《龙湖精细化成本控制及招投标、合约管理》(最新版)

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龙湖项目精细化成本控制与招投标合约管理研讨会学习心得

龙湖项目精细化成本控制与招投标合约管理研讨会学习心得龙湖项目精细化成本控制与招投标、合约管理研讨会学习心得-----------如何控制材料采购成本材料管理部李明辉 x月x日—28日公司安排参加了在长沙举行的明源项目成本控制、招投标及合约管理研讨会此次研讨会主要阐述了明源成本管理、招投标及合约管理方面的一些管理框架、理念、方向以及应该注意的一些问题等材料采购是房地产开发企业开展工作的首要环节，控制材料采购成本对一个房地产开发企业的经营业绩至关重要材料采购成本下降不仅体现了企业现金流出的减少，而且直接体现在成本费用的下降、利润的增加，企业竞争力的增强上由于材料成本占企业成本的比例较高，控制好材料采购成本并使之不断下降，是一个企业不断降低产品成本、增加利润的重要和直接手段之一通过此次明源成本控制学习，对比明源的招标与投标管理以及合同管理，结合公司的实际以及工作上的经验，谈一下本次学习的一些体会：一、从龙湖的项目招投标看我公司材料设备的招投标政策： 1、从招标方式的选择上看：龙湖项目的招标方式分为：a、直接委托；b、议标；c、邀请招标，公开招标；d、单项招标，战略或区域性采购招标而目前我公司招标方式主要有议标以及邀请招标，公开招标直接委托招标以及单项招标，战略或区域性采购招标两种方式采用的较少议标必须有三家以上企业参与投标报价，邀请招标以及公开招标根据正规招标程序来进行2、从招标准备阶段上看：龙湖项目的招标准备阶段大致分为以下几部分：提交合同需求；确定招投标小组成员；供应商考察与资格预审；确定招标形式；编写招标文件从龙湖学习资料上分析，准备阶段主要分为以上五大部分，具体细节可参考学习资料我公司招标准备与龙湖项目的招标准备阶段工作大体是一致的，具体如下：由项目部根据图纸以及工程现场要求，提交合同需求，主要包括材料设备的具体数量以及详细的技术参数，由施工方、项目部以及造价部共同签字认可确定招投标小组成员我公司招标工作的组织实施，招投标小组由以下人员组成：材料部、项目部负责人、土建工程师、水电工程师、造价部、财务部以及其他相关人员例如酒店项目，在厨具以及餐具的开标上，则需要由厨师亲自参加对于信息库厂家的考察对于信息库厂家的考察，由招标小组共同确定考察单位，并根据考察结果确定入围单位从公司的管理制度出发，考虑公司与项目的关系，保证对考察单位的广泛性和针对性以及充分的竞争性，从考察对象、目的、要点进行全方面的考察，形成考察报告，确定档次，确定入围企业编写招标文件我公司招标文件的编写主要由材料管理部负责，其他部门配合以及监督招标文件的内容主要包括：招标人名称、项目名称及简介；工程、设备、材料、服务等的名称、数量及主要技术要求；交货、竣工或提供服务的时间、期限；递交投标文件的方式、开标日期、低点、保证金的数额及缴纳方式、投标的有效期限等；投标人资格条件、投标文件的基本要求；评标程序、评标依据、评标标准和方法、确定废标的因素、定标原则；投标报价要求及计算公式；付款方式；主要合同条款及内容；图纸目录、格式附录等以及法律行政法规规定的其他内容招标文件编写完成后，经由项目部、造价部、财务部、研发部以及分公司经理、工程总监、公司总经理审批通过后方可进行发放招标准备阶段的工作从内容上看，龙湖与我公司基本一致，但是在细节上，从提交合同需求到确定招投标小组成员、供应商考察与资格预审、确定招标形式，最后到编写招标文件我公司还有很多地方值得学习3、从发标阶段、评定标阶段以及授标与签约阶段上看：龙湖项目的发标阶段、评定标阶段及授标与签约阶段与我公司相比大体一致，主要包括信息公布，通知各厂家领取招标文件；投标厂家现场勘查；投标厂家答疑与补充招标文件；评标小组成员开标；评标结果汇总；评标小组提议厂家；领导确定厂家及签约以上从招标各阶段浅析龙湖项目与我公司目前项目在材料招标上存在的差异，各有互补之处，所以在以后的材料招标过程还需不断的学习与改进，尤其是材料设备集中采购管理流程的健全二、我公司主要通过招标采购外，还采取材询价、比价采购：在赋海世家、时代广场、怡景华庭以及新天地项目中对于一些市场变化较大、小额材料的采购中，严格询价、比价，共完成几十种材料的采购，金额达到几千万元小额材料和钢材采取比价的方式：按照总包单位提报的各种材料设备需求计划，经监理公司、项目部审核技术参数，造价部审核数量确认后进行询价、比价由材料部、造价部各出一名人员到多个建材市场，根据我方提出的具体要求至少三家以上材料商按照我方提供的报价方式报价并盖章将报价情况汇总经相关人员参加讨论最终确定一个合理的低价位例如钢材因市场价格不稳定，变化较快，导致无法招标，所以采取比价的方式，首先实地考察材料商的信誉、规模、供货能力、垫资能力等等，然后通过几家报价、比价，结合上网查询各钢厂和各地区市场行情最终确定一个合理价位水泥：潍坊市只有一家大型水泥厂并且是山东山水集团下属厂家，价格统一三、从材料设备的定位上看：首先按照图纸设计及功能要求，结合各项目的定位档次确定材料设备的品牌、价位具体操作中遵循保质保量、中高档产品、合理低价位有时部分图纸设计的材料成本较高，考虑到为降低工程成本增加利润，经常与项目部和上级主管领导反映，经过论证在保证满足功能且不影响外观效果基础上改用成本低的材料四、除严格按照招投标流程进行材料招投标外，我公司还注重加强监督管理，构筑公开透明的运行机制坚持“三个规范”，推进公平竞争规范技术需求加强采购人员以及项目部、造价部、财务部等相关部门的联系和协调，主动对项目主要配置及技术需求的合法性和合理性进行审查避免不合法或带有倾向性技术条款写进招标文件，排除各类歧视性条款，规范项目主要配置或技术需求，严把采购需求和招标文件的要件内容，防止设置技术壁垒规范资质要求在明确参加公司采购的供应商必须符合《采购法》以及项目规定的基本资格条件外，对特殊需求项目的特定资质要求的合理性和必要性进行审定，尽量避免设置歧视性和排他性条款，让更多潜在供应商参与投标竞争规范采购文本进一步规范了采购文书的标准格式，在具体编制过程中，既遵循文本格式、又结合项目实际，细化文本内容，明确投标要求，使采购文本内容更全面、更规范，做到统一标准、统一格式，既方便投标人制作标书，又有助于公平竞争五、最后从以下几方面谈谈以后在材料采购方面需要主要的方法及手段 (一)以竞争性谈判、公开招标的方式来牵制供应商对于大宗物质采购，一个有效的方法是实行竞争性谈判和公开招标，通过对供应商的询价比价，最终能得到性价比最好的供应商此外，同一种材料，应多找几家供应商，通过对不同供应商的选择和比较使其相互牵制，从而使企业在谈判中处于有利地位通过付款条款的选择降低材料采购成本如果企业资金充裕，或者银行利率较低，可采用货到付款的方式，这样往往能带来较大的折扣，以达到降低材料采购成本的目的如果企业资金不是很充裕，资金周转困难，为周转资金，可以通过抵顶房屋的办法，但是要保证在同样低价格、高质量的基础上进行选择把握价格变动的时机价格会经常随着季节、市场供求等情况的变动而变动，因此，采购人员应关注价格变动的规律，把握好采购时机如果采购部门能把握好时机和采购数量，会给企业带来很大的经济效益向生产厂家直接采购或结成战略合作伙伴向生产厂家直接采购，可以减少中间环节，降低采购成本同时，生产厂家的技术服务、售后服务会更好另外，可以与厂家结成战略合作伙伴，从生产厂家得到最优惠的价格选择信誉好的供应商并与其签订长期供货合同与诚实、讲信誉的供应商合作不仅能保证供货的质量、及时的交货期，还可得到其付款及价格的关照，特别是与其签订长期合同，往往能得到更多的优惠对采购市场进行充分调查，收集信息一个企业的采购管理要达到一定的水平，应充分注意对采购市场的调查和信息的收集、整理，只有这样，才能充分了解市场的状况和价格的走势，使自己处于有利地位通过此次龙湖项目精细化成本控制与招投标、合约管理研讨会的学习，对比我们目前材料采购方面的工作，有很多值得学习以及改正的地方对于材料采购而言，尤其是招标准备阶段、发标阶段、开标阶段、评定标阶段以及授标与签约阶段的工作，在以后的工作与学习中应进一步的加强与完善。

龙湖地产成本管控

龙湖地产成本管控龙湖地产成本管控龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要（如下表）。

每个月会进行动态成本回顾及预警。

而其采用的重要方式，即为编制成本月报。

然而，对于许多地产企业而言，成本月报编制难度很高且难于取得成效，为什么呢？一、成本月报编制难达成效的四大原因第一，口径不一。

一方面体现在月报编制人与目标成本编制人之间的交流互动不够，以致月报编制人对科目所含的二、三级内容不甚了解；另一方面，由于目标成本科目分类与合同结构或台账往往不完全一致，在分类编制合同工程量清单时难以统一口径。

第二，专业壁垒。

由于地产企业内部流程或专业间的沟通问题，月报编制人未能参加工程例会，或项目公司工程部未能及时整理、上报现场签证或设计变更，或故意延迟对现场签证及设计变更的确认，从而造成月报编制人不甚了解签证或变更，难于在月报中进行动态反映。

第三，能力不足。

月报编制人专业管理能力短板，善于按图细算却不擅长签证及变更的及时匡算，或对项目业态内容不了解，或未能充分指导并发挥造价咨询单位的作用。

第四，故意隐瞒。

地产企业相关部门或项目公司报喜不报忧，故意隐瞒成本超支情况。

二、成本月报编制要打好基础、对症下药克服成本月报编制难点，首先在编制、下达目标成本时，需详细说明各成本科目所包含的内容组成，对月报编制人做好充分的交底、沟通。

其次，强化项目管理水平，加强现场签证与设计变更的管理。

再次，在具体编制层面，要清晰定义可研成本、目标成本、当月估值、预估偏差、已完产值、已付款、变更预控额、预计结算额、工程财务报告等专业术语。

其中：当月估值是指项目实施过程中至月报编制当月，引用概算、投标价、合同价、施工图预算、结算价后，对总成本估值的实时、动态体现和预计；已完产值为截至月报编制期，根据合同约定，对已经完成的工作量包括建安工程、设计咨询等，或应付土地款、政府规费等，进行累计计算的成本总额；已付款指截至月报编制期实际已经成本合约部批出的累计款总额，此总额与财务部实际已付款可能尚有差异；工程财务报告通常由工料测量师、造价咨询单位编制，成本月报仅动态反映建安工程费，地产企业需另行补充除此部分以外的成本状况，以形成完整的成本月报。

龙湖地产集团运营管理精细化管理实施方案

精细化管理与考核办法
为进步提禹公司管理水平，穷实管理基础着眼长远的战略措施，不断提离公司的管理水平和核心竞争力。

公司在综合计划管理的基础上，以“精”为目标，以“细”为手段，紧紧围绕公司战略目标和重点工作、关键节点，运用科学适当的管理工具和方法，把“精、细、实、严＇落实到综合计划的工作内容、责任人、完成时间措施、工作质；；；评价标准及考核方法六大方面。

将公司管理由专业化提升至精细化管理，特制定本办法。

第一章总则
第一条精细化管理的原则
简而精，实而用。

以“精准细严＇为基本原则，通过提升和改造公司管理方法和思路，加强内音院制，强化协作，从而在整体上提升工作效益。

第二条精细化管理的要求
—是在管理方面，要精耕细作，二是强调目标的细化、分解、落实，强调数据侬化和精确化，三是以提离工作效率和经济效益为目的，对战略目标细化、分解，保证工作能够贯彻落实。

第三条精细化管理的内涵
五精．精华、精品、精随、精通、精密
四细．细化职能和岗位职责，细化市场和客户，细化分解战略决策、目标、任务、计划、指令，细化制度编制实施、控制检查及激励。

龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理

龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理【课程前言】在竞争日趋激烈的房地产市场，单一的竞争优势不再独领风骚！面对微利时代，房地产企业纷纷重新审视自己的战略与定位，并陆续在调整发展节奏、治理架构、资产结构及其他内部管理提升方面狠下功夫！其中，提升成本管理工作刻不容缓！特别是如何通过合同的标准化进行成本控制，给出全面的解决方案，并提炼出重点的合同标准条款，从而帮助房地产企业提升合同管理的水平，防范风险，有效控制成本！同时采用比对方式，向您讲述龙湖地产的操作实务及分享工作积累！【课程特色】1、融合了资深实战老师多年的成功经验与管理心得，解析龙湖成本与招投标、合同管理的成功之道；2、结合龙湖成本与招投标、合同管理经验，加深对房地产投资全过程成本内容的了解和体会；进一步了解房地产全过程成本与招投标、合同管理方法、要点；掌握项目成本控制管理方法；借鉴成熟经验，帮助企业自身完善成本与招投标、合同管理体系；3、全方位介绍龙湖在成本、招投标、合同管理各个方面的先进经验，展现龙湖在经验沉淀和总结的独到之处，帮助学员企业完善成本管理体系，尤其注重细节的管理；4、欢迎学员带上自身项目方案讨论，导师极具实战经验和现场诊断能力，现场解答学员提出的成本控制难题；【邀请对象】1、房地产企业总裁、分管工程副总、分管成本副总；2、房地产企业工程部、成本部中高层管理人员；3、全过程造价咨询行业、工程监理行业管理层及管理人员。

【课师介绍】周老师：原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同管理方面有比较深刻的体会，素有“龙湖成本第一人”称号；高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

【课程大纲】第一部分：龙湖成本管理与控制一、龙湖成本管理1、龙湖成本管理的目标2、龙湖成本管理的基本内容3、龙湖成本管理的基本方法4、龙湖目标成本管理原则、条件二、龙湖成本管理体系1、龙湖成本管理制度2、龙湖项目主要成本费项3、龙湖项目部职能及成本责任4、龙湖目标成本管理三大工具◆目标成本测算与分解◆投资分析模型◆历史成本数据库三、龙湖成本控制体系1、项目目标成本测算和分解2、土地投资论证阶段成本测算案例：土地投资成本测算3、项目启动阶段成本测算案例：项目启动会4、设计阶段成本分解案例：方案设计阶段成本测算5、工程实施阶段成本控制参考文件：月动态成本状况表6、工程竣工阶段成本管理参考文件：《项目成本总结和分析》7、龙湖的历史成本数据库参考文件：《成本测算基础资料》、《开发项目成本汇总表》、《单位工程建安指标》等四、龙湖项目开发成本的控制1、初步设计（扩初设计）阶段控制要点2、初步设计（扩初设计）阶段控制要点3、施工图设计控制要点4、工程实施阶段控制要点5、景观工程成本控制要点6、销售中心、样板房的成本范围7、体验区样板景观成本管理第二部分：龙湖招投标管理一、龙湖招投标机构设置1、成立的临时团队2、招标小组主要职责3、招标办理主持人二、龙湖工程施工招标条件1、招标范围2、招标计划三、龙湖招标方式的流程及步骤1、招标方式的选择2、招投标流程及成果3、招标的一般程序4、招标阶段的划分：◆招标准备阶段◆发标阶段◆投标阶段◆评、定标阶段◆授标与签约阶段四、材料（设备）采购管理原则1、甲供材料采购形式◆集中招标采购(产品成熟,市场供应量大) ◆竞争采购(产品市场供应较少)◆谈判采购 (产品较垄断)2、甲方供应材料的原则3、认质认价材料价格管理第三部分：龙湖合同管理一、合同类型◆总价合同◆单价合同◆成本加酬金合同等二、合同管理职责三、合同签订流程1、编制合约规划2、提交合同需求3、合同起草4、合同会签5、合同审核6、合同批准7、合同审批8、合同用印归档参考文件：《合同权限表》、《合同示范模板》四、合同交底1、合同交底分类2、合同交底的内容五、合同组成及主要条款解读1、施工范围2、工程分包3、工程价款结算办法4、计价原则5、材料价格结算方式6、工程价款结算办法7、工程质量8、工期目标9、工程付款10、工程进度计划11、材料供12、工程保修13、违约责任六、合同标准化及附件七、合同风险防范1、风险防范的方法◆合同管理（事前）◆合同管理（事中）◆合同管理（事后）◆建立合同档案管理制度八、合同的更改和解除九、合同管理责任十、现场点评1.案例点评2.现场解惑。

龙湖景观成本控制要点说明

龙湖景观要点一、控制软硬景比例软硬景比例控制总原则是在有限硬景总成本下，减少面积，做出精致感。

1.硬景（铺地+水景）占总景观投影面积比例：别墅5~8%、洋房6~9%、公寓7~10%，若有地上停车位可适当放松一点，若有人车分流，面积应更紧一些；2.一个项目室外硬质铺地不超过三种材料（水景除外）红色陶土砖、红缸砖、板岩碎拼、花岗岩、小料石、木地板，前两种有返碱很难避免，结合造价采购和不同档次的业态综合考虑；3.硬铺材料必须做面层保护，防止吸附污物(施工前封闭剂处理，施工后防护处理，勾缝密实可以减轻）；4.园区公共区域车、人行道路石材硬铺不宜采用大块材料，主要是易破碎和色差不好处理(高端项目或大量人流必经之处可以考虑小料石：滟澜山、颐和原著大门入口）；5.园区道路不宜人为过度弯曲，浪费材料、铺贴费用，种上植物后客户并不敏感（弯度不宜过大，施工难度大且浪费材料）；6.样板区步行道多用木甲板，施工速度快，与软景好搭配，但木甲板注意密排，避免女士高跟鞋嵌入；施工时注意龙骨（考虑人流量和承载力）。

二、管理乔木和大灌占总成本比例1.乔木+大灌（2m以上）占总苗木造价超过80%，其中大乔+中乔（5m以上）占总苗木造价超过65%。

2.苗木成本分配重点顺序：点睛树—大乔—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物(墙地)—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被三、控制挡墙面积1.尽量在总图阶段处理：a.通过道路标高调整，减少挡墙结构面积；b.通过放坡分级设立挡墙，减低自重力挡墙高度（重庆蓝湖郡、春森彼岸的处理方法）（上海艳澜山1#北取消一道挡墙放坡效果明显，通过几级台阶制造了山地的感觉）。

2. 不能避免挡墙的结构成本，也要尽量降低挡墙饰面处理成本，同时“软化”、“美化”挡墙：a.可用木桩、石块、砖在标高不高的堆土处设立挡墙，省去面材处理成本（如重庆西苑一组团消防车道旁的夹角处绿化）；b.用土坡埋掉挡墙，再在坡上绿化；c用常绿植物+开花植物+外墙漆美化，或木格栅+常绿植物+开花植物美化。

龙湖项目成本管理控制2012421最新

作业指引
项目策划阶段成本规划指引设计阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引经济标书及评审指引合同商务条款管理指引动态成本信息归集指引造价咨询单位管理指引变更签证管理指引预、结算编制管理指引成本数据库编制指引专业端口责任成本考核指引成本部工作管理与考核指引。。。。。。
成本管理部分制度流程体系
项目负责人
项目1
项目研发经理研发专员
项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理
专业工程师成本专员营销顾问财务专员
项
项
项
目
目
目
2
3
N
龙湖项目部主要职能
产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证
实行项目管理后公司和部门职能
公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员
影响房地产成本的主要因素
经营目标 /盈利指标
项目策划销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作资源
资金来源
龙湖成本管理的目的
龙湖成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标

《龙湖精细化成本控制及招投标、合约管理》

第十九页，共392页。
成本管理的管理体系
第二十页，共392页。
成本管理部分制度流程体系
成本模块：制度流程与管理工具
第二十一页，共392页。
第二十二页，共392页。
第二十三页，共392页。
第二十四页，共392页。
龙湖项目主要成本费项
第二十五页，共392页。
主要费项科目：
一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用
第六十三页，共392页。
模型在项目运作各阶段的作用
投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段――决策支持，风险控制项目研发阶段――经济控制，设计优化项目建设阶段――成本控制，销售控制项目竣工阶段――对比分析，指导新项目
第六十四页，共392页。
第六十五页，共392页。
运用投资分析模型对运营状况的分析
第五十八页，共392页。
编制模型的意义为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。
第五十九页，共392页。
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理
第三页，共392页。
内容
龙湖成本管理与控制
龙湖招标投标管理
龙湖的合同管理
第四页，共392页。
龙湖成本管理的目标
第五页，共392页。
龙湖成本管理的目标成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值龙湖成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
目标成本测算的方法

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影响成本的因素
经营目标 /盈利指标
项目策划销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作资源
资金来源
龙湖成本管理体系思路
新项目可研规划设计
合约规划与招标
施工管理合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存
工作的重心
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
目标成本测算的方法
• 正向测算： • 测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况） • 测算方式（估算、概算、预算） • 团队工作
• 反向倒逼： • 确定销售价格水平； • 确定利润要求； • 反推计算成本水平
目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本
产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证
龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库
龙湖项目目标成本测算和分解
目标成本测算的条件
经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库
第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”
龙湖的项目成本管理
项目的成本管理范围
目标成本编制程序 1、项目定位 2、确定设计方案 3、项目基本数据收集 4、市场调查 5、成本数据收集 6、编制目标成本 7、目标成本论证 8、目标成本批准
44
土地投资论证阶段成本测算
责任部门
工作成果
发展部地区总经理
提供土地信息提供周边配套
)
初
工
步
程
竣
设
实
工
计
施
阶
阶
阶
段
段
段
目
目
标
标
项
成
成
目
本
本
竣
(
执行版
(
调整版
工成本
)
)
动态及责任成本执行
目标成本编制程序
设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制《项目**阶段目标成本》。
目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的动态性。
龙湖项目成本管理控制与招投标、合约管理
2011年8月13-14日
讲师介绍
高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。
内容
龙湖成本管理与控制龙湖招标投标管理龙湖的合同管理
目标：
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
房地产企业的主要成本管理内容有： 1 产品的成本产品的建造、品质 2 时间的成本生产的速度、进度
人力的成本
3 人力的成本管理人员多少和水平 4 资金的成本资金的利息 5 管理的成本管理的程度、精细度 6 售后的成本
售后成本有：
①产品维修成本；产品质量问题 ②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 ③销售承诺成本；向购房客户不当承诺 ④开发过程中遗留给物业管理的问题 ⑤……
项目全成本的纵向分解
成本
开直接开发成本销
发
售
成
费
本
用
开
税
发间
金
接
费
土地成本
勘察设计费
相
发
关
展
责
部
任
部
门
前
配
基
建
工
期
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设
工
相
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施
程
关
费
费
费
费
费
建设期返工费优化设计费用
后管
续理
成本
费用
研
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工营物
发
价
程销业
设
采
部部公
计
购
司
部
部
财务费用
财务部
建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》
目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线
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目标成本管理的阶段
土
地
项
方
投
目
案
资
启
设
论
动
计
证
阶
阶
阶
段
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段
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目
目
目
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标
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成
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土
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方
地
动
案
版
版
版
)
)
目标成本形成
内容
龙湖成本管理与控制龙湖招标投标管理龙湖的合同管理
龙湖成本管理的目标
龙湖成本管理的目标成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
龙湖成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
龙湖成本管理的宗旨与目标
宗旨：
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并
形成行业成本优势。
成本管理的基本方法……目标成本管理
1、目标成本管理的内容……目标的确定与控制两方面 2、目标成本确定的依据……产品把握、经验数据库、
市场调研 3、实现目标动态的监控……手段----信息化
为什么要进行目标成本管理
目标成本管理的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“ 做了再算”
目标成本管理有什么作用
目标成本的作用
为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益
目标成本管理内容
编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正对目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估
动态成本：是项目各个实施过程中体现的实际成本与目标成本的控制结果
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
成本管理未来的发展方向重心前移
方案优化管理创新
龙湖的项目成本管理
龙湖成本管理体系
制度
流程
方法
工具
（指引、作业指导书）
成本管理的管理体系
成本模块：制度流程与管理工具
成本管理部分制度流程体系
龙湖项目主要成本费项
主要费项科目：
一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用
以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊
项目制成本管理组织形式
公司总经理公司运营总监
项目负责人
设计研发部工程管理部
成本管理部营销部
计划财务部
项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理
研发专员专业工程师
成本专员营销顾问财务专员
龙湖项目部主要职能