，强调体验式的购物
项目亮点——2外立面展示，沿主干道碟形设计效果，大面积采 用通透玻璃安装，展现项目现代、时尚的气质，并打造公园版 购物中心效果。
零售 各业态总面积 各业态占比
18243平米 47%
CoCoPark 业态分布
餐饮
16029平米 41%
休闲娱乐
2088.米 5%
服务
2868平米 7%
商业实际经 营面积
39230平米
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【项目特色】 60，与深圳地铁 1 号线无缝衔接
6000㎡下层 式露天广场
深圳福田COCOPARK
【基本概况】以时尚和年轻奔放为主题的情景式购物公园，整个 建筑外形呈 U 字形半围合构造，国内“首个”内街式购物中心
基本概况 总建筑面积/占地
单位（万㎡）
8.5/3.1
区位：项目位于深圳市福田中心区，毗邻深圳会展中心，拥有地铁购 物公园站三地铁口和未来的公交总站。 概况：建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。 国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天 广场、9大自由进出口、 12条商业内街、5大自然光中庭、150余 家国际国内知名品牌。内设中西特色美食、COCO酒吧街、 JUSCO品牌超市、时尚数码店、国际精品连锁店流行服饰街、内 衣风情馆以及五星级百老汇 影城。
【项目特色】 COCO Park 在商业细节打造上破费心思，100米 长室外购物长廊，韩国帽型中心内部中庭，增加了购物趣味性
长廊设计：构建购物中心内部的购物流线，更加重 要的是，购物者可以在天桥上俯瞰广场上的展销活动 或者景观，增加购物者的情景式体验效果，让购物过 程感到惊喜和愉悦 圆顶中庭：采用了大量的玻璃、人造石、金属网板 等透光性强的材料，营造出一种明亮动感的效果，让 购物者在购物的过程中能有明朗清爽的愉悦心情
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【项目特色】中心区唯一的“露天酒吧街” ，吸引年轻消费群体， 并把酒吧空间延至外部，晚上营造超强人气的商业氛围
内街酒吧： 深圳夜生活观光地，泰国 风情酒吧、挪威酒吧、意 大利餐饮酒吧、蕉叶南亚 小站、百事活红酒吧等进 驻COCO Park酒吧街
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COCOPARK亮点
①：国内首个“内街式”购物中心,以年轻时尚为主题，业态 多样化以餐饮和休闲为主； ② ：6000㎡下沉式中央广场，预留了购物空间的同时增加
三楼：为高档美食概念餐厅、美容护理 SPA
二楼：为商务休闲服饰、时尚女装、休闲 运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居 生活、影音礼品店和百老汇影城
一楼：为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典 配饰名店、中国移动信息生活馆、COCO露天 国际酒吧街 负一楼：为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝 配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店
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区位指南
项目紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁
和未来CBD公交总站 ，周边商业、商务氛围浓厚。
【业态组成】进驻COCO Park 的商户主要由国内一、二线服饰 品牌及国际著名餐饮机构组成
餐饮品牌有王子牛扒城、原味车间、肯德基、正一味等。此外中国传统的八大 风味菜系入驻COCO Park。 大部分餐饮类品牌将旗舰店和概念店设于此，其中有“王子牛扒城”，总面积达 4000 多平米，过千个餐位，是“亚洲最大的扒房”，是该店的最大的卖点，该 店几乎占据了COCO Park 三楼一半以上空间的气势。还有经营高档粤菜的“原 味车间”总面积达6000 多平方米，含数十个豪华包间。