成都大邑区域房地产市场分析报告
大邑县房地产市调报告1052488065
大邑房地产发展格局
通过对政府规划走访及资料梳理，佳义认为大邑房地产市场主要由：主城 区、桃源片区、大邑大道、滨河路四大板块组成，呈“两线两片区”格局。
大邑房楼盘分布
滨河景绣 半城理想 上河名城
林曦美郡
诺蔓邸
中铁龙郡 君悦华庭 邑都上城
翰城国际
杜松雅韵 锦绣一方
大邑大道板块 II 中铁龙郡
占地面积：85亩 建筑面积：9.6万㎡ 容 积 率：1.67 绿 化 率：40% 总 户 数：735户 已售户数：515户 建筑风格：中式 建筑形态：纯多层 面积区间：80-211㎡ 主力户型：120㎡（套3） 主力总价：40万元 车位数量：26个 销售均价：3100元 开盘时间：08年5月 滞销产品：顶楼跃层
大邑大道沿线 II 案例
翰城国际
社区配套
该项目为集休闲、娱乐、 健身、儿童游乐等功能 于一身的现代生活社区。
客群特征
以大邑县本地客户为主， 辅以少量外地客户，其中 大邑县本地客户占总客户 量的90%，客户年龄3040岁居多，到访客户主要 为大邑公务员，企事业单 位和少量个体户，他们 95%以上为自住型客户。
资源属性极强的 滨河路沿线
配套属性极强的 主城区片区
发展潜力巨大的 桃源片区
景观属性极强的 大邑大道沿线
大邑房地产发展格局 II 主城区板块
配套属性极强的主城区 作为区域发展行政居住中心区的大邑县主城区，物业新旧交融、基础设施成 熟、生活配套完善。
大邑县房地产市场
大邑县房地产市场分析第一章大邑县慨况大邑县位于成都平原西部，与邛崃山脉接壤。
东与崇州市交界，东南与新津县毗邻，西南与邛崃市相邻，西与雅安市芦山县、宝兴县相连，北与阿坝州汶川县接壤。
县域总面积1327平方公里，总人口50万人。
大邑辖3乡、17镇。
一、大邑交通与旅游资源大邑县交通四通八达，东距省会成都市45公里，成温邛高速公路（318国道）由东至西贯穿全境，东南距双流国际机场35公里。
县境内公路交通网络已全部建成，大邑县城至国家重点风景名胜区西岭雪山的大双旅游快速通道全长60公里及西茶路10公里，行车时间约90分钟，著名的花水湾温泉和中国道教发源地鹤鸣山均位于旅游快速通道旁；县城至中国历史文化名镇安仁古镇12公里，由双向四车道一级公路（大新路）相连，行车时间约20分钟和崇州三江至安仁古镇的三安路14公里；川西旅游环线由都江堰经青城山、过崇州街子与烟霞湖景区相接后进入县城。
近期成都市为整合全域成都旅游资源，提出通过民航、铁路、高速铁路、高速公路、干线公路打造成都旅游交通“2+5走廊”，以加强成都各旅游区之间的交通联系，促进旅游资源的整体效应。
未来大邑将以龙门山旅游开发为重点，新建龙门山旅游铁路和公路；新建金西路，改造半雾路（鹤鸣山至琉璃坝大邑段）、安出路，与大西路、大安路相接，连接县内各旅游景点，形成环状的旅游交通体系。
在未来，成温邛快速通道、光华大道延伸线都将通过大邑。
在2012年大邑将着力成温邛快速通道大邑段的建设。
2012年成都两会上，确定了成都经济区环线高速公路，这条道路也将通过大邑。
此是成都的第三绕城高速。
全长360公里，将连接德阳、资阳、眉山、蒲江、邛崃、大邑、都江堰等地。
备受大邑市民关注的成蒲铁路也将在2012年实质开工。
成蒲铁路线经干溪河进入大邑境内，跨成温邛高速，沿二环路与成温邛高速之间延伸，过斜江河，再跨成温邛高速、经王泗至邛崃。
大邑县设晋原、王泗两个站点，王泗镇站为地面站，大邑站为高架站，境内长12.5公里。
大邑房地产市场调查报告
大邑房地产市场调查报告Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】前言根据大邑市场发展与土地利用规划，以及目前的发展态势，可以把大邑房地产市场分为老城区和新城区两大板块，规划非常明朗，发展以新城区为主，目前老城区仅有少量小盘面世，最高价出现于新城区。
未来几年中城市发展仍会继续由老城区向新城区过度。
大邑县将城市以南规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城南新区；城市北面定位为高档住宅社区；城东即将开辟大邑主城区第二个“高速公路出入口”——西岭大道与“成温邛高速公路”交汇处；对城西还没有具体的规划。
下图为主城区规划图及主要在售楼盘分布图：第一部分，区域市场分析一、发展环境调研（1）土地市场。
2009年至今成交土地信息汇总如下表所示：西区二环路大邑县挂牌土地成交价格图大邑县拍卖土地成交价格图由上表可见， 2009年大邑县土地交易市场较为活跃，但从2010年5月至今，无任何土地挂牌或拍卖，2011年12月挂牌五块土地也因其他原因停止交易，无论是拍卖还是挂牌土地，土地价格相对于2009年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城拍卖地块成交价格最高，均大于110万元/亩，见上表黄色部分。
预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在120万元/亩左右，考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有一定幅度的提升，未来本案周边土地价值将在120—150万元/亩之间。
二、市场特征1、区域现状：由于历史原因，大邑的城市建设过于均质化，老城市缺乏特色。
政府重点打造新区，但新区现阶段并未承担起城市发展的重任，目前老城区大多商业、住宅区均呈现出规划差、老、旧的面貌。
大邑政府为正大力招商引资、吸引外来人口、加快城市化进程、扩大城区面积、实现和成都对接、房地产开发等多个方面带来巨大的影响。
随着越来越多人对大邑的了解，大邑的房地产市场必将迎来革命性的变化。
2020大邑房地产市场研究报告
大邑房地产市场研究报告目录一、关于本次调查 (1)二、大邑概况（新版） (1)三、2017年大邑房地产运行情况 (21)1.土地成交情况 (21)2.商品房供应及成交情况 (22)3.2017年销售情况统计 (22)4.商品住宅可售存量情况 (23)5.二手房成交情况 (23)6.购房人群构成情况 (23)四、2018年大邑房地产概况 (24)1.一季度预售项目情况 (24)2.一季度大邑土地供应消息 (24)3.政策导向与大邑房价走势 (24)五、2019-2020年1-4月在售楼盘住宅、商铺、房价概况 (26)六、大邑城区在售项目调查 (30)1.大邑城区在售楼盘分布图 (30)2.大邑城区楼盘统计表 (31)3.调查情况分析 (32)4.个别畅销楼盘鉴赏 (33)5.2020年4月大邑县房地产市场综合调查汇总表 (35)七、项目概况 (37)1.土地证 (37)2.房权证 (38)3.建设用地规划许可证 (39)4.项目4至位置现状图 (40)八、本项目经济测算 (44)1.规划综合指标 (44)2.项目各建筑形态规划方案 (44)3.投资估算 (45)4.财务分析 (47)5.结论分析 (50)一、关于本次调查：1、调查人员：2、调查监管：3、数据统计：4、信息收据：5、方案撰写：6、方案终审：7、调查内容：了解大邑现在的房地产市场环境和近期房地产发展态势；清楚当前住宅地产市场的竞争格局和建筑产品形态、户型产品的详细情况；二手房市场交易的销售和价格情况；开发商开发理念高度和专业技术水平高度；区域购房者对住宅的需求或对配置的需要。
8、调查目的：从而进一步对项目总平规划设计、建筑产品规划、建筑风格规划、户型产品配比、景观产品打造、配套设施完善、底商销售租赁、物业管理服务、项目营销推广、广告战略战术、项目操盘节奏等各个方面提供数据支持和定位依据。
帮助贵公司做好大邑楼盘开发前哨，为企业开发提供决策方向和理论支持。
年成都大邑项目市场分析及产品定位 (2)资料
≤1.2
≤1.8 ≤2.5 ≤2.5
/
≤35%
住宅兼容 商业
6.17
/
≤35%
住宅兼容 商业
44.9
/
≤35%
住宅兼容 商业
16.34
/
≤35%
住宅兼容 商业
58.38
大邑惠业
/
≤40% 商业 18.01
26
置业有限
公司
住宅兼容 商业
120
/
≤25%
住宅兼容 商业
59.4
/
≤25%
住宅兼容 商业
大邑县晋原镇蒋巷子
2010-02-01 2010-01-28 2010-02-23 2010-02-23 2010-03-04 2010-05-07
2010-05-10
2010-05-21 2010-05-21
510111-2010-C-005
大邑县晋原镇箭道街
510111-2010-B-0001 大邑县晋原镇内蒙古大道 510111-2010-B-0002 大邑县晋原镇大邑大道
《房地产经纪管理办法》 国家发改委《商品房销售明码标价规定》
《商品房屋租赁管理办法》 上海重庆开征房产税
财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知 国务院房地产调控1号文件（新"国八条"） 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
成都市政策措施 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知 关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知 成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）
开盘认购率50%均线
两会期间预 期出政策
“9.29”政策期间，已基本变 成刚需市场，产品供销对路
2011年成都大邑项目市场分析及产品定位 (2)
房产市场
成都市场价稳量缩——2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显，新增因秋交会井喷 ，销售持续萎缩，库存压力增大，市场价格在高位盘整，预计四季度市场将持续下行。
2007年-2011年9月成都主城区商品住宅供销价走势图
2010年-2011年9月成都市周开盘认购率（按套数计算）
“新国十条”将大部分投机和投资者挤压 出了市场，造成长达半年的市场低迷调整
➢城东北现有晋原初中，大邑职高，联合经济大学； ➢现有或在建大量安置小区，未来将有四星级酒店入驻。
城北：高档住宅区
城西：集 行政、医 疗、文化 体育于一 体的城市
新区
城南：行政居 住区
晋北新城规划示意图
城市化进程加快，城市定位更加明晰。
房地产市场分析
《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：
七片中晋北休闲度假综合功能区（该片区位于 城区北部，范围南以子龙大道为界，西以斜江 河为界，北至里仁场，东至城市用地边缘区， 片区北部利用坡向较好、坡度较缓的丘陵地段 布局具有坡地景观特色的休闲度假居住区，南 部主要发展三合堰周边区域，以配套居住功能 为主）。
城市功能划分
城市以西规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城西新区；城市北面定位为高档住宅社区（别 墅）；城东为工业集中发展区；城南规划为新政居住区。
城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展，全力打造晋原新城，以后城市布局结 构功能概括为“两心一带七片”。新城以北侧山麓和主要水系为核心，通过主要道路形成绿化通廊 连接各个绿点形成“连山接水，环点结合”的“一河，一带，四环，四轴，多点”绿地系统。
地块位置 晋东北片区
桃源新城片区
项目所属：
下半年成都房地产市调研报告
下半年成都房地产市调研报告一、引言成都作为中国西部地区最重要的城市之一，房地产市场一直备受关注。
本文将对下半年成都房地产市场进行调研，并综合分析其发展趋势。
二、市场总体概况1. 市场规模：下半年成都房地产市场整体保持稳定增长态势，房屋销售面积和销售额均有所增加。
成都作为经济中心城市，吸引了大量的购房需求。
2. 环比分析：与上半年相比，下半年成都房地产市场出现了一定程度的增长，主要受到政府政策的支持和购房者信心的增强。
3. 区域发展：成都各区域房地产市场发展不平衡，一线和核心二线区域热度高，而部分远郊区域增长相对缓慢。
三、政策分析1. 限购政策：成都继续实行限购政策，对购房人的购房资格和数量有所限制。
此举旨在遏制房价过快上涨，并稳定市场。
2. 政府补贴：政府出台了一系列购房补贴政策，以吸引更多购房者。
这些补贴主要包括首付贷款补贴、利率优惠等。
四、市场需求1. 刚需市场：购房者普遍以改善居住环境和自住需求为主，这部分市场占据了较大份额。
2. 投资市场：随着成都经济的发展，投资房地产市场成为一个相对可行的选择，投资客群逐渐增加。
3. 二手房市场：下半年成都二手房市场受到较大关注，交易量明显增加。
购房者对二手房的关注主要是考虑到价格更具吸引力。
五、市场价格1. 新房价格：下半年成都新房价格整体呈稳中有升的趋势，核心区域价格也继续上涨。
2. 二手房价格：二手房价格相对稳定，部分区域出现了一定幅度的下降。
六、市场风险1. 宏观经济风险：全球经济形势不确定性增加，可能对成都房地产市场产生一定影响。
2. 政策风险：政府调控政策的变化可能导致市场波动，购房者需谨慎对待。
3. 土地供应：成都土地供应紧张，可能会导致房价上涨。
七、市场前景下半年成都房地产市场有望继续保持稳定增长态势，政府对市场的支持和购房者需求的增加将是市场发展的主要推动力。
投资房地产市场仍然具有潜力，购房者应根据自身需求和经济状况做出明智的选择。
八、结论综合以上调研分析可以看出，下半年成都房地产市场发展总体良好，但也存在一定的风险和不确定性。
成都大邑项目市场分析及产品定位
城北：高档住宅区
城西：集 行政、医 疗、文化 体育于一 体的城市
新区
城南：行政居 住区
晋北新城规划示意图
城市化进程加快，城市定位更加明晰。
房地产市场分析
土地市场研究
成交时间 2010-02-01
城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展，全力打造晋原新城，以后城市布局结 构功能概括为“两心一带七片”。新城以北侧山麓和主要水系为核心，通过主要道路形成绿化通廊 连接各个绿点形成“连山接水，环点结合”的“一河，一带，四环，四轴，多点”绿地系统。
地块位置 晋东北片区
桃源新城片区
项目所属：
/
≤52%
住宅兼容 商业
3.79
≤54%
住宅兼容 商业
住宅兼容 商业
≤54%
商业
30.1 7.41 2.92
/
≤52
商业
9.6
/
≤28%
商业兼容 住宅
10.84
商业：
/
≤30% 住宅：
商业兼容 住宅
348.5
≤35%
/
≤25%
住宅兼容 商业
207.97
/
≤35%
住宅兼容 商业
58.45
成交价 78 78 78 76 76 120
宗地编号
宗地位置
510111-2010-C-001
大邑县晋原镇春城巷
2010-02-01
510111-2010-C-002
大邑县晋原镇迎春路
2010-02-01
510111-2010-C-003
大邑县晋原镇大东街
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
大邑县房地产市场分析
010203
住宅市场
区域概括土地市场目录 Contents
一、区域概况
大邑
大邑
p大邑县位于成都市以西、第二绕城高速以外，距离成都市区65KM。
p地理位置属于泛龙门山脉区域，是成都的天然生态屏障城市。
p在成都最新城市发展规划中，大邑位于成都西控区域，规划为成都高端绿色科技产业的重要载体。
-5.00%
20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%01
2
5
3固定资产投
4增速
表二：近五年大邑固定资产投资及增速
0.00%
14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0
250200150100502013
2014
2017
2015经济总量
2016增速
表一：近五年大邑GDP 增速情况表p 2017年，大邑实现GDP 总产值230.67亿元，同比2016年增长10.5%，固定资产投资257亿，同比2016年增长11.3%，城镇人均可支配收入31552元，同比2016年增长9.1%。
p七大产业生态圈：文化创意、通信设备、机器人、大旅游、果蔬、中药材、粮经产业生态圈。
p“一心两轴四板块”：1个旅游服务中心，2条旅游发展轴，4大旅游主题板块，13个旅游核心单元。
p“三三二”产业空间布局：3个现代服务业、3个现代农业产业园、2个绿色智造产业园。
二、土地市场
编号时间位置
用地性质容积率建筑高度
用地面积成交楼面价竞得者
12019-01-31大邑县晋原街道邑新大道纯住宅2/543225成都城投置地（集团）有限公司22019-01-10大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.20不大于20米842000 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司32019-01-09大邑县安仁镇集镇区住宅用地 1.20不大于18米863250 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司42018-12-18大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.10不大于12米1192181 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司52018-11-21大邑县晋原街道邑邛故道住兼商 2.00不大于60米263225 成都城投置地（集团）有限公司62018-09-14大邑县晋原街道北街住兼商 3.00不超过60米172250 成都捷特思科技有限公司72018-09-14大邑县晋原街道北街住兼商 3.00不超过60米212249 成都捷特思科技有限公司82018-05-17大邑县晋原街道雪山大道住兼商 2.00不大于60米573224 成都人居兴邑置业有限公司92018-01-09大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.20不大于15米961237 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司102018-01-09大邑县安仁镇集镇区住宅用地 1.50不大于18米，临迎宾大道一排建筑不大于15米
661600 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司
112017-12-21大邑县晋原街道雪山大道住兼商 2.00不大于60米743225 成都人居置业有限公司122016-05-11大邑县晋原街道北街与围城路交
汇处住兼商 4.00不大于100米14562 成都邑信合创房地产开发有限公司13
2016-05-11
大邑县晋原街道滨河路与北街交
汇处
住兼商
4.00
不大于100米
19
600
成都邑信合创房地产开发有限公司
p 大邑县自2016年至2019年合计成交土地13宗，用地面积总计733亩，成交楼面均价约为：2133元/㎡，溢价率为零。
p 城市区位等因素影响，土地成交率高，地价近几年在持续攀升，2019年安仁地快成交价已攀升至3250元/㎡。
备注：成交土地选择：住兼商、商兼住以及住宅用地
市场分析—土地市场成交地块分布一览
5/城投地块
11/人居地块
8/人居地块
6、7/捷思特地块
12、13/邑信地块
2、3/安仁华侨地块
4/安仁华侨地块
9、10/安仁华侨地块
p 2019年1月共计土地成交三宗，成交楼面均价为2825元/㎡，其中安仁地块成交
楼面价最高，达3250元/㎡。
1/城投地块
二、土地市场小结
p从地块成交总价看，大邑相对成都一、二圈层仍处于低水平区间，但2017年后土地成交均价已经出现攀升情况，尤其以2017年人居置业地块，成本价已经高于目前该区域市场房价，折合楼面价3225元/㎡，接近本区域清水房市场均价。
p大邑政府限价政策“预售价格申报，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报。
预售、现售价格，不得明显高于周边和前期成交价格。
不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。
（维持清水均价5000-5500元/㎡），房企的利润空间被进一步被压缩。
三、市场分析—住宅市场/供销存价表现
大邑住宅市场处于供需平衡状态，截止至10月底，销售均价约为5200元/㎡
销售端：近一年住宅总销售量63万方，月均去化5万方；
供应端：近一年住宅总供应量54万方，月均新增供应4万方；
存量端：截止10月底住宅总存量为60万方，去化周期约为12个月；
价格端：截止10月底，大邑成交均价为5317元/㎡，相比同期涨幅为7%。
数据来源：锐理数据平台
三、市场分析—住宅市场/发展格局
内生型市场，以旧城客户换房改善为主，少量周边乡镇客户进城首置为辅。
片区片区解析
晋北组团大邑老城核心区，配套丰富，生活成熟，居住价值高整体规划为大邑未来的CBD区域，核心发展高端商务、商贸及居住功能
桃源组团大邑新城集中发展区，都市意向浓厚，城市风貌
最好区域之一,大邑主要政府机关所在地，主要发展政务、商务、高端居住等功能
高铁组团大邑未来的城市门户区域，是大邑对外形象展示的窗口,以高铁站点为核心驱动，主要发展交通枢纽、旅游接待、商务、商业、居住等功能
晋东组团大邑职教文化中心，人文气质属性浓厚，以高职教育为核心驱动，主要发展教育、居住、科研等功能
三、市场分析—住宅市场/竞品市场
大邑市场住宅产品以清水高层为主，主力面积区间90-120㎡套三，销售均价5200元/㎡，月均去化90套/月；
板块项目名称容积率建筑面积
（万
㎡）
总户数
（套）面积段/套型成交均价（元/㎡）状态
月均走量
（套）是否装修
桃源组团保利中央公园 2.350197795-120㎡高层
110㎡洋房
高层：预计5200
洋房：预计6500待售/清水山水华府 4.1231275108-165㎡高层高层：5000-6300在售150清水春熙江岸3201468123-169㎡高层高层：6000在售70清水力扬时代名苑 3.1576600068-120㎡高层高层：4900-5200售罄100清水祥荣城市绿洲 3.5171275116-140㎡高层高层：4800-5200在售90清水锦绣宸府3550682-213㎡高层高层：4500-5500在售130清水
晋北组团大邑惠山公馆 1.14 6.850093-136㎡高层高层：5500售罄65清水晋东组团香槟大道 2.324178084-115㎡高层高层：4500在售30清水高铁组团西岭香槟国际31080276-118㎡高层高层：4200售罄80清水
三、市场分析—竞品市场/保利中央公园
p项目在售以高层产品为主，产品面积区间为90-120㎡，现阶段高层清水销售均价5150元/㎡；
p 目前项目周边商业配套相对单一，仅依靠自身项目商业，后期有待配套提升，规划的发展。
项目概况
项目位置雪山大道777号
占地面积248亩
规划总建
筑面积50万㎡
容积率 2.3
绿化率35%
车位信息1581
总户数1977
建筑形态高层+洋房+别墅（已售罄）配套资源
社区巴士、自带1万方风情商
业街，周边
500米范围内，配套资源较少。
三、市场分析—竞品市场/春熙江岸
项目概况
项目位置内蒙古大道大邑新商业广场395号
占地面积100亩
规划总建筑
面积20万㎡容积率3绿化率30%车位信息1248总户数1475建筑形态高层+底商
配套资源
处于核心地段，周边配套成熟
p 项目2018年共计推售4次，推出700套，中签率均在100%以上。
p 项目属于大邑县核心位置，周边配套相对成熟，均价在6000元/㎡，属于大邑高层产品的标杆价格；
p 项目目前剩余3栋楼未推售，约350套，存量较少；
二、住宅市场小结
p住宅市场库存压力相对较小，政府限价，价格平稳，就现库存量计预计去化周期为12个月，18年新增地块土地供应量，受大邑自身人口的有限，未来房地产住宅市场去化速度将持续放缓；
p区域销售以清水高层为主，为内生型市场，置业目的多为旧城客户换房改善为主，少量周边乡镇客户进城首置为辅，客户基数有限；
p在售项目月均走量较高，单盘月均走量约为90套/月，多以低价抢夺市场，以前期成交土地项目为主，土地成本较低；
p大邑住宅房地产市场销售均价约为5200元/㎡，（受大政策限价影响）而地价已攀升在3225元/㎡，项目成本把控更严，房企拿地更为谨慎。
Thanks !。