如何破解执行过程中发生的虚假租赁问题
租赁合同纠纷处理办法
租赁合同纠纷处理办法一、合同纠纷的解决方式在租赁合同的履行过程中，难免会出现一些纠纷。
为了保证租赁交易的顺利进行，双方当事人应当遵守合同中的约定，并及时解决合同纠纷。
当双方发生争议时，应该优先通过友好协商解决。
双方可以通过面谈、书面沟通或者第三方调解等方式寻求共识。
二、友好协商解决纠纷1.面谈沟通当租赁双方发现合同约定存在歧义或无法达成共识时，应当及时安排面谈沟通。
双方可以通过直接对话来详细讨论争议的具体事项，弄清各自的意图和要求。
通过充分的沟通，有助于发现问题的本质和解决的方向。
2.书面沟通如果面谈无法达成一致，双方可以通过书面沟通来进一步表达自己的意见和要求。
书面沟通可以有助于减少误解和遗忘，同时也可以为纠纷处理提供明确的证据和记录。
书面沟通的内容应当清晰明了，避免使用模糊或含糊不清的措辞。
3.第三方调解当双方在友好协商中无法解决争议时，可以寻求第三方的调解。
第三方调解具有中立公正的特点，能够有效地促进租赁双方达成妥善解决方案。
第三方调解通常由专业的仲裁机构、律师事务所或者相关部门提供。
租赁双方应当共同选择一个受双方信任的调解人，并按照调解人的指导完成调解过程。
三、法律救济途径如果友好协商和第三方调解未能解决合同纠纷，租赁双方可以寻求法律救济途径。
常见的法律救济方式包括诉讼和仲裁。
1.诉讼租赁双方可以根据合同约定选择将争议提交至当地人民法院进行诉讼。
诉讼需要提供充分的证据和相关的法律依据。
法院将根据双方的主张、证据和法律规定来判断案件事实和法律关系，并作出裁决。
诉讼过程需要耗费时间和金钱，双方应当充分评估风险和效益。
2.仲裁租赁合同中通常会约定仲裁条款，即双方同意将合同纠纷提交至仲裁机构进行解决。
仲裁具有权威性和快速性的特点，可以避免繁重的诉讼程序。
双方应当选择一个受法律认可的仲裁机构，并根据仲裁机构的规定提交仲裁申请。
仲裁结果具有法律效力，双方应当积极履行仲裁裁决。
总结：租赁合同纠纷处理办法主要包括友好协商解决和法律救济途径。
租赁风险规避方案
本方案针对租赁业务中的各类风险进行了深入分析，并提出相应的规避措施。通过实施本方案，有助于降低租赁业务风险，保障租赁双方的合法权益，促进租赁业务的合规、稳健发展。在实际操作过程中，应根据市场变化和业务需求，不断调整和完善风险规避措施，确保租赁业务的持续健康发展。
第2篇
租赁风险规避方案
一、背景分析
1.制定详细的风险规避实施计划，明确责任人和时间表。
2.建立风险监测和报告机制，定期对租赁业务的风险状况进行评估。
3.对风险规避措施的实施效果进行跟踪，及时调整和优化策略。
五、总结
本租赁风险规避方案从合规、信用、资产、财务、市场和操作六个方面出发，制定了全面的风险管理和控制措施。通过严格执行本方案，可以有效降低租赁业务中的风险，保护租赁双方的合法权益，为租赁市场的稳定发展提供坚实保障。在实际操作过程中，应根据市场环境和业务发展的变化，持续优化风险规避策略，确保租赁业务的持续健康发展。
租赁业务作为现代经济活动中的重要组成部分，其风险管理和控制是保障租赁市场健康发展的关键。本方案旨在针对租赁活动中可能出现的风险点，制定出一套系统的风险规避措施，确保租赁双方的权益得到有效保护。
二、风险识别与评估
1.合规风险：涉及合同条款、法律法规遵循、税务合规等方面的风险。
2.信用风险：承租方还款能力不足、信誉不佳导致的租金拖欠或违约风险。
-定期对合同模板进行法律审查，确保合同内容的合法性、有效性。
-建立合规监督机制，对规避
-对承租方进行严格的信用评估，包括财务状况、信用历史和行业地位等。
-实施担保措施，如要求提供担保人、抵押物或保证金等。
-设立租金分期支付制度，并监控租金支付情况，及时发现并处理逾期问题。
三、风险规避措施
租赁厂房的常见纠纷及解决方案是什么
租赁厂房的常见纠纷及解决方案是什么在商业活动中，租赁厂房是许多企业发展过程中的常见选择。
然而，由于各种原因，租赁过程中可能会出现一些纠纷，给租赁双方带来困扰和损失。
下面我们就来探讨一下租赁厂房的常见纠纷以及相应的解决方案。
一、租金及支付方式纠纷租金是租赁厂房中最核心的问题之一。
常见的纠纷包括租金金额的争议、支付时间的延误以及支付方式的分歧。
有些情况下，出租方可能会在合同期内擅自提高租金，或者承租方认为租金过高，与市场行情不符。
这就需要在签订租赁合同时，明确约定租金的计算方式、调整机制以及参考的市场标准。
同时，对于租金的支付时间，合同中也应清晰规定，如每月的固定日期支付。
如果承租方未能按时支付租金，出租方可能会采取停水停电等措施，甚至要求解除合同。
为避免这种情况，承租方应合理安排资金，确保按时支付。
而出租方在处理租金拖欠问题时，也应遵循合法程序，给予承租方一定的催告期限，而不是立即采取过激手段。
二、厂房设施及维修纠纷厂房的设施状况和维修责任往往也是容易引发纠纷的点。
比如，在租赁开始时，厂房的某些设施已经存在损坏或老化的情况，但双方未在合同中明确记录和划分责任。
在租赁期间，这些设施出现故障，出租方和承租方可能就会互相推诿维修责任。
为解决这类纠纷，租赁合同中应详细列出厂房交付时的设施清单和状况，并明确规定正常使用情况下设施的维修责任归属。
一般来说，小的日常维修由承租方负责，而涉及到厂房结构、大型设备等的重大维修则应由出租方承担。
同时，对于设施的维修标准和时间也应有相应约定，以保障承租方的正常生产经营。
三、厂房用途变更纠纷承租方在租赁厂房后，可能会因为业务调整等原因，想要变更厂房的用途。
但如果这种变更违反了租赁合同的约定或者相关法律法规，就会引发纠纷。
为避免此类纠纷，租赁合同中应明确规定厂房的允许用途，并对用途变更的条件和程序进行约定。
如果承租方确实需要变更用途，应提前与出租方协商，并取得相关部门的批准。
上海法院破解“执行难” 十大典型案例（2016）
上海法院破解“执行难” 十大典型案例（2016）文章属性•【公布机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2016.12.26•【分类】新闻发布会正文上海法院破解“执行难” 十大典型案例（2016）今天上午，上海市高级人民法院召开新闻发布会，通报了今年上海法院开展破解“执行难”专项治理工作的阶段性情况，并公布了上海法院破解“执行难”十大典型案例。
下面，请跟随小编一起去感受这些典型案例背后的一波三折、险象环生……典型案例一一中院：黄浩等集资诈骗、非法经营执行案一、基本案情被执行人黄浩等人于2006年至2007年，通过随机拨打电话和向亲友介绍等方式，以高收益、分红和超额回购股份等为诱饵，吸引社会公众出资，设立了汇乐公司、汇义公司、汇仁公司等多家公司，骗取公众出资共计1.68亿余元。
2010年12月23日，上海一中院以集资诈骗罪和非法经营罪数罪并罚，判处黄浩无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产人民币一千万元，违法所得予以追缴，并发还各被害人。
判决生效后，黄浩等未履行义务，500余被害人遂向上海一中院申请强制执行。
本案历时六年，上海一中院四任执行法官执行接力、锲而不舍，目前已追回赃款6000余万，被害人受偿率达四成，远高于诈骗案件10%-15%的平均受偿率，之后还将对估价6000万的房产进行拍卖，预计届时受偿率还将大幅提升。
二、“执行难”主要表现1、涉案金额高，涉案人数多，社会影响大。
本案涉案标的高达1.68余亿，被害者数百人，且多为六七十岁老人。
因将平生积蓄倾囊投入，却面临着血本无归的可能，不少被害人情绪激动，有的老人甚至病倒、病亡。
2、赃款追回和财产变现难。
被执行人黄浩将诈骗所得的部分钱款以汇乐公司等多家公司名义进行直接或间接投资，投资项目散布在上海、安徽、辽宁、海南等多地，异地执行客观上增加了执行的难度，涉案财产庞杂且产权不清，巨额赃款的追回和房产、汽车等财产的变现，都给执行工作带来巨大的考验。
3、案情复杂、任务繁重。
住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案
住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案一、背景分析住房租赁中介机构乱象严重影响了市场秩序，损害了消费者的权益。
当前，亟需对住房租赁中介机构进行专项整治工作，维护市场秩序、保障消费者权益，促进住房租赁市场健康发展。
二、整治目标1. 核实住房租赁中介机构的经营资质。
2. 清理住房租赁中介机构的虚假宣传、虚构房屋信息等行为。
3. 将符合条件的住房租赁中介机构纳入行业自律管理，提高行业准入门槛。
三、整治措施1.建立中介机构信用评估体系。
通过建立住房租赁中介机构的信用评估体系，对中介机构的经营情况、服务质量、纳税情况等进行全面评估，形成信用等级和评估结果。
对于评估结果不合格的中介机构，限期整改或取消其经营资格。
2.加强监管力度。
加大对住房租赁中介机构的监管力度，建立监管机制，督促中介机构规范经营行为。
定期组织对中介机构的经营情况进行检查，对于存在违规行为的中介机构，依法进行处罚，并将其列入信用黑名单。
3.加强信息公示。
加强对中介机构的信息公示，对每家中介机构的经营资质、信用评级、服务范围等信息进行公开，方便消费者选择合适的中介机构。
4.完善法律法规。
加强对住房租赁中介机构的监管立法，完善相关法律法规，明确中介机构的行业准入门槛，规范中介机构的经营行为，减少乱象发生。
四、整治成效评估1.建立长效机制。
建立住房租赁中介机构乱象整治工作的长效机制，确保整治工作的持续进行。
2.建立投诉举报渠道。
建立住房租赁中介机构乱象的投诉举报渠道，提高消费者的知情权和参与度，加强监管部门与消费者的沟通。
3.定期评估和总结经验。
定期评估整治工作的成效，总结经验，优化工作方案，为后续工作提供参考。
五、经费保障政府应加大对住房租赁中介机构乱象整治工作的经费投入，确保专项整治工作的顺利进行。
六、团队组织成立住房租赁中介机构乱象整治工作领导小组，由相关政府部门负责，各部门协作推进，确保整治工作的有效进行。
通过以上工作方案的实施，可以有效整治住房租赁中介机构的乱象问题，维护市场秩序，保障消费者的权益，促进住房租赁市场的健康稳定发展。
虚假诉讼办理存在的问题及解决方法
文章标题：深度探讨虚假诉讼办理存在的问题及解决方法在当今社会，虚假诉讼办理问题日益突出，给司法机构造成严重的困扰，也对当事人、社会稳定以及司法公正造成了严重影响。
本文将从深度和广度的角度探讨虚假诉讼办理存在的问题，并提出解决方法。
1. 虚假诉讼的一般情况虚假诉讼是指利用法律程序和司法机构，以虚假、伪造、篡改等手段提起的官司，目的是为了达到非法目的，损害他人合法权益或者逃避法律责任。
虚假诉讼案件的数量日益增多，给司法机构造成了巨大的负担，也给司法公正造成了严重的影响。
2. 虚假诉讼办理存在的问题虚假诉讼办理存在的问题主要包括以下几个方面：2.1 法律制度不完善在某些情况下，法律对于虚假诉讼的规定模糊不清，导致虚假诉讼者可以利用法律漏洞进行恶意操作，致使他益受损。
2.2 司法机构处置不当一些司法机构对于虚假诉讼的办理方式比较简单粗暴，没有进行充分的调查和审判，导致错误的判决，损害了当事人的合法权益。
2.3 社会监督机制不完善社会监督机制不够完善，导致一些虚假诉讼者逍遥法外，影响了司法公正和社会稳定。
3. 解决虚假诉讼办理问题的方法针对虚假诉讼办理存在的问题，可以从以下几个方面进行解决：3.1 完善法律制度应当加强对于虚假诉讼的法律规定，明确虚假诉讼行为的界定和处罚措施，从法律上堵住虚假诉讼的漏洞。
3.2 提高司法机构的办案能力司法机构应当加强对于虚假诉讼案件的调查和审判力度，建立完善的办案机制，确保每一个案件都经过充分的审查和审判。
3.3 加强社会监督加强社会监督，鼓励公民对于虚假诉讼行为进行举报，营造社会舆论压力，使得虚假诉讼者无处遁形。
4. 个人观点和理解在我看来，解决虚假诉讼办理问题是一个长期而艰巨的任务。
需要法律、司法机构以及整个社会的共同努力，通过全面、深入地改革和完善，才能彻底从根源上解决虚假诉讼问题，维护司法公正和社会稳定。
虚假诉讼办理问题的存在严重影响了司法公正和社会稳定，需要通过完善法律制度、提高司法机构能力以及加强社会监督等多方面的努力，才能解决这一长期存在的问题。
网络诈骗类型之虚假租赁平台骗局揭秘
网络诈骗类型之虚假租赁平台骗局揭秘近年来，随着互联网的迅猛发展，网络诈骗事件也愈发猖獗。
虚假租赁平台骗局作为其中一种常见的网络诈骗手段，给广大用户带来了巨大的经济损失和心理压力。
本文将揭示虚假租赁平台骗局的工作原理和应对策略，以增强公众对此类骗局的防范意识。
虚假租赁平台骗局是指骗子利用互联网平台，伪装成合法租赁平台来欺骗受害者的行为。
他们常常借用真实的房源信息，建立专业化的网站或使用手机应用程序，制造出一个看似正规的租房平台。
然后通过发布虚假的房源信息、虚构的房东信息，引诱用户支付定金或全款，但房源却并不存在或是原本并不归骗子所有。
这样一来，用户不仅损失了金钱，还面临着无法履行租房合同和找不到房源等问题。
虚假租赁平台骗局的工作原理主要可以分为以下几个步骤：1. 伪装成正规平台：骗子会精心设计网站或应用程序，冒用已存在的真实平台品牌或创建以假乱真的新平台，给用户以信任感。
2. 引诱用户浏览房源：骗子通过发布吸引人的房源信息，如低价、独特的特色等，吸引用户点击进一步了解。
有些骗子会自己上传虚假房源图片，有些则直接复制他人真实房源信息。
3. 虚构房东信息：骗子会伪造房东信息，包括自我介绍、身份证明等，以增加用户对其真实性的信任感。
4. 要求支付定金或全款：在用户对房源感兴趣后，骗子会以各种借口要求用户支付定金或全款，如交纳押金、办理相关手续等。
5. 房源不存在或不属于骗子：用户支付款项后，房源要么根本不存在，要么并不归骗子所有。
用户发现受骗后，骗子往往已销声匿迹。
面对虚假租赁平台骗局，我们可以采取以下几种方式来增强识别能力和减少经济损失：1. 谨慎选择平台：选择大型知名的租赁平台，避免使用不信任的小平台，可以减少受骗的风险。
2. 查证房源信息：在确认房源信息的真实性之前，不要随意支付任何费用。
可以通过联系房东核实信息，或是通过其他渠道了解房源的真实情况。
3. 留意信号：留意一些房源信息中的可疑信号，比如过低的租金、夸张的承诺、模糊的房源描述等。
虚假融资租赁交易案例分析与法律对策
虚假融资租赁交易案例分析与法律对策在商业领域中，融资租赁交易一直是一种常见的融资方式。
然而，随着市场的发展，一些不诚实的商业行为也在此领域中出现。
虚假融资租赁交易正是其中之一，它对市场秩序和诚信造成了负面影响。
本文将基于一个虚假融资租赁交易案例，分析其特征、影响以及相应的法律对策。
1. 案例背景在我们的案例中，一家公司名为“ABC贸易有限公司”与“XYZ出租公司”签订了一份融资租赁合同。
根据合同，ABC公司租赁了一批设备，并按照合同规定每月支付租金。
然而，XYZ公司却以不正当手段夸大了设备的价值，并将租赁合同出售给了其他机构。
2. 案例分析虚假融资租赁交易的特征包括：夸大资产价值、虚构租赁需求、隐瞒真实交易目的等。
在我们的案例中，XYZ公司夸大了设备价值，误导了ABC公司。
此外，XYZ公司还从中谋取私利，将合同出售给其他机构，从而获得了额外的利润。
虚假融资租赁交易对各方造成了一系列的影响。
对于融资方（如ABC公司），他们可能会面临无法按时获得设备、遭受经济损失、信用受损等问题。
对于投资机构（购买了虚假交易合同的机构），他们可能会面临法律责任和商誉受损等后果。
此外，整个市场的信任和秩序也将受到影响。
3. 应对策略为了应对虚假融资租赁交易，需要采取一系列的法律对策。
以下是一些建议：3.1 加强调查和审核在租赁交易中，融资方应该加强对出租方的调查和审核，确保其信誉和资质。
同时，监管机构也应该加强对租赁公司的审查，并建立健全的监管制度，以防止虚假交易的发生。
3.2 完善合同条款合同条款应该明确规定设备的真实价值和交易细节，避免夸大虚构。
此外，应该在合同中规定虚假交易的违约责任和赔偿机制，以强化各方的责任意识。
3.3 加强合同履行的监督和追踪融资方和投资机构都应该加强对合同履行的监督和追踪，确保合同的真实执行。
对于发现虚假交易的情况，应及时采取法律行动，维护自身权益。
3.4 提高诚信意识与教育诚信意识是防范虚假交易的基础。
行政事业单位房屋租赁中存在的问题及对策
行政事业单位房屋租赁中存在的问题及对策作者：暂无来源：《理财·经论版》 2015年第11期潘飞近年来，不少行政事业单位将闲置的门面房对外进行出租，这种做法一方面增加了单位的收入，为单位的发展提供了保障，另一方面充分利用了闲置的资产，实现了国有资产保值增值。
但是通过对一些单位进行审计调查发现，房屋租赁中存在一些问题，主要表现形式有以下几种：一是未经批准对外出租房屋。
根据《河南省省级行政事业单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》第七条规定：“行政单位房屋、车辆等国有资产出租、出借，经有关资产主管部门审核后报省财政厅审批；事业单位国有资产出租、长期出借事项，由单位提出书面申请，经主管部门（指预算主管部门）审核同意后报省财政厅审批。
”针对上述规定，我们发现有部分单位的门面房出租时未按规定履行报批程序，比如有些事业单位为了省事，未经主管部门批准将部分房屋对外出租，或是主管部门为了省事，觉得自己单位的资产自己有权支配，就未上报同级财政部门，擅自批准所属单位对外租赁的情况。
二是房屋租赁合同签订不规范。
根据《河南省省级行政事业单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》第十条规定：“行政事业单位出租、出借资产一般不超过3 年，其间若需变更资产出租、出借合同或者协议，应当重新办理报批手续；若需提前终止资产出租、出借合同或者协议，应当办理备案手续；合同或者协议期满后继续出租、出借的，应当重新办理报批手续。
”经审计发现，有些单位的租赁合同，一次性签订租期长达10 年或15 年之久，且合同期间内房屋租金涨幅与市场价格相比明显偏低；还有一些单位甚至不签订合同，房屋租金只是口头约定，不知道为什么收这么多，这种情况容易滋生腐败，形成账外账或是“小金库”，也容易中饱私囊。
三是租金定价不合理，存在随意性。
房屋出租单位在没有充分考虑周边市场房屋出租价格时，自行制定出租租金，且同一路段的房屋租金标准不一致，存在暗箱操作的情况，房屋租金明显偏低于同地段的市场价格，比如我们通过对出租房屋周边的市场价格进行调查，发现同一路段的门面房租金与对面或相邻的出租房屋的价格相比明显偏低。
租赁中的争议解决机制有哪些
租赁中的争议解决机制有哪些在现代社会，租赁活动日益频繁，无论是房屋租赁、车辆租赁还是设备租赁等，都可能在租赁过程中产生各种争议。
当争议发生时，了解并选择合适的争议解决机制对于维护各方的合法权益至关重要。
下面我们就来详细探讨一下租赁中的争议解决机制。
一、协商解决协商是解决租赁争议最常见也是最基础的方式。
当租赁双方出现矛盾时，首先应当尝试通过友好、平等的沟通来解决问题。
双方可以坐下来，心平气和地阐述自己的观点和诉求，共同寻找一个双方都能接受的解决方案。
这种方式的优点在于简单、快捷、成本低，并且能够保持双方的合作关系。
例如，在房屋租赁中，如果租客认为租金过高，或者房东认为租客损坏了房屋设施，双方可以通过协商来调整租金、确定赔偿金额或者协商维修事宜。
二、调解解决如果协商无法解决争议，租赁双方可以寻求第三方的调解。
调解通常由专业的调解机构或者中立的调解员来进行。
调解员会听取双方的陈述和意见，分析争议的焦点，并提出合理的解决方案。
调解的过程相对灵活，调解员可以根据具体情况采取不同的方式来促进双方达成和解。
调解的好处在于它比诉讼更加快捷和低成本，同时也能保持一定的灵活性和保密性。
在一些租赁纠纷中，双方可能并不希望将争议公开，调解就能够满足这种需求。
三、仲裁解决仲裁是一种具有法律效力的争议解决方式。
租赁双方可以在租赁合同中事先约定，如果发生争议，将提交给特定的仲裁机构进行仲裁。
仲裁的程序相对诉讼来说更加简便和迅速，而且仲裁裁决具有终局性，一旦作出，双方都应当遵守。
仲裁的优点在于其专业性和保密性。
仲裁员通常是在相关领域具有丰富经验和专业知识的人士，能够更准确地判断争议的是非曲直。
同时，仲裁过程一般不公开，能够保护双方的商业秘密和隐私。
然而，仲裁也有其局限性。
例如，仲裁的费用可能相对较高，而且一旦选择了仲裁，就失去了通过诉讼解决争议的权利。
四、诉讼解决诉讼是通过法院来解决租赁争议的方式。
当租赁双方无法通过协商、调解或者仲裁解决争议时，可以向有管辖权的法院提起诉讼。
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如何破解执行过程中发生的虚假租赁问题
如何破解执行过程中发生的虚假租赁问题
2014.10.1人民法院报
曹志林
一、虚假租赁存在的原因
执行过程中的虚假租赁，是指债务人与第三人串通，故意签订以不动产为对象的虚假租赁合同，形成虚假租赁关系，以规避法院的强制执行。
近年来，虚假租赁在法院执行实践中成泛滥之势，严重影响了法院执行工作的顺利开展。
虚假租赁的存在直接导致执行标的物无法拍卖处置，债权人无法顺利实现权利，法院的司法裁判沦为一纸空文，司法公信力严重受损。
笔者认为，债务人通过设立虚假租赁关系以达到其违法目的的原因是多方面的，从法律角度来分析，主要在于以下两个方面：
1.得逞率较高。
我国合同法规定了“买卖不破租赁”原则，同时规定租赁合同是否成立主要是评判合同双方主体是否
具备完全民事行为能力，意思表示是否自愿真实。
由此，虚假租赁合同往往只要在形式上满足这些条件就成立并生效，且根据目前我国民事诉讼证据的证明规则，只要虚假租赁当事人向法院提供一份租赁合同，基本上就可以证明执行标的物上存在租赁权的事实。
笔者分析了某基层法院近年来6个符合虚假租赁基本特征的案件，发现没有一起租赁合同被法院认定为虚假租赁。
2.违法成本较低。
我国新民事诉讼法大大增加了妨害诉讼活动的处罚力度，比如规定“对个人的罚款金额，为人民币十万元以下”。
但是，对于价值数百万元的不动产而言，这样的处罚并不能对虚假租赁当事人形成较强的震慑作用。
在实践过程中，执行人员对妨害执行的一般行为通常都不会处以罚款、拘留。
针对极少数情节特别恶劣的，才会处以15天
以下的拘留或者几千元的罚款处罚。
这些都使债务人甘冒法律风险编造虚假租赁合同，以求获得更大的不法利益。
二、虚假租赁的基本特征
在执行实践中，当事人主张的租赁权是否属于虚假租赁，人民法院往往难以确认和判断，因此有必要对其基本特征进行深入、全面地了解和剖析，才能总结规律，提高辨别能力。
笔者认为，虚假租赁主要具有以下几个方面的基本特征：
1.虚假承租人“诉求”的普遍化。
不动产在进入查封或者
拍卖处置程序时，当事人往往以该不动产已经设立租赁权为
由，明确要求法院保障其承租权益，强调“买卖不破租赁”原则，或者借此提出过高的腾房补偿要求。
2.租赁双方之间的关系特殊化。
虚假租赁合同双方之间一般存在亲戚、朋友等特殊关系。
当事人利用特殊关系签订虚假租赁合约，成本较低、操作方便、易于得逞。
3.虚假租赁合同内容的趋同化。
虚假租赁往往都以租赁合同形式存在，其合同内容都是约定了超长的租期，租期一般都约定在10年以上，且租金都是已一次性付清或者约定较低的租金。
4.事实细节描述的模糊化。
虚假租赁本质上并没有发生实际的权利义务关系，实践中虚假租赁当事人都是直接向法院提交一张租赁合同以主张租赁权，但在执行人员的严格追问下往往对事实细节描述模糊，如承租人自有房屋情况、同住人员情况、承租的必要性等问题，当事人的回答往往是漏洞百出。
笔者认为，执行人员如果发现当事人所主张的租赁关系存在上述特征的，应考虑其可能是虚假租赁。
三、破解虚假租赁问题的措施
破解执行程序中发生的虚假租赁问题，相关部门应规范租赁行为，健全法律法规，从法院角度出发，破解虚假租赁问题需要做好以下几个方面：
1.提升执行人员专业素养，增强辨别能力。
执行人员对
虚假租赁妨害执行的危害性应有足够的认识，要不断提高业务素质，增强辨别能力。
法院应通过专项培训、典型案例剖析等，指导执行人员掌握虚假租赁的基本特征；加强对虚假租赁的调研，梳理归纳其特征与规律，通过出台相关指导意见对虚假租赁的防范予以规范性指导。
2.加强实质审查，合理分配举证责任。
实践中，由于司法权的被动性和虚假租赁双方当事人刻意隐瞒真相，致使虚假租赁往往能蒙混过关。
执行人员应合理分配证明租赁关系的举证责任，并加强实质审查：一是执行人员查询到被执行人有不动产可供执行时，应及时予以查封，并及时公示，运用社会监督预防虚假租赁的发生。
二是执行人员应对当事人提交到法院的租赁合同进行实质审查，合理分配举证责任。
对租赁合同当事人分别制作笔录，并明确告知作虚假陈述可能要承担的法律责任。
三是对设立租赁权的标的物进行实地调查，加强调查的针对性。
走访社区居委会以及流动人口管理部门，从外围调查核实租赁权的真实性。
3.强化处罚力度，增强处罚的震慑力。
对虚假租赁的当事人施以严厉的处罚，加大其违法成本，增强处罚的震慑力。
我国目前没有针对虚假租赁行为的处罚措施，但是在实践中，可以适用民事诉讼法有关妨害民事诉讼活动的强制措施，包括训诫、拘留、罚款等。
对当事人虚假租赁行为情节特别严重构成犯罪的，应移送公安部门予以立案侦查，追究有关人
员刑事责任。
（作者单位：浙江省云和县人民法院）。