中梁地产-案例讲解
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国内标杆地产_营销管理_武义中梁·壹号工法间说辞
Produce:销讲DATE: 2018-12-10 CLIENT 客户：中梁地产集团PROJECT 项目：中梁华董·壹号院 Job No.工作号： PAGES 页数：中梁华董·壹号院精工馆说辞接待讲解动线：品牌墙→建筑景观设计理念→精工建材展示→智能安防→物业服务一、 品牌墙我们中梁地产集团创始于1993年 ，总部位于上海，是一家以房地产开发为主业，多元化综合性的集团公司。
中梁地产专注城市高端地产开发25年，以迅猛之势成为浙南区域房地产的领头雁、长三角品质地产的领跑者，18年跻身中国地产前20强，品牌价值华东二甲，25年豪宅底蕴让中梁建立了独具自身标签的产品价值体系和户型空间法则，拥有了无可撼动的行业地位。
中梁坚信，产品是品牌的立足之本。
中梁致力于用品质产品影响城市格局，用品质匠心赢取客户的肯定。
“壹号院”是我们中梁集团目前开发最具标志性的——低密度墅式住区，精粹中梁四大产品系列中TOP 级“御系”的价值体系。
建筑和景观风格均采用最流行的的新中式设计理念，既有中式韵味又有现代艺术气息。
中梁地产每一轮开发建设，都深入洞察城市发展、细分目标客群的核心需要。
25年积极探索，中梁地产作品布全国50座城市，400余座中梁著品，开发模式成熟，开发版图遍布全国，为18万家庭54万业主营造了高品质生活。
2018年（1-11月）销售额1200多亿位列全国房企销售额版TOP20强。
中梁地产始终不变的是“以匠心造品质”的初心，此次首度落址武义，携top 系王府新中式产品，致力于打造“中梁华董·壹号院”高端系品质楼盘，必定开启武义理想人居生活的新篇章。
二、 建筑景观设计规划及理念1、建筑景观设计灵感武义县山川秀美，物华天宝。
最出名的莫过于莹石、温泉和宣莲，而我们项目在打造王府新中式的同时，也融入了武义当地特色，比如大门进来的的连廊水景中央就有一朵宣莲的艺术造景，在整个水景空间内加入烟雾系统，通过雾气的营造宛如温泉的氤氲效果，仿佛人间仙境；这样有意境的地方未来就是您园林小区景观的一部分，是不是非常的有韵味。
中梁地产的成功秘诀
期 的拿 捏也 是恰到 好处 ． “举例 来说，中梁以前 的楼盘 做了２（）多年的房地产，这是最 基本的应 该掌握的技巧 ”
主要位于三 四线城 市 在 楼市不景气 的时候 ，传统 房
宁愿等 一等也 ／ｆ 愿打 折 而中梁 要不亏本或 者有
２０１６年秋 天开始 的全 多地限购限贷 渊控，对 Ｌ｝ｌ
院 订三式 发布 《长江 三角洲城 市群发展规 划》，第一 次 从 Ｉ玉ｌ家战 略布局 的高度 清晰定调 ：“到 ２０３０年 ， 全而建成具有全 球影响力的世界级城 市群 、”
过 去２３年 ，中梁已在上海 、杭 州 、苏州、温 州 、 金华 、台州、丽水 、绍兴 、宁波 、衢州 、嘉兴 、舟 山 、盐城 、无锡 、芜湖 、泉州 、南通 等地 成功投 资开发 ＿ ｒ １００多个地 产项 目
中梁 地产 集团 创始人、董 事长杨 剑 表示 ，中 梁 ２０１６年的销售额为 ７亿
这也 让中梁首 次进 入中型房 企之 列 ．有别 于 Ｉ 类 型房 企 ，中梁在拿 地方面 势如破 竹——这 家 ２０１６年 ２月总部迁至 上海的企业 ，在过 去的 ｌ１个 月里 Ｉ大ｌ斥资 ２（）（）多亿 元 、在 ２４个城 市拿下 ｓ（）多 幅地 块 、以平均 ５天 就有 １幅地 块 收 入囊 中的拿 地速度迅速 引发 业界关注
价格遭到腰斩 但 凭借多年的品牌基 础和高品质追 求 ，
秘 诀 １ 深 耕 长 三 角
中梁 地产 集团副总 裁 剧风学如此 总结 中梁 的 拿 地 策略 ：“中梁坚持 自己的特 色 和原 则， 绕 高 刷转做 很 多事，包括 从土地 投 资开 始——我们 拿 特 别大的地块 ，到现 在为止拿 的最大的地 块也 就 １５亿 左右，小的地块 一两个 亿的也有，不需要 分期开发 ”
北京中粮某地产长阳半岛_快速开发成功案例_27PPT
7
长阳镇起步区1号 地
225998.3
8
长阳镇起步区5号 地
338054
9
长阳镇起步区4号 地
290446.4
规划建筑面积 (㎡)
293778
157992 186948 239507 524858 60998.77 341461.2 511700.1 363791.3
成交价 (万元) 92578
98319.16
►用 好 供 方 ： • 有双赢和换位思考的工作方法，在项目管理过程中对供 方给予支持配合；在合作履行过程中，加强与供方配合 与沟通，给供方一个平等的工作环境； • 万科已建立了与供方高层定期沟通的机制； • 公平、公正地做好供方履约和后评估工作，及时对供方 库更新，完善供方数据库；
快速开发成功要素
►1#、7#楼未28层高 板，5#、6#为9层低 板
►2010年7月24日开盘， 共推854套房源，户型 面积拥有
50.82-72.9㎡一居， 共10套
82.25-94.04㎡二居， 共676套
91.76-94.04㎡三居
共168套
纯刚需产品
市场表现
相比3-4 月高点降价15%左右获得热销，北京万科长阳半岛 854套房源开盘即售罄，成交均价13657元/㎡（报2000元/ ㎡精装修）总销10个亿
截至2010年8月24日网上备案数据
月份 2010年08月 2010年07月
总计
成交面积(㎡) 17,116 55,935 73,051
成交套数(套) 192 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ28 820
成交均价(元/㎡) 13,679 13,650 13,657
成交金额(元) 234,137,000 763,507,900 997,644,900
中梁壹号院项目整合传播案
没有较大的客户流动，基本本地消化，
少量外来介入
涟水楼盘的客户构成几乎可以限定为本土县城、乡镇去化，可以稍微涵盖部分淮安市区客户。
品牌房企抢滩涟水，
品牌竞争已然来临。
由碧桂园带动的品牌房企纷纷进驻，中梁、绿地、恒大、祥生、花样年…清一色的 品牌房企抢滩涟水，看重的就是市场潜力和厚积薄发的前景。
之前，涟水楼市乱象丛生，
涟水需要品质生活发动机， 涟水人的高端生活需要新的标杆引领，
以晋阶生活新高度。
本次报告两大核心命题 高·塑造高位形象，实现高端价值 品·营造品质标杆，凸显豪宅生活
同时还有三大关键问题
如何在涟水市场，将中梁品牌和项目高端生活落地？ 如何在楼盘林立的涟水市场，制造持续的销售热卖？ 如何以中梁的营销方式引领涟水，塑造豪宅生活？
【视觉演绎-2】
核心命题2：如何营造品质标杆，凸 显豪宅生活？
【营销落地执行】
营销总目标
高品+高价·4大推广阶段·5新营销法
中梁壹号院 五新营销法
新·人物/紧抓关键客群，地推层层推进
私营业主、乡镇领导、企业领袖是瞄准的重点
为涟水境内一条绿色的水晶项链。
项目占位：三千年涟水，中梁再启新时代
涟水由此，梦想启程。
在涟水进入快速发展的历史轨迹上， 我们将为涟水人创造怎样的品质生活？
【二看项目】
涟水的豪宅标杆
中梁，以壹号院产品系打造涟水一号作品！
这是一个缔造涟水新榜样新标准新时代的项目！
这是一个引领涟水人晋阶高端生活方式的项目！
以外展点、售楼处为核心，按照节点不间断做营 销活动
节点
品牌入市期-2018.8-9
产品推介期-2018.10
产品入市期-2018.11
中梁、蓝光案例分析
意境鸟瞰图
开发商
蓝光地产
项目地址
长ห้องสมุดไป่ตู้门街与展览东路交叉口东北角
占地面积(亩)
87亩
建筑面积(万m²)
20.38
容积率
3.5
绿化率
35%
整体规划
项目一期一批规划6栋高层
建筑风格
中式
区位图
物业形态 产品主力面积
高层 96㎡、105㎡、115㎡、128㎡、142㎡
交付标准及成本
毛坯
销售均价
待定
销售动作
3月15日展厅开放，目前会员招募中
小高层99㎡三室两厅一卫
小高层108㎡三室两厅两卫 小高层120㎡三室两厅两卫
洋房128㎡四室两厅两卫
客厅+餐厅
动
观景阳台
静
客厅+餐厅
动
主卧
静
主卧
观景阳台
静
主卧
客厅+餐厅
动
观景阳台
客厅+餐厅
静
动
主卧
观景阳台
优势：6.3米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：卫生间无干湿分离
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关，动静不分区、次 卧过小
整体概况
个案分析
中梁·壹号院
聚力中原地产营销梦之队
通过线上媒体推广及线下渠道拉访形成客户到访，2019年预计推售811套房源约13亿，5月7日项目取得11#楼预售证进行认筹升
首批推售，预 计6月初开盘
,中粮祥云国际生活区房地产案例分享96-103页精选文档
19.5万㎡
托幼建筑面积（地上）
3000 ㎡
联排、叠拼、小高层、商业、酒店
不过，大型商业品牌以及战略合作伙 伴的引入是本案购种未来区域生活中 心的重要命题之一，也重重要的推广 道具。
项目分析
二、项目自身条件分析
项目外部条件分析——110公顷公园：国际休闲运动公园共同打造，为本案造势国际化
奥体绿荫
梦幻高尔夫 湖滨天地 休闲运动 森林营地
写字楼 奥竺商务 天瑞大厦 宏远天竺 MAX空港企业园 空港科技大厦A 润通国际大厦
项目分析
一、项目外部条件分析
项目外部条件分析——休闲教育配套：周边国际教育和高尔夫等休闲配套完善丰富
力迈国际学校
顺义国际学校
东方之星
伊顿国际学校
高尔夫
得成国际学校
金色河畔 高尔夫
京西美国学校 英国学校 瑞典学校
北京格林马会
1
2
项目周边配套欠缺既是机会 3
也是威胁。
4
5
商业 日祥广场 温榆广场 新国展一期
乐客湾 欧陆广场
类型 商业街 配套商业 配套商业 商业街 购物中心
序号 a b c d e f j
酒店 临空皇冠假日酒店 北京国都大饭店 碧云天国际酒店
上行格调酒店 蓝天大厦酒店 东航锦江大酒店 空港花园酒店
序号 1 2 3 4 5 6
别墅区
项目位置
别墅区
进出
空港工业B区
口产 品加
工区
新国展
温榆河
空港工 业A区
物流
区域外主要道路： 1、京承高速路（途径后沙峪出口） 2、京顺路 3、机场高速路 4、机场北线
首都机场
别墅区
别墅区
中梁地产集团 地产勾地 吃透房地产勾地交易模式.pptx
利用需求： • 竞争不充分 • 财政依赖强 重点加强
商业勾地
产业能讲故事： • 关注政府所需 • 住宅不受拖累
注：参考《勾地业务全景图》
商业具有价值： • 租金收益可期 • 沉淀资金可控
勾地合作方的选择 ① 有能力锁定地价 ② 参与过土地的前期拆迁、
一级整理 ③ 能够设置有效排他门槛 ④ 能带方案、带拆迁安置
保证金
• 保证金由中梁方投入； • 特殊情况同股同权投入。
摘地前签署合作协议，摘地后视情况股权开放。 以上为原则性要求，特殊情况一事一议。
12
二、交易模式——合作方存续公司摘牌
4、合作方存续公司摘牌后装入新公司
新公司管理
• 自新公司成立之日起双方共管公司，自新公司签署土地出让合同之 日起由中梁方单管公司。
• 不符合勾地合作方选择要求的，如区域集团认为有必要推进须承诺兜底中梁系 股东年化收益率。
• 其中，一二线城市项目中梁系股东年化收益率不低于X%，三四线城市项目中梁 系年化收益率不低于X%，具体兜底方案按照《“带条件审批通过”项目》的相 关规定实施。
第二部分 交易模式
8
二、交易模式
公司管理
股权安排 竞买准备
• 项目富余资金归集中梁集团资金池，按年 6%内部计息， 但开发贷放款后富余资金存为定期 的可按贷款利率计息。
• 合作方无富余资金使用权，只能按节点分配利润。
• 同行业30强+战略合作者：同股同权享有富余资金使用权。
15
不挑项目、不垫资、与中梁同时打保证金的500强
二、交易模式——合作开发
利润分配及退出（根据最新相关制度调整）
治理设计 竞买
土地款及开 发资金投入
融资
合作开发
2017晋江中梁首府壹号提案-先知先觉【地产】
晋江中梁首府壹号创意案
先觉先觉泉州 · 201707
先知先觉
有情人终成眷属
诚意是一切美好的事与物“试金石”
内容
CONTENTS
先知先觉
关键分析 核心创意 执行策略
先知先觉
1
st
关键 分析
先知先觉
宗地分析的 3 个事实
品牌事实 区位事实 客群事实
我是谁
我在哪
我去哪
先知先觉
品牌事实
三盘布局 步步走近泉州心
中梁首府壹号
龙湖嘉天下
先知先觉
先知先觉
区位事实
滨江是置业理想区 逐渐承接外溢需求
市区的中产阶层购买力外溢趋势难挡 往往首选滨江，即“大桥南板块”概念 客户争夺是大格局与小区域的共通点 万科推广引爆市区，是“流量冠军”，市区客5 5 % 以上 龙湖前期深挖晋江，市区推广少，市区客仅10%左右
先知先觉
新中式社区院落是最源头、最实在本真的品牌基因差异化 小面积段产品是品牌初到、小盘快销的销售差异化 区域内竞争者目前以大面积段、高价格区间的产品为主
先知先觉
客群事实
地缘客过半 市区外溢越三成
较为理性客观，后期推广可提升市区客比例 地缘客“闻风即来”，地推、渗透是关键 市区是舆论主战场，打占位争夺的关键战役
品牌事实
24载 匠造中国院 得意于“造景大师”
新中式不在建筑，在于中国园林的造诣 脱去“精气神”意蕴，新中式空洞无物 这是本案竞争格局中的制胜关键之一
龙湖五重园林的概念过时、机械制造 万科的神复式“院子”属于社区私人空间 世茂擅造公共大景观节点，是营销胜利的关键 体验式社区时代，公共空间的院落创造不可小觑
定制特性
本案独特适用，制造有持续、充沛的生命力 客群有效适用，有情感纽带与共鸣，能引爆
先觉先觉泉州 · 201707
先知先觉
有情人终成眷属
诚意是一切美好的事与物“试金石”
内容
CONTENTS
先知先觉
关键分析 核心创意 执行策略
先知先觉
1
st
关键 分析
先知先觉
宗地分析的 3 个事实
品牌事实 区位事实 客群事实
我是谁
我在哪
我去哪
先知先觉
品牌事实
三盘布局 步步走近泉州心
中梁首府壹号
龙湖嘉天下
先知先觉
先知先觉
区位事实
滨江是置业理想区 逐渐承接外溢需求
市区的中产阶层购买力外溢趋势难挡 往往首选滨江，即“大桥南板块”概念 客户争夺是大格局与小区域的共通点 万科推广引爆市区，是“流量冠军”，市区客5 5 % 以上 龙湖前期深挖晋江，市区推广少，市区客仅10%左右
先知先觉
新中式社区院落是最源头、最实在本真的品牌基因差异化 小面积段产品是品牌初到、小盘快销的销售差异化 区域内竞争者目前以大面积段、高价格区间的产品为主
先知先觉
客群事实
地缘客过半 市区外溢越三成
较为理性客观，后期推广可提升市区客比例 地缘客“闻风即来”，地推、渗透是关键 市区是舆论主战场，打占位争夺的关键战役
品牌事实
24载 匠造中国院 得意于“造景大师”
新中式不在建筑，在于中国园林的造诣 脱去“精气神”意蕴，新中式空洞无物 这是本案竞争格局中的制胜关键之一
龙湖五重园林的概念过时、机械制造 万科的神复式“院子”属于社区私人空间 世茂擅造公共大景观节点，是营销胜利的关键 体验式社区时代，公共空间的院落创造不可小觑
定制特性
本案独特适用，制造有持续、充沛的生命力 客群有效适用，有情感纽带与共鸣，能引爆
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中梁案例要点讲解
THE KEY POINTS OF PROJECT
目录
conten ts
第一章 案例背景 第二章 组织划分 第三章 经营会计 第四章 人才激励 第五章 经营哲学第 六章 效果分享
0 1 案例背景
中梁集团 为什么做阿米巴项目？
“当前国家政策在不断变化，行情在不断变化，我们要拥抱变 化，战略首先要变化组织，激发组织活力，落地阿米巴经营模 式，正是中梁集团拥抱变化的前瞻性变革。”
包括： 经营目标 费用预算 费用划分 内部交易 独立核算 报表管理
包括： 经营哲学 晋升机制 绩效薪酬 股权激励 合伙机制 单元奖励
柏明顿阿米巴的组成部分
晋升 机制
激励 机制
淘汰 机制
组 织划 划分
分权 机制
合并 分拆
独立 核算
内部 交易
引入 竞争
柏明顿阿米巴精髓 把企业做成平台,企业才能做大。(格局) 把平台做成阿米巴,企业才能做强。(专业)
b1+b2
C 收益 收益=A-B
本巴总工时d D 效率 D=d÷C
本巴总人工e E 效益 效益=e÷C
编码 数量 单价 合计
总计
内部采购 外发加工 当天发 材料 生
费用 预计 预提
科目
分摊规则
柏明顿阿米巴的组成部分
包括： 战略管理、商业模式 集团管控、流程优化 组织体系、权限分配
项目实施历程
项目于2016年4月26日正式启动，于2016年9月1日正式开始试运行，项目组顺利完成预定工作模块。
2016年 04月26日-05月31日 2016年 05月31日-06月19日 2016年 06月13日-08月14日 2016年 06月19日-08月21日 2016年 08月01日-08月28日 2016年 06月19日-09月01日 2016年 08月29日-09月01日
• 区域作为利润实现的经营主体，对经营业绩承担第一责任，自主经 营、自负盈亏。
• 一个区域公司不超过10个项目、4个事业部，这种“小组织”模式更 利于培养复合型人才，给予各级人才更多的成长空间和机会。
0 3 经营会计
2.各级巴职责定位与权限界 定
基于战略分巴指导思想：精总部、强一线、小组织
以“精总部、强一线、小组织”为原则，划分了“控股集团巴”、“区域集团巴”、“区域公司巴”的 等多级“阿米巴”，培植繁育“区域阿米巴”，在充分授权的基础上，激活“区域巴” 的经营活力
精总部 强一线 小组织
• 总部作为指挥企业发展的神经中枢，负责为区域公司制定标准和规 则，整合资源，并对区域充分授权。
性
益
稳定
长 期
性
利 益
局
科学
部 利
性
益
公平
整 体
性
利 益
物
结合
质 利
性
益
导向
精 神
性
利 益
实施阿米巴全案的路径图
确定需求
2种形式 3大机制 4类商品 5大方法
战略梳理
交易定价 经营目标 绩效考核
组织重组 历史数据分析
阿米巴划分
3大条件 4种形态 5个维度 6阶步骤
确定交易主体及交易商品
经营目标分析
1、调研诊断、阿米巴划分方案确定 2、经营界定，巴组织调整、巴长确定 3、阿米巴经营核算与目标 4、阿米巴职能定位、巴权限、巴监审机制建立 5、阿米巴激励方案、巴考核方案设计 6、交易定价、报表费用提取方案、报表系统自动生成方案 7、阿米巴协议、巴试运行会议
中梁地产阿米巴项目推进表
0 2 组织划分
“采用符合中梁特质的阿米巴经营模式，旨在做到部门独立核 算、培养经营性人才、建立全员共享机制。使组织和个人有更 强的自主经营意识，更高收益的跟投分享机制，助推企业快速 发展。”
激活组织，快速布局，支撑中梁战略目标实现
牵手柏明顿咨询集团落地阿米巴
2016年4月26日，中梁地产集团《阿米巴经营管理咨询》项目正式启动，项目由柏明顿集团董事长、 首席顾问胡八一博士亲自担任项目总监。
阿米巴项目推行—变革推动线
1.高层预热宣导 2.阿米巴推委会成立 3.环境和氛围营造 4.集中培训和调频 5.变革标杆塑造 6.阿米巴知识竞赛 7.经营哲学提炼 8.阿米巴分享和点评 9.阿米巴总结和传播 10.阿米巴推广和复制
阿米巴有哪些收益
从形式上讲： 各巴经营报表的出台
◆划小单元，独立核算 ◆定价交易，落到金额 ◆贡献大小，拒绝南郭 ◆一目了然，全员经营
激励机制
预发工资 结算工资 超额奖金 虚拟股份
人人成为经营者
柏明顿阿米巴落地两条推动线
阿米巴项目推行—技术方案线
1.阿米巴调研诊断 2.阿米巴单元划分 3.阿米巴资产盘点 4.阿米巴核算分摊 5.阿米巴内部交易 6.阿米巴经营报表 7.阿米巴经营预算 8.阿米巴运营管控 9.阿米巴团队激励 10.阿米巴运行改善
把阿米巴做成合伙制,企业才能做久。(机制)
柏明顿阿米巴本质“分、算、奖”
分
奖
分：分得科学
算
算：算得明白 奖：奖得合理
中国式阿米巴的本质内涵
分 把公司划分成若干独立核算的经营单元 算 单元之间通过内部定价，进行内部交易 奖 员工工资、奖金、股权完全来自本单元
柏明顿分算奖模式设计的三大平衡
短
激励
期 利
阿米巴经营模式体系（地基+梁柱+砖瓦+屋顶）
反从 应交 独经
经 营
付立
会
营到 核实
计
交算
况易
最终目标
幸福型企业
培养经营型人才
经营哲学
阿 米
全从 以员
巴 组 织
管巴 参理 长与 到为
经经
核营
营心
敬天爱人、无我利他
最终呈现的结果：损益表（核算表）
15 16 17 …
T
a1 外部收入
A 收入 a2 内部收入 合计=a1+a2
从短期利益上讲: 费用降低、收入增加
◆以终为始，关注结果 ◆围绕经营，优化管理 ◆聚众智慧，开源节流 ◆养成习惯，思考对策
从长期利益上讲： 机制上确保走向稳健发展
◆经营环境，影响内部 ◆有起有落，坦然面对 ◆机制保障，战胜对手 ◆人才培养，基业长青
从根本上讲： 员工经营意识提升
◆投入产出意识 ◆经营风险意识
组织划分开展主要工作项目
1. 阿米巴组织划分策略 2. 阿米巴组织划分方案制定 3. 巴组织架构与人员编制 4. 巴资产划分 5. 各巴与各部门对接事项梳理 6. 巴业务界定及内部交易项目确定 7. 各巴职能定位 8. 各巴权限设计 9. 巴长选聘
中梁阿米巴组织划分主要任务
1. 阿米巴赛马机制： 巴组织裂变、合并、巴长晋升 与淘汰机制；
THE KEY POINTS OF PROJECT
目录
conten ts
第一章 案例背景 第二章 组织划分 第三章 经营会计 第四章 人才激励 第五章 经营哲学第 六章 效果分享
0 1 案例背景
中梁集团 为什么做阿米巴项目？
“当前国家政策在不断变化，行情在不断变化，我们要拥抱变 化，战略首先要变化组织，激发组织活力，落地阿米巴经营模 式，正是中梁集团拥抱变化的前瞻性变革。”
包括： 经营目标 费用预算 费用划分 内部交易 独立核算 报表管理
包括： 经营哲学 晋升机制 绩效薪酬 股权激励 合伙机制 单元奖励
柏明顿阿米巴的组成部分
晋升 机制
激励 机制
淘汰 机制
组 织划 划分
分权 机制
合并 分拆
独立 核算
内部 交易
引入 竞争
柏明顿阿米巴精髓 把企业做成平台,企业才能做大。(格局) 把平台做成阿米巴,企业才能做强。(专业)
b1+b2
C 收益 收益=A-B
本巴总工时d D 效率 D=d÷C
本巴总人工e E 效益 效益=e÷C
编码 数量 单价 合计
总计
内部采购 外发加工 当天发 材料 生
费用 预计 预提
科目
分摊规则
柏明顿阿米巴的组成部分
包括： 战略管理、商业模式 集团管控、流程优化 组织体系、权限分配
项目实施历程
项目于2016年4月26日正式启动，于2016年9月1日正式开始试运行，项目组顺利完成预定工作模块。
2016年 04月26日-05月31日 2016年 05月31日-06月19日 2016年 06月13日-08月14日 2016年 06月19日-08月21日 2016年 08月01日-08月28日 2016年 06月19日-09月01日 2016年 08月29日-09月01日
• 区域作为利润实现的经营主体，对经营业绩承担第一责任，自主经 营、自负盈亏。
• 一个区域公司不超过10个项目、4个事业部，这种“小组织”模式更 利于培养复合型人才，给予各级人才更多的成长空间和机会。
0 3 经营会计
2.各级巴职责定位与权限界 定
基于战略分巴指导思想：精总部、强一线、小组织
以“精总部、强一线、小组织”为原则，划分了“控股集团巴”、“区域集团巴”、“区域公司巴”的 等多级“阿米巴”，培植繁育“区域阿米巴”，在充分授权的基础上，激活“区域巴” 的经营活力
精总部 强一线 小组织
• 总部作为指挥企业发展的神经中枢，负责为区域公司制定标准和规 则，整合资源，并对区域充分授权。
性
益
稳定
长 期
性
利 益
局
科学
部 利
性
益
公平
整 体
性
利 益
物
结合
质 利
性
益
导向
精 神
性
利 益
实施阿米巴全案的路径图
确定需求
2种形式 3大机制 4类商品 5大方法
战略梳理
交易定价 经营目标 绩效考核
组织重组 历史数据分析
阿米巴划分
3大条件 4种形态 5个维度 6阶步骤
确定交易主体及交易商品
经营目标分析
1、调研诊断、阿米巴划分方案确定 2、经营界定，巴组织调整、巴长确定 3、阿米巴经营核算与目标 4、阿米巴职能定位、巴权限、巴监审机制建立 5、阿米巴激励方案、巴考核方案设计 6、交易定价、报表费用提取方案、报表系统自动生成方案 7、阿米巴协议、巴试运行会议
中梁地产阿米巴项目推进表
0 2 组织划分
“采用符合中梁特质的阿米巴经营模式，旨在做到部门独立核 算、培养经营性人才、建立全员共享机制。使组织和个人有更 强的自主经营意识，更高收益的跟投分享机制，助推企业快速 发展。”
激活组织，快速布局，支撑中梁战略目标实现
牵手柏明顿咨询集团落地阿米巴
2016年4月26日，中梁地产集团《阿米巴经营管理咨询》项目正式启动，项目由柏明顿集团董事长、 首席顾问胡八一博士亲自担任项目总监。
阿米巴项目推行—变革推动线
1.高层预热宣导 2.阿米巴推委会成立 3.环境和氛围营造 4.集中培训和调频 5.变革标杆塑造 6.阿米巴知识竞赛 7.经营哲学提炼 8.阿米巴分享和点评 9.阿米巴总结和传播 10.阿米巴推广和复制
阿米巴有哪些收益
从形式上讲： 各巴经营报表的出台
◆划小单元，独立核算 ◆定价交易，落到金额 ◆贡献大小，拒绝南郭 ◆一目了然，全员经营
激励机制
预发工资 结算工资 超额奖金 虚拟股份
人人成为经营者
柏明顿阿米巴落地两条推动线
阿米巴项目推行—技术方案线
1.阿米巴调研诊断 2.阿米巴单元划分 3.阿米巴资产盘点 4.阿米巴核算分摊 5.阿米巴内部交易 6.阿米巴经营报表 7.阿米巴经营预算 8.阿米巴运营管控 9.阿米巴团队激励 10.阿米巴运行改善
把阿米巴做成合伙制,企业才能做久。(机制)
柏明顿阿米巴本质“分、算、奖”
分
奖
分：分得科学
算
算：算得明白 奖：奖得合理
中国式阿米巴的本质内涵
分 把公司划分成若干独立核算的经营单元 算 单元之间通过内部定价，进行内部交易 奖 员工工资、奖金、股权完全来自本单元
柏明顿分算奖模式设计的三大平衡
短
激励
期 利
阿米巴经营模式体系（地基+梁柱+砖瓦+屋顶）
反从 应交 独经
经 营
付立
会
营到 核实
计
交算
况易
最终目标
幸福型企业
培养经营型人才
经营哲学
阿 米
全从 以员
巴 组 织
管巴 参理 长与 到为
经经
核营
营心
敬天爱人、无我利他
最终呈现的结果：损益表（核算表）
15 16 17 …
T
a1 外部收入
A 收入 a2 内部收入 合计=a1+a2
从短期利益上讲: 费用降低、收入增加
◆以终为始，关注结果 ◆围绕经营，优化管理 ◆聚众智慧，开源节流 ◆养成习惯，思考对策
从长期利益上讲： 机制上确保走向稳健发展
◆经营环境，影响内部 ◆有起有落，坦然面对 ◆机制保障，战胜对手 ◆人才培养，基业长青
从根本上讲： 员工经营意识提升
◆投入产出意识 ◆经营风险意识
组织划分开展主要工作项目
1. 阿米巴组织划分策略 2. 阿米巴组织划分方案制定 3. 巴组织架构与人员编制 4. 巴资产划分 5. 各巴与各部门对接事项梳理 6. 巴业务界定及内部交易项目确定 7. 各巴职能定位 8. 各巴权限设计 9. 巴长选聘
中梁阿米巴组织划分主要任务
1. 阿米巴赛马机制： 巴组织裂变、合并、巴长晋升 与淘汰机制；