北海市房地产市场调查报告
北海市房地产市场调查分析报告
根据目前全国房地产市场形势分析，自2００5年政府针对房地产行业开始出炉一系列宏观调控政策，至2０0６年5月份国务院相继颁布“国六条”细则抑制楼市供应结构、房价及投资投机性需求并针对外资准入、土地控制等限制政策,在诸多政策因素环境影响下, 2007上半年全国房地产市场继续保持高速发展！
3、土地开发占用耕地较少…………………………………………………26
4、各地清楚整顿土地市场秩序成效………………………………………２７
五、广西投资发展态势分析……………………………………………… 28
1、广西房地产继续健康有序发展 …………………………………………２8
2、广西投资涨幅趋缓……………………………………………………… 2８
七、政策调控对广西房地产影响 ………………………………………… 32
1、对消费性求影响………………………………………………………… 32
２、开发商融资成本略增……………………………………………………… 32
3、房地产市场保持平稳……………………………………………………… ３2
八、区内其他沿海城市房地产发展概况……………………………………… 3４
3、商品房供需……………………………………………………………… ６
4、房地产价格……………………………………………………………… 8
5、住宅市场………………………………………………………………… 8
二、区域房地产市场发展趋势……………………………………………… １0
三、全国重点城市房地产市场分析………………………………………… 12
4、2０07年广西房地产发展期 ……………………………………………… 2１
二、 广西整体规划房地产发展规划…………………………………………２2
北海市房地产市场研究
北海市房地产市场研究1. 引言房地产市场是指在某一特定区域内，各类房地产交易活动的总和。
房地产市场的发展与经济增长密切相关，它不仅是经济的重要组成部分，也是市民生活的重要方面。
本文将对北海市房地产市场进行研究，分析市场的特点、趋势和影响因素，以及未来的发展方向。
2. 北海市房地产市场概况北海市位于广西壮族自治区东南沿海地区，是一个旅游胜地和渔业港口城市。
近年来，随着城市化进程的推进，北海市的房地产市场发展迅速。
目前，北海市的房地产市场以住宅和商业地产为主，其中住宅市场占据主导地位。
3. 北海市房地产市场的特点3.1 供需关系紧张由于人口增长、城市化进程加快和人们对居住环境要求的提高，北海市房地产市场的供需关系比较紧张。
在城市核心区域和繁华商圈，房屋供应紧缺，导致房价上涨，市场供不应求。
3.2 区域发展不平衡北海市的房地产市场在不同区域之间发展不平衡。
城市中心和经济发达地区的房地产市场发展较好，而城市边缘和农村地区的房地产市场发展相对滞后。
3.3 供给结构不合理北海市的房地产市场供给结构不合理，主要以高档住宅和商业地产为主。
中低收入阶层的住房需求得不到满足，市场存在着供需失衡的情况。
4.1 以产业园区为引擎，推动房地产市场发展北海市目前正积极发展产业园区，通过吸引企业入驻和招商引资，推动房地产市场的发展。
产业园区带来的经济增长和就业机会，将刺激住房需求，促进房地产市场的繁荣。
4.2 加强城市基础设施建设，提升房地产市场竞争力北海市将加大城市基础设施建设的力度，包括道路、供水、供电、通信等方面的改善。
这将提升城市的整体生活质量，吸引更多的人口和资本流入，进一步推动房地产市场的发展。
4.3 鼓励房地产市场多元化发展为了缓解供需压力和提高市场的竞争力，北海市将鼓励房地产市场的多元化发展。
这包括开发中小型住宅项目、推动商业地产的发展等。
多元化发展将有助于提高市场的供给灵活性，更好地满足市场需求。
5.1 政策因素政府的土地政策、住房政策以及宏观经济政策等都会对北海市房地产市场产生影响。
北海市房地产分析
北海房地产的分析(一)、北海房地产在国内走势分析城市的发展与房地产业之间是一种互动的关系：房地产业是城市发展的基础产业，城市是房地产运行的载体：城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐步完善也将促进城市经济的发展。
北海做为中国一个普通的三线城市，在中国房地产发展的大军中，有会存在怎样的优劣势呢，国内市场的调控对其又会有怎样的影响？一、全国范围内二、三线城市的发展优势2003年，全国房地产市场平均价格为2359元/平方米，到了2009年增至4695元/平方米，6年时间将近翻了一番。
其中，一线城市房价上涨速度元快于平均水平，如北京上涨291％，上海上涨251％。
为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量相对稳定。
在一线城市房价过高，土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用下，开发企业及购房者也逐渐把目光移至二、三线城市。
相对于一线城市来讲，二、三线城市的房地产发展更具有优势，主要比较有：1.二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。
目前一线城市房地产市场比较成熟，GDP也一直居国内首位。
但是随着经济水平的不断提高，GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二、三线城市2009的GPD 增长率，北京、上海、广州、深圳的增速明显低于部分二、三线城市，尤其是上海GDP 增速8.2，处于较低水平。
二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济处在于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，北海市2010年GDP增长率高达16.1％，在国内排前列水平。
2.二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市2000年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但是近几年，随着城市经济的发展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济则进入快速增长期，居民可支配收入水平较为迅速。
房地产行业调研报告 北海市房地产行业调研报告2019年 精品
房地产行业调研报告北海市房地产行业调研报告2019年一北海市概况（一）北海市基本情况北海市是全国著名的沿海开放城市和滨海旅游城市,地处广西南端、北部湾东北岸,市区南、北、西三面环海,西北距南宁206公里,东距广东湛江198公里,辖有涠洲、斜阳两岛.北海市总面积3337平方公里,市区面积957平方公里.全市管辖三区一县,即海城区、银海区、铁山港区和合浦县,共有2个乡、21个镇,截止2019年底,户籍总人口177万,其中城镇人口68万,农业人口109万.居民基本是汉族,少数是壮族、瑶族、苗族等.表1：北部湾经济区、北海市区位图北海市是北部湾经济区中的一个重要城市,具有独特的地理位置和区位优势.北海市背靠大西南云贵川诸省,面向东南亚,陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南,处于大西南及东南亚的中枢位置,是中国大陆走向东南亚和欧洲的最近口岸.秦末汉初,北海已成为闻名于世的海上丝绸之路的始发港之一,1984年4月被国务院确定为对外开放的十四个沿海城市之一.1992年,党、国务院明确提出把北海市建设成为西南出海大通道主要出海口.北海交通：北海已建成现代立体交通,是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市.北海福成机场开通了到北京、上海、昆明、成都、重庆、广州、深圳、三亚、郑州、贵阳、香港等10多个城市的直达航线,近百个航班,通过联程可达全国各机场.目前北海境内已修通使用的铁路仅有钦北线,客运列车可直达南宁,转列可到柳州、都匀、贵阳、重庆等地,货运通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等,通往全国各地,目前正在修建玉林至铁山港、合浦至湛江铁路,以及钦北铁路复线,建成后运力将大幅提升.公路交通更是发达,境内有209、325国道经过,兰海高速公路可直达南宁、湛江等地,把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来,至湛江、玉林的高等级公路也已经开工建设.北海港主要的客运航线有至海口、涠洲岛等,以及越南跨国旅游专线,货运航线可直通国内各港口,2019年开通了直航香港的集装箱班轮航线,通过香港可转运世界各地.旅游资源：北海市的旅游资源十分丰富,拥有滨海、风光、人文、古迹四大类旅游资源,集海、滩、岛、湖、山、林于一体,拥有众多以滨海自然风光和以南珠文化为代表的人文景观：天下第一滩北海银滩是国家4王牌景区,海底世界、海洋之窗被列为国家4景点；涠洲岛是中国最年轻的火山岛,被《中国国家地理》杂志评选为中国最美的十大海岛,排第二名；还有世外桃源斜阳岛、被列为联合国人与自然生物圈保护区的海上森林红树林、百年骑楼老街及西洋建筑等.北海地处亚热带,气候温暖湿润,空气清新,每立方厘米空气中的负离子含量高达2500-5000个,比内陆城市高出50-100倍,有天然氧吧之称.2019年北海入选最具国际影响力旅游城市,获得滨海旅游目的地奖,并荣获中国十大休闲城市称号.（二）城市发展定位和发展前景上个世纪90年代初,北海一度过热的房地产曾拉开了建设一个中等城市的基本框架,然而随着经济泡沫的破灭,也给北海留下了满目疮痍,烂尾楼严重损害了北海的城市形象,成为制约北海城市建设和经济发展的突出问题.2019年12月30日,财政部、国家税务总局给予北海市特殊政策：北海市享受与海南处置积压房地产同样的税收优惠.这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处置工作.截至2019年12月底,烂尾楼处置率达到96%,完成建筑总面积274万平方米,城市面貌焕然一新.人们发现,北海是一座美不胜收的城市,蓝天、白云、海水、沙滩、空气,以及丰饶的亚热带物产、休闲的滨海格调令人惊叹,其优美的自然风光和低廉的房价吸引人们纷至沓来,购房置业,养老、过冬、休闲.从此,房地产行业步入全新的快速发展阶段,东北、华北、西北、江浙、上海、福建、湖南、湖北等地的客户蜂拥而至,城市规模迅速扩大.据统计,2019—2019年,房地产开发项目合计竣工面积551万平方米,城区扩大了一倍多,城市常住人口从2019年不足20万人迅速增加到2019年50多万人.与此同时,北海市政府不断提升城市规划品位,狠抓城市基础建设和生态环境综合治理,城市配套功能逐步完善.在着力打造城市硬环境的同时,北海市政府努力营造高效廉洁的政务环境、公平正义的司法环境、安全有序的治安环境、诚实守信的金融环境、文明和谐的社会环境、舒适便捷的人居环境,破解发展瓶颈.经过近十年的努力,一座充满生机、美丽富饶的现代化城市呈现在世人面前,北海在2019年、2019年连续两年入选中国十佳宜居城市,荣获中国人居环境范例奖,2019年荣获中国十大休闲城市称号.2019年,党和国务院高度评价了广西在中国-东盟合作格局中的前沿和枢纽地位,认为广西沿海发展应该成为新的一极,开展泛北部湾合作大有文章可作,前景广阔,北部湾经济区概念由此产生.2019年1月,国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,广西北部湾经济区正式上升为国家战略.广西北部湾经济区由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成,《规划》中对北海的定位和功能表述如下：北海市按照特大城市规模规划建设,发挥宜居优势,促进城市发展.2020年城市建成区人口发展到100～120万人,城市建成区建设用地控制在140平方公里以内.发挥亚热带滨海旅游资源优势,开发滨海旅游和跨国旅游业,重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业,拓展出口加工区保税物流功能,保护良好生态环境,成为人居环境优美舒适的海滨城市.发挥生态宜居特色,集聚人口和产业,促进房地产业健康发展.这是历史性的发展机遇,北海市委市政府审时度势,2019年初提出了三年跨越发展的战略构想和奋斗目标：到2019年,把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市.到2019年,城镇化率达到50%,城市功能更加健全、城市软实力大幅增强、城市美誉度大幅提升,申报历史文化名城、创建国家园林城市、争创中国人居环境奖获得成功,力争建成国家级生态城市和国家环保模范城市.调查认为,生态宜居文明城市已成为北海的特色定位,可以期待,三年后北海城市面貌将发生巨大变化.（三）城市经济发展概况及重大项目建设情况介绍近几年,北海市经济保持持续、快速的发展态势,2019年-2019年,GDP年平均增长率在15.6%以上,固定资产投资平均增速达到15.1%,财政收入年平均增速超过30%,城镇居民人均收入增速也达到了15.1%.2019年,北海市全市实现生产总值335亿元,增长16%；工业增加值115亿元,增长20.8%；财政收入35.75亿元,增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元,增长65%；实际利用外资1.31亿美元,增长46.2%；社会消费品零售总额95.2亿元,增长18.9%；居民消费价格指数下降2.5个百分点；城镇居民人均可支配收入15200元,增长8.7%；农民人均纯收入4740元,增长10%.近十年来,制约北海城市和经济发展的主要瓶颈是产业结构单一实体产业经济发展相对滞后,经过多年的努力,这一瓶颈逐步得以破解.2019年,全市实现了七开：北海炼油异地改造石化项目全面开工并加快建设、中电北海电子产业园当年动工当年开园、广西北部湾港铁山港区开港、玉林至铁山港等3条铁路和玉林至铁山港高速公路开始修筑、民生路一期工程有关路段基本开通、冠岭项目等一批高星级酒店相继开建、北部湾体育中心等一批公用设施开始施工.在建设重大产业项目、大吨位码头、高星级酒店和培育航空市场、引进股份制银行分支机构等方面迈出了新步伐,使城市焕发出新的生机,产业支撑瓶颈开始破解：---中石化北海炼油异地改造项目,此项目是广西统筹推进的重大项目之一,也是北海的一号工程,计划在北海铁山港工业区投资284亿元,建设一个具有国际先进水平、具备核心竞争力的生态石化区.项目分二步实施.第一步总投资104亿元,建设北海炼油异地改造石化项目、涠洲岛30万吨级原油码头及配套工程、铁山港320万方原油商业储备、北海至南宁.成品油管道、铁山港至湛江原油管道等项目；第二步总投资约180亿元,建设千万吨级炼化一体化项目.项目已于2019年3月3日开工建设,计划2019年9月建成投产,预计年销售收入将达到300多亿元,利税70多亿元,北海市财政收入将因本项目而实现翻番增长,同时以石化基地为核心,带动其他产业的快速发展,北海市经济将继续保持持续、快速的发展态势.---中国电子北海产业园项目,此项目是中国电子集团与广西实施战略合作的一项重要内容,项目于2019年6月16日开工,2019年12月30日开园.产业园总面积超过25万平方米,其中一期11万平方米厂房及配套设施已经投入使用,二期14万平方米也将于2019年内建成投入使用,产业园全面建成后年总产值将超过100亿元.目前产业园已有中国电子北海产业园发展公司、长城计算机、长城能源科技、创新科存储、景光电子、中电兴发、微创软件、宇能科技、松禾科技、迪信创发通信、弘光投资咨询（八达光电）、富诚电子科技、翔鸿电子等13家公司入驻,初步形成硅谷效应.---北海林浆纸一体化项目,此项目为广西有史以来最大的外资项目,该项目由芬兰斯道拉恩索浆纸亚洲有限公司与广西林业集团公司合资建设,生产规模为年产90万吨浆、90万吨纸和纸板,总投资约为人民币220亿元,至今已完成投资约19.3亿元,该项目的落户为北海经济社会建设注入了强劲动力.---旅游项目建设,目前有重点建设项目16个,总投资279亿元,2019年计划投资17亿元.已开工项目有银滩创5A配套、涠洲岛鳄鱼山景区创5A配套、五彩滩景区、老城保护改造、北岸改造等5个.---能源项目建设,目前有重点建设项目30个,总投资38亿元,2019年计划投资11亿元,主要有城市配电建设与改造、7个110至500千伏送变电工程、北海电厂二期扩建工程等.二、北海市房地产行业概况（一）北海市房地产行业发展历程纵观北海的房地产发展,从总体上看大体经历了超常规发展、调整消化和快速发展三个阶段.1、1992-1993年超常规发展阶段1992年,受当时全国经济宏观形势的影响和自身区位优势的双重作用,北海房地产热和开发区热空前火爆,内地大量的资金和人员涌进北海.仅一年多时间,房地产开发公司由6家上升到1000多家,政府批准出让土地高达67．75平方公里,相当于当时北海建成区面积的三倍多,各类开发区十几个.市场炒卖土地、楼花之风盛行.1993年随着国家宏观经济调控,北海房地产热迅速跌入低谷,烂尾楼、烂尾路随处可见.。
北海房地产市场调研报告
1806 20.42 1230 12.8 1226 13.59
25 20 15 10 5
2009年9月 879 10.6
2009年10月 988 8.78
2009年11月 1230 12.8
2009年12月 1226 13.59
2010年1月 1806 20.42
0
09年年底，北海开盘项目频频 年年底， 年年底 新建商品住房价格呈上涨趋势， 12月份均价为4200元/㎡ 新建商品住房价格呈上涨趋势， 12月份均价为4200元 月份均价为4200
北海房地产市场调研
北海海湾美地房地产策略机构 2010年2月
市场研析
• • • • • • • • • 区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测 2010年北海楼市走势预测
北部湾，中国北部湾，中国-东盟开放合作的
房屋抵押贷款
套数 179 169 404 404 472 510 598 490 357 404 741 973 套数 688
面积 2.01 3.32 4.8 6.18 6.27 6.09 9.22 6.75 5.17 4.29 10.04 12.37 面积 10.02
套数 586 407 855 961 1252 712 1924 1473 1507 806 705
2009年： 年 • • • • • • • 9月26日上午，同和·水岸香堤中国红莱茵河组团盛大开盘，主要推出房源204套，价格在4000元/平米~4600 元/平米； 10月2日，森海豪廷二期梧桐园盛大开盘，推出123套别墅，均价8600元/平方； 10月18日，国际新城8#亲景楼王186套开盘，起价3750元/平方，封顶4600元/平方； 10月19日，北部湾1号开盘，拉开北海度假高端豪宅序幕，起步7500元，均价15000元，开创北海精装修及 万元房价时代。 11月26日，银晖公寓开盘（小户型），起步价4200元/平方，最高价4800元/平方；开盘当天销售近150套； 12月18日，东峰新城多层/高层公寓开盘，起步价3780元/平方，最高价4800元/平方，多层全部售罄； 12月28日，银滩·万泉城花涧里开盘(两栋高层)，推出162套房源，开盘当日全部售完，价格区间在4600～ 5000元/平方； 1月16日上午，同和·水岸香堤，塔希提组团首发，均价4800元/平米； 1月23日上午，蓝海银湾一期会员预约，推出1#楼153套房源，预约当天仅剩少数一房，起步价3910元/平方， 最高价4490元/平方； 1月30日上午，嘉莱国际·假日公寓（小户型）会员预约，推出80套房源，起步价4660元/平方，最高价5100 元/平方；
北海房地产信息
北海房地产信息北海是广西壮族自治区的一个海港城市，这里有着优美的海滩和丰富的自然资源，吸引了众多游客的到来。
同时，北海的房地产市场也备受关注，本文将对北海房地产信息进行分析。
1.历史趋势从过去五年的房地产信息来看，北海的住房价格逐年上涨。
在2015年，北海的住房价格较为平稳，但在2016年开始明显上涨，2018年达到了顶峰。
但在2019年开始略有下降，2020年受新冠疫情影响，市场又出现了价格波动。
如果看以往的历史，北海的房地产价格总体上处于一个稳中有升的趋势。
2.房地产市场现状根据网上房产数据和市场分析，目前北海的房地产市场主要以住宅为主。
其中，一线和二线城市的房价已经开始回落，住宅成交量有所下滑，而三线城市的房价有所回升，成交量有所增加，但仍处于相对低谷。
在北海的房地产市场中，房源价格相对较低，而且城市发展进程相对较慢，但是由于旅游业的兴盛，人口流入量增大，使得该市同样面临着房地产市场的升温和经济发展的压力，这也导致了不少的房价上涨。
3.发展前景随着国家经济的快速发展与政策密切相关的地产市场也必然会受到影响。
近年来，新政策不断出台，比如新的土地储备制度、限制低价土地拍卖、新的房地产税法等，都对房地产市场发展产生了影响。
未来北海的房地产市场发展前景非常可观。
北部湾保税港区的建成以及北海新区的设立给城市的发展带来了极大的机遇。
北海还是一个国家扶持的特色旅游城市，这对房地产市场的发展也有很大的帮助。
4.投资建议北海的房地产市场，目前看来比较适合需求稳定、价格相对较低的投资者，他们可以在这个市场中寻找某些房源，或者到新区进行投资，都是可以获得一定利润的，从长期来看受益的途径，不必过于追求短期的上涨。
关注政策的变化，合理把握城市发展的步伐，也是非常重要的。
总之，北海房地产市场当前存在一定的风险，需要寻找合适的投资选择，但随着城市发展的不断加速，房地产市场的潜力也显得非常可观。
对于长期投资者来说，这是一个非常适合的市场。
北海市房地产调研报告总结
北海市房地产调研报告总结一、概述北京市作为中国的经济中心城市，房地产市场一直备受关注。
本次调研旨在了解北海市房地产市场的现状、问题和发展趋势，为相关部门和企业提供参考依据。
二、市场现状分析2.1 房价根据调研数据，北海市目前房价稳定，整体呈现缓慢上涨的态势。
这与近年来政府采取的调控政策密切相关，有效地控制了房价过快上涨。
2.2 供需关系北海市房地产市场供需关系相对平衡，需求主要来自居民改善性住房需求和外来人口的增加。
政府鼓励居民购房，并推动租赁市场的发展，以满足不同需求群体的住房需求。
2.3 市场竞争北海市房地产市场竞争激烈，开发商广泛参与市场竞争。
为了吸引购房者，开发商通过降价、优化产品设计和增加购房福利等手段来吸引消费者，提高市场份额。
2.4 政策环境政府通过调控政策来引导房地产市场的发展。
目前，北海市的政策环境相对稳定，政府鼓励居民购房和开发商积极参与租赁市场，同时加强房地产市场监管，防范市场风险。
三、存在问题3.1 价格波动尽管北海市房价保持相对稳定，但仍存在价格过快上涨的风险。
需进一步加强政府调控，防止房价出现大幅波动。
3.2 住房供给不足随着人口的增加，北海市住房供给相对不足。
政府应加大土地供应和住房建设力度，以满足居民和外来人口的住房需求。
3.3 市场监管不力当前，北海市房地产市场监管存在一定问题，监管力度不够强，导致一些违法违规行为屡禁不止。
政府应加强市场监管力度，维护市场秩序，保护消费者的权益。
四、发展趋势4.1 租赁市场的发展随着人口流动和居民需求的多样化，租赁市场将成为未来房地产市场的重要组成部分。
政府应加大对租赁市场的支持力度，提供相应的政策和保障措施。
4.2 产业地产的兴起随着经济的发展，产业地产将成为北海市房地产市场的一个重要增长点。
政府应加强与企业合作，促进产业地产的发展，推动经济转型升级。
五、建议5.1 加大调控力度政府应进一步加大对房地产市场的调控力度，避免房价过快上涨，保持房地产市场的稳定。
北海市场调研报告修改版
北海市场调研报告修改版1广西大都投资有限公司][北海房地产市场调研][前期调研总结报告]北海营销部李仁杰[ ]2一、北海房地产行业发展机遇................................ 错误!未定义书签。
(一)中国东盟区域合作 ...................................... 错误!未定义书签。
(二)国内区域合作 .............................................. 错误!未定义书签。
(三)便利的交通: ................................................. 错误!未定义书签。
(四)高速扩张的城市发展规划: ......................... 错误!未定义书签。
(五)对沿海区域的重点开发规划 ...................... 错误!未定义书签。
(六)GDP的迅猛增长:......................................... 错误!未定义书签。
(七)全社会对固定资产的大力投资: ................. 错误!未定义书签。
二、北海市房地产市场销售情况分析.................... 错误!未定义书签。
(一) 之前的北海房地产发展历程回顾 ............. 错误!未定义书签。
1.总体发展历程 ........................................... 错误!未定义书签。
2.房地产投资额发展情况 ........................... 错误!未定义书签。
(二)北海近三年房地产成交情况统计 .............. 错误!未定义书签。
(三)北海市场成交量走势 .................................. 错误!未定义书签。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
北海市房地产市场
调
查
报
告
目录
一、北海市概况 3
二、北海市房地产市场概述 3
三、北海与海南房地产市场比较 5
四、北海与南宁房地产市场比较 6
五、北海房地产营销路线7
六、附：北海部分楼盘调查表8
一、北海市概况
北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。
全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万。
北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米。
这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市。
北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地。
北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。
城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。
全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％。
城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％。
二、北海市房地产市场综述
（一）市场宏观概述
10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。
直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面。
2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。
同时2004年房地产交易量大幅提高。
据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%。
（二）市场微观特点
1）房地产开发投资迈上新台阶
2005年1-3月北海房地产项目开工有14个，建筑面积39.79万平方米，投资额27604万元。
项目竣工有17个，建筑面积13.22万平方米，申领预售商品房许可证的项目有13个，批准预售建筑面积14.24万平方米，商品房实际预售面积14.22万平方米，实际预售交易额28507.23万元。
预计2005年北海市房地产投资增长率将达20％，投资总额将突破10亿大关。
2）房地产交易稳步上涨
2005年1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面积的81.68%，存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面积的18.32%。
3）房地产价格上涨显著
北海市的商住楼从最低的1000元每平米上涨到新开楼盘1400元每平米左右，年涨幅超过10％。
银滩附近的烂尾别墅从10万一套涨到了40－50万也很难买到。
4）旅游地产发展迅速
北海2004全年接待国内外游客401.35万人次，其中境外游客2.35万人次。
旅游总收入17.86亿元，同比增长8.97%，旅游创汇553万美元。
温州购房团，上海购房团及全国各地的投资人士纷至沓来，置业面积已达50％强。
许多来旅游的游客都表达了来北海置业的愿望，并有不少人已经实现了这一愿望。
5）开发商看好北海房地产市场
北海现有房地产相关企业600多家，比前几年增加了大约50％，大小开发商纷纷前来占领北海这西部的唯一出海口，再现了当年房产精英
闯荡两海的现象。
6）价格差距明显
2005年北海现在商品住宅的平均售价仅为1300元/平方米，低端房价为800元/平方米，高端海景房的售价为2000元/平方米左右，这较其他沿海城市为低，市内房价差距明显；与三亚的海景房房价4000多元/平方米的价格差距更大。
7）本地购买力小制约地产业
就城市现状看，市区人口才50万，常规的房地产发展空间增长缓慢，并且目前北海人均住房面积已经达到较高水平，短期内现有人口住房需求不是很大。
虽然外来移民逐渐增加，但短期内北海还无法提供太多的就业机会。
本地购买力的大小，制约了北海的房地产业。
8）北海房价绝对值小
温州人说，少买一个卫生间，就可以在北海拥有一套别墅；上海人说，少买一个阳台，就可以在北海拥有一套别墅。
这么便宜的房子，它的升值空间先不研究，它的贬值空间还有多少呢?北海房价的低廉，导致许多在大城市买不起房子的人，愿意来买北海这种单价极为便宜的房子。
三、北海与海南两地房地产市场比较
当年的“两海热”后，海南房地产业集全省之力，在全国范围内进行了强势的宣传推广，率先复苏，全面反弹，房价发展到今天的高度又到了一个关键的瓶颈。
海南房产价格也接近了广大投资者的心里价位，许多资金正有向北海等中小城市转移的趋势。
北海与海南虽同属沿海地带，但北海海陆空交通齐备，而海南孤悬海外。
北海房地产业则是这两年刚刚起步，潜力巨大，如旭日之东升。
四、北海与南宁两地房地产比较
北海与南宁同为广西壮族自治区。
南宁拥有省会城市的先天优势，毗邻广东的经济优势，近几年房价大幅攀升。
迈入2004年的4月份，南宁房地产投资已累计完成12.65亿元，增速达到了65.3%，发展势头强劲。
在销售价格上，2004年1-4月，南宁房屋销售均价为每平方米2559元，琅东、凤岭新开的楼盘，预售价格以每平方米2400元至3200元不等的价格起步。
南宁房价也已经到了一定的高度，投资风险加大，投资回报率减小。
而北海正成为广西最具知名度的城市之一，极大的吸引了投向广西的资金注入北海。
五、北海房地产营销路线
北海目前是还是有不少困难和问题，如缺资金、缺企业、缺人才等，但她在中国无疑是一座区位好、环境好、规划好、交通好的美丽城市，它的缺点可以通过发展去改善，它的优点却是其他城市无法拥有的独特优势。
发展北海房地产业，我们要做的是：
1、提高北海的知名度
北海的根本是旅游城市，近几年来，北海以“滨海旅游城市”为定位，以促进和服务旅游产业发展为中心，不断加强城市改造建设，着力营造集休闲、旅游、运动于一身滨海特色旅游，使北海吸引了越来越多的人前来观光旅游、度假、休闲、定居。
要卖北海的楼，须先“卖”北海，宣传推广北海在北海房地产新一轮发展中至关重要，只有提高了城市良好的知名度，房地产业才有可能迎来更好的发展。
2、用足用好国家房产扶助政策。
北海市之所以能盘活房地产业，主要是国家出台了一系列针对北海的调控房地产市场的优惠政策和刺激消费的积极财政金融政策，北海市政府配套出台了一系列地方政策措施，解开了北海开发商的束缚，这才使北海的烂尾楼处置工作取得更显著的成效。
现在的开发商从承包烂尾楼中得到了实惠，加强了资本。
3、以人为本，提供优惠的移民政策
吸引多种格局的人才移民北海。
北海人是北海建设的基础，也是北海生活消费的保障力量，在北海扎根的人都是北海房产业的绝对消费力量。
本土人士的房产购买是北海楼市的基础。
4、旅游挂帅，发展北海四大支柱产业。
仅有繁荣的旅游业是远远不够的，它的抗风险性太差，一个非典，北海旅游业收入下降30％以上。
只有整个城市全面的发展才可以支撑房地产业这面大旗。
5、抓住目标消费群，打造养老城市新概念
我国正成为人口老龄化国家，目前60岁以上老人约有1.3亿人，北海空气指数长年保持优良，是我国最适合人类居住海滨环保城市，是老人最佳的休闲度假疗养圣地。
开发适合老人居住的楼盘，搞好一切物业及其他配套设施，是当今国际上先进的经验。
是房产营销目标市场细分的优良成果。
6、借力西部大开发的政策
目前，北海正面临良好的发展机遇，兼有“东部的环境，西部的政策”。
北海背靠大西南，毗邻港澳台，面向东南亚，是中国大陆走向东南亚和欧洲的最近口岸，其独特的地理位置和区位优势被全世界都看好。
六、附北海部分楼盘调查表
温州晚报文欣房地产投资顾问有限公司
李陶然。