浅析抵押房产买卖合同效力及过户问题
带押过户新模式
带押过户〃新模式今年8月以来，济南、青岛、昆明、深圳等多地推出"带押过户〃新模式在业内引起高度关注。
因为它实现了无需归还原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款，提高了二手房买卖的交易质量，进一步降低了交易成本。
〃带押过户”政策概念及法律依据传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户；而“带押过户〃是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。
“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。
《民法典》第406条规定："抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事人另有约定的，按照其约定。
抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
〃在《民法典》出台之前，我国长期以来对抵押物交易的限制都较为严格。
原《物权法》第191条规定："抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
"原《担保法》第49条规定：”抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋,买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户
买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记阅读提示在房产交易过程中，出卖人未经抵押权人同意，擅自出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象屡见不鲜。
根据我国相关法律的规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，应当事先征得抵押权人的同意，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，虽然房屋买卖合同不会因此无效，但买受人不能请求办理过户登记手续。
那么，此时买受人真的就无法将房屋登记在自己名下了吗？答案是否定的。
本文引用的案例中买受人行使了一项特殊权利——涤除权，即出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的情况下，买受人有权要求代替出卖人清偿债务以消灭抵押权并办理房屋过户手续。
案情简介2010年10月29日，吴某为购买北京市顺义区×室房屋（涉诉房屋）作为主申请人向建设银行顺义支行申请贷款107万元，借款期限为360个月，以该房屋作为抵押并办理了抵押登记。
2012年8月18日，孟某与吴某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴某将涉诉房屋出售给孟某，成交价格为人民币1,650,000元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年7月30日前办理抵押注销手续。
2012年12月，吴某将房屋交付给孟某，孟某对房屋进行装修后开始使用。
截至2013年7月25日，孟某共计支付吴某购房首付款1,115,000元。
因吴某一直未按照合同约定办理抵押注销手续，涉诉房屋一直无法办理过户手续，孟某遂向法院起诉，要求代吴某偿还贷款本息，在贷款清偿后注销涉诉房屋的抵押权登记并将房屋过户到自己名下，并要求吴某支付违约金。
根据建设银行顺义支行在法庭上的陈述，吴某尚欠贷款本金1,011,005.92元，建设银行顺义支行不同意孟某的诉讼请求。
北京市顺义区人民法院经审理判决支持了孟某的诉讼请求。
败诉原因根据我国相关的法律规定，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记。
房屋抵押合同的效力
房屋抵押合同的效力xx年2月6日，杨乙出具借条向杨甲借款80000元，借条上载明：“今借到杨甲现金80000。
00元正，大写捌万元正。
利息按同期同类银行贷款利率的3倍计算给付。
借款人用杨丙的四列三间一楼一底砖混构造平房（房权地字xx00002号）作抵押。
担保人：杨丙借款人：杨乙xx年2月6日”。
借款后，未到有关机关或部门办理抵押登记手续。
杨甲后因急需资金周转，屡次向杨乙催收未果，故酿成诉讼。
本案在处理中，对借款人用第三人的房屋作抵押，借款人与担保人均在借条上签字，其将房屋作抵押写入借款合同中，符合《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”和第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，系借款合同的从合同中的抵押合同。
但对抵押权是否设立以及抵押合同的效力等问题存在以下四种不同意见：第二种意见认为，该案件中用房屋抵押的从合同已成就，因未办理抵押登记，其抵押合同无效。
杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。
其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方当事人自愿签订，借款合同合法并生效，根据合同法合同订立理论，该抵押合同在三方当事人签字之日即已成立。
2、当事人订立抵押合同后，未到法律规定的部门办理抵押物登记，违反了《中华人民共和国担保法》“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效… …以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，其从合同（即抵押合同）无效。
抵押合同无效，杨丙在借条上的签名担保行为，当然不能视其不存在，为保护当事人的合法财产权益，杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。
即判令杨乙、杨丙对杨甲的借款本、息共同承担连带清偿责任。
房屋带押买卖过户操作流程
房屋带押买卖过户操作流程
房屋带押过户是指在房屋存在抵押的情况下，通过特定的流程实现房屋的买卖和过户。
以下是房屋带押过户的操作流程：
买卖双方达成房屋交易意向，并签署买卖合同。
在合同中约定带押过户条款，明确各方权利义务。
买卖双方到银行或中介机构申请贷款，并提交相关材料。
银行或中介机构审核材料后，会为买方提供贷款预审意见。
买卖双方到不动产登记中心办理房屋过户手续。
在过户时，需要提供不动产登记证书、身份证明、买卖合同等材料。
同时，卖方需要将房屋的抵押情况告知买方，并提供抵押权人同意带押过户的证明。
不动产登记中心对买卖双方提交的材料进行审核，符合条件的办理过户手续。
在过户过程中，需要对房屋进行评估，并确定房屋的市场价值。
买方将购房款支付给卖方，卖方收到款项后，向银行申请提前还款，并按照约定支付相关费用。
银行审核后，同意卖方提前还款，并将剩余贷款本息结清。
卖方在银行办理抵押权注销手续，并将注销证明交给买方。
同时，卖方将房屋内的户口迁出，并将迁出证明交给买方。
买方到不动产登记中心办理房屋抵押手续，将房屋抵押给银行或其他贷款机构。
银行或贷款机构审核后，同意为买方提供贷款，并将贷款发放到买方的账户中。
买卖双方完成房屋交接，并签署交接单。
在交接过程中，需要对房屋内的设施、设备等进行清点，确保与合同约定一致。
需要注意的是，房屋带押过户涉及到多个环节和部门，需要买卖双方充分了解流程和要求，同时需要银行或中介机构的协助和配合。
在操作过程中，需要遵守相关法律法规和规定，确保合法合规。
抵押房产买卖付款与解除抵押三方协议
抵押房产买卖付款与解除抵押协议甲方（卖方）：身份证号码：乙方（买方）：身份证号码：丙方（抵押权人）：身份证号码：本协议各方经平等自愿协商，根据《中华人民共和国民法典》及相关法规，签订本协议以共同遵守。
1.整体安排1.1.甲丙之间存在债权债务关系，甲方将房产抵押给了丙方。
具体债权债务信息以甲丙之间约定为准。
1.2.乙方拟向甲方购买房产。
房产买卖其他事宜，以甲乙双方签订的房屋买卖合同为准；本协议与甲乙双方签订的房屋买卖合同不一致的，以本协议为准。
1.3.三方同意按本合同约定，由乙方向丙方支付指定金额购房款，丙方配合办理房产抵押注销手续。
2.房产信息本合同约定的房产信息如下：房产位置：房产权证证号：。
房产抵押情况：已抵押，丙方为抵押权人。
房屋他项权利证号：。
3.房款支付3.1.乙方应于年月日前向丙方支付指定金额购房款。
指定金额购房款：人民币（大写）元（￥元）。
3.2.丙方收款账号：户名：账号：开户行：3.2.1.甲方确认：乙方向丙方完成指定金额购房款的支付，视为乙方向甲方完成了指定金额购房款的支付。
3.2.2.丙方确认：乙方向丙方完成指定金额购房款的支付，视为乙方代甲方清偿了相应金额的债务。
4.注销抵押4.1.乙方向丙方完成指定金额购房款的支付后的5个工作日内，丙方应配合甲方办理解押手续，完成指定房产抵押登记的注销。
4.2.注销手续费用由甲方负责。
4.3.抵押注销后，甲乙双方应按甲乙双方之间的房屋买卖合同约定办理后续付款、过户登记手续。
5.特别说明5.1.乙方向丙方完成指定金额购房款的支付后，丙方不得以甲方、丙方之间存在其他争议、其他未结债务等理由拒绝办理抵押注销。
5.2.甲方丙方的其他债权债务纠纷由双方另行处理。
6.违约责任6.1.乙方逾期支付指定金额购房款的，每逾期一日，应向丙方支付指定金额购房款万分之五的违约金。
6.2.乙方按约定向丙方支付指定金额购房款后，丙方未配合完成解押手续的，乙方有权要求解除本合同，并要求甲方、丙方连带承担如下责任：6.2.1.立即退还乙方已支付的指定金额购房款；6.2.2.按指定金额购房款的10%（百分之一十）向乙方支付违约金。
以房抵债型房屋买卖合同的审理思路和裁判要点
以房抵债型房屋买卖合同的审理思路和裁判要点1. 引言1.1 概述房抵债型房屋买卖合同是指购房人将所要购买的房地产作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款用于解决个人债务问题的一种方式。
在这种类型的合同中，房屋不仅仅作为住宅使用，还具有质押债务的功能。
随着经济发展和个人债务增加的情况下，这种合同在房地产交易中越来越常见。
1.2 文章结构本文将围绕以房抵债型房屋买卖合同展开讨论。
首先，我们将探讨审理这类合同时应遵循的思路和方法。
其次，我们将重点分析裁判中需要关注的要点。
最后，我们将给出对未来司法实践的建议。
1.3 目的本文旨在提供一种审理思路和裁判要点，并为相关法律从业人员提供参考，帮助他们更好地理解和处理以房抵债型房屋买卖合同案件。
通过深入研究该主题，可以促进司法实践更加公正、公平地解决相关争议，并为以房抵债合同的当事人带来更多权益保障。
2. 房抵债型房屋买卖合同的审理思路2.1 合同签订要求在审理房抵债型房屋买卖合同时，首先需要审查合同签订的要求是否符合法律规定。
包括但不限于双方当事人的资格和意思表示的真实性、书面形式等。
2.2 合同条款解释与执行原则对于合同条款的解释和执行原则是审理房抵债型房屋买卖合同时需要考虑的重要问题。
首先要明确约定条款是否明确具体，是否涉及到相互权利义务、约定内容是否违反相关法律法规等。
在解释和执行过程中，应遵守公平公正原则，根据当事人意图进行解释；同时也需要根据相关法律规定进行判断和处理。
2.3 合同成立和有效性问题在审理房抵债型房屋买卖合同时，需关注合同的成立和有效性问题。
此部分包括但不限于以下几个方面：- 当事人之间是否存在真实意思表示，并经过双方自愿一致达成；- 合同内容是否违反了国家法律法规、政策或公序良俗；- 当事人行为是否具备法定的合同成立要素。
在审理过程中，应充分考虑上述问题并据此作出审理裁决。
同时，还需要特别关注以房抵债型房屋买卖合同中的抵押权人的权益保障以及解除合同和赔偿问题等相关问题。
动产抵押权的追及效力分析
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>动产抵押权的追及效力分析本文分析了动产抵押权追及效力，动产抵押权的公示与不动产抵押权的公示不同。
不动产抵押权的公示方式是登记，而且是强制登记;动产抵押权的公示方式也是登记，但却不是强制登记而是登记对抗主义。
所以动产抵押权没有追及效力。
物权的追及效力是指物权成立后，不论标的物辗转至何处，物权人均可追及至物之所在，从而直接支配该物的权利。
几乎所有的物权法教科书论及于此，都以抵押权的追及效力为例进行说明。
的确，物权的追及效力在抵押权这里体现得最为明显;但是，传统物权法中的抵押权客体仅仅限于不动产——至于动产的物权担保方式，则付诸于动产质押——所谓的抵押权的追及效力其实就只指不动产抵押权的追及效力。
这种传统物权的观点放到中国的语境下是否同样合适，这可能就需要一番考察。
不动产物权变动的方式：登记众所周知，不动产物权变动的方式为登记，任何依法律行为发生的物权变动都必须在不动产登记簿上体现，否则其物权变动不获得法律的认可。
这样的强制登记，学说称之为登记成立主义。
登记成立主义使得第三人可以通过查询登记簿的形式了解不动产的权属情况。
如甲向乙借款10万元，用自己的一处房屋给乙提供抵押，并且也办理了抵押权登记，后来甲又因资金紧张而准备把该房屋出卖给丙。
丙有义务去查询登记簿，看看甲是否为真正的所有权人，看看该房屋上是否还存在其他的权利。
由于该抵押权已经登记，那么不论甲是否告诉丙该房屋已经被抵押的事实，丙都会知道乙的抵押权的存在。
如果他仍然愿意购买此房屋，那么他就必须承担日后该房屋上抵押权行使的不利后果(尽管事实上丙往往会通过代为清偿、提存价款等方式来避免此不利后果)。
所以，当甲欠乙的债务到期未能清偿时，尽管该抵押权的标的物已经被出卖给丙，基于抵押权的追及效力，乙仍可追及至丙处行使抵押权，将该房屋变价并从所得价款中优先清偿。
抵押权的追及效力固然是保护了抵押权人乙的利益，但却使抵押物的买受人丙陷入了“赔了夫人又折兵”的尴尬境地。
房产纠纷常见的法律问题有哪些？
When your destiny wants you to grow up, it will always arrange some people or things that make you uncomfortable to stimulate you.简单易用轻享办公（页眉可删）房产纠纷常见的法律问题有哪些？导读：房产纠纷包括未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力；房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行；夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款等常见法律问题。
1、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力物权法规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。
引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。
2、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。
买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
3、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。
在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。
在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。
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浅析抵押房产买卖合同的效力和房屋过户问题
案例简介
案例一
2012年5月19日，杨某签约购买某房产公司开发的房屋一套，约定总价款44万，当日支付18万，剩余26万办理按揭贷款（经调查，抵押权人为农商银行某支行，抵押期限15年）。
杨某按约履行。
2014年4月3日，杨某与白某签订《房屋买卖合同》，由白某购买杨某的该房屋，总价60万，全款支付，杨某应当在收款后90日内交付房屋。
同日，白某支付全款，杨某出具了收到条。
杨某一直未解押房屋，并拒绝过户，白某诉至法院，请求确认《房屋买卖合同》有效，解除《房屋买卖合同》并返还购房款60万元。
法院审理认为，原被告双方签订合同，原告按约履行义务后，被告既不解押，也过户，导致买方无法实现合同目的，作为守约方，买方有解除合同的权利，遂判决支持了原告白某的诉讼请求。
案例二
2010年12月10日，孙某与丁某签订《房屋买卖合同》，由孙某购买丁某房屋一套（经调查，该房屋为丁某从某房产公司购买，有抵押，抵押权人为工商银行某支行，抵押期限20年），总价55万，合同签订时支付定价和佣金共计2万，立契时支付首付款（待定），剩余款走银行按揭贷款，丁某应在拿到房产证后45日内协助孙某办理过户。
2010年12月13日，双方签订补充协议，定金变更为10万，丁某收到定金单日交付房屋，立契前月供由丁某承担。
孙某支付了定金，丁某出具了收到条并交付房屋给孙某。
丁某取得房产证后一直未解押房屋，并拒绝协助办理过户，孙某遂诉至法院，请求判令被告协助过户，支付违约金。
丁某认为，孙某居住该房屋，未付过月供，给自己造成巨大经济损失，2014年10月份，自己就向孙某发出了解除通知。
遂反诉请求解除《房屋买卖合同》及补充协议，孙某返还房屋，并案每月2000元标准支付占用期间的租金。
法院经审理认为，丁某承担月供为合同约定内容，对可能造成的损失应有合
理预期，孙某并未违约。
相反，丁某自己没有按约定履行过户义务，属于违约，应当继续履行、赔偿损失或支付违约金。
但，涉案房屋有抵押，不具备过户条件，因此无法支持被告请求判决被告协助过户的请求。
最终法院判决驳回原告部分诉讼请求和被告全部反诉请求。
案例三
2013年3月12日，马某与张某签订《房屋买卖合同》一份，约定由马某购买张某房屋一套（经调查，该房屋为张某按揭贷款购置，贷款期限30年）。
马某支付了全款35万，被告出具了收到条。
后张某既未交付房屋，也未协助过户。
马某遂诉至法院，请求判决被告张某交付房屋并办理过户。
法院审理认为，该房屋为按揭贷款房产，贷款还清前，未经抵押权人银行同意，所有权人不得转让房产，《房屋买卖合同》应为无效。
本案中，买卖双方对此明知，均有责任。
据此，法院判决《房屋买卖合同》无效，被告张某返还购房款35万。
律师分析
1、为什么三个类似案例会出现不同结果？
我们不妨对三个案例做一下简单归纳，在这三个类似案例中，买方提出了不同的诉讼请求，出现了不同的诉讼结果。
案例一中，买方认为合同履行没有希望，无法实现合同目的，依据合同法第九十四条第四项，提出解除合同、返还购房款的请求，并得到了支持；案例二中，买方坚持要房产，提出过户、支付违约金的请求，仅支付违约金的请求得到了支持；案例三中，买方也坚持要房产，提出过户、交付房屋的请求，因合同无效，两项请求均未得到支持关键点就在于房屋有抵押。
在这里要重点分析一下第三个案例。
审理法官认为，未经抵押权人允许，抵押人转让房屋，应为无效合同，因此判决驳回买方诉讼请求。
笔者认为，该《房屋买卖合同》不存在无效合同，即使该合同内容有违反合同法第五十二条第二项规定，即损害第三人利益的嫌疑，但也并不会产生实际损害，因此该合同应为有效。
2、如何化解过户难的问题？
通过简单分析，我们会发现，这三个案例中的共同点就是：涉案房屋具有抵押，那么从解决实际问题的角度出发，买方在碰到类似情况时，怎么处理才更有利于追求利益最大化呢？
既然合同有效，那如何推动合同的履行呢？在审判实践中，不少法院主动消除抵押权，来推进合同的履行。
具体做法是通知抵押权人到庭，由买方一次性支付解押款（即便合同约定应由卖方承担解押义务）的方式来破解这个难题。
因此，为了更有效的维护自己的利益，在诉诸法律，选择具体诉讼请求之前，买方不妨考虑以下几个因素：
（一）在不断变化的房产政策和价格背景下，该房屋是否仍然必须购买；
（二）资金方面是否支持己方承担解押责任，是否存在垫资压力；
（三）合同履行的程度、双方的违约程度、追责成本和违约收益。
法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；……
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。