不动产资产证券化的创新和趋势

摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）

不动产证券化的创新和趋势

文/投行业务部国娇

一、当前不动产证券化产品的发展概况

目前不动产证券化的实际融资人主要为不动产企业、城投公司、地方国资企业和持有物业的其它企业。我国境内不动产资产证券化产品，从底层资产上主要划分为：一是不动产，即我们经常提到的类REITs（或者称为权益型类REITS）；二是债权，债权又分为既有债权和未来债权，其中主要包括物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、类CMBS、抵押型类REITs。从交易所市场划分，可以分为：一是证监会模式，即在

证监会核准的专项资产管理计划（ABS）；二是交易商协会模式，即针对非金融企业、在交易商协会注册的资产支持票据（ABN）。

表：ABS与ABN的比较

资产支持专项计划（ABS）资产支持票据（ABN）

主管机构证监会交易商协会

监管依据《证券公司资产证券化业务管理规定》

《资产支持计划业务管理暂行办法》

《中华人民共和国信托法》

发行方式备案制注册制

交易市场交易所银行间市场

托管机构中国证券登记结算公司上海清算所

基础资产负面清单管理已建设项目未来收益权／既有债权

募集资金用途投资建设项目、偿还银行贷款、补充营

运资金等

投资建设项目、偿还银行贷款、补充营运资金

等

还款来源由基础资产所产生的现金流由基础资产所产生的现金流增信措施内部或外部信用增信外部增信、第三方担保

信用评级由资信评级机构进行信用评级公开发行：聘请两家评级机构；非公开发行：不要求

目前，我国主要的不动产资产证券化的产品结构模式包括：类REITs、CMBS/CMBN（商业不动产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。此外，房地产企业还发行了保障房类ABS及保理类ABS。自2014年下半年不动产证券化产品问世以来，截至2017年8月，已发行各类证券化产品规模近1500亿