关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复
逾期交房违约责任诉讼时效何时起算
逾期交房违约责任诉讼时效何时起算一、逾期交房违约责任诉讼时效何时起算从实际交房之日起计算诉讼时效。
理由如下：第一，迟延交房的违约金时根据违约行为持续发生而“累加计算”的，相对于购房人而言，主张自约定交房日到实际交房日的违约金，是一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，购房者可以在该项权利没有得到实现时提出主张。
第二，一般合同中只约定违约金计算方式，但是并不约定该违约金的支付期限。
对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。
第三，要求购房者在房屋不确定交房时间的情况下，每隔一段时间就只就违约金单独提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。
第四，即便是一次性的违约金，也可能因为交房时间太晚而发生违约金约定过低而要求增加的情况，那么增加的计算标准必然是逾期交房的实际逾期期间，因此，从实际交房之日开始计算违约金诉讼时效更为合理，也不浪费诉讼资源，避免诉累。
二、诉讼时效的特征1、诉讼时效不受当事人的意志控制并能发生权利消灭属于法律事实中的事件；2、诉讼时效具有强行性由法律规定的不得当事人自行约定或规定；3、诉讼时效的效果是期间与事实的结合；4、诉讼时效仅适用于请求权，但并非所有的请求权如物上请求权；5、法官无权主动释明并适用该时效的规定，需要当事人提出适用该制度。
诉讼时效的起算，也即诉讼时效期间的开始，它是从权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始计算，即从权利人能行使请求权之日开始算起。
三、诉讼时效的法律规定《民法》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。
法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
法律另有规定的，依照其规定。
但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
探讨：开发商逾期交房如何适用诉讼时效（附最高法院相关判例）
探讨：开发商逾期交房如何适用诉讼时效（附最高法院相关判例）全文约4500字，可能需要10分钟阅读编者注：最近，法萌法律群有网友遇到一个关于开发商延期交房违约金的案例，热议了好几天，各地法律人士争论不已，但也拿不出一个均认可的法律见解和权威裁决意见。
法萌君在裁判文书网查询了很长时间，发现各地法院对此类案件的判法五花八门，特此整理此文，欢迎更多法律人士留言探讨，推动出台统一司法意见。
目前遇到的案情：购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定2010年9月30日前交房。
合同约定：如果因开放商原因逾期交房30日内的，开发商按照日万分之3向购房者支付违约金；如果逾期30天以上的，购房者可以选择退房，或者继续等待延期交房。
购房者选择等待延期交房的，开放商按日万分之五支付逾期违约金至交房之日。
后该房屋发生了逾期交房，且一直未取得建设主管部门竣工验收的《竣工备案表》，无法向购房者出具国家规定及合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
直到2017年4月10日，购房者无奈之下，才接受了不符合交付条件的楼房。
现购房者起诉开发商延期交房的违约金，主张2010年9月30日至2017年4月10日每天万分之五的违约金。
关于本案的诉讼时效问题的起算点为问题，各地法院实践做法不一，主要有以下三种方式：1、以合同约定的交房期限届满之次日为起算点此观点的理由是诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
合同约定的交房期限届满后,开发商没有交房构成违约，购房者就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房违约责任。
按此理解，购房者根据原《民法通则》两年的诉讼时效，必须从约定的交房之日每两年起诉一次，否则就超过了诉讼时效。
这种理解明显就是在保护了开发商，造成法院案件势必大量增加。
2、以房地产公司实际交房之日为起算点此观点以侵权法理论为依据，逾期交付违约金是继续性债务，开发商逾期交房违约责任应理解为因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，即逾期交房的侵权行为持续存在，诉讼时效应当从该侵权行为终结之日开始计算，即从实际交房之日起。
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式【摘要】逾期交房和逾期办证是购房过程中常见的问题，经常会导致违约金的产生。
本文将介绍逾期交房和逾期办证的影响，以及违约金的计算方式和诉讼时效的规定。
通过综合计算方法，来帮助读者了解如何应对逾期交房逾期办证带来的问题。
结论部分将提出一些建议，帮助购房者有效避免逾期交房逾期办证违约金诉讼。
逾期交房不仅会影响购房者的入住计划，还可能导致违约金的产生；逾期办证则会影响购房者享受相关权益。
了解诉讼时效规定可以帮助购房者在合适的时机采取诉讼行动。
综合计算方法可以帮助购房者了解违约金的具体数额，为未来的抗诉提供参考。
通过本文的内容，购房者可以有效地避免逾期交房逾期办证违约金诉讼的风险。
【关键词】逾期交房、逾期办证、违约金、诉讼时效、影响、后果、计算方式、规定、综合计算方法、避免、有效、违约、时效1. 引言1.1 什么是逾期交房？逾期交房是指在规定的合同约定期限内，开发商未能按时交付购房者购买的房屋的现象。
这种情况通常会对购房者造成诸多不便和困扰，比如延迟入住的问题、可能造成的租房费用增加、对购房者日常生活的影响等等。
逾期交房也会影响购房者的资金安排和生活规划，可能会导致购房者的困境和损失。
对于购房者来说，逾期交房可能导致他们需要额外支付租金或者是其他费用，同时也会延迟他们的入住计划，给生活带来不便。
而如果购房者已经卖掉了原有的住房，且无法按时入住新房，则可能需要支付额外的租金或是临时搬迁的费用。
对于购房者来说，逾期交房是一个严重影响到他们生活和资金安排的问题，需要及时解决并采取相应的法律措施来维护自身权益。
1.2 什么是逾期办证？逾期办证指的是在规定的时间内未完成相关证件的办理。
在房产交易中，买卖双方需要办理一系列相关证件，如产权证、过户手续等。
如果买卖双方任何一方未能在约定时间内完成证件的办理，就属于逾期办证。
逾期办证可能会导致交易无法顺利完成，买卖双方的权益也可能受到损害。
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房逾期办证违约金诉讼时效的计算方式【摘要】本文将围绕逾期交房和逾期办证违约金的计算方式以及诉讼时效进行探讨。
在将介绍逾期交房和逾期办证违约金的相关背景信息。
在将详细讨论如何计算逾期交房和逾期办证所产生的违约金，并介绍相关的法律规定。
还将探究诉讼时效的计算方式以及相关案例分析。
在结论部分将总结本文的观点，并提出相关建议。
通过本文的阐述，读者将对逾期交房和逾期办证违约金的计算方式有更清晰的了解，同时也能更好地了解诉讼时效的相关规定。
【关键词】逾期交房、逾期办证、违约金、诉讼时效、计算方式1. 引言1.1 引言在购房过程中，逾期交房和逾期办证是经常发生的问题，造成购房者和开发商之间的纠纷。
当双方无法达成一致，可能会涉及到违约金和诉讼时效的计算。
本文将从计算逾期交房和逾期办证违约金的角度出发，同时探讨诉讼时效的计算方式，为相关当事人提供参考。
逾期交房是指开发商在约定的交房日期未按时交房，导致购房者无法如约入住的情况。
逾期办证则是指开发商未按时办理相关产权证书手续，致使购房者无法合法享有房产权益。
在这种情况下，购房者可以要求开发商支付违约金作为赔偿。
诉讼时效是指在一定时间内，当事人可以依法向法院提起诉讼的期限。
在购房合同纠纷中，购房者要在诉讼时效内向法院提起诉讼，否则将失去诉讼权利。
通过深入了解逾期交房和逾期办证的违约金计算方式，以及诉讼时效的计算方法，可以有效维护购房者的合法权益，促进购房市场的健康发展。
2. 正文2.1 计算逾期交房违约金逾期交房是一种常见的违约行为，在房地产交易中往往会产生相应的违约金责任。
那么如何计算逾期交房的违约金呢？首先需要确定逾期交房的具体时间点，通常是以合同约定的交房日期为准。
在计算逾期交房违约金时，一般可以按照以下方式进行：确定逾期交房的天数，即实际交房日期与约定交房日期之差。
然后，根据合同约定的违约金比例进行计算，通常是按照每日或每月一定比例计算违约金金额。
将逾期交房的天数与违约金比例相乘，即可得到最终的违约金金额。
建筑工程延期交付违约金怎么计算
建筑工程延期交付违约金怎么计算1.违约金计算标准：违约金的计算标准通常由建设单位和施工方在合同中约定。
常用的计算标准有按日计算和按工程总价计算两种方式。
按日计算是指延期每天按合同总工期的千分之一计算违约金，也可以根据每天的违约金额进行适当调整。
按工程总价计算是指将工程总价与延期的天数相乘得出违约金数额。
具体的计算公式可以由合同双方根据实际情况进行制定。
2.延期天数的计算：延期天数通常以实际交付时间减去合同规定交付时间得出。
在计算延期天数时，需要考虑到合同中的相关规定，如是否包含施工期休假、法定节假日、恶劣天气等情况的调整。
3.违约金上限：通常在合同中会规定违约金的上限，即最高可承担的赔偿金额。
如果超过了违约金的上限，施工方只需要承担违约金上限的金额。
4.合理损失的人：在建筑工程延期交付中，受损失的一方通常是业主方，施工方需向业主支付违约金。
对于延期给施工方带来的合理损失，如劳务费用、材料租赁费用等，业主方可能会在合同中进行相应的赔偿。
此外，在计算违约金的过程中1.违约证明的准备：业主方需要提供相关的证据来证明施工方延期交付的事实，如工程竣工验收记录、检测报告、进度计划、施工日志等。
这些证据将有助于确保违约金的计算和支付。
2.违约金交付方式：违约金的支付通常会在合同中明确约定，可以是一次性支付，也可以分期支付。
双方应根据实际情况进行协商和约定。
3.违约金索赔时效：根据法律规定，违约金的索赔时效通常为二年。
如果业主方未在规定的时效内提起索赔，将无法获得违约金的赔偿。
总之，建筑工程延期交付违约金的计算需要根据合同约定的具体条款进行，双方需充分协商和沟通，确保计算准确、公正、合理。
逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题
三、采用第三种观点起算诉讼时效的理论依据及现实意义
保护当事人起诉之日向前推两年的逾期交房违约金请求权,这种观点的主要依据为,该债权为继续性债权,违约金的计算是以日为单位的,故多违约一日就产生多一日的违约金,即产生多一日的违约金请求权,对于每一个请求权分别计算诉讼时效。
注释:
[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版。
[2]《中华人民共和国民法通则》第137条。
[3]《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百九十四条。
[4]《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第11条。
(二)现实意义
其一,采取此种起算方法符合法律精神。设立诉讼时效制度的目的不是处罚权利人不及时行使请求权的行为,也不是保护义务人不履行义务的行为,而是为了督促权利人及时行使权利,以保障社会交易的整体安全性和稳定性。因此,诉讼时效制度不应当成为违约方不履行义务的手段。
其二,法律是各种权利的平衡机制,在若干对立的权利之间,在相互冲突的价值之间,法律应有所取舍,在司法实践中也应当给予考虑。逾期交房违约金请求权的诉讼时效采用继续性债权诉讼时效的计算方法,能够最大限度地兼顾到双方当事人的利益平衡关系,营造双赢,化解纠纷,因此也就更为符合公平正义的法律精神。
参考文献:
[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版;
[2]《民法总论》,史尚宽著,中国政法大学出版社,2000年版。
[3]《继续性债权与诉讼时效》,崔建远,人民法院报,2003年6月27日出版;
[4]《关于诉讼时效制度的若干理论问题》,柳经纬,《比较法研究》,2004年第5期;
交房逾期违约责任的诉讼时效是多久
交房逾期违约责任的诉讼时效是多久我们都知道在买房的时候，我们都会先确定开发商交房的⽇期，并且签订合同中要写明如果开发商逾期交房需要赔偿损失。
那么交房逾期违约责任的诉讼时效是多久呢?如果读者在⽣活中遇见这样的问题⽆法处理的，需要解决的，可以阅读本⽂章内容，下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答，希望以下的知识对读者有所帮助。
交房逾期违约责任的诉讼时效是多久根据法律规定，购房者应当⾃约定的交房之⽇起三年内向开发商索赔延期交房的损失。
如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就⾃主张之⽇起重新计算三年。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利⼈在法定的时效期间内不⾏使权利，当时效期间届满时，权利⼈将失去胜诉权利，即胜诉权利归于消灭。
在法律规定的诉讼时效期间内，权利⼈提出请求的，⼈民法院就强制义务⼈履⾏所承担的义务。
⽽在法定的诉讼时效期间届满之后，权利⼈⾏使请求权的，⼈民法院就不再予以保护。
值得注意的是，诉讼时效届满后，义务⼈虽可拒绝履⾏其义务，权利⼈请求权的⾏使仅发⽣障碍，权利本⾝及请求权并不消灭。
当事⼈超过诉讼时效后起诉的，⼈民法院应当受理。
受理后，如另⼀⽅当事⼈提出诉讼时效抗辩且查明⽆中⽌，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
如果另⼀⽅当事⼈未提出诉讼时效抗辩，则视为其⾃动放弃该权利，法院不得依照职权主动适⽤诉讼时效，应当受理⽀持其诉讼请求。
开发商延期交房，购房者应该如何维权1、注意不可抗⼒⾮全免责;延期交房⾮开发商的原因，但并不必然免除赔偿责任，开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天⽓、⼩区设计变更等，从⽽以⾮开发商原因为由⽽拒绝承担延期交房的违约责任。
但⾮开发商原因并不等同于不可抗⼒。
不可抗⼒，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
在没有特别约定的情况下，只有发⽣不可抗⼒的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。
⽽要主张延期交房是不可抗⼒造成的，开发商应当提供相关机构的证明⽂件，证明该情况符合法律认可的条件。
论逾期交房、逾期办证违约金诉讼时效的计算方式
论逾期交房、逾期办证违约金诉讼时效的计算方式作者：徐璐来源：《新生代·下半月》2019年第04期【摘要】：《汉书》有云：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也”，房屋是千家万户的基本生活保障，是人民幸福之源。
但据研究成都市C区近5年内涉房地产纠纷案件的数据分析显示该辖区近5年受理的房屋买卖类纠纷4712件，占C区法院近五年民商事案件受案总数的11.29%，在成都市M院2017年审理的商品房买卖合同纠纷中有400件案件涉及逾期交房、逾期办证。
随着房地产市场活跃度日益上升，持续热化，商品房买卖合同纠纷频发，“逾期交房”、“逾期办证”成为常态。
我国目前现行的法律以及司法实践都并没有关于违约金的诉讼时效的计算方式的明确的规定和统一的准则，故本文就此问题进行探究和分析。
【关键词】：逾期交房逾期办证违约金诉讼时效一.司法实务中的做法如今商品房买卖中，双方就违约金的约定为“按照已付款项每日按X%计算”，违约金额并非固定不变的。
笔者在翻阅了中国裁判文书网大量案例后，发现针对在原告提请诉讼请求时距离违约金的起算时间已经超过三年（按照为两年），司法实践中存在3种不同的做法：1.认为违约金为普通债权，即使按日计算，也是整体债权，所以应当从办证、交房期限届满之日开始计算诉讼时效，若超过3年（按照为两年），则全部驳回。
如成都市中级人民法院二审中认为上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应当从其知道或应当知道权利被侵害之日即合同约定的交房期限届满之次日起2012年11月1日起开始计算，但上诉人起诉的时间为2017年5月，且并无证据证明本案存在中止、中断等法定事由，故其诉请已经超过诉讼时效，对其诉请的违约金全部不支持；2.认为逾期办证、逾期交房的违约金具有可分性，属于分段的独立债权，本质上是按日计算的继续性债权，诉讼时效应当分别计算，其计算方法是从起诉之日倒推3年（按照为两年）的部分予以支持；3.将违约金认定为按日计算的继续性债权，只要违约行为依然持续，则诉讼时效无适用空间，故应当支持全部违约金。
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关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效
的批复
（2013）粤高法民一复字第8号湛江市中级人民法院：
你院《关于上诉人湛江安康房地产开发有限公司与被上诉人李军商品房预售合同纠纷一案的请示》收悉。
经研究，答复如下：涉案合同约定，卖方逾期交房超过60日，则自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，向购房人支付已付房款每日万分之二的违约金。
上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。
从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。
购房人在实际交房或合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。
购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。
本案中，安康公司于2010年9月5日实际交付房屋，则李军主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2010年9月6日起算，
李军在2012年4月23日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。
此复。
二○一三年八月一日。