离婚后对财产协议中房屋归属产生纠纷的案由确定和审理思路
2024年标准离婚协议：两套房产分割细则
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024年标准离婚协议：两套房产分割细则本合同目录一览1. 定义与术语解释1.1 双方当事人1.2 房产1.3 离婚协议2. 房产分割原则2.1 平等分割2.2 双方协商一致3. 房产具体分割方案3.1 房产A3.1.1 所有权归属3.1.2 产权过户3.1.3 负债处理3.2 房产B3.2.1 所有权归属3.2.2 产权过户3.2.3 负债处理4. 房产分割的履行4.1 双方责任与义务4.2 房产过户时间节点4.3 房产分割的协助5. 子女抚养权与探视权5.1 子女抚养权归属5.2 探视权行使5.3 子女生活费用承担6. 财产分割6.1 共同财产分割6.2 个人财产处理7. 债务处理7.1 共同债务处理7.2 个人债务处理8. 违约责任8.1 违约行为8.2 违约责任承担9. 争议解决9.1 争议解决方式9.2 争议解决机构10. 合同的生效、变更与终止10.1 合同生效条件10.2 合同变更10.3 合同终止11. 一般条款11.1 通知与送达11.2 法律适用11.3 合同的完整性与独立性12. 附件12.1 房产A的相关文件12.2 房产B的相关文件13. 其他约定13.1 双方的其他约定14. 签署14.1 双方签字盖章14.2 签署日期第一部分：合同如下：第一条定义与术语解释1.1 双方当事人甲方：×××，性别：×，身份证号：××××××××××××××××，住址：××省××市××区××路××号。
乙方：×××，性别：×，身份证号：××××××××××××××××，住址：××省××市××区××路××号。
天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研
天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研文章属性•【公布机关】天津市高级人民法院•【公布日期】2012.09.01•【分类】司法调研正文天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研天津市第一中级人民法院民一庭课题组当前离婚诉讼中，不动产归属及分割所涉及的利益关系，实际上已不仅限于夫妻双方之间。
特别是随着独生子女成为主要的结婚主体，以及由于房价持续攀升、父母为子女出资购房等现象普遍增多，这一问题又演变为社会关注的热点。
最高法院婚姻法司法解释（三）的出台，为解决实践中最为集中和突出的难题，提供了一般的原则和裁判依据。
但由于此类案件牵涉利益广泛，房产构成情况复杂，相关难题未能全面彻底解决，且实践中理解认识不一、处理结果迥异的现象依然大量存在。
本课题以按揭房屋、拆迁房屋、公产房等为研究的基本视角，并延及农村宅基地房屋，从近两年本院审理的案件中，归纳、整理出常见疑难问题，并提出了解决问题的思路、对策与方法，以期对审判实践有所裨益。
一、2011年我院涉不动产离婚案件的基本特点及成因（一）案件收案总量基本稳定，争议标的增加我院2010年全年共受理涉不动产离婚案件229件，2011年前11个月受理205件，分别占该年受理民事案件的11.24%和11.15%。
而该类型案件涉案金额，则由2010年约174.029万元，上涨为2011年约为395.594万元，增长127.31%。
以上数据表明，因不动产归属与分割形成的纠纷始终是离婚案件的主要类型，在数量上基本保持稳定。
同时，由于不动产价格居高不下、持续攀升，婚姻各方当事人为结婚而投入的财产价值增大，该类案件标的也有明显增长。
当然，这种对增长的统计并不完全，因为部分案件只要对房屋归属进行认定即能够结案，不必进一步估价处理。
因此，以上数据显示的涉案标的远远低于审判实践中处理不动产的实际价值。
（二）审理期限大幅缩短，调撤率增加2010年，265件已结案件平均审理期限为97.7天，2011年，209件已结案件的平均审理期限为59天，平均审理期限减少38.7天。
财产争夺法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景本案涉及一起财产争夺纠纷，原告王某与被告张某原为夫妻关系，婚后育有一子。
由于双方性格不合，感情破裂，于2018年协议离婚。
离婚协议中约定，夫妻共同财产中的房产归被告张某所有，原告王某可获得一定数额的财产分割补偿。
然而，在离婚后，原告王某发现被告张某隐瞒了部分财产，遂向法院提起诉讼，要求依法分割夫妻共同财产。
二、案件事实1. 原告王某与被告张某于2010年登记结婚，婚后育有一子。
2018年，双方因性格不合、感情破裂，协议离婚。
2. 离婚协议中约定，夫妻共同财产中的房产归被告张某所有，原告王某可获得50万元的财产分割补偿。
3. 原告王某在离婚后发现，被告张某在离婚过程中隐瞒了部分财产，包括一套位于市中心的房产和一辆轿车。
4. 原告王某向法院提起诉讼，要求依法分割夫妻共同财产，包括上述隐瞒的房产和轿车。
三、法律分析1. 夫妻共同财产的范围根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
本案中，被告张某隐瞒的房产和轿车属于夫妻共同财产。
2. 财产分割的原则根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条的规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。
本案中，原告王某作为无过错方，依法应得到相应的补偿。
3. 被告张某隐瞒财产的法律责任根据《中华人民共和国婚姻法》第四十七条的规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。
本案中，被告张某在离婚过程中隐瞒了部分财产，依法应承担相应的法律责任。
四、判决结果经审理，法院认为：1. 被告张某隐瞒的房产和轿车属于夫妻共同财产，应依法分割。
【经典案例】运用请求权基础的理论对一起房屋权属纠纷的分析
运用请求权基础的理论对一起房屋权属纠纷的分析======================================================================原告：于XX，男，１９６７年８月３０日出生，汉族，住沈阳市东陵区。
被告：张XX，男，１９５７年９月１９日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
第三人：付XX，女，１９５７年３月２５日出生，汉族，住址同上。
【案情】张XX与付XX原系夫妻关系，于１９９２年协议离婚，但仍同居生活。
坐落于沈阳市沈河区太清宫街（建筑面积５０．５０平方米）房屋系付XX于２００２年２月回迁所得。
２００２年９月付XX与于XX签订了房屋转让合同，转让价为１４．５万元。
付XX委托房屋买卖中介人唐宏出售该房，付XX收到５万元后，唐宏为于XX办理了更名过户手续。
现该房由张XX居住。
于XX为要求腾房于２００２年１０月起诉至沈河法院。
另查，唐宏与于XX 确系夫妻关系。
二人于１９９５年５月２４日登记结婚。
法院经审理认为于XX 已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求其腾房的请求予以支持。
判决被告将该房腾出。
张XX不服，提起上诉。
二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人付XX以原告未交付全部购房款为由、张XX以买卖合同无效为由提出申诉。
（注：该案经沈阳市中级人民法院审判委员会２００６年８月３日决定再审）【不同观点】一种观点认为：于XX已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求腾房的请求予以支持。
张XX以争议房屋为夫妻共同财产，一方未经对方书面同意擅自出卖为由，要求确认合同无效的主张，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
关于房屋分割离婚协议书范本推荐5篇
关于房屋分割离婚协议书范本推荐5篇篇1甲方（出让方）：__________________身份证号：__________________住址：__________________乙方（受让方）：__________________身份证号：__________________住址：__________________鉴于甲乙双方因婚姻关系终止等原因，经协商一致，对共同共有的房屋进行分割，为明确双方权益，达成如下协议：一、协议目的双方经过友好协商，对共同拥有的房屋进行合法分割，明确各自的财产权益，以实现公平、公正、合理的财产分割。
二、房屋基本情况1. 房屋地址：__________________2. 房屋面积：__________________3. 产权情况：该房屋为甲乙双方共同共有，已办理相关产权登记手续。
三、房屋分割方案1. 甲方分得该房屋的____%，乙方分得该房屋的____%。
2. 为保证双方权益，双方共同委托第三方评估机构对房屋价值进行评估，并按照评估价值进行分割。
3. 房屋分割后，甲方应配合乙方办理相关产权变更登记手续。
四、相关事宜约定1. 双方应遵守国家法律法规，确保房屋分割的合法性和真实性。
2. 双方应积极配合，完成房屋分割过程中的相关手续。
3. 双方应妥善处理好房屋分割后的善后事宜，确保不影响双方正常的生活和工作。
4. 双方应遵守诚信原则，严格履行本协议的各项约定。
五、违约责任1. 若甲方未按本协议约定履行相关义务，应承担违约责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。
2. 若乙方未按本协议约定履行相关义务，应承担违约责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。
六、争议解决1. 本协议的履行过程中，如甲乙双方发生争议，应友好协商解决。
2. 若协商不成，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
七、其他补充条款（在此添加其他需要补充的条款，如房屋内物品的分割、贷款问题的解决等）八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
关于一起房屋权属确权纠纷案件的案例分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
关于一起房屋权属确权纠纷案件的案例分析【摘要】2007年8月，被告A（湖北人士）将位于北京市朝阳区天力街11号楼1101号房产卖与原告。
8月17日，原告向被告A支付了全部购房款，同时，被告A亦将涉案房屋交付于原告，原告开始进行装修并实际占有、使用涉案房屋至今。
2007年8月20日，原告就涉案房屋向北京市朝阳区房屋管理局（下称“朝阳房管局”）申请办理房屋权属转移过户登记手续，同日，朝阳房管局告知原告在一个月（即2007年9月20日）后，到其处领取涉案房屋的《房屋所有权证书》。
在原告等候领取《房屋所有权证书》期间，原告从朝阳房管局处知悉，因被告B（湖北人士）与被告A之间产生民间借贷纠纷，被告B提出了财产保全，涉案房屋被湖北省仙桃市人民法院查封。
因原告不服湖北省仙桃市人民法院查封的判决，故向不动产所在地朝阳区人民法院提起诉讼，要求依法认定位于北京市朝阳区天力街11号楼1101号房屋所有权属于原告所有。
本案争议焦点：一．原告是否对该房屋享有所有权？是否有权向人民法院提出异议，并依法要求解除查封？二．从法理上来说，本案应倾向维护哪一方的权利？1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
法律服务工作中的离婚纠纷案例分析
法律服务工作中的离婚纠纷案例分析离婚纠纷是法律服务工作中常见而复杂的问题之一。
当夫妻关系破裂，无法解决矛盾和分歧时，他们就可能选择离婚。
离婚纠纷不仅涉及到夫妻之间的财产分割、子女抚养等权益问题，还可能伴随着情感纠缠和各种争议。
在法律服务工作中，需要深入分析和处理离婚纠纷案例，以满足当事人的合法权益和维护社会的稳定。
本文结合实际案例，从法律角度对离婚纠纷进行分析。
一、案例背景介绍某案例中，甲乙两方因感情破裂，存在严重矛盾，决定离婚。
甲方拥有一处房产，而乙方为生活费用提供了大量资金。
此外，双方还有一个未成年的子女，对于子女的抚养权和访问权也存在争议。
二、财产分割问题分析在离婚纠纷中，财产分割是一个重要的问题。
根据婚姻法和相关司法解释的规定，夫妻共同财产应当按照公平原则进行分割。
公平原则包括财产的共同获取来源、贡献程度、家庭责任等因素。
在该案例中，甲方拥有一处房产，而乙方为生活费提供了大量资金。
因此，在财产分割过程中，应综合考虑甲乙双方的贡献和权益，以公平原则为依据进行分割。
三、子女抚养权问题分析子女抚养权是离婚纠纷中的重要问题之一。
根据婚姻法的规定，未成年子女由双方共同承担抚养义务，离婚后由一方行使抚养权，另一方享有探视权。
在该案例中，双方对于子女的抚养权和访问权存在争议。
法律服务工作人员应根据孩子的利益和双方的实际情况，处理好抚养权和访问权的问题，保障孩子的身心健康和正常成长。
四、情感纠缠和冲突解决问题分析离婚纠纷往往伴随着情感的纠缠和冲突。
在该案例中，甲乙双方情感破裂，存在严重矛盾。
情感的纠缠可能影响到案件的处理和解决。
法律服务工作人员应耐心倾听当事人的心声，合理化解双方的矛盾，采取合适的方式和措施，帮助当事人缓解情感纠缠，最终实现离婚事宜的顺利进行。
五、法律服务和维权策略分析在处理离婚纠纷案件时，法律服务工作人员需要采取相应的法律手段和维权策略。
首先，要帮助当事人了解离婚纠纷的相关法律规定和权益。
分割共有案例：不动产权纠纷解决
分割共有案例：不动产权纠纷解决《不动产权纠纷解决》案例：王某与李某的共有房产纠纷时间：2008年3月15日至2009年7月30日事件过程：2008年3月15日，王某和李某在某市购买了一栋共有房产作为婚后住宅。
该房产位于市中心，地理位置优越，市场价值相当可观。
按照双方约定，王某支付了70%的房款，李某支付了30%。
2008年8月，王某和李某因个人利益问题产生了矛盾，婚姻关系逐渐破裂。
随着夫妻关系的恶化，两人开始对共有财产产生争议。
2009年1月，王某提出离婚申请，并在申请书中要求对共有房产进行分割。
此举引发了李某的不满，他拒绝了王某的离婚请求，并表示他愿意将房产继续用作夫妻住宅。
随后，双方在家庭法庭进行了多次调解，但始终未能达成一致意见。
由于无法就共有房产达成分割协议，王某和李某决定寻求法律途径解决争议。
2009年4月，王某聘请了资深房地产律师王律师代理该案。
王律师针对案件进行了详细调查，并与李某的辩护律师进行了多次沟通，试图达成和解。
然而，在长达3个月的调解期间，双方始终无法妥善解决分割共有房产的问题。
李某坚称自己在购房过程中付出了更多的财产，应该获得更多的房产份额。
王某则主张按照双方事先约定的比例进行分割。
王律师决定通过诉讼途径解决这一争议。
在2009年7月30日，王律师代表王某向当地法院提起了分割共有房产的诉讼。
王某请求法院根据双方的约定，将房产按照70%和30%的比例进行分割。
经过一年多的案件审理，法院最终做出了裁决。
法院认定王某和李某购房时的约定具有法律效力，应该按照70%和30%的比例进行分割。
律师点评：本案是典型的不动产共有纠纷案例。
在夫妻关系破裂后，共有财产分割问题往往成为争议焦点。
在这种情况下，如果当事人无法通过协商或调解解决争议，诉讼成为不可避免的选择。
对于类似的案件，律师需要充分了解双方的约定和购房过程，如有需要，可以进行详细的财产追溯调查。
此外，律师应当具备良好的谈判和诉讼能力，以争取最有利的结果。
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法官札记93：离婚后对财产协议中房屋归属产生纠纷的案由
确定和审理思路
原创2016-01-08 陈贵新审判研究
叶玉：夫妻共同债务的制度定位与价值选择
荐读：婚姻家事法律主题页
案情
李某与陈某原系夫妻，生有一儿一女，在某小区购买了一套130平方米的住房。
因感情不和，李某与陈某在民政部门办理了离婚登记手续。
双方的离婚协议书约定：儿子小强由李某抚养，女儿小莉由陈某抚养，住房一套赠送给儿子小强所有。
离婚手续正式办完后，李某要求陈某办理房屋过户手续将住房过户到儿子名下。
陈某拒绝办理过户手续，李某遂诉至法院，诉请确认房屋所有权归小强所有和判令陈某配合办理房屋过户手续。
观点
对于上述案情，有观点认为法院可以迳行判决：案涉房屋归李某与陈某的儿子小强所有，并判决陈某协助李某将房屋产权过户到小强名下。
讨论
本案原告的诉请指向房屋的权属，而重点在于这是所有权确认纠纷，还是离婚后财产纠纷？笔者倾向于这是离婚后财产纠纷，由此出发，迳行判决直接确认案涉房屋归小强所有并支持协助过户的观点值得商榷。
具体理由分析如下：
一、本案案由应为离婚后财产纠纷
最高法院发布的民事案件案由规定将所有权确认纠纷归属在物权纠纷中，属于第四级案由，将离婚后财产纠纷归属在婚姻家庭纠纷之中，属于第二级案由。
可见，所有权确认纠纷与离婚后财产纠纷是性质不同的两类纠纷。
所有权确认纠纷是指针对某一标的物的权利归属产生争议而引发的纠纷。
只有当事人之间就某一动产或不动产争相主张所有权的时候，法院才能对该争议的动产或不动产权利归属加以确认。
物权法第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
而本案中讼争的房屋属于李某和陈某共同所有，而非其儿子所有，这一点非常明确，彼此都无疑义。
既然双方不存有物权归属争议，本案当然就不属于所有权确认纠纷。
离婚后财产纠纷，主要包括三种情形：①当事人双方离婚时，没有对婚姻关系存续期间的夫妻共同财产进行分割，或者因一方隐瞒财产导致还有部分财产没有分割，离婚后一方要求对财产进行分配而产生的纠纷。
②当事人协议离婚时达成了财产分割协议，离婚后因履行上述财产分割协议而发生的纠纷。
③男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔而引发的纠纷，一方请求变更或者撤销财产分割协议。
本案诉讼因陈某不履行其与李某在离婚时达成的财产分割协议而酿成，符合离婚后财产纠纷中的第二种情形，属于离婚后财产纠纷，本质上可归属于合同纠纷。
李某应当主要遵循合同法原理来主张权利，但其通过向法院提起确认之诉寻求权利救济属于选择错误。
二、受赠人小强只享有债权，不享有物权
债权，是指一方要求他方为一定行为或不为一定行为的权利，是一种相对权。
债发生的原因有合同、无因管理、不当得利、侵权行为。
物权，是指权利人对特定的物享有的支配和排他的权利，是一种绝对权，主要包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。
物权法第
九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
案涉房屋产权初始登记在李某和陈某名下，原本就属于李某和陈某共同所有。
虽然二人离婚时一致同意将涉案房屋赠送给儿子小强所有，但该赠与协议不能直接引起物权变动，它只是引起物权变动的原因。
小强依据其父母所达成的房屋赠与协议，仅仅是取得了“要求其父母将房屋产权变更登记到自己名下”的债权。
小强要想拥有案涉房屋的产权，必须经过“变更登记”这一要件行为。
案涉房屋产权在没有变更登记的情况下，自始至终属于李某和陈某共同所有，而非小强所有。
李某和陈某离婚之时达成了协议将房屋赠送给儿子小强，这一赠与协议是否有效？这是法院在审理本案过程中必须解决的前置性问题。
根据合同法规定，合同如果被认定为无效，就不存在继续履行的问题；如果被认定有效，且又不存在影响合同继续履行的其他障碍，则权利人有权要求义务人继续履行合同。
离婚协议中的赠与行为并非一个单独的赠与合同，与夫妻身份关系的解除、夫妻共有财产的分割、子女的抚养等问题构成一个有机联系的不可分割的整体。
最高法院婚姻法解释（二）第八条第一款明确规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
”由此可以认定，李某和陈某达成的房屋赠与协议合法有效。
双方本应按照协议自觉地到房产部门将房屋过户登记到儿子小强名下，但事后陈某反悔拒绝办理过户登记手续，李某作为小强的监护人当然有权要求陈某继续履行赠与协议。
归纳
就本案而言，法律适用的分析路径和裁判思维应当是，作为受赠人小强的监护人，李某向法院提起的诉讼请求只能是二项：1、确认其与陈某达成的房屋赠与协议有效；2、请求法院判令陈某配合其办理房屋过户登记手续。
法院围绕该二项请求审理后，依法做出判决。
如果二项请求都应当得到法律支持，判决内容包括：1、确认李某与陈某达成的房屋赠与协议有效；2、判令陈某在判决生效后限期内配合李某办理房屋过户登记手续。
由于李某无权提起房屋所有权确认之诉，裁判确认房屋所有权既不符法定程序也不符实体法规定。
待法院作出的判决生效后，李某申请强制执行，然后由法院向房产部门发出协助执行通知书要求房产部门协助办理过户登记手续。
房产部门对案涉房屋过户变更登记手续办理完毕之时，也就是小强取得该房屋所有权取得之时。
延伸
类似案例我们在司法实践中经常碰到，最典型的就是房屋买卖合同纠纷。
在处理此类纠纷时，我们在坚持“不动产看登记”这一总原则情况下，不能忽视以下问题：
一、注重善意第三人制度的适用
当出现一房多卖情形时，我们不能简单地以房屋登记人是谁，就判定房屋归谁所有。
比如，甲将自己住房先后卖给乙、丙、丁，最后房屋产权登记在丁的名下。
这种情况下，首先可以推定丁对该房屋拥有产权，但我们同时要审查丁是否属于善意取得。
如果查实丁明知或应当知道甲已经事先将房屋卖给了乙、丙，丁对该房屋所有权的取得属于非善意取得，依法不能保护。
“恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
”
二、注重对价支付、房屋实占原则的适用
最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
”
适用上述规定要准确把握三个问题：①第三人支付全部价款，指的是按照房屋买卖合同约定的价款，而不是房屋总价款。
比如按照出卖方与买受方签订的合同，买受方先期支付总价款的60%，余款在房产证到手之后再一次性付清。
这种情况下，只要买受方付清了总价款的60%，我们就应当认定“第三人支付了全部价款”。
②实际占有，不是一定要由买受人亲自实际占有，买受人接管房屋后出租给他人，也应当认定为“实际占有”。
③没有办理过户登记第三人没有过错。
比如，出卖方事后外逃下落不明，导致房产过户手续没法办理，就属于第三人没有过错的情形。
这条规定在执行程序和案外人异议之诉中用得较多。
三、注重住房保障权优先原则的适用
依照合同法第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人对工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
这是物权让位债权的法律规定。
但是，如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人（开发商）已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人工程价款优先受偿权与消费者权利的冲突。
在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，工程价款优先受偿权已归于消灭，自不待言。
在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍属于开发商所有，仍在工程价款优先受偿权的标的物范围内。
如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者。
为此，最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”这种考虑，实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益，应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次。