上海房地产市场分析1
房地产客户研究分析(一)2024
房地产客户研究分析（一）引言概述：房地产行业一直是全球经济中最为重要的部分之一。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的变化，房地产公司面临着越来越大的挑战。
为了保持竞争力，并满足客户的需求，房地产公司需要进行全面的客户研究分析。
本文将针对房地产客户进行深入研究分析，并提出相应的策略建议。
正文：一、客户需求的分析1. 研究市场趋势和消费者偏好2. 分析消费者的购房需求和预算情况3. 调查消费者对房地产产品特点的重视程度4. 研究客户对房地产公司品牌形象的认知5. 分析消费者对服务质量和售后服务的期望二、竞争对手的分析1. 调研竞争对手的定位和市场份额2. 分析竞争对手的产品定价策略3. 研究竞争对手的销售渠道和营销策略4. 观察竞争对手的客户关系管理策略5. 分析竞争对手的盈利模式和创新能力三、客户群体的细分1. 将客户按照购房目的进行分类2. 根据客户的年龄、性别、收入水平等进行细分3. 分析各客户群体之间的差异和共性4. 研究各客户群体对房地产产品的偏好和需求5. 提出针对不同客户群体的营销策略和服务方案四、客户满意度的评估1. 进行客户满意度调查和问卷调研2. 分析客户对房地产产品质量和设计的评价3. 考察客户对房地产公司的售后服务满意度4. 研究客户对房地产公司沟通和反馈渠道的满意度5. 提出提高客户满意度的建议和改进措施五、房地产营销策略的制定1. 基于客户需求和市场分析制定产品定位策略2. 设计差异化的营销策略和宣传活动3. 提供个性化的销售和咨询服务4. 关注社交媒体平台，积极参与在线营销5. 制定持续改进和客户关系管理的战略总结：通过对房地产客户的研究分析，我们可以更好地了解客户需求，把握市场趋势，并制定出针对性的营销策略。
房地产公司应该持续关注客户的偏好和需求变化，提高客户满意度，并不断改进产品和服务质量，以保持竞争力。
同时，公司应该与竞争对手进行差异化竞争，加强品牌形象塑造，提高市场份额，实现可持续发展。
房地产市场营销解析与案例分析(一)
房地产市场营销解析与案例分析(一)房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程.房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。
1、房地产市场具有一般商品市场不同的营销特点。
在市场供求上，它具有长期的供给刚性和短期供求失衡度较大的特点；在产品上它具有空间上的不可移动性,产品销售价格的划一性特点;在购买上，它具有购买者对外延产品要求高，购买决策高度介入的特点.2、房地产开发经营公司司以从预售、一次付款销售、按揭销售。
分期付款销售、还本销售和赠物销售中选择一种全价销售方式还可以选择零星出售的租赁方式。
3、优惠价出售和优惠折价出售是公房出售的两种形式.4、房地产市场营销策略分为产品的定位策略、销售渠道策略、定价策略和促销四大策略。
包括房地产市场营销调查和房地产市场营销预测的市场研究是房地产产品定位的首要环节。
而市场细分则是产品准确定位的前提。
销售渠道策略解决房地产开发公司采用直销八式还是代理中介销售方式问题。
销售渠道选择应考虑产品、市场、企业本身和代理中介条件诸因素.房地产开发经营公司可采用利润最大化定价和需求弹性定价的供求关系定价策略、以及低开渐高定价、高开渐低定价、稳定价格定价和优惠价格定价等促销定价策略、房地产促销手段可分为人员推销、广告、营业推广和服务等方面。
5、房地产租赁是房地产出售的特殊形式。
它具有价值零星分割出售等几个特点。
其租金收入修订方式有等额租金收入方式、租金收入每年修订方式和租金收入固定年限修订方式。
房地产开发经营公司可以根据经营目标,灵活地从中作出选择。
三，房地产市场营销的内容现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作，而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动，因此，房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来，包括以下方面。
一级、二级市场房地产发展现状 -回复
一级、二级市场房地产发展现状-回复一级市场是指新房销售阶段，也就是房地产开发商直接向购房者销售新建房屋。
二级市场是指购房者之间的二次转售市场，即二手房市场。
对于房地产发展现状，我们可以从两个市场进行分析。
一、一级市场房地产发展现状1. 房地产开发商竞争激烈：随着房地产市场的持续升温和城市化进程的推进，房地产市场竞争日益激烈。
各个开发商通过增加土地储备、改善产品品质和提供更多的配套设施等手段来吸引购房者。
2. 精装修成为新趋势：为了提高产品的附加值和竞争力，越来越多的房地产开发商开始提供精装修的新房。
购房者通过购买精装修的房屋，可以省去自行装修的时间和精力，提高居住的舒适度。
3. 刚需市场仍然活跃：中国人口众多，因此对住房需求量持续大。
与此同时，城市化的推进也为房地产市场提供了充沛的需求。
尤其是一些大中城市，从外地迁徙到城市工作的人群，对住房的需求量依然庞大。
4. 地产调控政策影响较大：为了避免房地产市场出现泡沫和投机现象，政府出台了一系列的调控政策。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，对一级市场的房地产销售产生了一定的影响。
但是，政策对各个城市的影响程度不同。
二、二级市场房地产发展现状1. 二手房交易量增加：由于房地产市场的不断升温和人们对住房的需求，二手房市场的交易量也在增加。
购房者除了选择购买一级市场的新房外，也会考虑购买二手房进行投资或居住。
2. 房地产中介服务发展迅速：随着房地产市场的发展，房地产中介服务的需求也日益增加。
中介公司通过提供买卖双方的撮合服务，帮助购房者和卖房者进行房屋交易，促进了市场的流动性。
3. 二手房价格波动较大：与一级市场的新房价格相比，二手房价格变动较大。
二手房的价格会受到地段、房屋状况以及市场供需等因素的影响，因此购买二手房时需要谨慎评估风险。
4. 刚性兑现需求增加：一些购房者在购买二手房后，将其出租给他人，以获取稳定的租金收入。
这种形式被称为刚性兑现需求，也是二手房市场发展的一个特点。
上海各区域楼市发展脉络
上海各区域楼市发展脉络——东北角篇（虹口、杨浦）楼市起伏跌宕十多年，改变了上海的城市面貌，也改变了人们的居住观念。
由于房地产具有独特的区域特性，上海不同区域的市场发展轨迹也不尽相同。
也正因为如此，我们常常会发现总有一些区域，一些板块的市场表现异于整体市场行情。
我们梳理了上海各区域楼市发展的脉络，从历史轨迹、现状特点，潜在供应等多方面剖析各区域市场。
其中中心城区由于发展起步早，市场成熟度高，成为我们关注的重点。
篇幅有限，分期介绍，本期着重介绍东北角的虹口、杨浦。
一、发展历程虹口、杨浦两区均位于上海东北角，是典型的上海老城区，区域的东南侧均有黄浦江环绕，拥有独特的天然水系，各自的区名也分别由虹口港和杨树浦港而得名。
两区历史上分别为英、法租界，虹口建造了一批花园洋房和石库门，而杨浦以本地居民的棚户区为主，在淞沪抗战结束后，两区均为日租界，当时虹口商贸居住区、杨浦居住工业区的概念深入人心。
而近二十年来，虹口、杨浦逐步开始旧城改造，虹口在保留商贸和居住功能的同时，开始朝航运和商务区发展，而杨浦也逐步从都市型工业区蜕变，厂房大量拆迁至郊区，为楼市发展创造了良好的前提。
此后，两个区在市政工程的大力开展下，周家嘴路等几条主干道的贯通改变了虹口和杨浦连接不畅的情况，四川北路和控江路商业繁华度的提升，增加了区域竞争力，虹口港和杨树浦港水系的变清，营造了宜居的环境。
虹口区虹口区与市中心的黄浦接壤，是上海东北角到市中心的交通要塞，区域内拥有鲁迅公园山阴路一带的文化名人居、四川北路商业街、虹口足球场等设施。
区域的商品房起步在1995年左右，曲阳新村等一批公房的兴起使得售后公房开始出现，之后到了1998年左右，作为虹口商品房的鼻祖，瑞虹新城的高调入市才开启了虹口的商品房市场。
该盘接近40万平方米的规模，引用香港“市中心造镇”的先进理念，在配套和居住理念上都领先于当时的其他项目，万科和大华造城运动也借鉴于此。
虹口在当时迅速成为人居典范，楼市开始爆发，当年成交量比上一年猛增近90%，既弥补了商品房市场的空白，也改变了外销房支撑虹口楼市的局面。
房地产行业市场分析
房地产行业市场分析近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产行业逐渐成为我国经济的支柱产业之一。
本文将从多个角度对房地产行业的市场进行深入分析。
一、需求分析房地产市场的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求是指居民为了改善居住条件或满足迁居需求而购房，而投资需求则是指居民将房地产作为一种投资手段来获取收益。
在当前城市化进程不断推进的背景下，我国房地产市场需求量持续增加，尤其是中西部地区。
二、供应分析房地产市场的供应主要来自于房地产开发商的开发建设和销售。
随着城市化进程的加快，房地产开发商的数量也逐渐增多，供应量也相应增加。
此外，政府对于住房政策的引导和调控，也在一定程度上影响着房地产市场的供应。
三、政策因素政府的调控政策在房地产市场中起到了至关重要的作用。
政府通过调整房贷利率、限购政策等手段，对房地产市场进行管理和控制。
近年来，政府继续加大调控力度，使得房地产市场的交易量和价格得到了一定的稳定。
四、地域差异我国地域差异较大，不同地区的房地产市场表现也有所不同。
一线城市由于经济发达、资源丰富，房地产市场较为活跃，而二线城市和三线城市则有着各自的特点。
中西部地区的房地产市场发展较为迅速，潜力巨大。
五、金融环境金融环境对于房地产市场也有着重要的影响。
随着金融市场的不断发展和创新，购房者融资渠道日益丰富，为房地产市场提供了更多的资金支持。
同时，金融政策的改变也会对房地产市场产生较大的影响。
六、市场竞争房地产行业市场竞争激烈，开发商为了争夺市场份额，竞相推出各种楼盘和项目，使得市场供应更加多样化。
这也带来了购房者在选择房源时的多样性和标准化的要求。
七、环保意识随着人们环保意识的提升，绿色建筑和可持续发展成为了房地产行业的重要发展方向。
房地产开发商逐渐倾向于推出环保型住宅项目，以满足市场需求和环保要求。
八、市场风险房地产市场具有一定的风险，如市场波动、政策风险、资金风险等。
购房者在进行购房决策时需要综合考虑各种风险因素，谨慎购买房产。
上海普通住宅标准太低
上海普通住宅标准太低随着城市化进程的加速，上海的房地产市场一直处于高热状态。
然而，与高房价相比，上海普通住宅的标准却远远低于人们的期望。
这一现象引起了社会各界的广泛关注和讨论。
在我看来，上海普通住宅标准的低下主要表现在以下几个方面。
首先，上海普通住宅的建筑质量不高。
很多普通住宅存在着墙体开裂、水电设施老化、隔音效果差等问题，这些问题不仅影响了居民的生活质量，也存在着安全隐患。
在城市更新和房屋维护方面，政府和开发商需要加大投入，提高建筑质量，确保居民的居住环境安全舒适。
其次，上海普通住宅的面积普遍偏小。
随着城市人口的增加和土地资源的有限，普通住宅的建筑面积一直处于“缩水”状态。
很多家庭都面临着居住空间狭小的问题，这不仅影响了家庭成员的生活质量，也容易导致家庭关系紧张。
因此，政府和开发商应该在规划和设计阶段，充分考虑到家庭的实际需求，适当增加住宅的建筑面积，提高住房的舒适度。
再次，上海普通住宅的配套设施不完善。
很多小区缺乏公共服务设施，如幼儿园、学校、医院、超市等，居民的生活便利性受到了一定的影响。
此外，小区内部的绿化率、停车位数量等也存在着不足的情况。
因此，政府和开发商需要加大对小区配套设施建设的投入，提高居民的生活品质。
最后，上海普通住宅的价格与居民收入水平不匹配。
随着房价的不断上涨，很多普通家庭面临着购房压力较大的情况。
尤其是年轻人，想要在城市中心地段购买一套属于自己的住房几乎成为了奢望。
因此，政府需要出台更多的政策，降低普通住宅的购房门槛，让更多的家庭能够享受到城市的发展成果。
综上所述，上海普通住宅标准的低下已经成为了一个亟待解决的社会问题。
政府、开发商、居民等各方应该共同努力，加大对普通住宅建设和改善的投入，提高住房的质量和舒适度，让更多的人能够享受到城市发展的成果。
同时，也希望社会各界能够关注并支持上海普通住宅标准的提高，共同营造一个宜居、宜业、宜游的城市环境。
20150827_上海15年1-7月份二手房市场解析
2014年1月~2015年7月上海二手市场成交面积及价格数据
单位：元/平方米
30000
21055元/㎡
25457元25000 /㎡
20000 15000 10000 5000 0 成交面积 成交金额
2014年全年成交面积1566.15万方，而2015年1-7月份即成交面积1606.73万方，已然超过去 年全年的2.5%； 2014年全年成交均格由1月份19665元/㎡涨到12月份22987元/㎡，涨幅达到16.9%，2015 年成交均价已达到25457元/㎡，上半年涨幅达到10.9%；
2014年1月~2015年7月上海二手市场成交套数
1000 800 600 400 200 0
2014年1月~2015年7月上海二手市场成交金额
单位：亿元
2014年全年成交套数183340套，而2015年1-7月份即成交套数到达189256套，已然超过 去年全年的3.22%； 2014年全年成交金额达到3294.17亿元，而2015年1-7月份成交金额达到3945.38亿元，已 增长19.8%；
20848 21110 21083 21055 16077 13969 12417 11967
2994.77 210.81% 118.09% 成交金额（亿元）
282.51 246.12 221.81 213.09
合计 时间 2014年12月2015年3月
2014.12 2015.1 2015.2 2015.3
预
判
8月二手房新增供应缩量，客户购房意向走低，交易量可能回落。 展望后市，上海房价或呈现慢牛行情。
6月份 相交5月成交热度小幅下降，价格稳步提升 二手市场分析
成交套数
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
结合所在地区,选择房地产市场调查的一种方法,分析市场情况
结合所在地区,选择房地产市场调查的一种方法,分析市场情况结合所在地区,选择房地产市场调查的一种方法,分析市场情况「篇一」商圈的划分任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。
理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。
通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地产商圈市场调研房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。
房地产商圈市场调研内容房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研；从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。
房地商圈产市场调研的目的主要是为管理决策部门提供参考依据。
调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。
市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。
房地产商圈市场调研的特点1.内容广泛房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。
2.针对性强房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。
房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
房地产市场分析的内容与特点(1)
房地产市场分析的内容与特点房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判定，从而引发房地产活动中的风险。
本文从有用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，回纳总结出效劳于房地产投资决策、工程融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏看治理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的缘故进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容1、房地产市场分析的层次房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息根底之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。
它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场〔住宅、商业或工业物业〕或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的根底上，对特定子市场的供需情况进行单独的估量和猜测。
它侧重于专业市场供求分析内容。
工程房地产市场分析是在前两个层次的根底上，对特定地点特定工程作竞争能力分析，猜测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对工程的租金及售价、吸纳量及吸纳量方案进行猜测。
它侧重于工程竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它回纳为六项要紧内容。
各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。
所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的全然趋势分析；⑦地区根底产业的开展趋势分析。
房地产市场分析可采纳方案部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。
但需要依据分析时的实情作调整，以反映最新信息，所以，如没能寻到公共机构的猜测信息，也需作一些独立猜测。
房地产市场稳中有升(1)
房地产市场稳中有升一、政策稳定对于大家普遍关怀的2006年，针对房地产业的政策层面问题，赵晓明确表示，“是否还要打压房地产，我认为能够了。
明年的GDP增长要下调0.5%，这主要是从出口方面下调的，这样外部的需求就会放缓，内部的调控就不会这么大了，也说对房地产业的打压不会这么大了。
”随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我国房地产市场正朝着遏制投机、操纵投资、引导合理消费，稳定房价的预期目标进展。
商品房平均销售价格一季度涨幅是12.5%，一到二季度是10.1%，一到三季度是8.8%。
"政策恐慌期"已经过去，市场逐渐恢复。
不会有2005年那样"排山倒海"的政策出台，但会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如操纵套型结构，操纵高档商品住房开发，鼓舞中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，增强对中介市场的治理，出台住房专项维修基金治理办法等。
除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。
虽然"抑制"仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。
二、投资额的稳步增长及结构的合理性在房价回落的同时我们也看到了投资规模的数字也在明显的回落，2003年增长29.9%，2004年下降到了28.1%，2005年下降到了22.2%，在投资规模实行操纵的同时我们也比较有效地操纵了需求的规模，使得供求资金有一个非常有效的平衡。
据央行公布的资料显示：去年前三季度房地产开发投资完成1万亿元，同比增长22.2%，增幅比上年同期下降6.1个百分点；到今年9月末，全国商品房空置面积达到1.09亿平方米，同比增长10.8%；房屋销售价格涨幅继续放缓，第三季度，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.1%，涨幅比二季度回落1.9%。
房地产开发投资结构基本合理。
今后我国房地产市场开发将表现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制。