碧桂园集团房地产成本核算指导V21544511139

碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第1 页共40 页碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0 版）制度编码FR-1-2-1制度类型□核心业务流程■部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况生效日期V1.0 版初稿（试行）2009-06-29V2.0 版1、对付款成本项目进行了修订2、新增了部分业态档案3、对核算对象划分口径进行了更新4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规定5、对成本核算准则进行了调整6、增加成本财务接口业务规则2013-01-01碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第2 页共40 页目录第一章总则 (3)第二章成本核算的基本程序 (3)第三章成本核算的基础工作 (4)第四章确定成本核算对象 (7)第五章成本项及费用的核算 (11)第六章科目设置 (16)第七章成本的归集与分配 (18)第八章成本的结转 (34)第九章成本报表 (37)第十章成本财务接口业务规则 (37)第十一章附则 (40)碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第3 页共40 页第一章总则一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。

二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。

三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。

四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。

第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序确定成本核算对象设置会计科目和账簿归集开发成本费用结转完工产品成本结转完工产品的主营业务成本编制成本报表确定成本分配方法碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第4 页共40 页第三章成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：资料名对应部门作用注意要点拿地阶段可行性报告投资管理部了解项目调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补投资管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地偿款等票据项目管理部费用对应土地使用证信息开发周期、开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握开发范围和开发不同环节时间前期准备立项文件项目管理部土地增值税需要信息、资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理《开发数据简表》记录基底1、根据现有的施工许可证、国土证上面面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面所载的面积数据，核对《简表》的面积积、可售建筑面积、建筑面是否准确，并核对栋号是否齐全。

积等数据。

《型号表》记录部、项目管理2、项目推进各阶段所发生的成本，按当各苑区型号构成、不同型号部月开发数据简表中最新数据处理，以后的相关面积数据等，随着项更新数据时对以前的成本分摊不进行追目报建、预售、竣工，面积溯调整（重大差异除外）。

数据会进行相应更新。

均可作为成本拆分的依据。

世邦六证表项目总办附有该项目从土地到竣工由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程的相关信息，划分成本对施工许可证”、“商品房预售许可证”、区域办公室象、成本拆分等均可参考上“竣工验收证”组成，应核对其是否准面相关信息确工程任务表项目总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间项目部部分苑区计划和实际开工时间差异较大，其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配项目管理部判断作为“固定资产”或分各苑区动工时,应向业务部门了解自有套设施范围摊成本进苑区的主要依据物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等项目管理部、成本归集的依据合同金额、合同范围、工程项目内容等签订相关工程合同造价管理部成本预算造价造价管理部成本归集、成本分析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心项目建设工程进度款、零星工程项目管理部、成本归集的依据1、核对金额是否正确、工程款支付比例付款审批表是否合理、造价是否按要求进行房地产支付工程款相关附列资料项目划分等。

2、进度款支付申请表应由造价部审定支付款项。

代扣款项3、本期完成工程造价确认表应由施工方造价管理部和监理单位签发。

4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号。

5、形象进度说明项目管理部应已复核。

6、除造价部审核外的成本必须附明细资料，可以体现受益范围、成本构成、标准等。

预售阶段预售款监控银行资料财务资金部集团对于银行账户资料存档要求监控协议财务资金部预售范围、推售时间营销中心预售时间及对应的苑区范围预售占地和建筑面积项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理销售物业交楼时间营销中心结转主营业务收入的依据和成本核算单位是否出现不同时期交付而进行第二次拆分交楼时间及对应苑区范围预售物业与施工区域对照表营销中心财务资金部成本核算对算与销售苑区的对应关系以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理竣工验收初步和最终结算资料造价管理部成本归集的依据核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等工程发票项目管理部、造价管理部等成本归集的依据工程款发票是否齐全、票据是否合法实测占地和建筑面积等项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否合理二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。

库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。

各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。

房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。

板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。

第四章确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.产权归属➢ 开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。

不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。

➢各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。

➢ 对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。

2.分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。

对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。

3.功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。

若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。

4.装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。

成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象，但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－成本的结转）。

5.成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。

如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。

6.权益区分开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。

二、确定成本对象的具体方法外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。

集团内判项目，也可能一个销售苑区分几批建设、完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。

各项目应在开工后2-3 月内确定成本核算对象。

以下为对确定成本核算对象有重要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用）1.总包范围明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响），同时根据需要结合销售苑区划分。

如：A 施工单位总包范围为1#-15#（均为联排），其中1#-10#为山湖翠柳苑、11-15# 为凤鸣芷岸苑。

假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为1#-15#，也可根据需求（假设财务分析针对销售苑区进行等），将成本核算对象分为1#-10#和11#-15#。

2.工程进度工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就分开核算。

但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。

3.用地红线范围规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列核算。

4.立项范围基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断。

应了解税局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分。

5.建设工程施工许可证对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。

6.其他相关信息建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核算对象，一般时间差异不超过3 个月可以不单列核算。